"자이힐스테이트"와 "LH 아파트"의 차이점 비교 설명

[알파맘 (109동 6라인)]

혹시 자이힐스테이트를 주공아파트, LH아파트로 혼동하시는 분 있으신지요?

관련분야 전문가나 LH 직원은 아니지만, 유사한 공공 건설분야 종사자로서

공공주택 개발사업 방식에 대한 정보 부족으로 혹여나 있을지 모를 우리 아파트에 관한 불명확한 이해를 해소하고자 합니다.

우선, “주공아파트”, “LH아파트”의 객관적 사실적 의미는

“LH(예전 주공, 대한주택공사)가 만든 아파트” 라는 뜻이겠지요.

이는

1. 누가 만드느냐 (사업시행자)

2. 누구를 위해 왜 만드느냐 (공공주택)

3. 어떻게 만드느냐 (개발사업 형태)

4. 무엇을 만들었나 (아파트 브랜드) 로 나눠서 생각해 볼수 있습니다.

각 항목별로 과거의 “LH아파트”와 현재 우리의 자이힐스테이트가 어떻게 다르고 같은지 비교설명해 보겠습니다.

1. 사업 시행자, 3. 개발사업 방식 을 묶어서 과거와 현재를 비교해 설명 드리겠습니다.

LH는 공기업이고, 공공주택 특별법에 따라 공공주택을 공급하는 사회적 기능을 수행합니다.

    [참고] 한국토지주택공사법 제1조(목적) 및 제8조(사업),  

             공공주택 특별법 제1조(목적), 제2조(정의) 및 제4조(공공주택사업자) 등

과거에는 LH가 공공주택의 단독 사업시행자로,

아파트를 직접 설계하고 토지를 매입(수용)해서 건설공사를 발주하면,

대체로 최저가 낙찰제로 시공사가 낙찰을 받아 공사를 하고

분양은 LH에서 하는 방식이었습니다.

즉, LH는 발주자 vs. 민간건설사는 말그대로 시공사(도급자)였습니다.

하지만 최근 2014년말부터 도입되어 우리 자이힐스테이트에도 적용중인 “민간참여 공공주택 건설사업” 방식은

LH & 민간건설사가 공동 사업시행자로

아웃라인 정도의 기본계획은 LH가 하지만, 실시설계(우리가 아파트 설계라고 부르는 모든 것)는 민간건설사가 합니다.

토지는 LH가 택지개발로 조성한 것을 그대로 사용하되,

아파트 브랜드는 민간 브랜드를 사용하고 분양 또한 민간건설사에서 실시, 건설공사도 민간건설사 책임하에 직접시공합니다.

대신 시공 품질 등 법적인 기준 준수 여부 등을 LH에서 감독(감리) 합니다.

그리고 주택 인도와 AS, 하자관리는 민간건설사에서 합니다.

즉, LH & 민간건설사가 역할을 분담하는 공동시행자입니다.

긴 얘기를 요약하면 다음 표와 같습니다.

[과거] LH 아파트	구분	[현재] 자이힐스테이트
LH 단독 (LH는 발주자)	사업시행자	LH, GS, 현대 컨소시엄
LH	부지 공급	LH
LH	인허가	LH
LH	실시설계	GS
LH	분양, 사용 브랜드	GS
도급받은 시공사 (최저가 낙찰)	시공	GS
LH	감독(감리)	LH
LH	주택인도	GS
LH	하자관리	GS

    [참고] LH 홈페이지내 보도자료, 공모안내, LH 사규 “주택관리규정”

2.  다음으로 공공주택이 무엇일까요? 우리 자이힐스테이트도 공공주택이 맞습니다.

우선, “공동주택”은 아파트와 같은 집합주택의 형태를 말합니다.

그 중 “공공주택”은 공공기관이 주택도시기금의 지원을 받아 서민의 주거안정을 목적으로 만든 주택이며, 크게 분양주택과 임대주택으로 나뉩니다.

     [참고] 공공주택 특별법 제1조(목적), 제2조(정의)

“특별공급 세대”처럼 사회적 배려대상이나 무주택자 등 서민을 위해 특별법으로 지원하는 주택이기 때문에 비교적 저렴한 분양가로 공급되고 주택도시기금처럼 자금지원 혜택도 있습니다.

우리 자이힐스테이트도 아래 1)과 같이 태생은 공공주택이며, 2)~5)와 같이 그 강점과 메리트를 고스란히 가지고 있습니다.

1) 최초 분양공고문을 보시면 청약자격이 무주택자 이상으로 까다로웠습니다.

하지만 아시다시피 최초계약시 부적격 계약이 많이 발생하여 일반분양으로 많이 전환되었습니다.

2) 우리아파트 인접하여 직전에 분양된 비슷한 브랜드 인지도를 가진 타 아파트에 비해 같은 면적대 분양가가 1~2천만원 낮은걸로 알고 있습니다. (분양금액이 모두 공개되어 있으므로 상세금액 비교는 생략 하겠습니다)

당연히 서민층의 주거안정을 위한 공공주택이므로 분양가 책정시 고려되었을 것이고,

율하2지구 택지개발사업자인 동시에 공공주택 사업시행자인 LH가 직접 아파트 부지공급을 하기 때문에 토지분양 수익을 빼고 조성원가 상당으로 부지를 공급했기 때문입니다.

   * 게다가 개인적 생각으로는, LH가 사업시행자의 이점과 특권을 살려 가장 분양성과 수익성이 높을 걸로 기대되는 알짜 부지(초품아, 상권, 수변공원과 숲세권, 교통 고려)를 공공주택용지로 선택하였다고 판단됩니다.

3) 그리고 아직 구체적인 안내문이 나오진 않았지만 주택도시기금 대출을 7500만원까지 2.8%로 지원받을수 있습니다. (무주택 조건과 상관없이 입주예정자에게 모두 적용되는 걸로 알고 있습니다)

4) 공공기관인 LH가 기본계획과 인허가를 수행하며,

가장 좋은 점 중 하나는 건축과 건설 관련 법령과 기준들 이상으로 계획되어 있고, 그 실행을 공공기관인 LH가 직접 관리감독 하고 있다는 점입니다. 

앞서 1+3. 항목에서 설명 드렸듯이 민간참여 공동시행이고, 민간참여 공모시 모든 법령과 기준들, 아파트 품질을 높이기 위한 가이드라인이 공모지침서로 제시되어 실시설계에 반영되었습니다.

친환경 자재나 층간소음 기준, 에너지효율 등이 그 대표적인 예입니다.

    [참고] 김해율하2 B-1BL, 논산내동2 C-1BL 민간참여 공공주택건설사업 민간사업자 공모지침서

5) 추가로, 공공주택 건설사업 승인권자는 국토부이기 때문에 지자체에 별로 휘둘리지 않는다는 점입니다. 주변 아파트 도색 색상 지정이나 , 각종 무늬 등등 생각해 보시면 아하~그럴수도..하실 겁니다.

4. “LH아파트”는 브랜드일까요? 우리 아파트는 왜 그냥 "자이힐스테이트"일까요?

LH의 주택사업 역사까지는 깊이 알지 못하지만, LH 아파트는 분양아파트와 임대아파트로 나뉘며, 요즘은 임대의 형태도 다양하게 나오는 듯 합니다.

아주 오래전 브랜드의 개념이 없던 시절엔 분양이든 임대든 주공 마크만 있었고,

근래에는 “뜨란채”, “천년나무”, “휴먼시아” 등의 브랜드가 있었습니다.

그리고 최근엔 분양아파트는 거의 민간공동 방식으로 시행하면서 이미지 수용도가 낮은 LH 자체 브랜드를 안쓰고 브랜드 파워가 높은 민간아파트 브랜드만 사용하고 있습니다.

다만, 임대아파트에는 LH 브랜드를 사용하고 있습니다.

    [참고] LH 홈페이지내 보도자료, 나무위키 : 주공아파트

그래서 우리 자이힐스테이트도 LH마크를 단 LH아파트가 아닌

민간브랜드 아파트인 “자이힐스테이트”로 남을 것입니다.

위 1.~4.번을 요약하여

기존의 LH아파트의 강점은 살리고 약점을 보완한,

우리 자이힐스테이트의 차별화 된 메리트를 중요도(개인적인 판단) 순으로 정리하자면,

A. 재산상 중요한 가치인 아파트 브랜드 선정 : “자이힐스테이트”

(이유 : LH가 전략적으로 민간참여 공동사업 시행방식 도입하여 브랜드 파워 있는 민간 브랜드만 사용)

B. 아파트 품격과 품질에 가장 중요한 실시설계와 시공 : 자이(GS건설)가 직접 시행

(이유 : 과거의 시공사는 LH가 설계하여 발주한 건설공사를 낙찰받아 대충 지어주고 털고 나가면 그뿐이었지만,

현재 “GS건설은 직접 사업 시행하는 공동사업자”임)

C. 아파트 입지 : 율하2지구 시행자이기도 한 LH가 분양성과 수익성에 가장 유리한 최고위치 선정

(이유 : 도입초기인 민간참여 공공주택 건설사업의 성공을 위해 LH의 전략적 최적입지 선정으로 추정됨)

D. 아파트 분양가 : 인접해서 직전 분양된 유사 아파트 대비 동일평형대 1~2천만원 저렴 

(이유 : LH가 토지조성원가 상당으로 아파트부지 제공하여 부지매입비(아파트원가) 절감,

타 민간아파트는 LH로부터 부지를 분양 받았기 때문에 부지매입비에 토지낙찰차액이 더해져 아파트 분양가 상승)

E. 주택도시기금(7500만원, 연2.8%) 혜택 : 공공주택의 최대 잇점인 저리의 대출 혜택

(특기사항 : 공공주택 입주자(무주택 세대주 등)를 위한 제도이나, 최초계약 부적격으로 인한 일반분양 전환계약자나 전매자도 혜택 수혜 가능) 

이처럼 우리 자이힐스테이트는 공공주택의 강점과 혜택+ 민간아파트 자이의 브랜드 파워와 고품격 품질을 모두 갖추고 있다고 개인적으로 ^^ 생각합니다.

(추가 수정) 일부 부동산 업체에서 위와 같은 차이점을 제대로 인식하지 못하고 있는 경우가 있는듯 합니다.

상세 내용 까지는 아니더라도 "공공주택" 과 "LH 아파트"의 의미는 무엇인지, 또 우리아파트와의 어떻게 다른지 정도는 알고 설명해 줄수 있어야

그 부동산의 정보력과 전문성을 신뢰할 수 있지 않을까 하는게 제 개인 생각입니다.

마지막으로 덧붙이자면..

이제껏 비교 분석한 객관적이고 사실적인 “주공아파트”, “LH아파트”의 의미 외에

그 이면에 다른 숨은 의도가 있다는 것을 까페 이웃님들께서도 쉽게 짐작 하실 겁니다.

LH 마크가 붙은 아파트에 산다는 사실과 사회, 경제적 약자라는 사실이 동일한 것이 아님에도 불구하고

“휴.거”라는 슬프고도 어이없는 은어처럼 “LH아파트”는 사회적 편견과 경제적 위치에 따른 차별을 조장하는 비아냥과 조롱의 의미도 내포하고 있는 듯 보입니다.

우리 아파트이든, 앞으로 입주할 율하2지구내 어떤 아파트이든, 전국 어디에 있는 아파트이든

이런 비아냥과 조롱의 의미를 담아 “LH아파트”를 폄하하는 의미로 사용되는 것은 개인적으로 반대입니다.

이 글의 목적은

객관적으로 우리 아파트와 과거의 “LH아파트”의 차이점과 유사점을 비교해 드리고자 함도 있지만

외부의 어떤 시각이나 호칭에 결코 민감해 할 일이 없다는 사실을 공유하고 싶어서입니다.

멋진 우리 아파트만큼 멋진 우리 이웃님들이 지역사회와 함께 아름다운 공동체를 이루었으면 합니다. ^^

간만에 미세먼지 괜찮은 따뜻한 주말이네요.. ^^

아이들과 놀아주는 대신 작성한 긴 장문의 글에 이웃님들도 공감하실 수 있으시다면

남은 주말 더 보람차게 보낼수 있을 듯요..

모두 즐건 주말 보내세요~~

* "펌" 사실만 밝히신다면 얼마든지 옮겨 나르셔도 됩니다~~

[딸기 (108동 4라인)]

알파맘님~전문가 포스가 철철 넘치시네요^^
명확한 설명 감사합니다~^^
그리고 누가 뭐래도 우리는
자이힐스테이트니까 자부심가져도 됩니다!!!

[초코송이(105동4라인)]

와! 사진 진짜 멋쪄요’

[알파맘 (109동 6라인)]

지나가면서 아팟 볼때마다
내가 빨리 늙어도 좋으니 시간아 빨리가라~ 하고 있어요 ㅎㅎ

한폭의 그림 같은 흐뭇~한 사진이네요
감사합니다 ^^

[보블리맘(104동4라인)]

글 정말 감사합니다. 제 주변에도 이글 읽어보라고 하고싶네요. 알파맘님 멋지셔용~^^

[알파맘 (109동 6라인)]

감사합니다 ^^
저작권 같은거 없으니 맘껏 전달 하셔도 됩니다 ㅎㅎ

[건이아빠(103동4라인)]

정말 궁금하던점에 대해 정확히 알려주셔서 감사드립니다!

[108동 5라인]

설명감사합니다. 혹시 현대건설에서는 우리아파트에서 뭘 한건가요?

[놀숲 105동 5라인]

현대와 gs가 공동 참여 하였고 논산 힐스테이트 자이는 현대가, 율하 자이 힐스테이트는 gs건설이 책임 시공 하고있습니다.

[알파맘 (109동 6라인)]

부연설명 드리자면, 통상 건설공사 공동도급 방식이 "공동이행"과 "분담이행"으로 나뉘는데
공동이행은 지분율만 나누고 주관사(GS)가 분양과 공사 등 실행을 모두 담당하고, 서브사(현대)는 자금 흐름에만 관계합니다.

본문과 연관해서 정리하면, 3개사 컨소시엄 사업이지만
LH vs. 민간사(GS+현대)는 각자 역할과 영역이 구분되어 있는 "분담이행"이고,
민간사인 GS vs. 현대의 관계는 율하2지구에선 GS가 주관사+현대가 서브, 논산에선 그 반대
라고 보시면 됩니다. (율하와 논산은 두개를 묶어서 공모한 패키지 사업입니다)

자이 공식 홈피에는 우리 "율하 자이힐스테이트가", 힐스테이트 공식 홈피에는 "논산 힐스테이트자이"가 있어요

[하기쁘미(106동 2라인)]

정말 알기 쉽게 잘 설명되어있네요^^감사합니다.

[예진승우맘103동 1라인]

자세한 설명 감사합니다~ ^^

[이어도(103동1라인)]

직전 분양 동일평형대 1-2천만 저렴하다는 이야기는 공감이 가지 않네요.
부산에 분양한 LH아파트들 가격대가 진짜 저렴하거던요.
자료 감사합니다.

[하쿠나막탔다(107동4라인)]

1~2천만원 저렴하다는건 저희 아파트 주변아파트들 분양가와의 비교 얘기하시는걸로 보이며 말씀하시는 그 저렴한 부산의 LH아파트와는 공사 성격이 틀리다는게 위 설명의 내용인걸로 이해됩니다.

[알파맘 (109동 6라인)]

제 답변은 하쿠나막탔다 님의 답글과 같습니다. ^^

직관적으로 이해되도록 본문의 해당부분 문구를 수정하였습니다.
감사합니다.

[이어도(103동1라인)]

부산과 양산의 저렴한 LH아파트와 우리 아파트를 비교할 생각은 추호도 없고요,단지 자이 힐스테이트 분양가가 S1,S2 블록의 그것과 비교해 보면 비슷하다는 애기입니다.애초 분양 취지는 서민에게 분양하는 공공주택이기 때문에 1-2천만원 저렴해야 하는데 비슷한 가격으로 분양했다고 봅니다.S1,S2 블록의 아파트보다 건축비가 더 많이 투입되었을 것으로 위안합니다.하여 율하에서는 율하자이 힐스테이트가 대장(랜드마크)아파트가 될 것으로 믿어 의심치 않습니다.

[민유 (109동 6라인)]

설명 정말 감사합니다.
귀에 쏙쏙 들어오네요~~^^

[코코로(106동 1호라인)]

와~ 이보다 자세할 수 있을까요? 가끔 부동산에서도 LH 얘길 꺼내시며 옆 아파트와 비교해 기분상하게 얘기하셨던 분들이 있어 좀 그랬는데 진짜 프린트해서 손에 쥐어드리고 싶네요 ㅡㅡ

[알파맘 (109동 6라인)]

코코로님의 사례(외에도 다수 있더라구요 ㅜ) 참고하여 본문 내용에 추가내용 삽입하였습니다.

물론 출력하셔서 부동산에 보여주셔도 됩니다. ㅎㅎ
"자이힐스 까페를 사무실로 들이셔야 합니다!!, 우리 자이힐스 처럼 좋은 아파트, 감당할수 있으시겠습니까, 사장님??" 하면서..^^

[광년이(106동1호라인)]

알파맘님 넉네임처럼 너무나 스마트한 그리고 명쾌한 글입니다.
우리 자이힐스가 좋은 것도 있지만 전 개인적으로 이곳에서 너무 좋은 이웃들을 접할 수 있어서 좋습니다^^
행복한 주거생활~ 기대됩니다^^

[안녕낸시(101동4호)]

똑똑하십니다!!