농림지역 전, 답, 임야에 집짓기

[물고기자리]

농림지역 준보전산지

2008년 12월 29일 준보전산지로 확대된 면적은
경상북도 3만여ha, 강원도, 경기도, 충청남도 등이 각각 2만여ha,
충청북도, 전라북도, 전라남도, 경상남도 등이 각각 1만여ha,
전국의 13만헥타르의 보전산지가 준보전산지로 전환되었습니다.

따라서 종전의 보전산지상 농림지역을 준보전산지 관리지역으로 전환해 주어야 합니다.

국토이용관리법 제42조 2항에 보면 
관리지역안의 산림 중 산지관리법에 의하여
보전산지로 지정, 고시된 지역은 당해 고시에서 구분하는 바에 의하여
이 법에 의한 농림지역으로 결정, 고시된 곳으로 보고 있습니다.

그리고 동법 제42조 4항에 의거
"구역,단지지구 지역등이 해제되는 경우에는
이를 지정하기 이전의 용도지역으로 환원된 것으로 본다'라고 되어 있습니다.

따라서 원칙상 준보전산지는 관리지역으로 변경해 줘야 맞습니다.
준보전산지가 농림지역으로 되어 잇는 것은 이치에 맞지 않습니다.
바로 잡아 줘야 하는데 아직까지 일선 군에서 서둘러 시행을 하지 않고 있습니다.

산지이용구분도

산림청에서 보전산지(용도지역으로는 통상 농림지역이 됨)와
준보전산지(관리지역)를 구분한 것으로 2만5000분의 1 축적인
산지이용구분도를 그대로 사용할 수 없어 임야도(6000분의 1 축적)로 옮겨 사용한다.
산지이용구분도는 10년마다 한 번씩 산림청이 만들어 지자체에 공급한다.

산림청은 2007년 고시할 산지이용구분도를
97년의 2만5000분의 1에서 5000분의 1로 정밀하게 제작할 예정이다.
이 경우 현 임야도의 경계가 확 달라질 수 있다는 것이다.

우향재 산림청 산지정책 사무관은
"2007년 산지이용구분도는 지리정보시스템을 이용한
연속지적도 형식으로 만들어 이용 부문을 명확히 할 것"이라고 말했다 

임야의 경우는
농림지역, 즉 보전산지(공익용·임업용)에 대해서만 ‘산지전용허가’라고 하며
관리지역내의 임야, 즉 준보전산지에 대해서는 ‘산림형질변경허가’라고 한다.
물론 보전산지의 전용도 넓은 의미에서는 형질변경이라는 점에서 같다.
하지만 행정절차에 있어 보전산지전용과 준보전산지 형질변경허가는 다르다.

이는 다음과 같다.
준보전산지 만이 형질변경 가능하다
우선 농업이나 임업에 종사하지 않는 도시민의 보전산지 전용신청은 불가능하다.

이는 농지의 경우와 동일하다.
즉, 농림지역에 속한 땅은 그것이 농업진흥지역 내에 있는 땅이던,
또는 농림지역 내의 보전산지에 속하는 땅이던, 논·밭·임야 여부에 관계없이
외지인의 전용허가가 원천적으로 불가능함을 뜻한다.

따라서 도시민이 전원주택을 지을 수 있는 임야는
관리지역 내에 있는 준보전산지 밖에 없다. 준보전산지는
농지전용허가 시와 마찬가지로 소유권이전등기가 되어있지 않은 상태에서도
현지로 거주지를 옮기지 않고 산림형질변경허가를 받아 전원주택을 지을 수 있다.

이때 소유권이전 절차는 농지전용허가의 경우와 같다.
즉, 매매계약을 체결한 다음 땅값의 상당부분을 미리 지불하고 지주로부터 토지사용승낙서를 받아

산림형질변경허가를 받아내면 이후 토지거래허가를 거쳐 소유권 이전등기가 가능해진다.

상기의 방법으로 전원주택을 지을 경우
비용 대비 효율성을 도모할 수 있는 잇점도 있다.
다시 말해 상대적으로 가격이 싼 임야를 전용하여
대지로 지목을 바꾸는 것이 농지 등을 전용하는 것보다 비용이 적게 든다는 것이다.
따라서 가능한 경우 산림형질변경을 통한 지목의 용도변경을 적극 고려할 필요가 있다.
산림형질변경허가시의 사업기간은 1년 이내로 제한되며, 허가받은 날로부터 3개월 안에

사업에 착수하지 않거나 사업에 착수한 후 6개월 이상 공사를 중단할 경우 허가가 취소된다.

사업기간은 농지전용보다 훨씬 촉박하다.
따라서 늦어도 1년 안에는 대지조성 공사를 끝내고 지목을 대지로 변경 완료하여야 한다.
임야는 농지의 형질변경허가와는 달리 형질변경허가를 받은 후 권리승계가 가능하며,
산림형질변경 도중에라도 소정의 절차를 거쳐 제3자에게 허가지위를 승계할 수 있다.

또 농지의 경우에는
전용허가를 받은 후 8년 이내에는
다른 용도로의 변경이 금지되지만,
임야의 경우에는 제한기간이 5년이다.
따라서 일단은 전원주택을 지을 목적으로
산림형질변경 허가를 받았더라도 이후에 마음이 바뀔 경우
팬션, 까페 등으로 비교적 자유롭게 용도변경 할 수 있다.

농업인만이 갖는 특권, 보전산지 전용허가

농지법·산지관리법 등 관련법에 따르면 농업인에게 주어지는 혜택은 많다.
농지는 물론이고 임야 등 용도지역에 관계없이 시골 땅에 관한 한 어떤 곳에서건
집을 지을 수 있다. 즉 보전산지 내에서도 산지전용허가를 통해 주택을 지을 수 있다.

물론 보전산지 중 보안림,채종림,시험림,천연보호림 등의
공익용 보전산지의 경우에는 농업인이라도 전용이 허가되지 않지만,
실제 이런 땅은 깊은 산속에나 있어 이곳에 주택을 짓는 경우는 현실적으로 드물다.

그러면 농지법상의 농업인 조건은 무엇인가.
1,000㎡(303평) 이상의 농지를 경작하면서 농·임·축산업 수입이 전체 가족 연간

총수입액의 1/2을 초과하거나 전체 가족 노동력의 1/2 이상으로 농·임·축산업을 영위하는 세대를 일컷는다.

여기서 생각해야 하는 것이 바로 농업인으로 인정받을 수 있는 최소 경작면적이다.

농업인으로 인정받으려면
최소 경작면적이 303평 이상이 되어야 하는데,
여기에 더해 농업인주택으로 건축허가를 받으려면 집터,
다시 말해 대지로 전용할 땅을 제외하고도 303평 이상 농사를 짓고 있어야 한다는 것이다.
이를 잘 못 이해할 경우 농림지역 내의 농업진흥지역이나 보전산지에서의
농업인주택(전원주택)을 짓지 못할 수도 있으니 주의해야 한다.

약 20평의 농가주택도 짓고 조그마한 텃밭도 일구고자
농업진흥지역 내의 농지 300평을 구입한 경우를 예로 들어 보자.
이 경우 20평의 농가주택을 지으려면 100평의 땅을 대지로 전용해야 한다

(건폐율이 20%인 경우).
그러면 남은 땅 200평에 농사를 지어야 하는데,
이 경우 최소 요건인 303평에 못미처 농업인 요건을
충족시키지 못하게 되어 결과적으로 농가주택을 지을 수 없게 된다.

임업용 보전산지 내에 집을 지을 경우

농업진흥지역 내에서 농가주택을 짓는 경우와 마찬가지로
부지 총면적 660㎡(200평) 한도 안에서 전용이 허용된다.
따라서 가장 싼 땅값의 하나인 보전산지에서 전용허가를 받아 집을 지을 경우
높은 투자수익도 기대할 수 있는데, 이는 농업인만이 갖는 혜택의 하나이다.

대체산림자원조성비가 부과된다
관리지역 내의 땅을 사서 전원주택을 지을 경우
임야가 농지보다 유리한 점은 다음과 같다. 우선 땅값이
농지에 비해 싸므로 그만큼 경제적인 부담도 적다. 그리고 대개 마을이나
논밭이 있는 산 중턱에 자리하고 있기 때문에 전망이나 주변경관이 뛰어나다.

무엇보다 절차면에서도 농지보다 덜 까다롭다.

전용허가 시 농지는 소재지의 읍·면 농지관리위원회의 심사를 받은 다음
관할 시·군의 허가를 받아야 하지만, 임야의 경우에는 관할 시·군의 허가를 받기만 하면 되기 때문이다.

보전산지든 준보전산지든 관계없이
임야를 형질변경할 경우 대체산림자원조성비가 부과되는데,
이는 준보전산지 2,033원/㎡, 보전산지 2,642원/㎡(2008년 기준)으로
농지에 부과되는 농지전용 부담금에 비해 저렴하다.

하지만 전원주택을 지을 경우
다른 부분에서 비용이 더 들어갈 수 있으니 주의해야 한다.
경사지를 평탄하게 만드는 평탄작업이나 축대나 옹벽의 축성작업 등이 그것인데,
이 역시 무시할 수 없으므로 이점을 충분히 고려한 후 땅을 매입해야 한다.

[안나푸르나]

올간만에 아는 단어들이 ㅎ

[물고기자리]

그러시군요 이건지 다른 것인지 비슷한 글이 블러그에 있는데 사람들이 스크렙 엄청 해가더군요

[안나푸르나]

스크랩을 해간다면 아마도 세이노의 글을 읽고 그런가요? ㅎㅎ 새정부들어서 법규가 바꼈는지는 잘 모르겠지만 아마 땅값 떄문일거예요...

[pema]

예전에 지었던 농가를 다시 멋지게 고쳐서 살면 산들이 조금은 덜 괴로울 것 같습니다.
설사 귀농귀촌을 원하는 사람들이 많다 하더라도 농사를 짓지 않을려고 떠난 사람들이나 어쩔 수 없이 떠난 사람들의 그 공간을 개조하거나 손을 더 봐서 다른 곳은 더 이상 훼손하지 않으면 될텐데 싶을 뿐입니다.
멋진 곳을 찾으면 분명 길이 있지 않았거나 천연경관이 뛰어난 곳일텐데 그러면 도로를 내고 전기선을 끌어 오고 수도를 설치하고 개스관을 만들고 그러다보면....그저 나름 자연을 사랑하는 마음에서 입니다.
산에는 나무나 심고 또 산불이 나지 않도록 관리하고 그리고 동물들도 편안하게 살도록 수렵도 하지 말고 말입니다.

[물고기자리]

그러게요
환경생태학적으로는 페마님의 말씀이 지당하시나
생존에 있어서는, 문명의 어원이 숲을 베어 경작지를 만들다 이거든요
인간의 삶에 있어 자연환경을 벗어날 수는 없는 것 같습니다. 그러한 의미에서
자연 그대로 보존되어지는 곳이 늘어난다는 것은 좋은 일입니다. 그러며 적절한 개입을 하는 것도