분양형 호텔의 오해와 진실

[김은유]

분양형 호텔의 오해와 진실

법무법인 강산

1. 분양형 호텔의 개념

최근 분양형 호텔 투자를 권유하는 광고가 범람하고 있다. 과연 이러한 분양형 호텔은 무엇이며, 이러한 분양형 호텔에 투자 시 주의할 점에 대해서 알아보고자 한다.

분양형 호텔은 말 그대로 일반투자자들이 호텔의 각 객실을 분양받아서 운영대행사에게 운영 일체를 맡기고 투자수익을 얻는 것을 말한다. 즉, 호텔객실에 대한 소유권을 받지만 운영권은 운영대행사에게 넘기는 것이고, 따라서 후일 관리비를 부담하여야 하는 것이다.

그런데 호텔이라고 하여, 「관광진흥법」이나 「관광숙박시설 확충을 위한 특별법」([시행 2012.7.27.] [법률 제11227호, 2012.1.26., 제정], 2016년 말까지 한시법임)에 의해 건립되는 관광호텔과, 여기서 말하는 분양형 호텔은 다른 개념이다.

분양형 호텔은 2012. 1. 19.자로 공중위생관리법 시행령 제4조가 개정되면서 탄생한 것으로 보아야 한다. 즉, 동법 시행령 제4조가 숙박업을 취사가 불가능한 일반숙박업과 취사가 가능한 생활숙박업으로 세분하면서 생긴 것이다. 법 개정 이유를 보면 “최근 주로 장기 투숙자를 대상으로 객실 내에 취사시설까지 갖추고 호텔보다 저렴한 가격에 숙박 서비스를 제공하는 새로운 형태의 숙박업이 생겨나고 있어 이를 기존의 숙박업과 별도로 관리ㆍ규율하기 위하여 숙박업을 기존의 숙박업(일반)과 새로운 형태의 숙박업(생활)으로 구분하려는 것임.”이라고 밝히고 있다.

즉, 분양형 호텔은 공중위생관리법에 의해 영업신고를 하고, 건축법에 따라 건축된다는 것 외에는 별다른 규제가 없는 것이다. 달리 말하면 투자자에게 아파트와는 달리 별다른 법적인 안전장치가 없다는 뜻이기도 하다.

2. 확정수익이 가능한가?

가. 확정수익의 개념

확정수익은 말그대로 분양을 받을 당시에 나중의 운영상태와 관계없이 확정적으로 얼마의 수익을 보장한다는 것이다. 최근 광고를 보면 “확정수익 8%보장”, “확정수익 8%+알파”라고 광고를 한다. 그런데 확정수익이라는 개념 자체는 불확정 개념이다. 분양자와 수분양자가 계약으로 그 개념을 확정하는 것이다. 예를 들어 투자금의 12%라고 하면서, 12% 중 중도금 이자 대납까지 확정수익의 범주 안에 포함시키면, 이 또한 확정수익에 해당하므로, 결국 투자금 대비 확정수익은 중도금 대출이자만큼 줄어들 것이다.

나. 확정수익이 되는 조건

그러나 이렇게 광고문구에는 “확정수익 8%보장”이라고 해 놓고, 정작 계약서에는 이를 변동시키는 내용이 있으면 이는 확정수익이 아니라 변동수익인 것이다. 따라서 수분양자는 광고문구만 보지 말고 실제 계약서가 확정수익인지 변동수익인지를 정밀히 검토하여야 하는 것이다.

나아가 진짜 확정수익이라고 하더라고 이 확정수익이 무조건 지급되는 것은 아니다. 이 확정수익금이 실제로 지급되려면 전제조건이 충족되어야 하는 것이다. 먼저 무사히 분양대금 대출로 인한 근저당권외에 다른 근저당권의 설정 없이 준공이 되어야 하고, 실제로 객실가동율이 좋아 수익이 나야 하고, 다음에는 운영대행사가 순순히 수익을 지급하여야 하고, 나아가 확정수익을 보장한 회사가 부도가 나지 말아야 한다는 것이다. 따라서 실제 객실가동율이 좋지 않거나 부도덕하면 부도처리를 하고 배째라고 할 수도 있는 것임을 유의하여야 한다. 거듭 말한다. 소위 페이퍼컴퍼니가 하는 약속은 이를 어기더라도 집행이 어렵다. 예를 들면 아무 재산도 없는 노숙자를 상대로 1조원을 승소하더라도 집행이 불가하다는 것이다. 일단 확정수익을 보장하는 회사와 입회금 또는 보증금 반환을 보장하는 회사, 환매회사가 부도가 나지 않고 살아 있어야 하는 것이다. 만일 부도가 나면 그 회사가 발행한 수익권 증서 내지 각서는 모두 휴지조각이다.

최근에 객실가동율이 떨어져 실제로 운영대행사가 법정관리를 신청하고, 그로인하여 투자자 330명이 수익을 받지 못하는 일도 벌어졌다. 또한 대형 호텔 체인이 비즈니스호텔 사업에 뛰어든 것도 수익성이 악화된 원인 중 하나다. 호텔신라는 2013년 11월 ‘신라스테이 동탄’을 시작으로 서울 역삼·서대문·마포와 제주에 지점을 늘린 데 이어 연말까지 전국에 두 개의 호텔을 추가로 지을 계획이다. 호텔롯데는 2009년 ‘롯데시티호텔 마포’를 처음 연 데 이어 2014년 제주 대전 구로, 올해는 명동과 충무로에 호텔을 각각 개장한다(한국경제신문 보도내용 참고). 이렇게 되면 분양형 호텔은 이들과 경쟁을 해야 하는데 저렴하게 자금을 조달한 호텔체인들과 숙박가격 면에서 경쟁이 쉽지 않다. 그렇게 경쟁에서 도태되면, 그 호텔의 앞날은 불투명해지는 것이다.

3. 투자금은 안전한가?

이러한 분양형 호텔은 아파트와는 달리 자신이 투자책임을 온전히 져야 한다. 즉 아파트는 주택법이 보증을 강제하고 있어 투자금이 떼일 염려는 없다. 하지만 분양형 호텔은 안전장치가 없어 투자금을 떼일 수도 있는 것이다.

분양회사는 “신탁회사에 분양관리신탁을 하였다.”, “법적공증을 하였다”, “시공자와 책임준공을 하기로 하였다”, “세계적인 호텔브랜드 ○○○를 사용한다”는 등의 각종 안전장치를 광고한다. 그러나 이는 완벽한 안전장치는 아니다.

먼저 계약서 공증은 그러한 계약이 있었다는 사실을 증명하는 것뿐이지 다른 효력은 없다.

다음 분양관리신탁은 신탁회사에게 수분양자 및 사업참여자들의 부동산 소유권 및 분양대금을 보전 관리하게 함으로써 성공적인 분양사업이 되도록 지원하고, 시행자가 부담하는 채무를 불이행하는 경우 신탁회사가 부동산을 환가 처분하여 정산할 수 있는 제도이다. 그러나 거기까지이다. 결국 분양관리신탁을 하였다고 하더라고 계약을 하는 당사자는 시행사와 수분양자이다. 따라서 시행사에게 문제가 생기는 경우 신탁사가 책임을 지는 것은 아니므로, 수분양자 보호에 한계가 있는 것이다. 즉 분양대금을 신탁회사에게 입금하고 그 집행을 신탁회사에서 하는 것은 맞으나, 그렇다고 하여 시행사의 책임을 대신 신탁회사가 지는 것은 아니라는 점을 명심하여야 한다. 진짜 안전한 신탁제도는 토지신탁제도인 것이다. 이 경우는 모든 신탁사가 계약의 주체이므로, 모든 책임을 신탁회사가 지는 것이다. 일반인은 토지신탁인지 분양관리신탁인지 구별하기가 어렵다. 그러나 간단하다. 분양계약을 신탁사 하고 하면 토지신탁인 것이다.

책임준공도 시행사와 시공자가 맺은 계약이 틀어지면 언제라도 깨질 수 있는 것이다.

단적으로 30%만 분양되었고, 그래서 자금 부족으로 부도가 발생한다면, 위와 같은 안전장치도 소용없는 것이다.

세계적인 호텔브랜드명을 사용한다고 해도 안전한 것은 아니다. 그것은 단지 브랜드 사용계약을 체결하였기 때문에 사용하는 것일 뿐이다. 브랜드명이 준공과 확정수익을 보장하는 것은 전혀 아닌 것이다.

제발 분양형 호텔은 반드시 완공될 것이고, 반드시 내게 확정수익을 안겨줄 것이라는 환상에서 깨기를 기도한다. 물론 착한 시행사가 훨씬 더 많다. 어느 경우는 시행사가 손해를 보면서까지 수분양자를 보호하는 경우도 있다. 하지만 안그런 경우도 있다는 점을 말하는 것이다.

수분양자들이 추가 부담금 없이 준공이 되고, 객실가동율이 좋아 수익이 많이 나고, 운영대행사가 정직하게 이를 분배할 때만 안전한 투자인 것이다.

만일 중간에 부도가 나서 준공이 되지 않으면 투자금은 대부분 날리는 것이고, 가사 무사히 준공이 되었다고 하더라도, 선순위 근저당권 등이 없는 완벽한 소유권을 이전받아야 한다. 만일 분양대금 대출이외에 선순위 근저당권이 있으면 그 부담을 고스란히 떠안아야 하는 것이다. 또한 객실가동율이 높지 않으면, 수익은커녕 관리비만 나가는 것이다. 또한 그렇게 되면 가격이 분양가격 이하로 하락할 것이고, 그렇게 되면 매매도 이루어지지 않는 고통이 따르는 것이다. 그저 묵묵히 재산세와 관리비, 나아가 인테리어 수리비를 내야 하는 것이고, 이 호텔 소유로 인하여 증가된 건강보험료도 내야 하는 것이다.

다 그런 것은 아니지만 운영대행사가 정직하지 못하면 벌어질 일이 많다. 자 먼저 운영대행사를 통제할 힘이 투자자들에게 있는가? 수익이 얼마나 나는지 알 길이 있는가? 어느 경우는 수익은 내는데 운영사가 모든 수익을 꿀꺽하고 내놓지 않는 경우도 있을 수 있다. 운영대행사를 교체할 수는 있나? 운영대행사를 교체하면 누가 운영하나? 답이 없다. 다수는 침묵한다. 다수기 때문에 오히려 누군가가 운영사를 감시할 거라는 마음이 모두의 마음에 독버섯처럼 퍼지고, 그 결과 운영이 잘되면 소유권도 없는 운영사만 살찌우는 결과가 초래된다. 내 돈 투자하고 내 마음대로 할 수 없는 것, 그것이 분양형 호텔인 것이다.

어느 분은 말한다. 나는 회사에게 운영을 맡기지 않고 별장으로 쓰려고 하는 것이니, 운영대행사와는 무관하다고 한다. 실제 그런가. 묻고 싶다. 그래도 최소한 공용부분 관리비는 내야한다. 다른 객실이 가동되지 않으면 이것도 늘어날 수밖에 없다. 또한 재산가치 하락은 어쩔 것인가.

4. 투자 시 유의점

분양형 호텔에 투자를 할 때는 우선 시행사와 운영대행사의 재무건전성, 지속가능성, 신뢰성을 중점적으로 검토해 보아야 한다. 그중 특히 신뢰성이 중요하다. 시행사나 운영대행사가 정직하지 못하면 다 소용없는 것이다. 특히 계약서도 주지 않은 채로 전단지만 가지고 투자를 권유하는 업체는 피하는 것이 좋다. 과도한 확정수익을 내세우는 업체도 마찬가지이다. 그렇게 좋은 물건이면 타인에게 팔지 않는다. 또한 준공가능성을 검토하여야 한다. 호텔부지는 모두 확보하였는지, 실제로 대형시공사가 시공을 하는지, 필요한 정보를 제공하지 않는 업체도 피하여야 한다. 다 그런 것은 아니지만 어느 시행사는 호텔부지 계약금 정도만 준비하고 사업을 시작하는 경우도 있다. 이 경우 분양이 제대로 되지 않거나 PF에 문제가 생기면 준공이 불가한 경우도 발생하고, 이 경우에는 투자금을 날리는 것이다.

다음 계약서를 꼼꼼하게 검토하고 필요하면 내용을 추가하거나 삭제를 하고 계약을 하여야 한다. 전단지 내용은 다 소용없다. 그러한 내용이 계약서에 들어가야 하는 것이다. 전단지를 계약서의 일부로 첨부하는 것도 좋은 방법이다. 즉, 계약서 말미에 첨부된 전단지 내용도 계약의 일부를 이룬다고 기재하고, 첨부하면 되는 것이다. 확정수익인지 여부도 꼼꼼한 검토가 필요하다. 확정수익을 변동시키는 내용이 있으면 삭제를 하여야 한다. 또한 후일 운영에 관한 내용도 꼼꼼히 살펴야 한다. 필요한 경우 운영대행사를 교체할 수 있어야 하고, 교체방법에 대해서 기재하여야 한다. 관리비에 대해서도 마찬가지이다. 부과기준을 철저히 약속 받아야 한다. 그리고 이러한 약속이 지켜지지 않을 경우 위약금에 대해서 규정하여야 하고, 나아가 이러한 위약금을 받아 낼 수 있는지도 고민하여야 한다. 물론 정직한 회사는 이러한 것이 다 필요 없을 수도 있다. 그러나 정직하더라도 약속은 해 두는 것이 피차 좋은 것이다. 그리고 시행사나 운영대행사 등 업체로부터 받은 일체의 서류는 반드시 보관해 두어야 한다. 또한 계약 시에 나눈 대화를 몰래 녹음을 해 두는 것도 좋은 방법이다. 내 대화를 몰래 녹음하는 것은 합법이다. 그래야만 나중에 혹시 사기죄로 고소를 하는 경우에 증거로 활용할 수 있다. 시행사나 운영대행사가 계약을 어기더라도 사기죄가 되지 않는 한 별도의 형사처벌 조항도 없다. 그래서 증거를 수집 보관해 두어야 하는 것이다. 처음 분양을 권유할 때 내세운 조건들이 실제 계약서에는 다르게 기재되어 있는데도 불구하고 일반인들은 이를 캐치하지 못하고 그대로 계약을 하기 때문에 소송에서도 패소할 가능성이 크고, 가사 이긴다고 하더라도 혼자 감당하기에는 너무도 큰 고통이다.

그리고 운영수익이 나지 않아 관리비만 내는 상태가 되더라도 호텔투자를 할 것인지를 생각해 보고 최종 계약을 하기를 권한다. 그런 생각을 하면 돌다리도 두드리는 것이기 때문이다. 투자를 하는 사람이 계약서에 도장을 찍기 전에는 소위 “갑”이다. 도장을 찍은 후에는 “을”로 변하겠지만. 무엇이 급하여 그렇게 서둘러 도장을 찍는가. 이것저것 요구해 보자.

중도금 대출여부도 매우 중요하다. “갑”은 확정수익을 10%나 준다고 하여 소위 수익형 호텔을 분양받기로 하고 시행사와 분양계약을 체결하였다. 당시 “갑”은 시행사에게 중도금 대출이 되지 않으면 자신은 이를 납부할 능력이 되지 않는다는 이야기를 하자, 시행사에서는 중도금을 무이자로 대출로 알선한다고 하였다. 이를 믿은 “갑”은 그대로 2억짜리 수익형 호텔을 분양받고, 계약금으로 2천만원을 당일 납부하였다. 그런데 그 이후 은행에서 중도금 대출이 안된다는 연락을 받았다. 그러자 시행사는 자신들은 대출에 대해서는 책임 없으므로, 중도금을 납부하라고 독촉하고, 만일 납부하지 않으면 계약금 2,000만원을 몰수하겠다고 한다는 것이다. 참으로 안타까운 일이 벌어진 것이다. 묻지마 계약이 빚은 참극이다. 아마 서류상으로는 시행사 말이 맞을 것이다. 왜냐하면 “갑”은 시행사가 중도금을 무이자로 알선한다는 말을 믿었지만 이러한 내용은 계약서에 없었기 때문이다. 이런 경우에 바람직한 계약비법을 알아보자. 아주 간단하다. 매매계약서에 "매수인은 은행대출이 되지 않으면 중도금이나 잔금을 지급할 여력이 없으므로, 반드시 은행대출이 되야 하고, 따라서 매수인의 귀책사유 여부를 불문하고, 은행대출이 되지 않았을 경우, 또는 매도인이 은행대출을 알선하지 못하면, 이 계약은 무효로 하고, 토지와 건물을 원상회복하고, 기 지급한 계약금은 반환한다"는 내용을 특약으로 명기하면 되는 것이다.

리모델링 비용 부담주체도 중요하다. 예를 들어 ‘호텔 리모델링을 위한 공사비용을 수분양자(임대인)가 부담한다’는 계약내용이 있으면, 큰 문제이다. 운영사에서 약속한 확정수익금에서 리모델링을 위한 공사비용을 공제해버림으로써 확정수익금 지급채무에서도 벗어날 수 있는 여지가 생긴 것이다. 호텔운영에 대한 전권을 이용하여 공사비용 부풀리기가 얼마든지 가능할 수 있기 때문이다.

그리고 수분양자들은 시공자를 믿고 분양을 받고 있으나, 대부분 시공자는 단순한 시공회사이므로, 분양계약상의 각종 분양자 책임을 묻기가 어렵다(서울고등법원 2014. 8. 27. 선고 2013 나 80391 판결, 아루누보호텔, 삼환기업이 시공사, 시공자 책임 부인). 다만, 일부 시공자 책임을 인정한 판례가 있기는 하다 이는 극히 예외적인 사례이고, 그나마 「표시ㆍ광고의 공정화에 관한 법률」 제10조 위반으로 일부 정신적인 피해에 대한 위자료를 인정한 사례이다[서울중앙지방법원 2010. 6. 3. 선고 2007가합113552 손해배상(기), 2008가합44905(병합)]. 시공자를 믿지 말고 분양여부를 판단하라.

마지막으로 가장 중요한 것이 있다. 투자자들이 모임을 만들 수 있어야 하고, 그러한 모임을 만들어 주겠다는 시행사와 계약을 하여야 한다. 그래야만 비상 상황에 대처가 가능하고, 운영수익을 감시할 수 있는 것이다.

5. 기존 투자자 유의점

이미 투자를 한 분들은 무조건 잘되겠지라고만 생각하지 말고 현장에 들러 건축현황이나 분양현황을 확인하고, 어떻게 해서든지 아파트입주예정자모임처럼 모임을 만들어야 한다. 그래서 자신들이 가지고 있는 권리를 행사하여야 한다. 그리고 앞으로 운영수익 분배나 관리비 부과에 대해서 철저히 알아보고 요구를 하여야 한다.

그리고 중요한 한 가지 기존 투자자가 맺은 계약은 「약관규제에 관한 법률」에 따라 투자자에게 심히 불리한 것은 무효라는 점을 알아야 한다. 따라서 계약서가 투자자에게 심히 불리하다면 소송을 통하여 해결할 수도 있다. 특히 중도금 대출을 받지 못하여 계약금을 몰수당한 경우에 약관규제법으로 싸워 볼 수 있는 것이다.

6. 결론

분양형 호텔은 매우 큰 장점을 가지고 있다. 등기를 이전 받으므로 준공만 되면 일단 나름대로는 안전한 투자이고, 전문 운영대행사가 잘만 운영한다면 계속해서 수익을 얻을 수 있는 투자처인 것이다.

다만, 여기서 지적하고 싶은 것은 관광산업이 침체에 빠지거나, 호텔공급량이 너무 많아 객실가동율이 떨어지면 여러 가지 문제점이 있다는 것을 알고 투자를 하라는 것이다. 확정수익보장에만 빠져 무조건 하는 투자는 고통으로 가는 급행열차를 타는 것이다. 투자방법은 간단하다. 전문변호사와 상의하라. 그러면 되는 것이다.(“부동산계약과 중개사고 예방노하우” 책 참고). <법무법인 강산 대표변호사 김은유>

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