토지사용승낙서란?
타인의 토지를 진입도로로 사용하기 위하여 사용승낙을 받는 것입니다
땅을 처분할 때 진입로 개설 등을 이유로 계약이 완전히 체결되기 전 토지사용승낙서를 써주는 경우가 있습니다. 이는 대지 소유자가 본인의 땅을 타인이 이용하는 것을 허락하는 의사를 문서로 작성한 것을 말합니다. 각종 개발 행위를 하기 위해서는 해당 대지의 소유권을 먼저 확보하는 것이 원칙이지만, 실무적으로는 소유권을 확보하지 않은 상태에서 인허가를 받고 추후 마무리하는 경우가 흔합니다.
1. 서류 명시내용
일반적으로 이를 요청하는 자는 개발사를 대변하는 경우가 많으므로 이러한 상황에 대한 경험이 풍부하여 능숙한 경향이 있습니다. 반면 대지 소유자는 대개 이러한 일을 처음인 경우가 많습니다. 때문에 대처하기가 어려울 수밖에 없습니다. 이러한 입장에서 불이익을 방지하려면 다음의 내용들을 토지사용승락서에 명시해두어야 합니다.
1. 구체적인 범위
2. 목적 : 건축허가, 사업 승인 등
3. 상대방이 목적을 위반했을 때의 내용
- 목적 위배시 승인의사 무효 또는 위약금 지급 등
4. 유효 기간
사안에 따라 소정의 이용료를 받거나 아예 받지 않는 경우도 있습니다.
이용료를 약정했다면 이를 미납하는 행위 역시 철회 사유가 될 수 있습니다.
별 일 아닌 것으로 여겨 대수롭지 않게 토지사용승낙서를 써주었다가 문제가 생겨 법적 분쟁으로 이어지는 경우가 적지 않습니다. 따라서 법률적 검토를 받고 신중히 작성하는 것이 바람직합니다.
2. 주의점
토지사용승낙서는 당사자들 사이에서만 효력이 있습니다. 제3자에게는 효력이 발생되지 않는다는 의미입니다. 또한 현행법상 해당 내용을 등기부상에 표시할 방법이 없습니다. 따라서 소유권이 변경되면 새로운 권한자로부터 또다시 토지사용승락서를 받아야 합니다. 허가를 받은 사업자가 변경되었을 때에도 특별한 예외가 없는 한 정당한 권한자로부터 다시 동의를 받아야 합니다. 동의를 얻은 뒤에 도로로 지정되거나 각종 인허가가 나는 경우 되돌리기가 어려워 주의해야 합니다.
땅을 처분하기 위한 계약을 체결하기 이전, 선금만 납부된 상태에서 상대방이 토지사용승락서를 요청하면 대부분의 매도인들은 문제의식 없이 허용해줍니다. 이후 사업자는 건축 허가 또는 준공 이후 잔금을 치르곤 합니다. 기존 소유자는 사업자가 약속을 이행하지 않는다면 허락했던 내용을 무효로 하거나 원상복구가 가능할 것이라 대수롭지 않게 생각하는 사례가 많습니다. 하지만 계약이 정상적으로 이행되지 않아도 일단 건축허가가 내려진 상태라면 이를 취소하는 것이 어렵습니다.
진입로로 쓸 부지를 도로로 지정 공고했다면 해당 도로는 불특정 다수를 위해 제공된 것이므로, 소유자가 원한다고 하여 취소되지 않는 것입니다. 추후 소유권이 변경되거나 사망 후 상속 등을 거치더라도 마찬가지입니다. 특히 소유자와 사업자가 공동 개발 사업을 진행할 때에는 더욱 주의해야 합니다. 대지에는 근저당이 잡혀 있고 미완공 건물에는 유치권이 신고되어 추후 대지를 헐값에 날리게 되는 등, 법무법인 신우로 찾아오시는 사례도 다양합니다. 예기치 못한 사건사고가 발생할 수 있어 항상 주의를 기울여야 합니다.
3. 철화를 원한다면
토지사용승낙서는 단순히 땅의 이용에 대하여 허락을 구하는 문서가 아닙니다. 대지에 대한 임대차 계약서와 같습니다. 승낙은 일방적인 의사의 표시이기에, 승낙을 했다가도 언제든 철회 및 취소가 가능할 것이라 생각하는 분들이 많습니다. 그러나 실무상으로는 그렇지 않습니다. 계약을 무효화하거나 취소할 수 있을 법적 대응을 고민해야 하는 것입니다. 계약서에 날인한 후로는 그 내용에 따라서 취소 및 해지의 가부를 다투는 것과 마찬가지입니다.
4. 사례
장씨는 인접한 땅에 건물을 세우려는 이씨에게 장씨의 대지를 진입로로 이용해도 된다는 내용의 토지사용승락서를 작성해주었습니다. 허가를 해주어야만 건축이 가능하다는 오랜 이웃의 간곡한 부탁을 무시할 수 없었던 것입니다. 그러나 이씨는 점차 의뢰인의 땅을 본인의 것처럼 쓰기 시작했습니다. 더군다나 본인의 대지에 건축을 하려면 이제는 오히려 이씨의 동의를 받아야 한다는 관공서의 답변을 받은 후로는 후회가 더 커졌습니다.
이는 토지사용승낙서로 인해 발생될 수 있는 전형적인 피해 사례입니다. 이때 서류에 유효 기간이나 대상 등에 대한 조건이 기재되어 있었다면, 위반 사항에 따른 해지 및 취소를 검토할 수 있습니다.
이렇듯 토지사용승락서에 날인하기에 앞서 소유자는 반드시 문서의 내용을 면밀히 살펴야 합니다. 당사자가 아닌 타인에게는 효력이 미치지 않게 명시하는 등의 조치들이 반드시 필요한 것입니다. 그러나 이러한 내용을 잘 알지 못한 채 상대가 내민 토지사용승낙서에 사인을 했다가 분쟁이 발생하게 되는 경우가 대다수입니다. 잘못된 허가로 곤란한 상황에 처했다면 법률적 해석 없이는 대응이 불가합니다.
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