주거는 생존의 영역과 직결되기에 임차권등기명령 신청에 관해서 많은 분들이 문의를 주십니다.
제때에 보증금을 돌려받지 못했다면 어떤 조치를 취해야 하는지 잘 모르시는 경우가 적지 않습니다. 특히 1주일 등 기일을 정해두고 바로 주겠다는 집주인의 말을 믿고 해제를 했다가 낭패를 보시기도 합니다. 기본적으로 법은 세입자의 편을 들어주기 위해 각종 장치를 두었습니다. 그러나 적절한 대응을 하지 않는다면 이에 의한 보호를 받기가 어렵습니다. 혼자서 처리하려고 해도 어렵게 느껴지고 헷갈리는 부분도 많아 실수가 발생하기 쉽다보니, 임차권등기명령 재신청과 같은 사례도 곧잘 발생합니다.
임차권등기명령은 주로로 임대인과 임차인의 갈등에서 마지막 수단으로 사용됩니다. 일반적으로는 계약이 만료되고 이사일이 지났는데도 다른 임차인이 들어오지 않는다며 보증금 지급을 차일피일 미루는 형태로 문제가 나타납니다. 이러한 상황에서 아무런 조치를 취하지 않고 이사를 간다면 거주자로서의 대항력과 우선변제권이 소멸됩니다. 선순위 채권이 있다면 1원도 건지지 못하기도 합니다.
주택임대차보호법에서는 대항력을 취득하고 존속시키는 필수 요건을 주택의 인도 및 주민등록으로 규정하고 있습니다. 법원에 임차권등기명령을 청구하고, 집행명령이 나와 등재까지 완료가 된 시점 이후라면, 바로 1일 뒤에 거주지를 이전하여도 대항력 및 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 이는 부동산 조회시 누구나 볼 수 있는 권리사항이기에 임대인 입장에서는 임차인을 구하기가 현실적으로 어려워집니다. 이러한 이유로 임대인은 임차인에게 어떻게든 해제시키려고 시도합니다.
그러나 구체적으로 얘기하여 신뢰한다든가, 마음이 약해진다든가 하는 모종의 이유로 해제를 하면 그 뒤부터 태도가 바뀌는 집주인이 많습니다. 따라서 보증금이 실제로 들어오기 이전까지는 취소하지 않는 것이 임차인 입장에서 유리합니다. 다시 설정할 수 없는 상황도 발생하기 때문입니다. 이러한 문제가 없어도 법원에서는 관련 요건을 까다롭게 보고 있기에 제반 서류 미비 등의 이유로 2번, 3번씩 임차권등기명령 재신청을 해야 하는 상황이 되기도 합니다.
기본적으로 준비할 사항은 양식에 맞춰 내용을 작성하고, 기명날인 또는 서명을 한 신청서와 계약서 등의 관련 서류입니다. 접수해야 하는 관할법원은 임차한 주택의 주소지상 관할인 시군, 지방법원, 지원입니다. 법적 요건에 맞추어 신청을 해야 하고, 법원에 가야 한다는 점 때문에 많은 분들이 어렵게 느끼시곤 합니다. 그러나 생각보다 진행 과정은 간단합니다. 양식에 맞지 않아 보정을 해야 한다거나, 공시송달 과정에서 집주인 주소지가 불명인 경우, 부재 중으로 전달이 안 되는 경우도 있습니다. 그러나 이를 감안해도 일반적으로는 2주 안에 절차가 완료됩니다.
등기명령 이전에 대항력이나 우선변제권을 취득한 상태였다면, 거주지를 이전하는 등 대항력 요건을 상실하여도 우선변제권과 함께 유지가 됩니다. 등재된 시점을 기준으로 취득여부와 우선권을 판단하므로 이후에는 임차인을 구하기가 어려워집니다. 이전에 임차권등기를 한 임차인을 보호하기 위하여 소액보증금의 우선변제가 불가해지기 때문입니다. 서류 준비 등의 신청 과정이 다소 복잡하게 여겨질 수 있지만, 인터넷으로도 접수가 가능하며 이 경우 임차권등기명령 재신청을 하여도 부담이 적습니다.
전자소송 홈페이지에서 1인 임차인이 직접 할 수 있지만, 권리관계가 복잡한 경우 변호사의 조력을 받아 진행할 수도 있습니다. 관련 절차에 시간과 노력을 들이기 어려운 상황이라면 위임자를 구하는 것이 합리적입니다. 특히 서류 불충분이나 보증금 미반환 기간이 장기화된 경우 등 일부 상황에서는 일반인이 직접 임차권등기명령 재신청을 준비하기가 까다로울 수 있습니다.
간혹 계약서대로 기간을 채운 것이 아니라, 일방 또는 쌍방에 의한 중도해지라서 해당 대상이 아니라고 생각하시는 분들이 계십니다. 기간 만류 여부는 접수와 무관합니다. 오히려 건물유형이 중요한 사항입니다. 근린생활시설 등 주택으로 분류되지 않는 시설에는 진행이 불가하며, 미등기, 무허가 건물에 대해서도 마찬가지입니다. 상황이 어떻게 되는지 객관적으로 확인한 이후에 지금 상태에 맞추어 진행하는 것이 바람직합니다.
임차권등기명령 재신청이 무사히 통과되었다고 하더라라도, 임대차 및 권리관계의 변동은 지속적으로 체크하셔야 합니다. 임대인이 보증금을 돌려줄 능력이 없어서 차일피일 반환 시일이 늦어지는 경우라면 특히 그렇습니다. 변제가 되지 않는 상태에서는 건물이 경매에 넘어가고, 선순위에 따라 배당이 진행됩니다. 권리 사항을 제대로 체크하지 못했다면 한한 푼도 건지지 못할 수 있으니 주의하시기 바랍니다.
기본적으로는 1차 접수 때부터 바로 통과되는 것이 일을 늘리지 않는 방법입니다. 혼자서 계속 진행을 하여도 제대로 서류를 준비하기가 쉽지 않아, 2차, 3차 재도전을 하시는 경우가 적지 않습니다. 법원에서 기각을 한 상태라면 무작정 혼자서 애먹을 필요 없이 임차권등기명령 재신청을 1번에 통과시켜줄 수 있는 사람을 찾아가는 것이 합리적입니다. 최근 주거난이 심화되면서 전세사기도 급증하는 추세입니다. 법과 권리를 알고 제대로 나를 보호하려면 정확한 조언자를 찾으셔야 합니다.
부동산 전세사기 등 다양한 종류와 많은 수의 관련 소송을 진행중인 김민재 변호사입니다.
감사합니다.
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