평탄한 인생을 원하신다면 재개발/재건축에는 투자하지 않는게 좋습니다

[카페지기(18/21)]

아래글은 ppomppu.co.kr 부동산포럼에 매너채팅유저님이 작성하신글이며 

글 작성자의 허락을 받고 올립니다. 

매너채팅유저님께 감사드립니다. 

https://www.ppomppu.co.kr/zboard/view.php?id=house&no=224904&cno=2226872

평탄한 인생을 원하신다면 재개발에는 투자하지 않는게 좋습니다(마지막편)

평탄한 인생을 원하신다면 재개발/재건축에는 투자하지 않는게 좋습니다 1
다른말로 하면 다이나믹하고 적당한 스트레스상황을 즐긴다거나 너무나 평탄한 인생을 살아와서 삶의 활력소를 느끼고 싶다면 재개발/재건축 투자를 해도 된다는 뜻이 됩니다.


재개발/재건축에는 흔히 사업시행인가는 최소한 난 곳으로 사라는 격언이 있습니다.


그 말인즉슨, 최소한 사업시행인가라는 과정이 재개발/재건축의 밑그림이 완성되는 시기이고 이 과정을 거쳐야 그 다음에는 비용과 시간의 문제일 뿐, 언젠간은 완공과 입주가 가능하기 때문에 이 시기는 최소한 지나야 비교적 안전한 투자가 된다는 의미일 것입니다.


하지만 앞으로 관리처분인가, 이주, 철거, 분양, 공사, 완공, 입주가 언젠가는 반드시 된다는 뜻이지 그게 반드시 투자에 성공한다는 의미는 아닙니다. 


다른말로 하면, 언젠가 진행이 될 사업이기 때문에 가장 많은 프리미엄이 붙어있는 시기이고 그 어떠한 종류의 부동산투자보다 가장 현금이 많이 필요한 시기입니다.


왜냐면 보통 사업시행인가가 되고 나면 이제 곧 감정가가 나올것이고, 감정가에 따라 조합원 평형신청을 할 것입니다. 그러면 대략 앞으로의 사업진행 과정이 예측이 됩니다. 예측이 된다고 했지 그대로 진행된다고는 안했습니다.


 대략 부동산에서는 채 감정가도 나오지 않은 상황에서 이 물건의 대지 평수가 어느정도 되고 공시지가가 어느정도 되니깐 감정가가 대략 어느정도 나올것이고, 비슷한 지역의 먼저 진행된 사업지의 결과에 따라 비례율이 어느정도 되니, 마찬가지로 먼저 진행된 조합의 조합원분양가에 비하면 감정가에 비례율을 곱한 권리가액에 따라 추가분담금이 얼마나 나오고(혹은 환급금이 얼마가 나오고) 보통 사업시행인가로부터 관처 1년, 이주 2년, 착공부터 완공까지 2년 총 5년인데 보수적으로 1년 더 지연될걸 감안해서 대략 6년정도면 입주가 가능하니깐 주변의 가장 신축 아파트가 xx억인데 이거와 '보수적으로' 비슷한 시가임을 감안해서 6년동안 투자금에대한 기회비용을 빼면 yy억인데 지금 zz억에 팔고 있으니깐 yy-zz억만큼 안전마진이 있습니다 라고 홍보를 합니다. 


부동산스터디 카페에서는 이와 비슷한 부동산 홍보글이 엄청 올라오고 조합원들이 나서서 이와 같은 말을 전파하면서 이 조합은 주변 신축보다 입지에서 월등하니 앞으로 ㅇㅇ지역의 시세를 리드하는 대장주가 될거다라고 설레발을 치기 시작합니다. 그런데 이 사업시행인가를 앞둔/인가를 받은 재개발 물건을 사게 되면 앞으로 이런 일들을 겪게 됩니다. 


사업시행인가를 앞둔 ㅇㅇ조합의 물건을 주변 신축 대비해서 안전마진을 2억이나 확보해서 샀다고 매우 뿌듯해 하면서 감정가가 얼마나 나올지, 생각보다 감정가가 더 많이 나와서 조합원중에 권리가가 우월하면 나는 84를 신청할 생각이었는데 펜트하우스나 테라스 물건을 신청해야 하나? 만약 감정가에서 1억을 더 받게 되면 안전마진 2억에서 1억이나 오를테니 부동산 시세가 어찌되던간에 아무것도 안하고 1억을 더 벌수 있다는 김칫국생각에 사업시행인가와 감정평가를 기다립니다. 


그리고 ㅇㅇ년 4월에 통과될거라는 사업시행인가는 공무원들의 태만으로 인해 6월 7월이 넘어갈때까지 인가가 안납니다. 시 홈페이지에 우리 조합의 담당 공무원이 누군지 조직도 보고 확인해서 전화로 민원도 걸어줍니다. 내가 매달 민원을 건 덕분인지 11월에 드디어 사업시행인가가 났습니다. 


이제 감정평가를 했는데 감정가가 3억이 나왔습니다. 과거에 선행되었던 재개발 조합에서는 평균적으로 대략 2억이 나왔는데 생각보다 감정가가 잘 나온것 같습니다. 아무래도 우리집은 상가주택이기 때문에 감정가가 높게 나온것 같다며 역시 돈을 좀 더 주고 남들보다 공시지가가 더 높은 물건을 선택하기를 잘 한것 같습니다. 그런데 왠걸 조합 단톡방이나 부동산카페에서 감정가 인증글이 올라오는걸 보니 비슷한 평수가 다들 3억 언저리이거나 4억이상도 심심치않게 나옵니다. 감정가 3억 나온 사람한테 따로 공시지가를 물어보니 우리집보다 공시지가가 100만원이나 낮습니다. 공시지가가 낮은데도 왜 쟤도 3억이고 나도 3억이지 이상합니다. 감정평가가 잘못된것 같습니다. 조합을 찾아갑니다.


조합장을 찾아가서 조곤조곤 따집니다. 왜 우리집은 상가주택이고 공시지가도 남들보다 높은데 다른사람이랑 비슷하거나 더 낮은 감정가를 받았냐고 따집니다. 조합장도 말을 듣더니 어느정도 일리있는 말이라고 하지만 조합은 종전자산평가에 권한이 없고 감정평가법인에게 모든 감정평가 관련 업무를 위임했고 결과를 받을 뿐 이의를 제기하려면 감정평가법인에 직접 이의를 제기해야 한다고 설명합니다. 마지막에는 꼭 이의신청을 잘 해서 권리를 찾아가라는 격려까지 잊지 않습니다.


감정평가법인에서도 이의신청을 받습니다. 관련 양식을 받아서 나름대로 작성을 해봅니다. 인터넷에 나와 같은 억울함을 겪는 사람이 있을것 같아서 '재개발 감정평가 이의신청'을 검색해봅니다. 행정사, 법무사, 감정평가사 등등 여러 법인에서 감정평가 이의신청에 대한 사례를 포스팅해두었습니다. 재개발 보상금을 2억에서 4억까지 무려 두배까지 받아줬고 의뢰인이 명절때마다 소고기를 보내준다는 감정평가사 출신이라는 행정사 사무실에 문의합니다. 행정사는 이런일은 이의신청을 법과 사례에 맞게 작성해서 이의신청을 하는데까지 착수금 포함 300만원이 들고 성공여부는 장담할 수 없다고 합니다. 그래도 일단 해봅니다. 내 1억을 찾을수 있는 확률이 있다면 300만원은 아깝지 않습니다. 초안, 보완까지 해서 이의신청 서류를 작성하고 제출하였지만 다시 2주 뒤 감정평가법인에서 '귀 물건은 감정평가 절차에 따라 정당하게 진행되었음' 답변 한줄로 모든 노력이 박살납니다. 여기서 불복하고 끝까지 가서 감정평가를 다시 받으려면 시에 조합원평형신청 금지가처분신청을 걸고 감정평가법인과 조합을 상대로 소송을 해서 승소해야합니다. 그렇게 되면 사업은 그만큼 지연되고 결국은 제살깎아먺기가 될것 같아서 울며 겨자먹기로 84신청이 가능한 감정가임에 감사하며 평형신청을 합니다. 

평탄한 인생을 원하신다면 재개발/재건축에는 투자하지 않는게 좋습니다 2
어느 깊은 가을밤, 잠에서 깨어난 제자가 울고 있었다.
그 모습을 본 스승이 기이하게 여겨 제자에게 물었다.
"무서운 꿈을 꾸었느냐?
"아닙니다"
"슬픈 꿈을 꾸었느냐?
"아닙니다. 달콤한 꿈을 꾸었습니다."
"그런데 왜 그리 슬피 우느냐?"
제자는 흐르는 눈물을 닦아내며 나지막이 말했다.
"그 꿈은 이루어질 수 없기 때문입니다."


@영화 '달콤한 인생'중에서
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재개발/재건축의 현실을 가장 정확하게 드러낼 수 있는 영화속 한 구절이 아닌가 싶습니다.


원주민(우가우가 원주민 아님)들은 낡은 집에서 녹물먹으면서 고생하다가 잘 지어진 신축아파트에 한번 입주해서 살아보고자 20평이나 되는 대지지분을 조합에 넘겼고 대기업 다니는 직장인 부부는 로또청약으로 인해 청약당첨률이 100대 1을 넘어가는 현실에서 조금 더 멀리 보고 신축 아파트를 그나마 조금 더 저렴한 가격에 시간과 돈을 투자해서 바라고 재개발을 샀을것이고 투자자는 단계를 넘어가면서 입주 전까지 주변 신축아파트만큼의 시세차익을 바라고 재개발/재건축을 샀을 것입니다. 하지만 관리처분인가 이후에는 그 부푼 꿈이 실제로는 이루어지기 매우 힘든 꿈이었다는 사실을 깨닫고는 왜 그때 욕심을 버리고 준신축 아파트를 사거나 1~2억정도를 더 주고 분양권을 사지 않았나 남는것은 후회뿐일 것입니다.


원주민들은 조합설립 전, 그리고 시행서 선정 전 마치 춘추전국시대를 방불케 하는 여러 세력의 난립, 다툼, 소송, 마타도어, 정치질 등등을 겪었을테고 뒤늦게 들어온 실수요자 혹은 투자자들은 관리처분인가 전에 다시 한 번 시련을 겪게 됩니다.


이제 우여곡절 끝에 -예상보다 몇 달 늦어지기는 했지만- 사업시행인가와 조합원 평형신청을 끝마치고 관리처분인가를 받기 위한 총회를 실시하려고 합니다. 관리처분계획을 인가받기 위해서는 조합원 분양수익과 일반분양수익을 조합운영비, 공사비, 기타 등등 비용을 빼고 종전자산평가로 나누어서 비례율을 산출한 다음 감정가에다가 비례율을 곱해서 각 조합원에게 대강의 추가분담금(혹은 환급금)을 공지하고 조합원들의 총회를 통해 승인을 받아야 합니다. 


바로 여기에서 조합원들의 다양한 이해관계가 상충되게 됩니다.


조합설립 전, 시공사 선정 전에는 당연히 주민들의 동의를 받아야 하니 어느정도 비용을 줄이고 수익을 극대화하여 대지 20평을 주면 아파트 25평을 무상으로 주겠다! 라는 지키지 못할 약속을 하기도 하고 각종 조합원 혜택을 약속하고 심지어는 소정의 뇌물을 바치기도 합니다. 그러나 당연히 시공사 선정으로부터 관리처분인가까지 5년넘게 시간이 흘러버리는 경우가 많아서 실제 비례율을 계산하면 약속했던 25평 아파트는 커녕 억대에 달하는 추가분담금이 필요하다는 고지서를 받게되는 경우가 왕왕 있습니다.


실수요자(물론 원주민들도 실수요자이지만 나중에 들어온 조합원과의 구분을 위해)와 투자자들은 시시각각 본인들이 예상했던 투자비용을 계산해서 어느정도 적정선이라고 판단하면 기꺼이 추가분담금을 부담하겠다는 의지가 충분하지만 원주민들은 일단 노후된 동네에서 오래 살아서 나이가 많아 추가 수입이 없는 경우도 있고 당장 추가분담금 억대에 달하는 금액을 감당하지 못하는 원주민들도 많이 있습니다. 


누군가가 조합이 그동안 해쳐먹은게 많고 시공사에서 공사비를 과다하게 계약을 해서 추가분담금이 생기는 것이라고 앞장섭니다. 상당수의 원주민과 추가분담금이 생각보다 많이나왔다고 생각하는 투자자, 발을 담그고 있는 사업에 의구심이 생기면 반드시 해결해야만 직성이 풀리는 사람, 조합을 갈아엎고 새로운 집행부가 되고자 하는 사람, 그냥 조합이 싫은 사람 등등 모두 합세해서 공사비 검증하자고 조합에 매일같이 따지고 서명운동을 하기도 하며, 이대로 관리처분계획이 진행되면 안된다고 각종 비리혐의로 조합장을 고발하기도 하고 총회를 불발시키기 위해 민원을 걸기도 하며 언론에 제보하기도 합니다. 


하지만 빠른 사업 진행만이 가장 큰 이득이 된다는 것을 아는 투자자들과 실수요자들은 어떻게든 사업진행을 위해 원주민들을 설득도 하고 부동산카페, 단톡방에 욕도 하지만 관리처분계획에서 상당히 많은 조합이 애를 먹고 여기서 사업이 지연되기도 합니다. 여기서는 온갖 소송이 난무하고 조합원중에 권리관계가 복잡해서 넋놓고 있다가 조합원 평형신청을 하지 못하는 등 현금청산위기에 처한 사람(꼭 열댓명정도는 나옴)이 관리처분인가 금지 가처분 소송을 걸기도 하며 조합의 반대파들은 이들을 은근히 돕기도 합니다. 


공사비 검증을 하자고 정부기관에 의뢰를 하거나 조합의 비리를 말미암아 임시총회를 열고 조합장을 해임해서 비대위 출신 조합장이 당선되는 사례도 있으며 관리처분인가 단계에서 굉장히 많은 일들이 일어납니다. 


모 조합에서는 코로나사태 발생 전에 관리처분 총회를 열수 있었는데 각종 해괴한 이유로 민원을 걸어서 결국 총회를 불발시키고 코로나 사태가 터져서 1년동안 집합금지로 인해 총회를 열지 못해 사업이 1년 이상 지연이 되는 사례도 보았습니다.


대략 사업이 1년 지연이 되면 금융비용만 인당 수천만원이 추가되고 이는 사업성을 떨어뜨리는 가장 큰 원인이 됩니다.


벌써 사업시행인가에서 반년, 관리처분인가 단계에서 1년이나 지연이 되었습니다. 


24년이면 입주 가능하다고 해서 재개발을 샀는데 관리처분인가가 나고 나니 예상 입주년도가 26년으로 미뤄지고 맙니다.

평탄한 인생을 원하신다면 재개발/재건축에는 투자하지 않는게 좋습니다 3

누구에게나 그럴듯한 계획은 있다. 얼굴에 한대 맞기 전까지는
- 전설적인 복서 마이크 타이슨

국내 유수의 대기업 임원출신에 퇴직 이후 감정평가사, 공인중개사 자격증을 가지고 모 구역에 들어왔다는 김아무개 조합원은 처음에는 조합원 단톡방... 그것도 정식 카톡방은 없어 오픈채팅방으로 조합원인지 그냥 매수대기자인지 일분대기자인지 검증도 뭣도 안되는 톡방에서 조합에 대한 불만을 내세우면서 사건은 시작됩니다. 


국내 유수의 대기업에서 능력을 인정받은 덕분에 오대양 육대주를 누비며 견문을 넓혔고 그래서 통찰력이 남들보다는 뛰어나다는 김아무개 조합원은 처음에는 '오 우리구역에 이런 뛰어나신 분이 조합원으로 계셔서 든든하다'며 믿을 사람이 없는 재개발 조합의 이 바닥에서 본인들의 투자가 틀리지 않았다는 안도감을 가지며 김아무개 조합원이 하는 말에는 일단 믿고보는 사람들이 늘어납니다. 김아무개 조합원은 처음에는 부동산 관련 이슈 등을 조합 카페에 올리다가 나중에는 조합 회계보고자료, 각종 공문서 등을 나름대로 분석한 자료를 올리기 시작하고 조합원들은 댓글로 조합이 일을 잘못하고 있다고 동조하며 질타하기 시작합니다. 


관리처분인가 계획이 고시되고 김아무개 조합원은 아무리 봐도 450만원의 공사비를 인정할 수가 없답니다. 애초에 조합설립당시 시공사가 내민 조건은 400만원 초반대였는데 이처럼 공사비가 늘어난 것은 조합장이 시공사에서 받은 향응때문에 발목잡혀서 그런것이며, 조합이 시공사와 붙어먹었기 때문에 그 손해는 고스란히 조합원들에게 돌아가는거라고, 20평 대지지분을 가진 조합원이 25평 아파트를 무상으로 받지 못하는 것은 조합의 무능과 부패때문이라며 선동하기 시작하고 김아무개 조합원을 중심으로 비대위 세력이 결집하기 시작합니다. 


처음에는 김아무개 조합원은 본인의 깊은 통찰력을 바탕으로 조합 사업을 올바른 길로 이끌기 위해 나섰다고 생각하지만, 점점 목표는 현 조합을 갈아엎는데 치중하게 됩니다. 


천만 다행으로 부동산 경기가 좋고 옆단지 신축아파트 가격이 올라서 한 1억 정도는 추가분담금으로 주고서라도 빠른 입주가 모두에게 이득이다 라는 공감대가 형성되면 다행이지만 부동산경기도 안좋고 옆단지 아파트 가격도 빌빌대기 시작하면 이런 비대위들의 선동이 훨씬 잘 먹힙니다.


무엇보다도 가장 중요한 사실은 (특히 재개발은) 모든 조합원이 신축아파트를 원하는 것이 아니라는 사실입니다. 재건축은 그런대로 평형이 10평대부터 40평대부터 다양하고 가진 대지지분도 차이가 많이 발생하지만 아파트가 일단 신축으로 변하면 기존 삶의 양식은 비슷하게 유지되는 대신 삶의 질이 올라간다는 공통점이 있습니다. 
하지만 재개발은 대지지분이 5평 남짓의 다세대 주택 소유자도 있고, 대지지분 20평의 단독주택 소유자도 있고 대지가 60평이 되는 꼬마빌딩 급의 상가건물을 가지고 있는 사람도 있습니다. 
누군가는 어렸을때 부터 그 땅에서 살아와서 옛 모습의 추억때문에 아파트로 천지개벽되는게 싫은 사람도 있을것이고 누군가에게는 1층 상가에서 100만원, 지하, 2층 주거공간에서 50만원씩, 그리고 3층에서 주인이 거주하고 임대소득으로만 남은 여생을 지내고싶어하는 조합원도 있습니다. 
따라서 이분들은 여차하면 사업진행이 여기서 중단되고 본인들의 삶의 양식대로 살고싶기 때문에 이런 비대위들의 선동이 잘 먹힐때는 그 어느때보다 본격적으로 활동을 합니다. 아예 상가 하나를 얻어서 비대위 사무실을 열고 각종 정치활동을 하기도 합니다.


그럼에도 불구하고 조합장이 건재하기만 하면 총회를 열기만 하면 대부분 총회 통과와 관리처분인가까지는 무리없이 진행 됩니다. 조합에서 인건비 하루에 수십만원씩 줘가면서 os요원들을 풀면 이사람들이 과반수의 동의서는 총회 전까지 받아오기 때문입니다. (이사람을 심지어 조합원이 해외에 있다고 해도 찾아옴.. 서류한장을 위해서.. 무서운 분들입니다)


결국 그 김아무개 조합원은 서명운동과 민원으로 총회를 지연시키고 코로나 사태로 인해 관리처분인가를 1년이상 지연시키는데 성공했지만 조합장 해임 임시총회를 여는데는 실패하였고 코로나로 사업이 기약없이 미뤄지는 동안 조합 지역이 투기과열지구로 지정되면서 이주비대출 한도도 감정가의 60프로에서 40프로로 줄어들고 조합물건의 매도가 막히는 등 엄청난 피해를 입히고는 성난 조합원들에게 민심을 잃었고 자기 물건을 매도하고 떠난걸로 알려집니다.(실거주 요건 등 투기과열지구 재개발도 거래되는 매물이 있음)


이제 재개발사업의 가장 핵심이자 사건사고도 많고 한번 이슈가 터지면 걷잡을 수 없이 터지는데다가 굉장히 시간이 많이 소요되는 이주단계가 남아있습니다.


지금까지 재개발 조합의 구성원이라면 조합장을 비롯한 상임이사, 대의원, 조합원들 그리고 협력업체로 시공사, 정비업체(대게 조합장을 비롯한 조합원들은 정비사업에는 문외한이기 때문에 각종 사업진행을 돕는 업체를 고용합니다)등이 있었지만 조합 물건 안에 살고있는 세입자들이 있습니다.


보통의 재건축이라면, 한개의 물건에 한 세대의 세입자가 존재하지만 재개발은 다세대주택은 세대마다 세입자 한가구씩, 다가구주택이나 상가주택이라면 층 혹은 호수마다 세입자가 존재하여 조합원 한명당 3명 이상의 세입자가 있는 경우가 대다수입니다. 
심지어 상가에는 가게를 운영해서 한 가족의 생계를 책임지는 경우가 많아서 그만큼 이주시키기가 어려운 경우가 많고 재개발예정지의 열악한 곳에 살던 세입자들은 보통 2~3천만원 정도의 아주 저렴한 보증금을 내고 살고있는 사회취약계층인 경우가 많아서 이분들이 나가서 갈데를 마련하기가 어려운경우도 많습니다. 당장 옆동네 다세대주택으로 갈라고 해도 1억이상은 필요한데 당장 생계가 문제인 이분들을 내보내는 입장도 마음이 매우 불편합니다. 
법에서는 재개발단지 세입자들의 권리를 보장하기 위해서 세입자들을 내보낼 때 이주비를 지급해야 합니다만 조건이 주민 공람공고 3개월 전부터 사업시행인가까지 살아야 하고 그 이후에 들어온 세입자들에게는 이주비를 지급하지 않습니다. 
물론 구역이 재개발 예정지로 지정되고 나서부터는 모든 임대차계약을 할 때 특약사항으로 재개발 예정지로 이주시 협조한다 등의 문구를 기재하기는 하지만 별 법적 효력은 없는 것으로 알고 있습니다. 
조합에서는 관리처분인가 총회 때 빠른 이주를 위해서 조합원에게 세입자 이주를 연대책임을 묻는 조항을 통과시켜버립니다. 그리고 빠른 이주를 위해서 이주기간을 두고 이주개시와 동시에 아직 이주하지 않은 조합원 및 세대원에게 명도소송을 동시에 걸어버리고 시작하는 조합이 많이 늘어나고 있습니다. 그 말은 이주기간 내에 세입자가 이주하지 못해서 사업지연 등의 손실이 발생한다면 조합이 조합원에게 손해배상청구 소송을 걸 수도 있다는 말입니다. 
조합은 조합원들에게 이주기간이 되면 이주비 명목으로 5백~1천만원정도를 지급합니다. 물론 이 돈은 사업비이기 때문에 나중에 입주 시 추가분담금으로 이자까지 쳐서 청구되겠지만 조합원은 빠른 사업진행을 위해, 그리고 조합에게 소송을 당하지 않기 위해서 이때 받은 이주비를 세입자들에게 백만원~2백만원씩 이사비로 쥐어줘가면서 달래고 달래서 세입자를 내보내야 합니다. 그렇지 않으면 집에 조합으로부터 소송장을 받아볼 수도 있고 법원 홈페이지에 나의 사건검색을 통해 조합으로부터 소송내용을 확인하게 될수도 있습니다. 
지금껏 살아오면서 뭐 기부한적도 없고 봉사도 안해서 착하게 산 편은 아니지만 그래도 딱히 큰 범죄같은것도 안저지르고 법이 없어도 사는데 큰 문제 없을것 같다고 살아왔는데 소송장이라는 것을 실제로 받아보면 기분이 묘한것은 사실입니다. 
아무튼 나도 생업때문에 바쁜데 조합원들 나가는 일정 다 맞춰서 조합에 공유해줘야 하고 세입자들 나갈때마다 휴가쓰고 같이 나가서 방상태 점검도 하고(물건같은거 버리고가면 조합에서 청소비용을 따로 청구함) 가스, 전기도 관련기관이랑 협의해서 더이상 청구안되게 정리해줘야하고 보증금 돌려주고 조합에 키를 주고 나면 나중에 조합에서 이주상태를 확인해보고 이주완료 스티커를 문에다가 붙여줍니다. 이걸 세입자 숫자대로 다 해야하지만 특별히 말썽을 부리는 세입자가 없다는 사실에 감사하면서 이주를 완료합니다. 
모 조합의 경우 세입자인데 집안에 가스통을 들여놓고 누군가가 명도집행을 위해서 들어올라고 하면 자폭을 하겠다고 협박을 하는 할머니가 계셨습니다. 속칭 가스통 할매라고 불렸던 전설적인 그 분은 모 조합에서 2년동안 이주를 지연시켰던 것으로 유명합니다. 그런데 그 할머니가 얼마전에 우리조합에 세입자로 들어왔다는 흉흉한 소문이 돌기 시작합니다...

상가의 경우 영업권을 어느정도 조합에서 보상해주고 또 주민들이 다 나가버리면 본인도 장사가 안되기 때문에 의외로 순순히 나가는 경우가 많은데 협의가 원만하게 끝나지 않고 전X연, 전X협 등의 각종 세입자 권리 대변단체들이 들어오기 시작하면 이주가 한없이 길어지는 경우도 있습니다. 때로는 유혈사태가 벌어지기도 하는데 대표적인 예가 용산참사입니다. 꼭 용산참사까지는 아니더라도 어느 구역이나 이런 단체가 들어와서 시위하는 것은 관례처럼 이루어지는 경우가 많습니다. 이들은 기본적으로 죽음, 사망, 살인, 끝장, 파괴 등등 살벌한 문구를 포함하여 빨간 글씨로 쓴 현수막을 내거는것부터 기괴하게 튜닝된 봉고차를 조합사무실 근처나 통로에 대두는것, 또는 대형 텐트로 막사를 만들고 마네킹에 상복을 입혀서 저승사자마냥 만들어서 동네 분위기를 망하게 만들고 투쟁음악 크게 틀어두기 등등을 통한 투쟁활동을 합니다. 


그리고 요새 새롭게 떠오르는 재개발 방해세력으로는 종교단체가 있습니다. 개인적으로 장x10구역의 사x제일교회 사례를 보고 처음에 기하급수적으로 올라가는 보상금을 보고 이거 앞으로는 우리나라에서 재개발 진행 영원히 힘들겠다고 생각한 적이 있습니다. 500억이면 뭐 1~2조의 3000세대규모 재건축에서는 큰 비중은 아니라고 생각할 수도 있지만 이걸 1500명 조합원이 나눠내면 3천만원이 넘는 추가분담금이고 2000세대여도 2천만원이 넘는 추가분담금입니다. 조합이 교회측에 굴복하지 않고 사업계획을 바꿔서 아예 구역에서 빼는 초강수를 두어서 앞으로는 이런 무작정 보상금을 올리는 행태가 제한될수도 있겠지만 앞으로 교회들이 절대로 사업에 협조 안하고 몇백억씩을 요구하고 수락하는 선례가 생긴다면 앞으로 모든 재개발 교회들이 몇백억씩 조합에 요구되는 관례가 생길것이고 재개발 진행에 가장 큰 걸림돌이 될것이라고 생각합니다. 


이주는 보통 계획했던 것보다 빠르면 6개월에서 늦어지면 2년까지도 늦어집니다. 물론 기약없이 이주만 할수도 있습니다. 


이때쯤이면 처음 사업시행인가 즈음 재개발물건을 매매하고 벌서 6년정도나 흘렀습니다. 
예상으로는 이때쯤이면 공사가 한창 진행중이고 내년정도에는 입주했거나 좀 사업이 지연될걸 감안하더라도 내후년에는 입주할 수 있을것으로 예상했었는데 이제 겨우 이주만 했을 뿐이고 앞으로도 관리처분변경인가, 조합원 평형신청, 일반분양, 착공, 완공, 입주 단계가 남았습니다. 


재개발 물건을 샀을 때 주변 아파트 공사가 진행중이어서 2년 뒤 입주예정인 아파트 분양권이 대략 8~9억정도였고 나는 5~6억정도에 예상 추가분담금 1.5억 물건을 샀으니깐 대략 총 매수가 6.5~7.5억정도에 아파트를 사는걸로 계산했는데 안전마진 1.5억정도면 내 연봉에 3배나 되니까 아주 큰 돈이고 젊어서 시간을 투자해서 이정도 수익이면 나쁘지 않고 나중에 늦게 지어지는 만큼 옆 아파트보다 신축일 테니깐 미래를 투자해서 길게 보고 재개발을 투자하는 것이 아주 현명하다고 생각했습니다. 


그런데 이게 과연 착공 들어가고 나서도 그럴까요? 전설적인 복서 마이크 타이슨은 상대들마다 저마다의 계획은 다 있었다고 주장합니다. 단, 나한테 쳐맞기 전까지는... 


재개발 또한 마찬가지입니다. 운이 아주 좋다면 우여곡절은 있더라도 사업이 진행되더라도 사업진행에 지대한 변경을 일으키는 요소들이 너무나 많고 때로는 그 것들이 개인의 능력으로는 통제가 불가능한 중대 사안일 수도 있습니다. 무엇보다도 재개발은 수백, 수천명의 각양각색의 상황에 놓여져 있는 사람들이 한마음이 되어서 진행해야 간신히 될까말까하다가 갑자기 부동산경기라도 안좋아지면 어떤 단계에서도 갑자기 무기한 올스톱이 될수도 있는 그야말로 하이리스크밖에 없는 사업입니다. 


과연 처음에 계산한대로 실제로 착공이 들어갔을 때 처음에 계획했던 수익률대로 진행이 될지, 주변 아파트와 시세차이는 어떻게 될지 다음편에 알아보도록 하겠습니다.


PS. 시간이 많고 하면 좀 글도 더 재미있게 쓰고 관련 법령 링크나 사진이나 첨부자료도 많이 추가해서 더 알차게 쓰고 싶은데 저도 직장생활, 사업, 투자, 육아 등등 너무 바빠서 짬날때 잠깐씩 쓰는거라 그렇게 하지 못하는 점 죄송합니다. 그리고 쓰다보니 저도 재개발은 경험했지만 재건축은 경험해보지 못했고 내용도 재개발에 국한되는 내용이 많아서 제목에서 재건축을 빼버렸습니다. 
앞으로는 완공 및 입주까지 재개발 진행에 대한 스토리를 써보고 그 다음에는 재개발의 요소나 성공적인 투자를 위한 팁 등을 쓰도록 하겠습니다.

평탄한 인생을 원하신다면 재개발/재건축에는 투자하지 않는게 좋습니다 4 

큰 언덕을 오른 후에야 올라야 할 더 많은 언덕이 있음을 알게 됩니다.


- 전설적인 인권운동가이자 정치인 넬슨 만델라 


오일쇼크 이후 2020년대 초반은 큰 경제적 이슈로 가득했던 시기로 역사에 기록될 것입니다. 


코로나 창궐로 인해 경기둔화를 겁낸 연준과 각 나라에서는 경쟁하듯 돈을 풀었고 코로나로 인한 경제침체는 1년도 안돼 막을 수 있었지만 그에 따른 부작용으로 전세계적인 인플레이션이 만연하게 되었습니다.


코로나 초기에만 해도 전 세계의 셧다운으로 원유를 저장할 곳이 없어 유가가 마이너스로 가는 초유의 사태가 발생하였고(이때 원유 etf로 막대한 손실을 본 1인..) 또 급격한 수요 증가와 공급 감소로 인해 1년만에 모든 원자재 가격이 폭등하는 사태가 발생하였습니다. 


이 사태는 재개발의 사업성을 크게 훼손하고 진행차질을 불러일으키는 중대한 요소가 되었습니다. 


인플레이션을 막기 위한 1년 반동안 급격한 금리인상, 우크라이나전쟁으로 인한 원자재수급 불안, 코로나때 원자재 생산 감소 등은 시멘트, 철강, 원유의 가격을 그야말로 폭등시켰고 안그래도 비용 중 원자재가 비중이 높은 건설업의 특성상 공사비가 하나의 큰 화두가 되고 맙니다.


그나마 이미 2020년도 극초반에 착공이 들어간 사업장의 경우 선물계약한 물량과 확보해둔 재고로 어떻게든 짓는다고 하지만 2021년 이후에는 기존의 평당 400~500정도 하던 아파트 공사비가 50~100%로 비 상식적인 폭등을 하게 됩니다.


기존의 재개발 상식은 공사비 이슈가 있다고 한들, 기존의 관리처분계획과 고작 몇천만원 이내에서 추가되는 수준에 그쳐서, 일단 이주만 끝나면 어느정도 사업진행이 예측이 가능하고 일반분양 공사까지 무리없이 진행되는 결과로 귀결이 되었지만 이제는 시대가 바뀌어서 일반분양 전, 관리처분계획인가 변경이 오히려 더 큰 난관으로 남게 됩니다. 


아무튼 이주를 끝마치고 여러 우여곡절이 있긴 했지만 조합도 건재하고, 비대위는 코로나사건 이후로 무참히 갈려나가서 조합 사업에 약간의 방해가 되는 행동만 하면 바로 죽창맞을 분위기가 조성이 됩니다. 


정치에도 야당과 여당이 있고 회사에서도 사측과 노조가 있듯이 재개발 사업이 잘 되기 위해서는 합리적이고 조합의 부정과 부패를 잘 견제할만한 비대위가 반드시 있어야 한다고 생각하는 입장입니다.


단, 비대위의 목적은 반드시 사업의 빠른 진행과 조합의 '현저한 부패'를 막는데 있어야지, 조합을 갈아엎고 새로운 조합장이 되기를 원하거나 사업의 지연을 목적으로 하는 비대위가 강성하면 그 조합은 무조건 망하게 됩니다.


하지만 조합과 비대위의 목적이라는 게 결국은 시간이 지나고 각자의 활동이 사업에 어떤 영향을 미쳤었는지 결과를 보고 알 수 있는 것이라 그때 당시에 재개발 사업의 소용돌이 안에 있다보면 이게 어느쪽이 사업진행에 도움되는 일을 하고 있는건지 알기 힘들다는 것이 문제입니다.


시공사는 최초 이야기했던 400만원 상당의 공사비에서 관리처분인가 당시 450만원으로 약 10프로정도 오른 금액으로 본계약을 진행하였고 일반분양과 착공에 앞서 대내외적인 여건을 고려하여 약 50프로 오른 700만원대의 공사비를 요구하기 시작합니다. 


이런, 그놈의 공사비 검증 이슈로 사업을 2년넘게 지연이 됐는데 또 다시 공사비 이슈입니다... 이래서 인권운동가 넬슨 만델라는 큰 언덕을 넘고나서야 새로운 언덕이 있음을 알게 된다고 말했는지도 모릅니다. 그러나 이번 건은 과거의 액수와는 차원이 다른 비율의 급격한 상승입니다.


더 큰 문제는 급격한 금리 인상으로 인해 부동산 매수심리가 크게 꺾였고 주변 아파트 시세또한 18~19년도까지 회귀했다는 데 있습니다.


만약 시공사가 원하는 700만원대의 공사비를 다 주고 일반분양가를 하나도 올리지 못하게 된다면 비례율이 7~80%대로 처참하게 떨어지게 되고 추가분담금이 평균적으로 조합원 인당 2~3억정도 늘어나게 됩니다. 평당 공사비가 올라간다는 말은, 공사비 비용이 조합원 아파트 공사비도 올라가게 되고 공용부 및 조경 공사비도 올라가게 되고 일반분양자의 공사비 상승폭을 전부 조합원이 나눠서 내기때문에 공사비가 250만원 올라간 것을 만회하기 위해서는 조합원/일반분양자 비율에 따라 다르긴 하지만 관리처분계획 당시보다 일반분양가를 750~1000만원 이상 올려야 만회가 되는 수준입니다. 이렇게 되면 바로 옆 신축아파트 현 시세보다 조합원분양가에 추가분담금을 합치게 되면 오히려 입주도 거진 10년가까이 늦게하는 아파트에 들어간 돈이 몇억은 더 많아지게 되는 사태가 발생이 됩니다. 사업성이 크게 훼손이 되는것입니다. 


이게 최근 공사비이슈가 터지고 난 이후의 재개발 사업의 문제입니다. 


아니 아무리 공사비가 올랐다고 한들 기존에 계약한 금액이 있는데 어떻게 이렇게 터무니없이 올릴수 있냐 하는게 조합원들의 입장이지만 시공사도 
1. 손해보고 공사를 할 수는 없음 
2. 니들이 관리처분변경을 할거쟎아 어차피 그렇게 되면 처음부터 다시 공사비 산출에 들어가야 하기 때문에 올려도 문제 없음 
3. 물가상승에 따라 공사비 올릴 수 있는 조항이 계약서에 있쟎아 지금 공사원가가 그만큼 올라서 우린 어쩔 수 없음 
라는 논리로 무조건 700만원을 받아야 한다는 입장입니다.


이렇게 되면 조합이 최대한 할 수 있는 것은 
1. 시공사와 어떻게든 재협상을 해서 공사비를 깎는다
2. 재협의된 공사비를 조합원들에게 이해시키고 총회의 동의를 얻는다
3. 일반분양가를 최대한 높여받아서 사업성을 유지시킨다
인데 일단 1번부터가 쉽지 않습니다. 아무리 깎아봐야 평당 2~30만원 깍는게 고작인 상황이고 심지어 주변 재개발 재건축 사업장을 봐도 이미 비슷한 조건에서 비슷한 가격에 싸인을 하는 조합이 늘고 있습니다.
2번은 심지어 공사비 50만원 올리는 관리처분인가 단계에서도 서명운동하고 비대위가 득세하던 구역인데 무려 250만원 추가분담금 2~3억이라는 얘기는 꺼내지도 못할 것 같습니다.
3번도 현재 부동산 침체와 미분양 리스크때문에 솔직히 쉽지 않습니다.


이 난제를 원활하게 풀수 있는 사람이 있을까요? 


재개발 사업이 진행이 되려면 도정법이나 재개발 사업에 대해서 빠삭하게 아는건 당연하고 반대파를 무력으로 제압해서라도 조합원들을 이끌어서 사업을 진행시킬 수 있는 완력과 추진력이 있어야 합니다. 
일부 조합은 기존 시공사와 계약해지를 하고 새로운 시공사를 물색해서 돌파를 시도하는 사업장도 있지만 이건 리스크가 커도 너무 크고 사업을 무기한 지연시킬 우려가 있을 뿐더러 기존 시공사의 보증으로 금융권에 사업비와 이주비 대출을 받은 것을 상환해야 하는 문제가 발생되기 때문에 이 카드는 함부로 꺼내면 안되는 카드입니다.


당장 둔X주공 재건축사업도 이와 비슷한 문제로 조합장이 바뀌고 시공사교체를 섣불리 빼들었다가 금융권의 상환압박과 시공사의 공사중단 이슈로 조합원들 현금청산위기 직전까지 갔다가 정부에서 대폭적인 부동산규제완화를 통해 간신히 사업이 진행되게 상황이 만들어졌습니다. 만약 둔x주공 조합이 대환을 하지 못하고 사업지가 공매로 나왔다고 하면 수백명의 조합원이 극단적인 선택을 할 것으로 예상했었습니다.


지금도 수많은 재개발 재건축 사업이 이 공사비에 발목잡혀 있고 심지어 공사 끝나고 입주가 시작된 구역조차도 이 공사비폭등문제때문에 시공사와 갈등을 겪고 있는 사업장이 제법 됩니다. 
한번 오른 공사비는 쉽게 회복이 힘들고 부동산 심리도 금리인상 등으로 회복되기 지난할 것으로 예상되므로 앞으로 재개발과 재건축 사업은 당분간 진행이 힘들지 않을까 생각합니다. 


그렇게 되면 택지지구 조성을 제외하고는 신규분양을 제외하고는 양질의 아파트 공급이 끊기게 될 것이고 아파트 수요가 공급을 훨씬 뛰어넘게 되면 다시 부동산 폭등으로 이어질 것인데 그게 단기 몇년 새에는 힘들지 않을까 생각하고 있습니다.  


번외로 19년도에 1년뒤 입주예정인 아파트 분양권(또는 입주권)을 구매한 경우와 재개발물건을 산 경우 현시점 어떤 결과로 이어지는지 보겠습니다

경기도 중급지 모 아파트 19년 11월 시세입니다. 이 아파트는 20년 중순에 입주하였습니다.
분양권, 입주권이 서로 다르지만 층수가 다른 것을 감안해서 약 9억 5천정도에 거래가 되었었다고 생각하는게 합리적이라고 생각합니다. 

위 아파트 인근 재개발물건 비슷한 시기의 매물입니다. 대략 최종매수가 기준으로 위 아파트와 1억~1.2억정도의 차이를 보이는 것을 알 수 있습니다. 문제는 이건 5억원의 실투자금액이 들어가고 아파트 분양권이나 신축아파트는 대출을 통해 실투자금액이 매매가의 40~50%수준만 필요하면 가능한 큰 차이가 있습니다. 

위 아파트의 현재 실거래가입니다. 대략 10억 8천까지 찍고있고 현재 매물은 11억~12억에 포진되어있습니다. 

위 재개발물건의 현재 시세입니다. 최종매수가 9.5억으로 되어있는데 표면상으로 보면 대략 권리가 3.5억수준에 추가분담금이 관리처분인가 기준으로 약 1.5억정도 추가되는 시세로, 실 매수가는 8억 수준으로 예상됩니다. 


이 물건에는 문제가 3가지가 있는데, 
첫번째는 권리가 3.5억수준의 매물이면 대출이 1.5억 내외밖에 안나오기 때문에 이 물건은 6.5억의 현금이 필요한 매물이고 
두번째 문제는 공사비 폭등을 반영해서 추가분담금이 여기서 1억이 더 생기게 된다면 최종매수가가 10.5억으로 위 아파트와 비슷한 가격이 되어버린다는 겁니다.
마지막으로, 아직 공사비문제로 착공이 안되었고 일반분양가도 요새 급변하는 부동산시장에 따라 아직 정해지지 않은 상태고 입주도 4.5~5년이상 남은 상태라는 것입니다.


그래서 아마 저 물건은 거래가 절대 안될겁니다.


저기에서 적어도 1~1.5억정도는 더 깎아야 거래가 되지 않을까 생각되는데 그 가격은 6.5억~7억 수준이라 19년 가격보다도 오히려 5천만원가량 빠지거나 1원조차도 오르지 않은 상태입니다. 


그 말은 재개발을 살 당시에 그냥 입주를 앞둔 아파트 분양권을 사거나 신축아파트를 샀더라면 고작 1~1.5억 밖에 안오르기는 했지만 현금투자비중도 현저히 적고 옆에 재개발 조합 지지고볶고 10년동안 마음고생 하는동안 편안한 내집에서 안락하게 살 수 있다는 장점이 있습니다.


하지만 재개발을 산 사람은 10년동안 각종 이슈를 견디며 개고생을 했고 큰 현금이 투자되었지만 아직도 입주는 4~5년이 남았고 아직도 해결안된 리스크가 많이 있는데 가격은 오히려 5천만원이 빠지거나 거의 똔똔이거나 하는 상황이라는 것입니다.
그동안 들어간 금융비용(기회비용), 대안주택 거주비(월세 전세 등등)을 합치면 저기에서 실제 비용은 억대가 추가로 들어가게 되는 셈입니다. 


이 엄청난 것들을 잃고 재개발을 통해서 얻은게 뭐가 있을까요?


1. 굳건한 멘탈
 - 어지간한 이슈와 전재산을 잃을수도 있는 중대한 문제에 대해서 굉장히 담대해집니다.
   저는 여차하면 재개발 물건이 현금청산되고 이것저것 비용 다 빠지고 2~3억밖에 남지 않는다고 해도 충분히 앞으로 먹고살고 재기할 수 있는 사업기반을 그동안 만들었습니다. 제 능력이 뛰어나서가 아니라 재개발이 잘못되면 인생도 잘못될 수도 있다는 위기의식이 아니었다면 이루기 어려운 성과였다고 생각합니다.


2. 각종 부동산지식
 - 재개발사업을 처음부터 겪고 나면 도정법, 세법 등 부동산 투자에 필요한 각종 법 지식과 아파트가 지어지기 위한 일련의 과정에 대해서 빠삭하게 알게됩니다. 저는 1번과 2번을 토대로 나중에 재개발이나 리모델링 조합장을 한번 해볼까 생각하고도 있습니다. 힘들지만 멘탈만 굳건히 세다면 굳이 재개발 사업이 성공하지 못해도 개인의 성공이 보장되어있는 몇 안되는 로우리스크 하이리턴의 직업이 아닌가 생각하고 있습니다.


3. 인생이 아름답지만은 않다는 것을 일찍 깨닫게 됨
 - 특히, 20대와 30대 초반까지는 재개발 투자를 한번쯤 경험해보는 것도 나쁘지 않다고 생각하는데, 각종 더러운 이권다툼과, 사악한 의도를 가지고 정치질하는 부류, 대중의 무지로 인한 트롤(흔히 대중은 XXX다 라고 하는 영화속 조롱이 얼추 맞다고 생각함) 등등 이 사회를 2~3천명 내외의 집단으로 축소한 모습이 재개발사업이지 않을까 생각하고 있습니다. 이런 것들은 사실 어느 회사나 사업판에도 충분히 벌어지는 일이기 때문에 아직 사회의 쓴맛을 덜 보았고 투자가 망해도 금방 재기할 수 있는 청년층에게는 경험삼아 재개발에 들어와서 한 10년 개고생 해보고 남은 3~40년을 알차게 살아가는것도 좋지 않을까 생각합니다. 


4. 끊임없이 자신의 선택에 대해 의심하는 신중함을 가지게 됨
 - 저는 18~19년도에 일생일대를 건 재개발 투자라는 선택을 한 이후로 저 자신에 대한 신뢰를 완전히 잃어버렸습니다. 그래서 어떠한 업무, 주식투자, 부동산투자, 결혼 등등 모든 선택의 기로에서 제가 처음에 한 선택에 대해서 모두 부정하고 의심해서 수차례 재검증을 통해 실수를 줄이는 게 버릇이 되었습니다.

평탄한 인생을 원하신다면 재개발/재건축에는 투자하지 않는게 좋습니다 5

끝날 때 까지 끝난 게 아니다


- 전설적인 야구선수 요기 베라


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재개발은 종합예술과도 같습니다
 
조합장은 부동산 법령, 건설사업, 부동산시장의 특성에 대해서 어느정도 조예가 필요하지만 지식이 많다고 해서 무조건 잘 되는 것도 아니고 오히려 정치능력, 추진력, 완력, 멘탈 이런 리더십의 영역이 더 중요하다고 할 수 있겠습니다. 하지만 그 무엇보다도 가장 중요한 것은 운입니다. 
 
조합원들도 좋은 조합장을 만나야 하지만 조합장도 운이 좋아야 사업을 성공적으로 이끌 수 있습니다. 
 
물론, 리더의 덕목 그리고 수천억~수조원 규모의 사업을 운영하는 운영자로서 당연히 청렴해야겠지만 한없이 청렴하기만 하다고 해서 재개발이 잘 되는 것도 아닙니다. 오히려 어느정도 부패했을 지언정 - 물론, 법과 지극한 상식 그리고 조합원에게 현저히 큰 피해를 입히면 곤란하겠습니다 - 좀 더 리더십의 덕목을 갖추고 사업진행을 최 우선적으로 고려하고 실행하는 조합장이 더 나을 수 도 있습니다. 
 
그렇다면 조합장은 어떤 사람이 되는 걸까요? 


ㅁ 조합장의 유형 - 직업을 분류로
 
1. 정치인 류
 - 지역구 구의원, 시의원 또는 정당 당원 등등 재개발 예정지에서 거주하면서 정치활동을 오래 하다가 정치경험을 토대로 세력을 규합하고 재개발 사업을 추진하다가 조합장이 되는 유형. 
리더십은 상당히 있는 편이며 문제가 발생되었을 때 공무원과 조율하는 능력이 뛰어나고 주로 시공사, 시청 등등 업무조율이 필요할 때 조직도상의 윗사람을 공략하여 해결하려고 하는 편입니다.


2. 건설사출신 류
 - 시공사, 시행사 등 건설관련업계에 오래 종사하면서 재개발, 건설업에 깊은 이해와 경험이 있는 타입. 
당연히 관련업에 오래 종사했기 때문에 사업능력에 대해서는 타의 추종을 불허하고 수많은 재개발사업을 실무하면서 진행해봤기 때문에 사업이 어떻게 하면 잘 되는지 어떻게 하면 망하는지 아주 잘 알고 있습니다. 
하지만 오히려 더 많이 알고있기 때문에 독이 되는 경우도 있습니다.


3. 학자 류
 - 건축학과나 부동산학과 교수출신 등 관련 학계에 몸담고 있다가 높은 명망을 바탕으로 조합장이 되는 타입.. 보기 흔한 스타일은 아님


4. 전문 조합장 류
 - 재개발 또는 재건축 사업을 성공적으로 이끈 경험이 있는 사람은 다른 문제있는 사업장에서 스카웃(?) 제의를 받는 경우도 있고 조합장을 하면 금전적인 혜택이 많이 주어지기 때문에 이 사업장 저 사업장을 돌아다니면서 조합장 자체가 그 사람의 직업인 것 처럼 조합장만 하고 다니는 사람이 있습니다. 
물론 이미 타 사업장에서 검증이 된 케이스기 때문에 조합원 입장에선 가장 믿을만 한 조합장이라고 할 수 있겠습니다.


5. 시정잡배 또는 한량 류
 - 재개발 또는 재건축 사업장의 조합장 이력을 보면 이 사람은 도대체 어떤 인생을 살아왔는가 이해가 잘 안가는 사람들이 있습니다. 
당연히 재개발, 재건축 사업은 적게는 몇백명, 많게는 5천명정도의 조합원 사이에서 그중에 리더를 투표로 조합장에서 선출하게 되는데 대부분의 조합원은 따로 생업이 있기 때문에 재개발 또는 재건출을 하고싶다고 해서 쉽사리 조합장이 되거나, 조합임원으로 활동하는 게 쉬운일이 아닙니다. 당연히 당시에 직업이 없거나 또는 직업을 조합 임원으로 바꿀 수 있는 사람이 조합장도 될 수 있는 것이기 때문에 의외로 높은 확률로 변변치 않은 직업을 가지거나 가졌던 사람이 조합장이 되는 경우도 있습니다. 
따지고 보면 정치인도 잘돼야 정치인이지,평생동안 한두번 구의원같은 것만 하고 경조사만 따라다니는 사람도 있기 때문에 은근히 이 부류와 비슷한 사람도 있습니다. 
첫번째로, 직업이 재개발 사업을 잘 하는 근거가 되는 것은 아니지만 그래도 일반 중산층 이하라면 재개발에 투자할 정도면 꽤 오랫동안 모은 돈을 온전히 남의 손에 연대책임으로 맡기는 것인데 입지나 사업성만 볼게 아니라 조합장은 어떤 사람인지, 어떤 삶을 살아왔는지, 내 재산을 맡길 수 있는 사람인지 한번 쯤 확인해보는 것도 나쁘지 않을것 같습니다.
두번째로, 전국에는 수백 수천개의 재개발 재건축따위의 사업장이 존재하기 때문에 다들 경험많고 직업 좋은 조합장만 있을리 만무합니다. 따라서 이런 사람도 있고 저런 사람도 있습니다. 하지만 무엇보다 가장 중요한 것은 일단 조합원들의 투표를 통해서 적법한 절차를 통해 선출된 조합장이기 때문에 한번 선택된 조합장이 계속 사업을 끝까지 이끄는 게 그나마 사업이 성공적으로 진행되는 것이 여러 문헌과 사례를 통해 알려져 있습니다.


기타로는 부동산 사장류, 기업 임원류, 사업가류, 그냥 일반직장인출신류 등등이 있습니다. 


ㅁ 조합장의 유형 - 스타일 별 분류
 
1. 독재자형
 - 개인적으로 이 유형의 조합장이 가장 재개발을 성공적으로 이끌 확률이 높다고 생각합니다. 
재개발 조합의 특성상 조합원들의 삶에 매우 큰 비중의 재산이 묶이고 조합장의 권한과 이득이 막대하기 때문에 온갖 암투와 알력다툼이 벌어지고 수없는 소문, 음훼, 정치질이 난무하고 호시탐탐 조합장자리를 노리는 사람들이 있기 때문에 조합장이 조합원을 명예훼손으로 고소를 하거나 심지어 폭력사건으로 검찰에 송치되기도 하는 경우가 있습니다. 
이런 아사리판에서 남다른 리더십과 추진력으로 다른 잡소리가 안나오게 조합원들에게 확실한 사업에 대한 비전을 제시해주고 반란세력에 대해서는 확실히 짓밟아주면서 권력을 강화해 나가는 경우가 많으며 어느정도 부정과 부패가 있을 수 있지만 사업진행을 위해 조합원도 그 부분은 감수하는 경우가 많이 있습니다. 


2. 구국의 영웅 또는 역적,반란자 형
 - 주로 지역 유지, 비대위출신, 부동산사장 등등인 경우가 많으며 조합장의 사업진행이 지지부진하거나 사업성을 크게 훼손시킬만한 과실이 있거나, 그냥 기존 조합장이 싫거나 또는 어느 특정세력의 지원을 받는중이거나 해서 기존 조합장을 밀어내고 새로운 조합장으로 선출되는 유형입니다. 이 유형이 역적이 되느냐 영웅이 되느냐는 사업이 어떻게 끝나냐에 따라서 판단을 할 수 있지만 대게의 경우라면 조합장이 바뀌고 나서도 크게 사업이 좋게 바뀌는 경우는 드문 것 같습니다. 조합장이 되면 그동안 지원받았던 세력에 보은도 해야하고 아무래도 반란을 통해 권력을 얻은 만큼 눈에 보이는 성과를 내야 조합원들로부터 정당성을 얻게 되는데 그래서 시공사를 바꾸려 하는 등 무리한걸 추진하다가 망하는 케이스도 많이 있습니다. 


3. 이득 추구형
 - 시공사와 같은 협력사와의 유착관계, 조합돈을 사적으로 유용하는 등 개인의 이득을 추구하기 위해 조합장을 하는 유형입니다. 이 유형이면서 확고한 사업추진에 대한 열정과 추진력이 있다면 어느정도 조합원들도 이를 눈감아주는 경우도 있는데 이런 케이스는 뒤가 구린 경우가 많이 있어서 결국은 부정부패에 의해 발목이 잡히기도 합니다. 또한 사업 단계 진행을 근거로 막대한 성과급을 요구하거나, 조합상근임원 월급을 2배이상 올리는 경우도 있으며 동호수 추첨 시 팬트하우스나 로얄동 로얄층을 성과에 대한 혜택을 주는 것을 총회에 올리기도 합니다. 당연히 이런 경우가 많아지만 조합원들의 불만도 커지고 2번유형에 의해 교체되어 죽써서 개주는 격이 되는 경우도 있습니다.


4. 안정적인 공무원 형
 - 사업진행에는 관심이 없고 적당히 지지부진하게 하면서 정권탓, 부동산시장탓, 시공사탓, 비대위탓 등을 하면서 높은 조합임원 보수로 계속 먹고살려고 하는 유형입니다. 
상황에 맞게 남들이 잘 알아채지 못하는 트롤짓을 고의로 저지르면서 사업진행을 늦추는 경우도 있고 아파트가 완공되어 입주를 했음에도 불구하고 각종 뒷처리를 해야한다는 명목으로 조합을 계속 유지시키면서 청사을 안하고 조합원 돈으로 조합장 직을 계속 유지하는 케이스도 있습니다. 
조합원 입장에서는 가장 만나지 말아야할 유형입니다.


5. 범죄자 형
 - 재개발 사업을 진행하다 보면 의외로 조합장이 전과가 쌓이는 경우가 은근히 있습니다. 기본적으로 성난 조합원들, 그리고 강력한 비대위를 상대로 하다보면 명예훼손, 허위사실유포, 모욕, 폭행 등으로 고소를 당하는 일도 있으며 재개발 사업 자체도 도정법이라는 법 위에서 진행하는 것이기 때문에 사업상 과실이 있다면 고발당해서 벌금형을 받는 경우도 많이 있습니다.
(다른 사업도 마찬가지겠지만 사장과 같은 리더자리에 있다보면 꼭 의도치 않아도 법을 어기게 되는 경우가 종종 있게 마련입니다.)  
더구나 재개발사업의 경우 엮여있는 사람이 조합원, 각종 업체, 심지어는 주변 지역 주민(이사람들도 사업진행을 늦추는 한가지 요소입니다. 나중에 따로 설명)들까지 많게는 수만명의사람들과 깊게 엮이기 때문에 조합장의 과실만 찾아서 민원걸고 고발하고 하려는 사람도 있습니다.


ㅁ 번외로 조합원들의 유형에 대해서도 간략히 알아보겠습니다.


1. 전폭적인 지지자 형
 - 이런 조합원들의 비중이 높아야 사업이 잘 굴러갈 수 있다고 생각하는데, 어찌됐건 조합장이 사업을 잘하든 잘 못하든 본인들 손으로 뽑은 조합장이기 때문에 사실 정말 중대한 경우가 아니라면 기존 조합장을 믿고 가는게 가장 진행도 빠르고 안전한 경우가 많습니다. 
조합원들이 사업에 관심을 가지고 조합도 자주 방문하고(단, 업무에 지장이 안갈정도로..) 조합과 소통도 자주 하고 총회에서 올바른 질의도 많이 하고 투표도 잘 하는 조합원이 많아야 조합도 더 사업진행을 잘 할 수 있고 나쁜길로 빠지지 않을 수 있습니다.


2. 불만자 형
 - 이런 사람들은 조합의 모든 일에 불만입니다. 또 자기 구역 입지에 대한 희안한 과신과 고평가로, 이런 입지에 일반분양가는 이거밖에 못받았네, 이런 입지에 아파트에 고급화를 이거밖에 못하네, 사업성이 이거밖에 안나왔네, 사업진행이 늦네, 조합이 해먹는게 많네 등등 사사건건 불만과 불평만 늘어놓으면서 비대위에 힘을 싣어주고 사업진행에는 전혀 도움안되는 유형입니다. 
물론, 사람이 수천명 모이면 이런사람이 있고 저런 사람이 있게 마련이지만 꼭 어중한한 입지에 있는 사람들이 이런 사람의 비중이 상대적으로 높은것 같습니다. 위치 자체는 좋은데 사실 개발되기 전에는 그 누구도 살고싶어하는 지역이 아닌... 하지만 개발이 되기만 하면 한두급지정도는 점프할 수 있어보이기는 하지만 그게 몇년이 될지는 모르는 그런 입지... 


3. 비대위(사업반대파) 형
 - 수익형건물 권리자이거나 지역 상인의 경우 이 케이스가 많으며 혹은 조합장의 자리에 앉고싶어하는 비대위출신 등등이 있습니다. 
기본적으로 재개발 진행을 통한 득보다 실이 더 많다고 생각하며 사업진행이 어려워지는 빌미가 보이면 왕성하게 활동하는 특징이 있습니다. 


4. 감사(시어머니) 형
 - 의외로 굉장히 부동산 가격도 높고 잘사는 지역의 조합이 똑똑한 조합원들에 의해 발목잡히는 경우가 많은데, 이는 상대적으로 전문직 종사자인데 조합의 작은 과실이나 흠조차 문제삼고 문제를 그냥 못넘기고 해결하려고 하고 조합에 책임을 물으려 하는데서 발생합니다. 
법조계 종사자나 회계나 세무관련 전문직 종사자들이 이러는 케이스가 종종 있습니다. 
물론, 크게 잘못된 것은 바로잡아야 하고 문제가 발생되지 않도록 감독을 잘 해야 하는게 조합원의 역할은 맞지만 정도가 심하면 이것도 사업진행에 차질이 될수도 있으므로 뭐든지 적당히 하는 미덕이 필요하지 않을까 개인적으로 생각합니다.


ㅁ 재개발 사업이 잘 진행 되기 위해서는?


제 생각에는 올바른 방향성을 가지고 있는 조합장을 중심으로 어느정도 해먹을 수는 있지만 무엇보다도 빠른 사업진행을 최우선목표로 선정하고 강력한 추진력을 가진 조합. 그리고 똑똑하고 합리적이지만 리더십이나 추진력은 살짝 부족한 비대위(무엇보다도 조합의 감시와 감독 역할을 가장 잘 수행해 줄수 있는 존재입니다) 그리고 조합을 전폭적으로 지지하지만 조합 사업에 큰 관심을 가지고 때로는 조합에게 유리한 방향의 민원이나 여론전도 해줄 수 있는 조합원


그리고 무엇보다도 가장 중요한 것은 부동산 시장 즉 운입니다.


아무리 조합이 추진력이 있다고 한들 부동산시장이 망해서 사업성이 안나오면 굳이 기존 집을 털어서 새 아파트를 지을 필요가 없습니다. 깨끗한 주거환경이 필요하면 그냥 신축아파트를 사서 이사를 하고 말죠. 


투자자들도 잘 안들어옵니다. 요새는 비교적 부동산시장이 합리적이어서 크게 저평가된 단지도 없고 크게 고평가된 단지도 드뭅니다. 이미 재개발 사업지라고 하면 단계별로 권리가에 예상 추가분담금 그리고 주변시세와 비교해서 적정 수익이 프리미엄으로 반영되어서 나오기 때문에 그야말로 현 시점의 주변 아파트 시세가 사업의 진행의 키를 쥐고 있는 경우가 많이 있습니다. 


주변 아파트 시세가 높다면 어느정도 추가분담금이 예상보다 더 발생이 되더라도 조합원들은 기꺼이 용인하고 받아들일 확률이 높고, 주변 시세가 망해서 예상한 것보다 안전마진이 줄어들면 그만큼 사업진행에 반발도 많고 차질이 발생하게 됩니다.


최근 공사비 이슈로 추가분담금이 과하게 예상되는 사업장도 많지만 의외로 공사비 인상을 받아들이고 큰 무리없이 진행이 될 수 있는 이유도 요새 분양가가 대폭 상향되는 사회적 분위기를 반영하여 일반분양가를 주변신축시세에 맞춰서 분양하여 사업성을 많이 확보할 수 있을거라는 믿음이 있기 때문입니다.


따라서 재개발은 조합장이 훌륭해야 사업이 잘 진행되는 것도 아니고 조합원이 똑똑해야 사업이 잘 진행되는 것도 아니고 시공사가 1군이어야 잘 진행되는 것도 아니고 조합원중에 고위공무원이나 정치인같은 유력인사가 있어야(옛날에는 진심으로 조합 내에 국회의원이 있어야 한다, 국토부 고위공무원이 있어야 사업진행이 잘 된다라고 믿었던 시절이 있습니다...) 사업이 잘 진행되는 것도 아니고 결국은 운이 좋아야 사업진행이 잘 됩니다. 

평탄한 인생을 원하신다면 재개발/재건축에는 투자하지 않는게 좋습니다 6

엄마는 항상 인생을 초콜렛 상자와 같은 거라고 말씀하셨어요.그걸 집기 전에는 알 수 없는 거라고. 

(Mama always said life was like a box of chocolates. You never know what you're gonna get.)
 
- 전설적인 영화 '포레스트 검프'의 명대사 
 
인생은 원래 불공평하다. 익숙해져라.
 
- 전설적인 기업가 '빌 게이츠'의 어록
 
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재개발(또는 재건축)이 언제나 안좋은 것은 아닙니다. 


실제로 지금 현재 재개발이 어느정도 공사가 진행중인 매물의 경우 약 7~8년 전 해당 지역 매물 거래가격이 어땠나를 살펴보면 정말 황당할 만큼 낮고 심지어 투자금액도 현저히 적다는 것을 알 수 있습니다.


그때 실투자금 1억 내외의 돈으로 서울과 경기도의 여러곳에 재개발 빌라나 단독주택을 사둔 사람들은 작년까지 자산가가 되어있겠죠.. 추가분담금 1억 내외로 지금 10억가까이 하는 아파트를 얻을 수 있을테니 말이죠.


여기에는 두가지정도의 맹점이 있는데 
하나는 그때와 지금의 신축아파트 시세는 너무나 차이가 크기 때문에 사업이 진행되면서 감정평가금액도 부동산 공시지가가 올라가는만큼 권리가액도 올라갔을 것이고 지금쯤 입주하는 아파트의 경우 공사비 이슈도 없어서 추가분담금폭탄의 부담도 없었을 것이라 신축아파트 시세가 오르는 만큼이전부 추가 수익으로 반영되어 지나치게 고수익으로 보인다는 점이고 


두번째는 그때는 그돈이면 뭘 해도 지금 시점에서는 그이상으로 벌었다는 것입니다. 한창때는 강남의 유망한 지역조차도 매매가와 전세가의 갭이 2~3억 수준인 경우도 있었는데 그때 잘 골라샀으면 투자금대비 수익이 5배~10배까지도 되는 경우가 있었겠죠. 


요새 재개발이 수익성이 현저히 떨어지는 이유는 입지 괜찮은 곳의 신축아파트 가격이 너무나 뻥튀기 되어있어서 조합설립인가만 돼도 이미 주변신축가격에서 고작 3~4억 떨어지는 가격에 매매호가가 형성되어버리는 경우가 허다합니다.


이런 물건을 사는 것은 무척 위험합니다. 왜냐면 이 물건들은 정상적인 담보대출을 받을 수 없는 물건들입니다. 따라서 해당물건을 사기 위해서는 2금융권에서 담보대출을 받거나 기본적으로 현금이 많이 필요로 합니다. 
그리고 시리즈 글 전편에서 보았듯이 예상치 못하는 사업 지연, 중단, 구역취소, 추가분담금 폭탄 등의 사업성을 떨어뜨릴 수 있는 요소가 너무나 많은데 앞으로 신축아파트로 바뀔 가능성이 높다는 이유만으로 너무나 많은 프리미엄이 붙는게 아닌가 하는 생각이 듭니다. 


그렇다면 재개발투자는 어떤 경우에 하면 좋을까요?


기본적으로 전제를 시간과 돈이 아주아주 많은 경우에만 재개발 투자를 해야한다가 제 생각입니다.


시간이 많아야 하는 이유는 30~40살때 실거주 목적으로 재개발을 사버리면 사업시행인가부터 입주까지 10년이상 소요되는 것이 보통인데, 그 10년동안 아기도 태어날 수 있고 급전이 필요한 사정이 생길수도 있고 재개발같은 불확실한것 말고 확실한 내 집으로 정착하고 싶어질수도 있는데 10년이라는 시간은 생각보다 긴 시간이기 때문입니다. 


심지어 요즘같은 부동산시장은 사업 초기부터 많은 투자금과 현금을 필요로 하므로, 잘못하면 인생의 황금기를 더러운 재개발 입주만 기다리면서 어떤 이슈때문에 사업이 지연되는 이벤트 하나하나에 스트레스를 받고 인생을 차라리 접고싶어질 때가 많아집니다.


자본주의의 세계는 시간은 곧 돈인데 돈이 아주 많으면 시간도 여유가 생깁니다.
 
무슨말이냐면 재개발 입주를 기다리는 동안 여유자금으로 다른곳에 정착할 돈이 충분히 있다면 재개발을 사서 비교적 확실한 수익에 거는 것도 좋은 방법입니다. 
예를들어 6억짜리 사업시행인가 기다리는 매물을 사서 10년이 됐든 20년이 됐든(물론 주변 부동산에서는 7~8년 뒤에 입주 한다고 하겠지만) 주변신축 12억이라고 가정한다면 추가분담금 2~3억 빼고도 3~4억을 거의 확정적으로 벌 수 있으니 이자비용 감안하더라도 괜찮다고 생각할 수도 있겠죠. 
(물론 저는 차라리 리스크도 감당 안하고 그 현금 있으면 유망한 곳에 갭투자를 하는게 스트레스도 훨씬 적고 수익률도 훨씬 괜찮고 재개발 들어가려는 곳보다 몇급지는 훨 좋은 곳의 집을 살수 있다는 것을 알기때문에 돈과 시간이 아무리 많아도 절대 재개발을 사지는 않을것 같습니다. )


또는 아예 구역지정도 안된 지역에 프리미엄이 붙지 않은 곳의 매물을 사서 오래오래 묻어두는 것입니다. 
몇가지 조건이 있는데 우선 단독주택, 빌라 밀집지역인데 불이 나면 소방차가 들어가지 못할 정도로 열악하면 좋고 평균적인 주택 나이가 30년정도는 돼야 구역지정이 될 가능성이 있습니다. 
또한 신축 빌라가 많아버리면 사업성이 좋지 못해서 재개발이 추진될 가능성이 적고 시장이나 상업지역이 너무 활성화되어있는 곳이면 재개발이 되기가 어렵습니다. 
그리고 한번 구역으로 지정됐다가 취소됐던 곳은 아무리 입지가 좋아도 들어가는건 재고해보는게 좋습니다. 
그런데 이런 재개발이 추진될만한 곳인데 아직 진행이 되지 않았고 이미 프리미엄이 엄청 붙지 않은곳이 서울 수도권에 남아있는지는 잘 모르겠습니다.


그리고 재개발 진행중인 물건이고 감정평가가 되지 않은 곳 중에 감정평가액이 같은 구역 내 다른 매물보다 현저히 높게 나올 물건인데 싸게 나온 매물이 있을 때 입니다. 
이런걸 잘 잡으면 감정평가에서 몇천만원에서 억 이상의 추가수익을 얻을 수도 있습니다. 
대체적으로 넓은 도로에 인접한 곳, 개별공시지가가 높은곳, 역이나 관공서 등 주요 인프라와 가까운 곳, 도로가 크로스되는 곳 모퉁이, 다른곳보다 건물이 한층 더 높거나 지어진지 얼마안돼 컨디션이 좋은 매물, 지적도상 땅 모양이 ㄴ자나 ㅂ자 보다는 ㅁ자로 네모반듯한 곳, 용도가 주택보다는 상가인 곳, 구역 내에서 번화가인 곳 등등이 감정평가를 많이 받을 수 있는 요소이며 또 가장 결정적인 한가지 조건이 있는데 이건 저도 돈을 많이 쓰고 깨달은 것이라 오픈된 곳에서는 공개를 하지 않도록 하겠습니다. 


마지막으로 착공이 시작됐고 일반분양이 끝난곳의 입주권을 사는 경우인데 이 경우는 사실상 주변신축과 비슷한 가격과 어마어마한 현금이 필요하지만 가장 스트레스 안받고 입주까지 시간도 적게들고 이것저것 다 따지면 현재시점에서 재개발로 가장 확실하고 큰 수익을 얻을 수 있는 방법이라고 생각합니다. 
단, 이 시점에서는 어느정도 분양수익과 배용, 종전자산평가액이 다 오픈된 상태라 추가분담금이 어느정도 나올지 정확하게 계산하고 주변 신축시세보다 많이 비싸게 사지는 않는게 좋겠지요.. 일반분양권을 피주고 사는 경우랑 비슷하게 생각하시면 됩니다. 근데 보통 분양권보다 현금이 현저히 많이 필요하니 그보다 좀 더 저렴하거나 비슷한데 층수가 훨씬 좋은 경우가 많다 라고 이해하시면 될것 같습니다. 


10년 전에 재개발을 산 사람이 지금처럼 부자가 될 것을 기대하고 그 집을 사지는 않았을 것이라고 생각합니다. 어느정도 이삼억 별었으면 좋겠다라고 생각하고 샀었겠지요. 
저도 재개발을 사서 부자가 돼야겠다 하고 재개발을 사지는 않았습니다. 
일반분양은 청약경쟁률이 너무 높아서 못사고 문재인정권 아파트 폭등으로 신축을 바로 사기에는 돈이 약간 부족하니깐 일반분양가 정도 준다고 생각하고 시간을 투자해서 신축에 확정적으로 들어갈 수 있는 재개발을 사야겠다라고 생각했던 거고 
추가분담금은 지금의 신축아파트가 구축이 될 때 신축아파트에 들어갈 수 있는 프리미엄이라고 생각해야지 하고 정말 소박하고 단순한 마음으로 재개발을 매수했던 것입니다. 
30대 초반의 저는 현금이 오랫동안 묶이는 것의 의미를 잘 알지 못했고 각종 이슈로 사업이 4~5년이나 늦어질 것도 예상하지 못했고 코로나, 우크라이나전쟁이 터져서 공사비 폭등으로 추가분담금이 엄청나게 오를것을 예상하지 못했습니다. 


30살이 되어서야 비로소 안정된 직장에 들어가고 결혼을 생각하면서 집을 사서 정착하고 싶은 마음이 들때쯤에 이미 신축아파트는 분기에 1억씩 오르고 있었고 남들은 15년 16년에 사둔 집으로 몇억씩 번 것을 만회하겠다는 생각으로 재개발을 사는 인생 최악의 수를 두고 말았습니다. 


인생은 어차피 랜덤게임이고 원래 불공평한 것이니 현재 시점에서 할수있는 최선의 선택을 하는게 유일한 방법이죠.. 
이미 늦어질대로 늦어진 재개발 착공 전에 오염물질 초과로 오염토 처리공정이 추가되어 수천억의 비용과 수개월~1년이상 착공이 늦어지는 경우도 있습니다. 입주 하고 나서도 이런저런 이유로 등기가 늦어지면서 제대로 된 매매가 불가능한 경우도 있고(등기가 안나와서 주담대를 제대로 받을 수 없는 단지라면 주변 시세보다 현저히 떨어진 가격으로 매매되는 게 보통입니다) 
재개발은 정말 잘생각해야하는게 양도세 출구전략이 없습니다. 그나마 집이 철거되어서 멸실 전이라면 실거주요건을 채우고 비과세로 넘길수도 있지만 관리처분인가가 나버리면 장기소유특별공제도 안되고 그 얼마 안되는 양도차액을 가지고 뒤늣게 다른 방법으로 갈아타려고 시도해도 양도세 기본세율대로 다 얻어맞고 남들보다 몇걸음은 다시 뒤처지는 상태로 처음부터 다시 시작해야합니다.


아무튼 이 글을 보신 모든분들 성투하시기를 진심으로 기원하겠습니다. 

평탄한 인생을 원하신다면 재개발에는 투자하지 않는게 좋습니다 (1)

평탄한 인생을 원하신다면 재개발에는 투자하지 않는게 좋습니다 (2)

평탄한 인생을 원하신다면 재개발에는 투자하지 않는게 좋습니다 (3)

평탄한 인생을 원하신다면 재개발에는 투자하지 않는게 좋습니다 (4)

평탄한 인생을 원하신다면 재개발에는 투자하지 않는게 좋습니다 (5)

평탄한 인생을 원하신다면 재개발에는 투자하지 않는게 좋습니다 (6) 

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좋은 글 공유해주셔서 감사합니다