국제업무지구 개발, 민족공원 조성, 국제여객터미널 건립 등 개발호재가 다양한 용산은 서울시가 추진 중인 수변 개발사업 "한강르네상스" 프로젝트나 강북 개발 프로젝트인 "U-turn 프로젝트" 에서도 중심 지역으로 꼽힌다.
그 밖에도 용산구 전체적으로 재개발 사업이 추진되는 곳이 많아 향후 강북을 대표할 고급 주거지역으로 발돋움할 가능성이 충분하다.
이것이 용산이 주목받는 이유.
특히 단국대 부지 사업이 진행되고 있는 한남동 일대는 입지도 뛰어나 최근까지 관심이 높은 지역 중 하나다.
단국대 부지(11만 9,579㎡ 규모)에는 고급 아파트와 다세대주택이 건립될 예정이다.
또 하나, 한남동 일대에서 관심 수요가 많은 개발 사업은 바로 한남재정비촉진지구(이하 한남재촉지구).
한남재촉지구는 한남동, 보광동, 이태원동, 동빙고동, 주성동 일대를 포함해 약 109만 5,800㎡ 규모의 용산 일대를 재정비하는 사업이다.
반포대교와 한남대교 사이로 한남역, 서빙고역, 이태원역 등으로 둘러싸여 있다.
현재는 노후한 주거지들이 밀집해 있지만 한강은 물론 남산까지 조망이 가능해 향후 수려한 경관을 자랑하는 대단위 주거지로 탈바꿈할 계획이다.
아직 구체적인 개발계획은 나오지 않았지만 2007년 5월 촉진계획 수립을 위한 용역을 발주한 상태다.
오는 5월 초까지 용역이 진행될 예정이며 개발계획 발표 시기가 다가오면서 관심이 더욱 높아지고 있다.
특히 이미 주택가가 정비된, 자율정비구역인 주성동을 제외하고 나머지 지역의 재개발 지분 투자에 대한 관심이 높다.
한강을 전경으로, 남산을 배경으로, 배산임수(背山臨水) 환경이 눈길을 끄는 용산구 한남동 일대 "한남재촉지구" 현장을, 대한민국 부동산 정보의 표준, 부동산114(www.r114.co.kr)가 다녀왔다.
| 한남동 | 가파른 급경사가 한강 조망엔 오히려 유리 중앙선 한남역을 지나면 남산방면으로 급한 경사를 따라 주택들이 다닥다닥 밀집해 있는데 이곳이 바로 한남동이다.
매우 가파르고 좁은 골목길이라 차량진입이 어려울 뿐만 아니라 두 사람이 함께 지나기도 힘들 정도로 좁다.
현재 주거환경은 상당히 열악한 상태. 그럼에도 불구하고 한남동 일대는 지분 매물이 거의 남아있지 않다.
매물 부족으로 거래 역시 매우 드물다.
또한 이미 지분 가격이 많이 올라 투자자들의 자금 부담도 큰 편이다.
간혹 출시되는 매물의 경우, 대지 79㎡ 기준으로 3.3㎡당 2,500만원~2,800만원 수준으로 총 6억원 이상의 자금이 필요하다.
한남동에서 보광동 한강 방면으로 내려오다 보면 2000년 초에 입주한 한남현대홈타운과 하이페리온 등의 아파트 단지도 있다.
낡고 조밀하게 붙어있는 개발 예정지와 비교하면 극과 극. 현대홈타운 아파트는 단지 내부가 깔끔하게 정비되어 있고 단지 내, 외부를 잇는 엘리베이터 등 현대적인 시설을 갖추고 있다.
하이페리온, 현대홈타운은 한강 너머로 서초구 잠원동과 마주하고 있다.
용산 개발 호재를 기대하면 관심수요가 늘어난 탓에 이미 가격은 상당히 오른 상태다.
| 보광동 | 상업시설 어수선해도 실입주 부담없어 관심 한남동 한남하이페리온 단지에서 신동아아파트 방면으로 약 10분 가량 걸어 내려오면 상권시설이 다수 들어선 곳이 있다.
이곳이 바로 보광동. 오산중, 오산고등학교 주변으로 완만한 구릉지대이며 도로가 협소하고 상업시설이 즐비해 주변 환경이 다소 어수선하다.
하지만 상업시설의 경우 토지거래허가제를 적용 받아도 실 입주에 대한 부담이 없기 때문에 투자 수요자들의 문의가 많은 편이다.
보광동 역시 거래는 많지 않은 상태다.
특히 기본계획 발표를 예상하고 매도자들이 매물을 모두 회수했다.
그러나 매수 문의는 지난 해보다 현저히 늘어났다.
구역 내 중개업소에 따르면 대지 지분 23~39㎡ 규모의 다세대 주택의 경우 3.3㎡당 5,000~7,000만원 사이로 높은 가격 수준을 보이고 있다.
구역 내 아파트 단지에서도 매물이 잘 나오지 않는다.
주미아파트의 경우 지난 2007년 5월, 69㎡ 매물이 5억 4,000만원 가량에 나온 이후 현재까지 매물이 거의 나오지 않고 있다.
인근 신동아 아파트는 현재 계획에 포함되지 않아 투자수요는 많지 않지만 지역 개발에 대한 기대감으로 가격이 상당히 올랐다.
| 동빙고동 | 한강변 인접, 조망권 우수해 선호도 높아 보광동과 맞닿은 동빙고동은 한남재촉지구 내에서도 선호도가 높은 지역이다.
한강변에 근접해 조망권이 우수할 뿐만 아니라 평지이고 용산민족공원과 가까워 가격 수준이 가장 높은 편. 하지만 우려되는 점도 있어 확정된 개발 안이 나온 후 현장 분위기를 지켜봐야 수익성을 예측할 수 있을 전망이다.
구역 내 주민들도 "입지가 매우 좋고 개발에 대한 기대감도 높다.
하지만 고도제한이 있고 쪼갠 지분이 많아 지켜보고 있다" 며 신중한 현장 분위기를 대변했다.
■ 촉진계획 수립 앞두고 투자 관심 고조
한남재촉지구는 가격이 비싸 매수 결정이 쉽지 않다.
혹은 자금 여력이 돼도 거래허가 요건을 충족하기 어려워 실거래는 힘든 상황이다.
하지만 대선 이후 재개발, 뉴타운 사업에 대한 기대감이 다시 높아지고 있다.
상반기에는 촉진계획 수립을 위한 연구 용역을 마치고 개발 계획안도 확정 발표될 예정이어서 관심이 고조될 전망이다.
그러나 고도제한, 용적률 등 수익성에 직결되는 제반 조건들이 아직 확정되지 않았고 인접 아파트 단지들과 비교했을 때 실거주 환경도 차이가 커서 투자자들이 섣불리 매수 결정을 내리기는 여전히 쉽지 않은 상황이다.
따라서 한남재촉지구 재개발 투자를 염두에 두고 있다면 올해 확정 발표될 계획안을 살핀 후 수익성 분석을 하고 나서 거래에 임하는 것이 현명할 것으로 보인다.
또한 각 동(구역)마다 입지, 가격 등 지역 특성이 다르므로 자신에게 맞는 지역 매물을 골라서 투자하는 전략이 필요하다.