잠시 쉬어 갑시다. 그리고
종부세와 관련된 헌재의 판결이 났다. 일부 위헌 판결이 남으로써 그동안 말도 많고 탈도 많았던 하나의 ‘꺼리’가 일단락 됐다. 정치적 대립의 상징으로까지 부각되었던 터라 헌재 결절에 따른 해석과 이해득실로 여전히 분분하다. 그러나 글로벌 금융위기 앞에서는 이 또한 맥을 못 출 것으로 예상된다. 대세에는 영향이 없을 것이라는 얘기다. 그만큼 글로벌 금융위기라는 외생변수가 위협적이어서 주택을 포함한 국내 부동산시장에서의 구매력에 미치는 영향이 직접적이지 않을 것으로 예상된다.
그렇다면 언제까지 일까? 언제까지 현재의 어려움이 지속될까? 국제통화기금(IMF)에 따르면 미국발 금융위기가 가닥을 잡는데 만 최소 53개월이 소요될 것으로 예측하고 있다. 금융위가가 해소되고 다시 이것이 얼어붙었던 실물경기에 온기를 불어 넣기까지는 이보다 더 많은 시간이 요구될 것이다. 즉, 최소한 몇 년을 기다려야 한다는 것이고, IMF때와 같이 우리 내부의 문제가 아니라는 점에서 우리는 미국 경기회복을 고대하며 기다려야 한다. 쉽게 얘기하자면 지금의 문제가 미국의 집값 하락으로부터 야기된 것처럼, 미국의 집값 하락이 멈추거나 상승세로 반전될 때쯤 우리에게도 실제적인 파급효과가 있을 것으로 기대된다. 문제는 그때가 언제냐 하는 것이다.
따라서 현재 우리의 주택을 포함한 부동산시장 전반은 여전히 정중동이다. 이제 시작인 느낌이다. 매도의사는 높은 반면 매수의사가 거의 실종된 상태다. 가격 하락을 기대하는 실수요자 입장에서도 선뜻 나서지 못할 만큼 여전히 금리수준은 높고, 명퇴 등의 이유로 지불능력의 상실을 우려할 만큼 감원태풍의 서막이 시작되고 있는 느낌이다. 상황은 점점 어려워지고 있다. 미래에 대한 불안감이 증폭되고 있다. 이런 저런 고민으로 밤잠을 설쳤던 1990년대 말 무렵의 IMF때가 다시금 떠오른다. 이럴 때 일수록 오히려 시장을 냉정히 보는 여유가 요구된다. 잠시 쉬어갈 타이밍을 통해 다시금 전열을 가다듬을 필요가 있다.
TV를 보더라도 심리적으로 불안하기 때문에 이 채널 저 채널을 수시로 넘보는 재핑(zapping)을 하게 된다. 그런데 중년들에게 그러한 현실의 불안감을 다소나마 해소시켜주는 프로그램이 있다. 주말 늦은 시간에 방송되는 ‘콘서트 ○○○○’가 그것이다. 폼새(표준어로는 ‘본새’)가 낡아(?) 보이는 인상의 모 사회자는 여전히 추억을 기억하기에 충분할 만큼 ‘송골○’를 부를 당시의 그 모습을 여전히 유지하고 있다. 그것만이 아니다. 최근 TV 버라이티 쇼에 왕년의 스타들이 자주 등장한다. 은퇴한줄 알았던 이들이 다시 TV로 돌아오고 있는 배경이 무엇일까? 여기에 우리사회의 인구구조의 특성이 맞물려 있다. 바로 고령화다.
우리나라는 1955년부터 1964년 사이에 이전 이후보다 많은 사람들이 태어났다. 바로 이들이 베이비 붐(Baby Boom) 세대에 태어난 베이비 부머(Baby Boomer)인 셈이다. 여기에 보통명사화 된 ‘1958년 개띠’가 등장한다. 바로 가장 두터운 인구구조를 만들고 있는 장본인들이다. 박정희대통령의 장남인 박지만씨가 ‘늦은 58년 생’이라는 이유에서 다른 띠에 비해 더 많은 관심과 더 많이 언급되는 특징을 갖는다. 그들의 채널 선택권이 이전 보다 커지고 있다. 만화영화를 보려는 어린아이들이 저출산의 영향으로 줄어드는 것과 반대로 일정 시점에 태어난 중년들의 영향력은 점점 커지고 있는 것이다.
통계청에 따르면 10년 뒤인 2018년에 우리나라 전체 인구는 4934만 명으로 정점에 이를 전망이다. 그 이후 지속적으로 감소해 2030년 4863만, 2050년 4234만, 2100년 1621만 명이 된다. 인구가 감소하는 것과는 반대로 2018년에는 우리나라 전체 인구 가운데 65세 이상 인구의 비율은 노인 인구 비율이 14%를 넘으면서 "고령 사회(Aged Society)"가 되고, 젊은이 5명이 노인 1명을 부양해야하는 "5 대 1 사회"로 접어든다. 본격적인 고령사회가 시작되는 셈이다.
나이가 든다는 것은 많은 행동에 제약이 따른다. 집 안에서도 문턱이 있으면 불편하고 화장실에서도 미끄러질까 두려워 변기 옆에나 욕조 옆에 손잡이 등이 있으면 안심이 된다. 눈도 어두워 침대 맡 벽면에 별도의 전기 스위치가 있으면 자리에 눕기 전 불을 끄고 어두운 곳에서 자리를 찾아야 하는 불편도 최소화될 수 있다. 집 밖에서도 마찬가지다. 차를 몰고 먼 곳에 위치한 대형 할인점을 찾는 것도 번거롭다. 운전뿐만이 아니라 대형 포장의 물건을 나르기에도 여간 불편하지 않다. 물건 찾아 싣고 와도 집으로 옮기는 것도 문제다. 그래서 집과 가까운 1층 상가에서 소형 포장으로 사다먹는 것을 선호한다. 현재 고령화를 겪고 있는 대부분의 선진국에서는 이미 이러한 현상이 일반적이다.
현재 명분을 상실한 분양가상한제 하에서라도 노인들이나 핸디캡(handicap)이 있는 사람들이 사용하기 편리한 시설을 설치하는 ‘배리어 프리 패키지(Barrier Free Package)’를 업체에서 개발하면 어떨까 싶다. 그리고 정부는 이러한 상품에 한해서 원가를 인정해줄 필요가 있다. 그것은 앞으로 많은 소비자들이 편리하게 이용할 상품 개발을 촉진하는 기회가 될 수 있을 것이다.
인구구조 변화가 사실상 우리나라 주택시장에서 가격을 올리는 동인(動因)으로 작용하여 왔음에도 가격 중심의 대세 상승기를 지나면서 간과된 부분이 있다.
그러나 앞으로도 특정 시점의 인구는 현재의 글로벌 금융위기가 해결되는 시점에서 다시금 가격변화의 중심에 설 확률이 높다. 최근 마련되고 있는 각종 대책의 부작용에 대한 언급도 이러한 맥락에 기초한 부분이 없지 않다. 분위기를 좌우할 만큼 수적으로 많다는 뜻이 내포된 이유에서다. 집에 양복 정장은 없어도 검은색 등산복은 한 벌 이상 갖고 있는 인구학적 변화가 앞으로의 시장에서는 중심이 될 것임에 분명하다.
그러한 소비자 집단이 점점 고령화되고 있다. 집에 대해 아직도 많은 선택이 남은 세대가 때를 기다리고 있는 것이다. 그때를 기다리며 현재를 이겨내는 건전성이 확보된 업체와 소비자를 정부는 온전히 보호한다. 동시에 미국발 ‘금융 쓰나미’보다 무서울 수 있는 우리사회의 ‘고령 쓰나미’에 대해서도 적절한 대책이 마련되어야 한다. 위기가 아니라 기회로 만들어야 한다.
[서정렬 영산대 부동산 금융학과 교수] (jysuh@ysu.ac.kr)