임장기 성남의 재개발 해제구역인 태평 2,4구역을 파헤치다!!!

[미니미니로기로기]

올 여름 재개발 재건축을 공부하고 투자하며 소금꾀나 뿌렸는데

이젠 선선한 바람이 더 열심히 다니라고 응원하네요!

환절기 감기 때문에 며칠 약이 나인지, 내가 약인지 알 수없었지만

며칠 푹쉬고 나니 머릿속에 단어들만 둥실둥실 떠 다니던 것들이

퍼즐 맞추듯 끼워 맞춰지고 있습니다!

다들 환절기 건강관리 합시닷!!

(이거 알고 피식~웃으면 옛.날.사.람!)

지난 재개발재건축 1기 수업때 임장을 갔었던 성남!

당시 무조건 in서울만 생각하다보니 

성남을 주의깊게 보지않았지요.

아~주 간단하게만 설명하자면..ㅠㅠ( 벌써 눈물이..)

당시 신흥2구역 프리미엄이 5천정도~(당시 4월말)

현재 신흥 2구역 프리미엄은 1억2천...(8월말)

잠시 눈물 좀 닦고 가실께용..

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(이젠 눈물뚝!)

이번 프로젝트도 있고 광명 해제지역을 공부하다 보니 성남의 해제지역이 궁금해져서

부동산 재경팀 임장에 함께 했습니다.

성남의 해제구역중 하나인 태평동2,4동 해제구역입니다.

성남 태평동은 1~4동으로 나뉘어져 있으며

1,3동은 태평역과 가천대역을 끼고 있지만

2,4동은 비역세권인 곳으로 심한 고바위로 형성되어있습니다.

(음...간만에 롤로코스터를 탄듯한...

차의 무게 중심을 위해 앞 뒤로 허우적 댈 수밖에 없었던...

지금생각해도 아찔)

태평2동의 경우 2015년 초에는 1억 내외의 물건이 거래 될 정도 였으나

현재 성남 재개발과 재건축이 활성화 되면서

고바위인 2,4동 마저도 2억이상의 물건이 많았습니다.

특히나 4구역의 경우

영장산터널로 위례신도시 및 서울로의 접근성을 이유로

태평동의 집값이 상승할 수 있다는 기대 심리에 투자자들이 많이 몰렸으나

 거품으로 보는 부동산도  있었습니다.

그럼 왜..??

태평 2,4 구역이 주거환경개선사업구역에서 해제 되었을까요?

2014년 1월 이재명 성남시장은 기자회견을 갖고

태평2,4 주거환경개선사업 정비구역의 구역지정 해제를 고시했습니다.

  그리고

해제 후 어떻게 변화하고 있을까요?

1. 시제공 주차장

해제 직후 급격하게 가격 하락을 보이는 주택들을

시에서 주차장을 만들어준다는 면목으로 매입

( 공시지가로 하니 일반 매도보다는 좋은 가격으로 매도하게 된 운 좋은 매도자들!)

그러나 이 또한 조건이 있었으니...

조건 - 30년 이상 주택,

6미터 도로 끼고 있어야 함

...중간중간 있고

2~4대 정도 주차하므로

역시나 주차장 매우 부족했습니다.

2. 리모델링

80년~90년대 단독주택이 대부분이기에

리모델링후 임대료를 높여 받고 있었습니다.

리모델링 효과로

전세가는 플러스2~3천은 더 받을 수 있었습니다.

3. 이주수요

금광 1구역, 중 1구역, 그리고 신흥 2구역의 재개발 이주로 인해

전세가가 3~5천 정도 올랐습니다.

이 전 태평동의 전세가는 3~4천 수준이었다면,

현재 전세가는 7~8천 정도입니다.

4. 신축

광명의 해제 지역처럼 신축이 많지는 않았습니다.

그 이유 현장에서 찾았습니다.

매물로 나온 물건입니다.

그리고 그 옆에 지어진 신축 빌라입니다.

이 신축빌라는 2016년에 지어졌습니다.

건축업자가 약 80여평의 대지를 확보해 신축빌라를 지었고

이 과정에서 신축빌라를 더 지을 요량으로

옆 빌라를 사들이고 뒤쪽 단독 또한 사들여 처음 지었던 빌라처럼 지어 시세차익을 보려했습니다.

하지만 평지가 아닌 고바위 지역으로 분양은 생각처럼 쉽지 않았고

결국은 미분양..

LH에서 사들이고 분양하므로써 손해(?)를 보게 된 신축빌라입니다.

그도 그럴것이 이근처는 대략 20평 내외의 대지에 지하1,지상1,지상2정도의 단독주택으로

전세가가 몇천밖에 안되는데

아무리 신축빌라라지만

2억 후반에서 3억 정도를 들여서 들어올 사람들은 없어 보였습니다.

차라리 그 돈이면 고바위지역이 아닌

평지이고 역세권인 곳에 빌라를 사지

아무리 공기가 좋아도 여긴 아닌 것 같았습니다.

5. 매 물

-2001년식 매물 ( 이정도 연식이면 보통 3억 근방에 거래) - 2.5억

몇개의 물건중 그나마 좋아보이는..

대지 20평

* 노출 지하 ( 1층같은지하 ) 1세대 ( 방2 , 화장실 1 )) : 3,000만 전세

=> 후에 5,000만까지 전세 가능 예상 1000/35

* 1층, 2층 ( 1,2층 방2,길쭉한 발코니, 화장실 1 ) ...주인세대 거주

=> 올리모델링 전세 1~1.1억, 월세 2천/45 3천/40 

*  옥탑 ( 방1,화장실1 )...주인세대 거주

        => 등기 났음 500/25, 300/30(25)

방빼기 하니 대출 거의 안나오네요.

리모델링 (약 3천) 후 전세입자 들이기 전까지 2.8억 필요...

후에 전세셋팅하면 실투금 얼마 들이지 않고 가져갈 수 있네요!

6.기 타

*  주택 1층 앞 은행 CD기 대여, 뒷쪽은 가정집으로~

*  빼곡한 단독주택, 다가구 사이 1층에 편의점 넣었습니다.

(사진이 지워져버렸음요ㅜ.ㅜ)

보증금과 월세가 너무 궁금했지만..

알아내지 못했습니다.

(죄송)

마지막으로 

 만약 나라면 태평 2,4구역 투자를 할까??

음...

냉정하게..

.

(난...지금...매우........진지하다...)

...

...

...

아.니.오!!!

우선 해제구역중 고르라면 

차라리 수진동이나 신흥동(신흥동은 해제지역아님)같이

역세권을 선택하겠습니다.

아무리 실투금이 적게 들어간다하더라도

출구전략이 막막하다면 투자 안하는게 좋을거 같습니다.

(물론 태평동에 투자하신 분도 계시지요~^^

성투기원합니다!

이것은 지극히 제 개인적인 의견일 뿐!!  오해하지 마시길~)

지금까지 천안댁 미니미니로기로기였습니다!

[그릿맘]

태평2,4 저두 투자 자신은 없네요^^;; 언니 글을 보니 문재인 정부에서 진행할 도시재생 사업이 성남시에서 태평 구역에 했던 방법과 비슷한 방향 으로 가지않을까 생각해 봐요~ㅎ ㅎ 언니~감기 조심하세요~♡(전 옛날사람!!!ㅋㅋ)

[라때향기처럼]

미니님~ 자세한 설명과 꼼꼼한 분석까지 임장기의 정석을 보는 듯 했습니다.
거기에 미니님의 유머가 더해져 너무 즐겁게 보았습니다~ㅎㅎ
건강 잘 챙기시고 건강한 모습으로 다음 모임때 뵙겠습니다~~ ^^*

[호호호-]

미니님~~~ 판피린~~ 알아버렸어요 ㅠ 옛날사람~~
전 태평동을 입지상 계속 좋게 봐오고 나가보고싶었는데
ㅋㅋㅋ
시옷자로 세워진 집을 보며 ㅠㅠㅠㅠ
내생각이 잘 못되었구나.ㅋㅋㅋㅋ

너무 열심히 다니시는 미니언니~
저도 임장파인듯한데..
분석팀에서....머리아파와요 ㅠㅠㅠㅠ
어여 언니와 다시 임장을 할날을 기다리며~
성남끝나고 같이 임장다녀 주시겠어요?^^

[경기도]

와우~ 너무 재미나네용~~~ 해재직후의 빌라는 저렴하게 매입해 수익을 볼수있겠구나......
주택에 국민은행, 편의점...완전 신기하고 재미나네요~~
미니님이랑 임장가고파요~~~~저도~~~ㅋㅋㅋㅋ

[비딩솔져]

미니님
감기약 보고 웃었다는...
옛날사람인가봐요ㅠㅠ
신흥2구는 정말 아싀웠겠어요
우리에게 기회는 아직 많으니까
홧팅해봐요!!
아자~아자~

[장군(박윤정)]

나 왜 울 미니님 멋진글을 놓쳤을까나^^
다시 성남복습하게되 감사합니다...
정말 저 언덕은 어찌할지..
참 심난하네요..

[산적아저씨]

크하하하하하~~ 미니누나 랑 우비소녀랑 완전 안어울린다는...ㅋㅋ
처음에 보자 마자 빵 터져 버렸네요...ㅋㅋ
글도 너무 재미있고 센스넘치게 써주셔서 이해가 쏙쏙~~~
감사합니다요~~~