농지 취득과 농지취득자격증명

농지를 취득할 때는 농지취득자격증명이 있어야 매수인이 농지를 자기앞으로 소유권 이전등기를 할 수 있다. 농지취득자격증명이 없는 상태에서 매수인이 농지를 매수하는 계약을 체결 하였다면 그것은 채권계약으로서의 효력밖에는 발생할 수 없기 때문에 매매대금을 다 지급했더라도 궁극적으로는 소유권을 취득할 수 없다는 것이 판례의 입장이다. 실제로 농지취득자격증명이 없는 사람이 농지를 공매로 취득하면서 공매대금까지 납부했으나 결국은 소유권취득을 하지 못한 사건이 있었다. 이 사건의 원고는 세금체납으로 공매로 나온 농지를 매수하고 공매대금까지 다 납부했으나 농지취득자격증명이 없어서 소유권이전등기는 하지 못하고 있었다. 그러자 세금을 체납한 원래의 농지소유자가 자신의 체납된 세금을 납부한 뒤에 그 농지를 다른 농민에게 팔고 소유권이전등기를 해주고 말았다. 이렇게 되자 원고는 그 농지는 자신이 공매대금을 납부하고 매수한 것이고 다만 원고가 농지취득자격증명을 발급받지 못해서 등기만 하지 못하고 있었기 때문에 실제로는 원고의 소유인데도 원 소유자가 매도하고 등기를 넘겨준것은 원인무효의 등기임을 주장하면서 원소유자를 대위하여 이전된 등기의 말소를 구하는 소송을 제기했다. 그러나 원고가 농지취득자격증명이 없어서 원고명의로 소유등기를 하지 못한 이상 그 농지의 소유자는 원래의 소유자 즉 세금체납자의 소유로 볼 수 밖에 없고 따라서 원래의 소유자가 그 농지를 다른 사람에게 팔았다고 해서 권리도 없는 사람이 판것으로 볼 수는 없으므로 원래 소유자의 농지매도행위는 유효하다는 것이 판례의 입장이다. 이에 따라 원고는 자신이 공매로 취득한 것을 매수인이 알면 서도 취득한 것은 반사회적 행위로서 무효라고 주장하였지만 매수인이 그런 사정을 알았다는 것만으로 농지매매계약이 무효가 되는 것은 아니라는 것이 판례의 입장이다. 따라서 농지취득자격증명없이 농지를 매수하는 계약을 할때는 반드시 농지취득자격증명을 취득한 후에 매수하여야 한다.