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1 매스컴을 보면 총선 이후 주택 가격이 소폭 상승할 것이라는 전망이 많더군요. 올해 하반기까지 부동산 시장은 어떻게 움직일까요?
이재국’s Advice 뉴타운을 중심으로 소폭 상승
올해 부동산 시장은 전반적으로 안정세를 이어갈 것으로 보인다. 4월 총선 전까지는 현재의 관망세를 유지하다가 이후 규제 완화 계획이 구체적으로 발표되면 5% 이내 소폭 상승이 기대된다. 그러나 이는 재개발, 뉴타운 등의 개발 호재가 있는 강북 지역과 그동안 상승 폭이 작았던 수도권(5대 신도시 제외) 지역으로 제한될 것이다. 뉴타운 중에서는 신길, 장위, 가재울역의 호재가 기대된다.
김용진’s Advice 상반기에는 보합세
지난 연말 부동산거래세와 양도소득세 인하 방침이 나오면서 올해 초 아파트 거래가 뚝끊겼다. 인수위원회가 취득세와 등록세 등도 경감하겠다는 방침을 밝히면서 매도·매수 희망자 모두가 거래 시점을 미루고 있기 때문이다. 따라서 여러 가지 규제 완화 기대에도 불구하고 단기적으로 부동산 가격은 보합세를 이룰 것으로 생각된다.
김용길’s Advice 중소형 아파트의 가격 상승 기대
새 정부의 규제 완화 정책과 개발에 대한 기대감으로 뉴타운을 중심으로 한 강북 지역 중소형 아파트의 가격 상승이 전망된다. 중소형 아파트는 과거 집값 상승기에 상대적으로 찬밥 신세였으나, 지난해 하반기부터 매매가가 꾸준히 올랐다. 더욱이 중소형 아파트는 세금 및 대출 부담이 적어 실수요자들은 신규 분양되는 매물을 노려 볼 것을 권한다.
2 청약저축과 청약부금을 동시에 가지고 있습니다. 그런데 청약가점제 이후 점수를 계산해보았더니 겨우 18점. 당첨 가능권과 너무 멀어 통장의 효용성이 없는 것 같습니다. 없애거나, 예금으로 전환해야 할까요?
김용길’s Advice 통장을 유지하라
새 정부에서는 청약 가점이 낮은 신혼부부들을 위해 ‘우선 공급 대책’을 검토 중인 것으로 알려졌다. “하반기 공급 물량 50만 가구 중 12만 가구를 신혼부부에게 공급하겠다”고 했는데, 아직 세부 기준은 정해지지 않았다. 따라서 시장 변화가 명확해질 때까지는 청약통장을 그대로 유지할 것을 권한다. 만약 부금, 저축 2개의 통장을 모두 가지고 있다면 메리트가 적은 부금을 대형 평수에 청약할 수 있는 예금으로 바꾸는 것이 좋다.
김용진’s Advice 가점제를 벗어나는 물량에 통장을 활용하라
장기적으로는 청약부금과 청약저축을 모두 가지고 있어야 한다. 부금과 저축은 청약할 수 있는 물량이 서로 다르고, 현재 청약가점제의 내용은 언제든 수정될 가능성이 있기 때문이다. 세대주만 가입할 수 있는 청약저축의 경우 가점제하에서 훨씬 유리하니 꼭 유지하고, 부금은 예금으로 전환시키는 것도 좋다. 올해만 해도 은평 뉴타운, 왕십리 뉴타운, 판교 신도시, 뚝섬 상업지구 등 알짜 청약예금 물량이 대기 중인데, 85m2 초과 시 청약가점제가 50%만 적용되기 때문에 상대적으로 가점이 낮은 신혼부부도 당첨 가능성이 생긴다.
3 최근 미분양 아파트가 13만 가구를 넘어섰다고 하더군요. 전국의 미분양 아파트는 외환위기 이후 최대 규모에 이른다고 하는데, 지금 구입해도 되는 걸까요?
김용진’s Advice 일시적 미분양을 선별하라
주거 여건과 분양 조건이 좋음에도 불구하고, 시장 관망세로 인한 일시적 미분양 아파트에 주목. 김포시 걸포동 오스타ㆍ파라곤은 대규모 공원에 인접하여 있고 한강 조망권이어서 주거 환경이 쾌적할 뿐 아니라 김포 신도시 외곽 도로도 5분 거리에 있어 서울로의 진입이 수월하다. 인천시 중구 운서동 영종 어울림 2차의 경우, 2009년이면 서울역까지 연결되는 인천국제공항철도를 비롯하여 영종도와 장봉도 사이 해상 도로 건설도 추진되고 있다. 따라서 향후 교통 여건이 크게 개선될 것으로 기대된다. 아파트 단지 주변으로는 국제고등학교 설립도 확정되어 있다.
이재국’s Advice 남양주 진접, 김포, 파주 지역을 주목하라
미분양 아파트는 청약 경쟁에서 불리한 수요자들에게 더욱 유리하다. 또 동, 호수를 지정할 수 있고, 분양 대금 조건이나 인테리어 등에서도 다양한 부가 혜택을 누릴 수 있다. 따라서 지역과 매물만 잘 고른다면, 분양보다 훨씬 유리할 수 있다. 최근 미분양 중에서는 남양주 진접, 김포, 파주 지역 등의 조건이 좋다. 매물을 구입할 때는 되도록 교통이 편리하고 남향이며 동, 호수가 좋은 아파트를 찾도록 한다. 미분양의 경우, 나쁜 매물은 가격 상승이 더욱 어렵다.
4 평수를 넓혀서 ‘갈아타기’를 하고 싶은데요, 각종 세금과 규제가 걱정됩니다. 지금 6억원 이상 아파트로 갈아타도 될까요?
김용길’s Advice 강북 6억원 이상 아파트는 가격 상승 기대
대선 이후 서울 지역 6억원 초과 아파트의 가격은 모두 소폭 상승했다. 특히 지역 개발의 호재가 있는 강북은 강남보다 그 오름 폭이 더 컸다. 현재까지 거래는 관망세가 대세이지만 규제 완화에 대한 기대감은 팽배해 있는 상태다. 따라서 4월 총선 이후 규제 완화가 가시화될 경우 자칫 분양 시장이 달아오르면서 갈아타기의 기회가 아예 사라질 수 있다. 큰 평수로 갈아탈 계획이 있다면, 지금부터 가격 상승에 유리한 지역(목동, 의정부 등)의 매물을 주시하도록 한다.
이재국’s Advice 대형 평수의 가격 상승은 느리게 진행될 것
새 정부의 보유세 인하 정책은 아직 시행 시기를 점칠 수 없다. 더욱이 여전히 서울을 비롯한 수도권의 주택 대출은 규제가 엄격하기 때문에, 대형 평수의 가격 상승은 느리게 진행되거나 미진할 수 있다. 다만, 현재 강북 지역 중소형 평수 아파트 가격이 상승하는 추세이므로 상대적으로 대형 평수와의 가격 차이도 많이 줄어드는 듯하다. 예를 들어, 노원구 30평대 초반 아파트는 최근 가격이 많이 상승하였고, 목동, 의정부 30평대 후반 아파트는 작년에 가격이 크게 하락하여 그 차이가 많이 줄었다. 목동, 의정부의 경우 세금 압박이 풀리는 즉시 가격 상승이 기대되므로, 관심을 가지고 지켜볼 것.
5 서울, 수도권의 부동산은 갈수록 양극화가 심화되어 유망한 신도시에 입성하기가 쉽지 않습니다. 앞으로 남은 신도시 개발 물량 중 어떤 지역에 관심을 가져야 할까요?
김용진’s Advice 광교 신도시를 추천
올해 분양을 앞둔 광교의 경우 41.1%의 높은 녹지율과 광교산, 원천유원지, 신대저수지 등의 친환경적 요건을 갖추고 있다. 또한 황금 노선인 신분당선이 관통하고, 최근 개발된 신도시 중에서는 분양 물량도 가장 많다. 더욱이 정부 청사들이 입주할 것이기 때문에 장기적으로 집값 상승 메리트가 있다.
이재국’s Advice 인프라가 구축된 송파 신도시
파주, 양주, 김포, 광교, 송파 등 앞으로 남은 신도시 개발 물량이 많다. 따라서 생활과 교통이 불편한 수도권 외곽 지역의 인기는 많이 떨어질 것이다. 송파 신도시는 5만여 세대 규모로 서울에 가장 인접하여 있고, 자연 환경이 뛰어나며, 인프라 또한 어느 정도 입증되었으므로 이 지역에 관심을 가질 것.
6 새 정부에서 올해 하반기를 목표로 추진하고 있는 지분형 아파트가 궁금합니다. 지분형 아파트는 또 하나의 기회일까요?
김용진’s Advice 실수요자에게는 기회
지분형 아파트는 실소유자와 투자자가 지분을 나누어 주택을 소유하는 것을 말한다. 실수요자가 51%의 지분을 취득하는 대신 사용권, 임차권, 처분권을 가지며, 투자자가 나머지 49%의 지분을 취득하고 집값 상승의 이익을 나누어 가지는 방식. 대략 주택 가격의 25% 정도 자금만 있어도 실제 거주가 가능하기 때문에, 실수요자는 적은 자금으로도 내 집 마련이 가능해진다. 아직 구체적인 안이 나오지 않아 조금 더 지켜보아야 하겠으나, 지분형 아파트 건축 예상 지역 중에서는 역시 송파가 눈에 띈다.
김용길’s Advice 향후 상황을 지켜보고 결정하라
지분형 아파트는 실수요자 입장에서 볼 때 소액으로 내 집 마련이 가능한 기회. 다만, 투자자에게도 매력적으로 다가갈지는 의문이다. 투자자가 지분형 주택에 투자했을 때 집값이 매년 10% 정도씩은 올라야 손해가 없다. 이를 복리로 계산하면 2억원짜리 주택이 10년 후에 5억원이 되어야 하는 셈이니, 국민 정서를 고려할 때 인기를 끌지 못할 수 있다.