시황분석 아파트 거래회전률로 본 부동산 시장

[auctioneer]

모멘텀이 커지고 있는 요즘 '부동산시장 실증 분석’을 통해 부동산에 대한 인사이트를 살펴보고자 합니다. (부동산114 렙스(Reps)자료 활용) 지난번 아파트 청약경쟁률 분석에 이어 두 번째로 ‘아파트 거래회전율’ 분석을 통해 부동산 시장의 현황과 전망 및 시사점을 찾아봤습니다.

SUMMARY

- 전국 아파트 거래회전율(2023.07 기준)은 0.34%로 지난 5월을 고점으로 하락 추세

- 유일하게 지속해 가격이 상승하고 있는 지역이 서울시였으나 최근 서울시 아파트 가격 상승률은 2주 연속 하락 중

- 서울과 지방, 수도권과 지방 간 아파트 거래회전율 격차가 커지면서 양극화가 더욱 심화되고 있는 특징을 보임

- 부동산 시장 불확실성이 높아진 지금, 정부의 이번 ‘주택공급대책’에 이목 집중

아파트 거래회전율이란?

2023년 7월 현재 전국 평균 아파트 거래회전율은 0.34%다. 부동산R114의 렙스(Reps) 소개에 따르면 아파트 거래회전율이란 ‘실거래가 가격공개 단지별 거래 건수 / 해당단지의 세대수 총합’을 말한다. 쉽게 말하자면 ‘해당 아파트 세대 가운데 실거래가격으로 거래된 거래 건수의 비율’을 의미한다.

2023년 1월부터 7월까지의 전국 아파트 거래회전율을 살펴보면 전국 대다수의 지역이 5월을 기점으로 거래회전율이 감소 추세를 보인다. 유일하게 5월 고점보다 높은 지역은 서울시이다. 5월 고점 이후 감소하다가 다시 상승하고 있는 지역으로는 대전광역시, 울산광역시, 제주도 등이다. 이는 5월 고점 전후로 디커플링(de-coupling)으로서의 지역별 양극화가 진행되고 있다는 방증이다. 동일 지역 내 양극화 역시 모든 지역에서 나타나는 일반적 현상이다.

2020년 이후부터 2023년까지 연도별로 전국 아파트 거래회전율을 비교해 보면 극명한 변화를 확인할 수 있다. 전국 평균 아파트 거래회전율은 고점(8.38%)이었던 2020년을 기점으로 그 이후에는 모든 지역에서 계속 감소하고 있다. 강원도만이 2021년도에 유일하게 전년보다 상승했다. 2023년 6월 기준 전국 평균 아파트 거래회전율은 1.9%다. 2022년보다 상승한 지역은 서울특별시, 경기도 인천광역시 등 수도권지역과 세종특별시를 제외하고는 없다. 이 지역 역시 2021년도의 아파트 거래회전율을 넘어서지는 못했다는 점에서 아파트 거래 건수 상승은 일시적 현상으로 이해하는 것이 옳을 듯싶다. 왜냐하면 전국적으로 아파트 거래회전율이 높은 지역들마저 2023년 들어 5월 고점을 찍은 뒤 현재까지 감소하고 있기 때문이다.

거래 회전율과 매매 물량의 관계

아파트 거래회전율이 증가한다는 것은 현재 시세를 시장에서 받아주고 있음을 의미한다. 거래가 증가하면서 지속해 성사되면 가격 상승 역시 자연스럽게 발생한다. 아파트 거래회전율의 증가 추세가 서울시 아파트 시장의 가격을 끌어올리는 배경이라 할 수 있다.

출처: 머니투데이(2023.09.08). 1주택자도 "여보 집 내놓자" 매물 급증...집값 오르는데 왜?

출처: 뉴시스(2023.09.07). 서울 아파트값 상승폭 2주째 줄어...0.14→0.13→0.11%

아파트 매매 물량이 늘어나는 것에는 두 측면이 있다. 하나는 가격이 계속 오르니 더 늦기 전에 매수하겠다는 의사와 가격이 오를 때 처분하겠다는 심리이다. 만약 가격은 오르는데 매물은 쌓이면서 거래회전율이 떨어지고 있다면, 매도자가 제안한 가격이 매수자의 매수 희망 가격과 맞지 않는다는 뜻이다. 급매물 소진 후 매수자 관망세가 짙어진 것으로도 볼 수 있겠다. 현재 서울시의 매매가격 상승 폭이 9월 7일 기준으로 2주 연속 하락(0.14→0.13→0.11%)하고 있다는 것은 위 측면에 비추어 시장에 의미하는 바가 크다.

같은 서울이라도 4배 차이

현재 부동산시장은 서울과 지방 또는 수도권과 지방으로 구분될 만큼 지역 간 격차가 커지고 있다. 특히, 서울 강남은 그야말로 ‘그사세(그들이 사는 세상)’ 분위기다.

서울은 하이엔드(High End)를 넘어 ‘하이퍼엔드(Hyper End)’, ‘톱 엔드(Top End)’ 주택시장으로 가고 있다. 희소가치가 있는 특화 시장으로 다른 지역과의 격차가 계속 벌어지고 있다. 서울의 평균 가구당 아파트 가격은 12억 9천만 원으로 전국 평균인 6억 7천만 원의 두 배 수준이다. 가장 낮은 평균 가격을 보이는 강원도(2억 3백만 원)와 비교하면 6배 수준이다.

서울시 25개 구 사이의 격차도 크다. 가장 높은 평균 가격을 보이는 서초구(26억 7천만 원)와 가장 낮은 도봉구(6억 5천만 원) 간 격차가 약 4배 차이가 날 정도다. 강북지역과 강남지역 간 격차 역시 벌어지고 있다.

서울과 비슷한데 부산은

전국적으로 아파트 가격이 바닥을 찍고 상승 전환하는 추세지만 몇 지역들은 여전히 하락세를 지속하고 있다. 전국 도시 가운데 아파트 가격이 하락한 곳은 부산, 제주도, 전남도뿐이다. 9월 7일 발표된 한국부동산원의 주간 아파트 동향에 따르면 부산 아파트 가격이 0.02% 하락한 것으로 나타났다.

출처: 부산일보(2023.09.07). 아직 덜 내렸나? 매물 늘고 거래 뜸한 부산 아파트 가격 여전히 내림세

이런 이유 때문인지 최근 부산에서는 아파트 매물이 증가하고 있다. 부동산 정보업체인 부동산지인에 따르면 지난 1일 기준 부산 아파트 매물은 5만 9,848가구에 수준인 것으로 확인됐다. 이 수치는 2023년 1월 4만 9,173가구인 것과 비교해 1만 가구 이상 더 늘어난 수치다. 반면 부산의 아파트 거래량은 지난 5월 2,234건에서 6월 2,182건, 7월 2,128건으로 2개월 연속 감소 추세다. 매도 물량이 꾸준히 증가하는 반면 실제 거래는 정체 상태를 벗어나지 못하고 있다. 거래 건수가 줄면서 매도 물량이 늘고 있는 서울과 유사하지만 시장 상황은 정반대로 가격이 하락하고 있는 것이다.

부동산시장이 지역별로 개별적인 각자도생의 방향을 향하고 있는 지금. 국내외적인 시장의 불확실성이 여전하며 제거되기까지는 시간이 필요하기에 향후 방향성을 전망한다는 게 간단하지 않다. 작금의 서울 아파트값 상승이 다소 이례적인 것처럼 또 다른 특이한 상황이 반복될 가능성도 배제할 수 없다. 그만큼 정부의 역할이 중요하다. 곧 발표될 정부의 주택공급대책에 이목이 쏠리는 이유다.

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