재개발사업의 이해
재개발사업
1. 목적 : 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는데 이바지(법제1조)
2. 정의 : 정비기반시설이 열악하고 노후․불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 정비기반시설을 정비하고 주택 등 개량하거나 건설하는 사업(법제2조)
3. 정비사업의 종류 : 주거환경개선사업, 주택재개발사업 , 주택재건축사업, 도시환경정비사업
4. 정비사업의 종전 적용법령
4-1. 재개발사업 - 도시재개발법, 령, 조례, 규칙
4-2. 도시환경정비사업 - 도시재개발법, 령, 조례, 규칙
4-3. 주택재건축사업 - 주택건설촉진법 , 집합건물의소유및관리에관한법률.
4-4. 주거환경개선사업 - 도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법,령
5. 정비기반시설 : 도로, 광장, 녹지, 공원, 상․하수도, 공용주차장, 수로, 하천, 공동구, 공공공지, 소방용수시설, 비상대피시설, 가스공급시설
* 도시계획에 의한 도시계획시설(국토의 계획 및 이용에 관한 법률제2조)
▶ 교통운수시설 - 도로, 철도, 항만, 주차장, 운하, 공항 등.
▶ 도시공간시설 - 광장, 공원, 녹지, 유원지, 관망탑, 공공공지 등.
▶ 유통 및 공급시설 - 시장, 유통업무설비, 수도, 공동구, 전기가스공급설비 등.
▶ 공공문화 복지시설 - 운동장, 학교, 도서관, 공용의 청사, 사회복지시설 등.
▶ 도시방재시설 - 하천, 저수지, 방풍설비, 방속설비, 사방설비, 유수지시설등.
▶ 보건위생시설 - 하수도, 도살장, 공동묘지, 화장장, 장례식장, 종합의료시설등.
6. 정비사업 추진 절차
도시․주거환경정비 기본계획수립
(특별시장, 광역시장도지사)
↓
정 비 구 역 지 정
(특별시장․광역시장․도지사)
↓
조합설립추진위원회 승인
(시장․군수․구청장)
↓
조합설립인가(구청장)
↓
사업시행인가(구청장)
↓
시공사선정(조합)
↓
관리처분계획인가(구청장)
↓
이주․철거 및 착공
↓
분양시설의 처분(시행자)
↓
준 공 인 가
↓
소유권이전(시행자)
↓
청산 및 조합해산(시행자)
서울시 주택재개발사업 연혁
1. 정착지 조성 이주 (1950년대~1970년초)
1-1. 도심지역 고지대, 하천변을 중심으로 형성된 불량주택을 서울 외곽부에 이주 정착.
- 미아동, 거여동, 마천동, 상계동, 수색동
1-2. 약 6만가구 이주하였으나 정착민 재유입, 정착지 조성부지 부족 등으로 한계.
2. 서민아파트 건립 (1969년~1970년)
2-1. 정착지 조성 이주에 대한 대안으로 불량주택 철거 후 서민아파트 건립
2-2. 건립가구수 13.230가구 - 와우아파트 붕괴사고 후 중단(1970년)
3. 양성화 사업 (1968년~1971년)
3-1. 무허가 건물을 스스로 개량할 경우 합법화 절차.
3-2. 공공시설 부족, 개량수준-외관미화정도, 효과 무(無)
4. 현재개량사업 (1972년~1973년)
4-1. 1970년 6월 무허가건물 일제조사결과 18만7천동 산재, 이를 전국 새마을 사업과 연계하여 현지개량착수.
4-2. 주민자율적으로 시행, 4m이상 도로를 개설하고 건축법상 규정에 맞도록 주택을 개량.
4-3. 토지정리, 도시계획수립 등 제도적 뒷받침이 없어 실패.
5. 주택개량주택재개발사업 (1973. 3. 6)
- 주택개량촉진에 관한 임시조치법 ⇒ 도시재개발법으로 발전.
5-1. 1단계 : 서울시 + 주민
▶1973년 12월1일 ⇒ 주택개량재개발사업착수. (196개구역 지정)
- 공공시설 설치 : 서울시
- 주택건립 : 주민(토지구획정리기법도입, 관리처분계획절차)
▶ 문제점 : 재정의 뒷받침 부족
5-2. 2단계 : 서울시 + AID차관 + 주민 (1976년)
▶ 해소방안 : AID차관도입에 의한 재개발사업
▶ 문제점 : 차관도입에 따른 협정상 조건(기존건축물, 공공시설의 지나친 보호와 활용으로 서울시가 구상하는 도시정비수준 달성 불가
5-3. 3단계 : 서울시 + 민간기업 + 주민 (1979년)
▶ 대형건설업체를 참여시켜 자금조달, 주민부담가중
5-4. 4단계 : 민간기업 + 주민 (1983년) ⇒ 합동재개발.
▶ 민간기업에 의한 재정투자 주택건립. 사업시행주체는 주민
◦ 장점 : 주민의 경제적 부담경감, 주민의 적극적인 참여 유도. 사업촉진으로 도시환경개선
◦ 문제점 : 민간부분에 대한 통제의 한계(사업계획결정, 사업시행인가 관리처분인가등 행정의 관계 정립에 한계), 부동산투기, 조 합의 기능과 자질, 단지조성과 주변 조화 문제 등.
◦ 최초 합동재개발 사업
- 1983년 : 천호1구역(우성건설) 1985. 3
구로1구역(극동건설) 1985. 6
금호1-3구역(대림산업) 1986. 10
- 1984년 : 옥수4구역(극동건설) 1986. 12
6. 정비(주택재개발)사업 (2003. 7. 1)
6-1. 도시재개발법 폐지, 도시및주거환경정비법 제정 시행
6-2. 합동재개발에서 시행자(조합) 단독시행재개발로 전환(시공회사는 종전 공동시행자에서 단순한 시공사로 변경)
6-3. 재개발사업, 재건축사업, 주거환경개선사업을 통합운영
도시․주거환경정비 기본계획
1. 기본계획수립 목적
▶ 도시전체 및 주변지역과 조화롭고 친화로운 재개발유도
▶ 미래의 수요를 대비한 쾌적한 도시구성
▶ 공공의 역할을 강화하여 도시 및 지역발전에 기여하는 재개발추진
▶ 저소득 층 주택지에 대한 공공투자의 확대를 통한 주거환경 개선유도
2. 수립대상도시
2-1. 인구50만인 이상의 시는 기본계획수립을 위한 의무화
(7개 특별시, 광역시, 수원, 성남, 고양, 부천, 안양, 청주, 전주, 포항, 창원, 안산-17개시)
2-2. 재개발기본계획이 필요하다고 인정하여 도지사가 지정하는 시 또는 군
3. 기본계획수립내용
3-1. 정비사업의 기본방향
3-2. 정비사업의 계획기간
3-3. 인구․건축물․토지이용․정비기반시설․지형 및 환경등의 현황
3-4. 주거지 관리계획
3-5. 토지이용계획․정비기반시설계획․공동이용시설설치계획 및 교통계획
3-6. 녹지․조경․에너지공급․폐기물처리 등에 관한 환경계획
3-7. 사회복지시설 및 주민문화시설 등의 설치계획
3-8. 제4조의 규정에 의하여 정비구역으로 지정할 예정인 구역의 개략적 범위
3-9. 단계별 정비사업추진계획
3-10. 건폐율․용적율 등에 관한 건축물의 밀도계획
3-11. 세입자에 대한 주거안정대책
3-12. 주거환경 등을 개선하기 위하여 필요한 사항으로서 대통령령이 정하는 사항
▶ 도시관리․주택․교통정책 등 도시계획과 연계된 도시정비의 기본방향
▶ 도시정비의 목표
▶ 도심기능의 활설화 및 도심공동화 방지 방안
▶ 역사적 유물 및 전통건축물의 보존계획
▶ 법제2조제2호의 규정에 의한 정비사업(이하 “정비사업”이라 한다)의 유형별 공공 및 민간부문의 역할
▶ 정비사업의 시행을 위하여 필요한 재원조달에 관한 사항
▶ 법제5조의 규정에 의한 정비구역안에서의 건축제한에 관한 사항
4. 계획범위
▶ 10년 단위로 수립하고 5년마다 그 타당성여부를 검토하여 그 결과를 기본계획에 반영
5. 도시․주거환경정비기본계획의 수립절차
도시․주거환경정비기본계획의 작성
(특별시장, 광역시장, 시장)
←
기 초 조 사
(특별시장, 광역시장, 시장)
관계기관․부서협의
↓
주민공람(14일간)
(법 제3조2항)
↓
지방의회 의견청취
(법 제3조3항)
↓
지방도시계획위원회 심의
(법 제3조3항)
경미한변경
(보고)
↓
기본계획수립고시
(지방자치단체 공보)
↓
건설교통부장관에게 보고
일반인 공람
(시장, 령 제9조1항)
6. 재개발 기본계획의 경미한 변경
6-1. 경미한 변경대상.
▶ 정비기반시설의 규모를 확대하거나 그 면적의 10%미만을 축소하는 경우
▶ 정비사업의 계획기간을 단축하는 경우
▶ 공동이용시설에 대한 설치계획의 변경인 경우(사회복지시설, 주민문화시설 포함)
▶ 정비구역으로 지정할 예정구역의 면적을 구체적으로 명시한 경우 당해 구역면적의 20%미만의 변경인 경우
▶ 단계별 정비사업추진계획의 변경인 경우
▶ 건폐율, 용적율의 각 20%미만의 변경인 경우
▶ 정비사업의 시행을 위하여 필요한 재원조달에 관한 사항의 변경인 경우
▶ 도시기본계획의 변경에 따른 변경인 경우
6-2. 기본계획의 변경절차
▶ 특별시장, 광역시장, 시장은 기본계획 변경에 대한 계획을 수립하여 지방자치단체에 공보에 고시하고 건설교통부장관에게 보고
7. 서울시기본계획 대상 선정기준
▶ 최소대지면적(90㎡)이하인 것이 50%이상인 곳.
▶ 지구내 도로정비가 불량한 곳
▶ 지구내 4m미만의 도로에 접한경우가 50%이상인 경우.
▶ 지구내 도로가 자연발생적이며 연결성이 불량한 경우.
▶ 노후된 가옥이 지구내 주택지의 50%이상 차지하는 곳.
▶ 건축구조상 불록조 및 목조건물이 50%이상을 차지하는 곳.
▶ 위 호수밀도가 ㏊당 70호 이상인 곳.
8. 서울시 기본계획에서 제외되는 경우
8-1. 타 시가지 정비수법으로 대응 가능한 곳
▶ 상세계획구역, 도시설계지구, 주거환경개선사업지구 등.
8-2. 해발70m 이상이면서 경사도 10°이상이 50%이상인 곳.
8-3. 별도의 규제가 시행되고 있는 곳.
▶ 재발제한구역, 생산녹지지역 등
8-4. 대상구역면적이 0.5㏊ 미만인 경우.
8-5. 호수밀도가 70호/㏊ 미만인 곳.
9. 서울시 기본 계획의 부문별 계획
9-1. 기본계획 목표연도 2010년
- 5년 단위로 계획수정
9-2 대상지역 선정
- 기존 236개소 → 부합 294구역
- 신규 147개소 미달 89구역
- 계 338개소 계 383구역
9-3. 계획용적율
- 170% 구릉지, 급경사지 (1종, 2종지역)
- 190% 간선도로 - 역세권 인접지 (2종지역)
- 210% 간선도로 - 역세권, 상업, 준주거지역(2종, 3종지역)
9-4. 용적율 인센티브 공식
- 계획용적율 =
1 + 0.3α
(최고 250%)
1 - α
9-5. 층 수
- 170% → 7/12층
- 190% → 12층
- 210% → 제한없음
※ 층수는 도시계획심의시 완화가능
9-6. 공원, 녹지 확보기준
- 30,000㎡ 이상 → 5%, 2㎡/세대 중 큰면적
- 30,000㎡ 이하 → 2㎡/세대 이상
9-7. 임대주택
- 총건립가구수의 17% 이상
- 세입자 총수의 35% 이상
- 부지면적 25㎡/세대 확보
학교부지제공시 임대주택 면제세대
학교부지면적
25㎡
면제세대수만큼 인접구역으로 배분
9-8. 개발방식
- 수복개발 : 한옥밀집지역등 보존가치가 있는 지역을 정비
- 수복(전면)개발 : 경우에 따라 밀집지역 전면개발 병행
- 전면개발 : 전면개발
- 전면(수복)개발 : 전면개발 전제하에 환경보호가 필요한 지역
9-9. 단계별 추진
- 1단계 : 2004년 ~ 2005년 96개구역 (구역지정입안중인 지역)
- 2단계 : 2006년 ~ 2007년 98개구역 (기존2단계, 신규요청지역)
- 3단계 : 2008년 ~ 2010년 100개구역 (1,2단계 제외지역)
정비(재개발)구역지정
1. 사업추진 목표
▶ 재개발 구역지정 고시 내용에 의한 재개발 사업추진만 가능.
2. 정비구역지정 효과
▶ 도시계획사업부지로 지정
▶ 일체의 건축물 증, 개조, 신축금지
▶ 개별적인 토지의 형질 변경 불가
3. 정비구역지정 대상지역(법 제4조) - 기본계획 포함지역
3-1. 주택재개발사업
▶ 정비기반시설의 정비에 따라 토지가 대지로서의 효용을 다할 수 없게 되거나 과소 토지로 되어 도시의 환경이 현저히 불량하게 될 우려가 있는 지역
▶ 건축물이 노후․불량하여 그 기능을 다할 수 없거나 건축물이 과도하게 밀집되어 있어 그 구역안의 토지의 합리적인 이용과 가치의 증진을 도모하기 곤란한 지역
▶ 철거민이 50세대 이상 규모로 정착한 지역이거나 인구가 과도하게 밀집되어 있고 기반시설의 정비가 불량하여 주거환경이 열악하고 그 개선이 시급한 지역
▶ 정비기반시설이 현저히 부족하여 재해 발생시 피난 및 구조 활동이 곤란한 지역
3-2. 주택재건축사업
가. 기존의 공동주택을 재건축하고자 하는 경우에는 다음의 1에 해당하는 지역
▶ 건축물의 일부가 멸실되어 붕괴 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 지역
▶ 재해 등이 발생할 경우 위해의 우려가 있어 신속히 정비사업을 추진할 필요가 있는 지역
▶ 노후․불량건축물로서 기존세대수 또는 재건축 사업후의 예정세대수가 300세대 이상이거나 그 부지면적이 1만제곱미터 이상인 지역
나. 기존의 단독주택을 재건축하고자 하는 경우에는 기존의 단독주택이 300호 이상 또는 그 부지면적이 1만제곱미터 이상인 지역으로서 다음에 해당하는 지역. 다만, 당해 지역안의 건축물의 상당수가 붕괴 그 밖의 안전사고의 우려가 있거나 재해 등으로 신속히 정비사업을 추진할 필요가 있는 지역은 다음에 해당하지 아니하더라도 정비계획을 수립할 수 있다.
▶ 당해 지역의 주변에 도로 등 정비기반시설이 충분히 갖추어져 있어 당해 지역을 개발하더라도 인근지역에 정비기반시설을 추가로 설치할 필요가 없을 것. 다만, 추가로 설치할 필요가 있는 정비기반시설을 정비사업시행자가 부담하여 설치하는 경우에는 그러하지 아니하다.
▶ 노후․불량건축물이 당해 지역안에 있는 건축물수의 3분의 2이상일 것
▶ 당해 지역안의 도로율을 20퍼센트 이상으로 확보할 수 있을 것
4. 정비구역지정 대상(조례제4조)
4-1. 기본계획 범위내에서
- 대상지역의 총 호수밀도가 70호/㏊ 이상이고, 면적이 10,000㎡이상으로서 다음에 해당하는 지역. 다만, 서울특별시 지역균형발전지원에 관한 조례. 제2조 제4호의 규정에 의한 뉴타운 사업지구 안에서는 호수밀도를 60호/ha이상으로 할 수 있다.
◦ 노후, 불량 건축물의 수가 대상구역안의 건축물을 총수의 2/3이상인 지역
◦ 건축대지로서의 효용을 다할 수 없는 과소 필지(시울시건축조례 제25조제1호에 의한 규모이하의 토지를 말한) 부정형 또는 세장형 필지 수가 50% 이상인 지역.
◦ 상습침수지역, 재해위험지역 등 재해발생이 우려되는 지역으로서 신속히 사업시행이 필요한 지역.
◦ 주택접도율이 30%이하인 지역(폭 4m 이상에 접한 건축물 동수비율)
4-2. 불량주택
▶ 공동주택의 경우 다음 각목의 1에 해당하는 기간이 경과한 건축물
- 1992년 1월 1일 이후 준공된 5층 이상의 건축물은 40년 , 4층이하의 건축물은 30년
- 1982년 1월 1일부터 1991년 12월 31일까지 준공된 5층이상 건축물은 22 + (준공연도-1982)×2년, 4층이하의 건축물은 21 + (준공연도-1982)년
- 1981년 12월 31일 이전에 준공된 건축물은 20년
▶ 공동주택 및 기존 무허가건축물 이외의 건축물 중 다음 각목에서 정하는 내구연한의 2/3이상이 경과된 건축물
- 철근,철골콘크리트 또는 강구조 건축물 : 60년
- “가”목 이외의 건축물 : 30년
▶ 영 제2조제2항제2호, 제3호의 규정에 해당하는 노후․불량건축물은 다음 각호와 같다.
- 기존무허가건축물
- 부엌, 화장실, 세면장 중 한가지 이상을 갖추지 못한 주택
- 급수, 배수, 오수설비가 노후화되어 수선이 불가능한 건축물
- 그 밖에 규칙이 정하는 건축물
5.정비구역경계 설정시 유의사항
5-1. 구역의 경계설정이 다음 항목의 기준에 적합한지 여부
▶ 공동주택을 건설하는 경우에는 구역경계가 행정구역ㆍ도로ㆍ공원 등을 기준으로 하거나 인접지역과 자연적으로 단절된 지형을 이용함으로써 자치구 단위로 동일한 생활권을 형성
▶ 구역경계를 구역지정 동의자 등을 기준으로 하여 설정함으로써 구역경계의 요철이 심하게 발생하여서는 아니되며, 진입도로 또는 지형상 불가피한 경우를 제외하고는 구역경계가 정형화되도록 구역 설정
▶ 기존 도로 또는 도시계획으로 결정된 도로를 기준으로 하여 설정함으로써 구역외 인접토지의 진출입에 지장이 없도록 하여야 하며, 경계지역에 도로가 없을 때에는 사업계획상 도로가 확보되어야 함
▶ 원칙적으로 공원, 녹지 또는 나대지를 포함해서는 아니된다.
5-2. 정비구역의 범위가 다음 항목의 기준에 적합한지 여부
▶ 당해 재개발사업으로 증가가 예상되는 인구 및 교통량을 충분히 수용할 수 있도록 단위구역별이 아닌 인접구역 및 주변지역과 연계되어 설정
▶ 재개발대상구역의 면적은 10,000㎡를 원칙으로 하되 구역요건이 불가피한 지역의 경우에는 5,000㎡범위내도 포함해서 지정
5-3. 건축계획이 다음 항목의 기준에 적합한지 여부(서울시 조례)
가. 임대주택부지, 종교부지 및 분양대상 복지시설 등은 향후 시설의 효율적인 유지․관리를 위하여 획지로 분할하고 적당한 진입로가 확보되도록 하여야 한다.
나. 공동주택의 건설비율
규 모
건 립 비 율
전용면적 85㎡이하
전용면적 60㎡이하
총세대수의 80%이상 건립
총세대수의 40%이상 건립
다. 공동주택의 건립규모
▶분양아파트 : 전용면적 115㎡이하 (단, 종전의 주택규모가 115㎡를 초과하는 경우에는 초과하는 주택수 만큼 165㎡ 범위안에서 종전주택규모이하로 건설)
▶임대아파트 : 전용면적 30㎡이상 45㎡이하
라. 임대아파트의 건립
▶건립 세대수 : 총 건립가구수의 17%이상이고, 거주세입자 총 가구수의35%이상
▶부 지 확 보 : 건립예상 세대당 평균25㎡ 이상 부지확보
▶시 행 : 시행자(조합)가 건설원칙으로 하되, 도시개발공사를 시행자로 지정할 수도 있음
6. 정비구역지정을 위한 조사 및 확인사항(령제10조)
6-1. 시장․군수는 정비계획을 수립하고자 할 경우에는 다음 각호의 사항을 조사하여 정비구역지정요건에 적합한지 여부를 확인하여야 한다.
▶ 주민 또는 산업의 현황
▶ 토지 및 건축물의 이용과 소유현황
▶ 정비기반시설의 설치현황
▶ 정비구역 및 주변지역의 교통상황
▶ 토지 및 건축물의 가격과 임대차 현황
▶ 정비사업의 시행계획 및 시행방법 등에 대한 주민의 의견
▶ 그 밖에 시․도조례가 정하는 사항
◦ 거주가구 및 세입자 현황
◦ 도시관리계획상 토지이용계획 현황
◦ 토지의 용도․소유자․규모별 현황
◦ 건축물의 허가유무 및 노후․불량 현황
◦ 건축물의 용도․구조․규모 및 건축경과(준공) 연도별 현황
◦ 정비구역내 유․무형의 문화유적, 보호 수목현황 및 지역유래
◦ 토지등 소유자의 정비구역지정에 관한 동의 여부
◦ 기존 수목의 현황
7. 정비구역지정신청시 계획수립내용(법 제4조)
7-1. 법제4조사항
▶ 정비사업의 명칭
▶ 정비사업구역 및 그 면적
▶ 도시계획시설의 설치에 관한 계획
▶ 공동이용시설 설치계획
▶ 건축물의 주용도․건폐율․용적률․높이․층수 및 연면적에 관한 계획
▶ 도시경관과 환경보전 및 재난방지에 관한 계획
▶ 정비사업시행 예정시기
7-2. 령제13조 제1항사항
▶ 정비사업의 시행방법
▶ 주거환경개선사업의 경우 사업시행자로 예정된 자
▶ 기존건축물의 정비․개량에 관한 계획
▶ 정비기반시설의 설치계획
▶ 정비구역을 2이상의 구역으로 분할하여 정비사업을 시행하는 경우 그 분할에 관한 계획
▶ 건축물의 건축선에 관한 계획
▶ 정비사업의 시행으로 증가할 것으로 예상되는 세대수
▶ 홍수 등 재해에 대한 취약요인에 관한 검토결과
7-3. 조례제8조사항
▶ 가구 또는 획지에 관한 계획
▶ 임대주택의 건설에 관한 계획(주택재건축사업은 제외하며, 도시환경정비사업은 일반주거지역에 공동주택을 건설하는 경우에 한한다)
▶ 주민의 소득원 개발에 관한 사항(주거환경개선사업에 한한다)
▶ 환경성 검토결과(국토의계획및이용에관한법률 제27조제2항의 규정을 준용한다)
▶ 기존 수목의 현황 및 활용계획
8. 정비구역지정 절차
기본계획
기초조사(구청장, 시장)
↓
관계기관․부서협의
입안(구청장)
지정요건및기준검토
↓
공람공고및주민의견청취
(지방자치단체공보, 14일이상)
제출의견심사및조치
↓
지방의회의견청취
↓
구도시계획위원회 자문
구역지정신청(구청장→시장)
관계기관․부서협의
↓
지방도시계획위원회심의
↓
관계기관․부서통보
구역지정 및 고시(시장)
(지방자치단체공보)
보고(시장→건교부장관)
↓
주민설명회
(시․도지사 → 주민)
↓
보고(건설부교통장관)
-당해 정비구역과 관련된 도시계획 및 기본계획의 주요내용
-정비계획의 요약
-도시관리계획결정조서
9. 정비구역의 경미한 변경
9-1. 령제12조에서 정한 사항
가. 정비구역면적의 10퍼센트 미만의 변경인 경우
▶ 건축물에 대한 건축계획의 변경을 수반하지 아니하는 범위안에서 정비기반시설의 위치를 변경하는 경우와 정비기반시설 규모의 10퍼센트 미만의 변경인 경우
▶ 공동이용시설 설치계획의 변경인 경우
▶ 재난방지에 관한 계획의 변경인 경우
▶ 정비사업 시행예정시기를 1년의 범위안에서 조정하는 경우
▶ 건축물의 주용도(당해 건축물중 가장 넓은 바닥면적을 차지하는 용도를 말한다. 이하같다)의 변경인 경우
▶ 건축물의 건폐율․용적율․최고높이 또는 최고층수를 축소하는 경우
▶ 도시기본계획․도시관리계획 또는 기본계획의 변경에 따른 변경인 경우
▶ 정비구역이 통합 또는 분할되는 변경인 경우
9-2. 기타 시․도 조례가 정하는 사항(조례제7조)
▶ 정비구역 명칭의 변경
▶ 도시계획시설의 결정․구조 및 설치기준에 관한 규칙 제14조의 규정에 의하여 도로모퉁이를 잘라내기 위한 정비구역 결정사항의 변경
▶ 영 제13조제1항제3호 규정에 의한 기존건축물의 정비 개량에 관한 계획의 변경
▶ 정비구역(동일 정비구역 안에서 시행지구를 분할하여 시행하는 경우의 지구를 포함한다)이 접하여 있는 경우 상호경계조정을 위한 정비구역 또는 지구범위의 변경
▶ 정비구역 또는 지구범위의 변경이 없는 단순한 착오에 의한 면적 등의 정정을 위한 변경
▶ 법 제4조제1항제5호의 규정에 의한 건축물의 주용도․건폐율․용적률․높이․층수 및 연면적에 관한 계획(이하 “건축계획”이라 한다)의 변경을 수반하지 아니하는 사업시행지구 분할계획 또는 건축부지계획의 변경
▶ 정비계획에서 정한 건축계획 중 영 별표2 제3호 및 조례 제9조제2호 나목․제5호다목(2)에서 정한 범위안에서 주택의 규모별 비율의 변경
▶ 단순한 건축배치계획의 변경
▶ 정비계획에서 정한 건축계획의 범위안에서 주택건립 세대수를 10% 이내로 증감하는 변경
10. 재개발구역지정 방법
10-1. 구청장이 정비구역지정을 직접 입안하는 경우
▶ 토지등의 소유자 동의 여부 무관
▶ 구청장이 구역지정에 필요한 서류 직접작성 및 입안
▶ 공공계획
10-2. 토지등의 소유자가 요청하는 경우(조례)
- 구역내 토지 소유자 건축물 소유자, 지상권자의 각 2/3이상의 동의가 필요
조합설립 추진위원회 구성
1. 추진위원회의 구성 절차
1-1. 정비사업을 시행하기 위하여 조합을 설립하고자 하는 경우에는 토지등 소유자 1/2이상의 동의를 얻어 위원장을 포함한 5인 이상의 추진위원으로 조합설립추진위워회를 구성하여 시장․군수의 승인을 받아야 함(법제13조)
1-2. 제출서류
가. 토지등 소유자의 명부
나. 토지등 소유자의 동의서(인감증명이 첨부된 서면동의서)
다. 위원장 및 위원의 주소 및 성명
라. 위원선정을 증명하는 서류
2. 추진위원회의 업무
2-1. 기본업무
가. 안전진단 신청에 관한 업무(재건축사업에 한함)
나. 정비사업전문 관리업자의 선정
다. 개략적인 정비사업 시행계획서의 작성
라. 조합의 설립인가를 받기 위한 준비업무
마. 조합설립추진위원회 운영규정의 작성
바. 토지등소유자의 동의서 징구
사. 조합의 설립을 위한 창립총회의 준비
아. 조합정관의 초안 작성
자. 그 밖에 추진위원회 운영규정이 정하는 사항
2-2. 기본업무 중 토지등의 소유자의 동의가 필요한 사항
가. 토지등소유자의 과반수 또는 추진위원회의 구성에 동의한 토지등소유자의 3분의 2 이상의 동의가 필요한 사항
▶ 추진위원회 운영규정의 작성
▶ 정비사업을 시행할 범위의 확대 또는 축소
나. 추진위원회의 구성에 동의한 토지등소유자의 과반수의 동의가 필요한 사항
▶ 정비사업전문관리업자의 선정
▶ 개략적인 사업시행계획서의 작성
3. 추진위원회의 운영
3-1. 다음 각호의 사항을 토지등의 소유자가 쉽게 접할 수 있는 장소에 게시하거나 인터넷 등을 통하여 공개하고 필요한 경우에는 서면통지를 하여 토지 등의 소유자가 그 내용을 충분히 알 수 있도록 한다.
▶ 안전진단 결과(재건축에 한함)
▶ 정비사업전문관리업자의 선정에 관한 사항
▶ 토지등소유자의 부담액 범위를 포함한 개략적인 사업시행계획서
▶ 추진위원회 임원의 선정에 관한 사항
▶ 토지등소유자의 비용부담을 수반하거나 권리․의무에 변동을 일으킬 수 있는 사항
▶ 추진위원회의 업무에 관한 사항
▶ 운영규정의 변경에 관한 사항
▶ 토지등소유자의 동의서 징구에 관한 사항
▶ 조합의 설립을 위한 창립총회의 준비에 관한 사항
▶ 조합정관의 초안 작성에 관한 사항
3-2. 추진위원회는 운영규정에 따라 운영하여야 하며, 토지등의 소유자는 운영에 필요한 경비를 운영규정이 정하는 바에 따라 납부하여야 한다.
3-3. 추진위원회는 행한 업무를 총회에 보고하고 추진위원회가 행한 업무와 관련된 권리와 의무는 조합이 포괄 승계한다.
3-4. 추진위원회는 사용경비를 기재한 회계장부 및 관련서류를 조합설립인가일로부터 30일 이내에 조합에 인계
3-5. 토지등의 소유자는 1/3이상의 연서로서 추진위원의 교체 및 해임요구 가능
4. 운영규정(요약)
4-1. 추진위원회의 구성
가. 위원장 1인과 감사를 둘 것
나. 부위원장을 둘 수 있다.
다. 추진위원은 토지등소유자의 1/10 이상으로 하되, 3인 이하인 경우에는 3인으로 하며 100인을 초과하는 경우에는 100인으로 할 것
라. 위원은 토지등소유자중에서 선출한다.
마. 위원장․부위원장 및 감사는 사업시행구역안에 1년 이상 거주한 자이어야 한다.
바. 위원의 임기는 선임된 날부터 2년까지로 하되, 추진위원회의 의결로 연임할 수 있으며, 임기가 만료된 위원은 그 후임자가 선임될 때까지 그 직무를 수행한다.
4-2. 추진위원의 결격사유 및 자격상실
가. 미성년자․금치산자․한정치산자
나. 파산자로서 복권되지 아니한 자
다. 금고이상의 실형의 선고를 받고 그 집행이 종료(종료된 것으로 보는 경우를 포함한다)되거나 집행이 면제된 날부터 2년이 경과되지 아니한자
라. 금고이상의 형의 집행유예를 받고 그 유예기간중에 있는 자
마. 법 또는 관련법률에 의한 징계에 의하여 면직의 처분을 받은 날부터 2년이 경과되지 아니한 자
바. 위원으로 선임된 후 그 직무와 관련한 형사사건으로 기소된 경우에는 기소내용이 통지된 날부터 14일 이내에 토지등소유자에게 그 내용을 고지하여야 하며, 그 내용에 따라 확정판결이 있을 때까지 그 자격을 정지할 수 있고, 위원이 그 사건으로 받은 확정판결 내용이 법 제85조․제86조 벌칙규정에 의한 벌금형에 해당하는 경우에는 추진위원회의에서 신임여부를 의결하여 자격상실여부를 결정한다.
4-3. 추진위원의 직무
가. 위원장
▶ 추진위원회를 대표하고 추진위원회의 사무를 총괄하며 주민총회 및 추진위원회의 의장이 된다.
나. 감 사
▶ 추진위원회의 사무 및 재산상태와 회계에 관하여 감사하며, 주민총회에 감사결과보고서를 제출하여야 한다.
▶ 의결권을 행사하지 아니한다.
▶ 추진위원회의 재산관리 또는 업무집행이 공정하지 못하거나 부정이 있음을 발견하였을 때에는 추진위원회에 보고하기 위하여 위원장에게 추진위원회 소집을 요구하여야 한다. 이 경우 감사의 요구에도 불구하고 위원장이 회의를 소집하지 아니하는 경우에는 감사가 직접 추진위원회의를 소집할 수 있다.
다. 부위원장․추진위원
▶ 위원장을 보좌하고, 추진위원회의에 부의된 사항을 심의․의결한다.
라. 다음 각호의 경우에는 감사가 추진위원회를 대표한다. 감사가 대표하지 못하는 경우에는 부위원장, 추진위원중 연장자 순으로 추진위원회를 대표한다.
▶ 위원장이 자기를 위한 추진위원회와의 계약이나 소송에 관련되었을 경우
▶ 위원장이 유고로 인하여 그 직무를 수행할 수 없을 경우
마. 추진위원회는 그 사무를 집행하기 위하여 필요하다고 인정되는 때에는 추진위원회 사무국을 둘 수 있으며, 사무국에 상근하는 유급직원을 둘 수 있다. 이 경우 사무국의 운영규정을 따로 정하여 주민총회의 인준을 받아야 한다.
바. 위원은 동일한 목적의 사업을 시행하는 다른 조합․추진위원회 또는 정비사업전문관리업자 등 관련단체의 위원 또는 직원을 겸할 수 없다.
조합설립 인가
1. 정비사업추진위원회가 조합을 설립하고자 하는 경우에는 토지등의 소유자가 4/5이상의 동의를 얻어 다음 각호의 서류를 갖추어 인가를 받아야 한다.
1-1. 조합설립인가 신청서(별지제3호 내지 4호 서식)
1-2. 조합정관
1-3. 조합원 명부(조합원자격을 증명하는 서류 첨부)
1-4. 토지등소유자의 조합설립동의서 및 동의사항을 증명하는 서류
1-5. 창립총회 회의록(총회참석자 연명부 포함)
1-6. 조합장 선임동의서(인감증명서 첨부)
1-7. 토지․건축물 또는 지상권이 수인의 공유에 속하는 경우에는 그 대표자의 선임동의서
1-8. 창립총회에서 임원․대의원을 선임한 때에는 선임된 자의 자격을 증명하는 서류
1-9. 주택건설예정세대수, 주택건설예정지의 지번․지목 및 등기명의자, 도시관리계획상의 용도지역, 대지 및 주변현황을 기재한 사업계획서(주택재개발사업 및 주택재건축사업의 경우에 한한다)
1-10. 건축계획, 건축예정지의 지번․지목 및 등기명의자, 도시관리계획상의 용도지역, 대지 및 주변현황을 기재한 사업계획서(도시환경정비사업의 경우에 한한다)
1-11. 그 밖에 특별시․광역시 또는 도의 조례가 정하는 서류(조례제10조)
▶ 정비구역의 위치도 및 현황사진
▶ 정비구역안의 토지 및 건축물의 지형이 표시된 지적현황도
▶ 매도청구 대상자명부 및 매도청구계획서(주택재건축사업에 한한다)
2. 조합설립동의서
2-1. 동의내용
가. 건설되는 건축물의 설계의 개요
나. 건축물의 철거 및 신축에 소요되는 비용의 개략적인 금액
다. 비용의 분담에 관한 사항
라. 사업완료후의 소유권의 귀속에 관한 사항
마. 조합정관
2-2. 동의철회
▶ 조합설립인가전에 동의를 철회하는 경우에는 인감증명을 첨부하여 서면으로 철회하여야 동의자수에서 제외한다. 단, 상기 2-1항의 내용의 변경이 없는 경우에는 철회를 인정하지 않음
3. 토지등 소유자의 동의자수 산정방법
3-1. 주택재개발사업 또는 도시환경정비사업
▶ 1필지의 토지 또는 하나의 건축물이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정
▶ 토지에 지상권이 설정되어 있는 경우 토지의 소유자 및 지상권자는 각각 해당 토지에 대하여 50퍼센트의 동의권한을 가진 토지등소유자로 산정
▶ 1인이 다수 필지의 토지 또는 다수의 건축물을 소유하고 있는 경우에는 필지나 건축물의 수에 관계없이 토지등소유자를 1인으로 산정
3-2. 주택재건축사업
▶ 소유권 또는 구분소유권이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정
4. 조합은 설립인가일로부터 30일 이내에 다음 각호의 사항을 등기함으로써 성립한다.
▶ 설립목적
▶ 조합의 명칭
▶ 주된 사무소의 소재지
▶ 설립인가일
▶ 임원의 성명 및 주소
▶ 임원의 대표권을 제한하는 경우에는 그 내용
5. 조합임원의 구성
5-1. 구성
▶ 조합장 1인, 이사, 감사
5-2. 이사와 감사의 수
▶ 3인 이상 5인 이하로 하고, 감사의 수는 1인 이상 3인 이하로 한다. 다만, 토지등소유자의 수가 100인을 초과하는 경우에는 이사의 수를 5인 이상 10인 이하로 한다.
5-3. 조합임원은 총회에서 조합원 2분의 1 이상의 출석과 출석 조합원 3분의 2 이상의 동의를 얻어 조합원 중에서 정관이 정하는 바에 따라 선임한다.
6. 조합임원의 결격사유 및 해임
6-1. 미성년자․금치산자 또는 한정치산자
6-2. 파산자로서 복권되지 아니한 자
6-3. 금고 이상의 실형의 선고를 받고 그 집행이 종료(종료된 것으로 보는 경우를 포함한다)되거나 집행이 면제된 날부터 2년이 경과되지 아니한 자
6-4. 금고 이상의 형의 집행유예를 받고 그 유예기간 중에 있는 자
6-5. 조합임원의 해임은 조합원 10분의 1 이상의 발의로 소집된 총회에서 조합원 2분의 1 이상의 출석과 출석 조합원 3분의 2 이상의 동의를 얻어 할 수 있다.
7. 조합임원의 직무
7-1. 조합장은 조합을 대표하고, 그 사무를 총괄하며, 총회 또는 대의원회의 의장이 된다.
7-2. 이사는 정관이 정하는 바에 따라 조합장을 보좌하며 조합의 사무를 분장한다.
7-3. 감사는 조합의 사무 및 재산상태와 회계에 관한 사항을 감사한다.
7-4. 조합장 또는 이사의 자기를 위한 조합과의 계약이나 소송에 관하여는 감사가 조합을 대표한다.
7-5. 조합임원은 같은 목적의 정비사업을 하는 다른 조합의 임원 또는 직원을 겸할 수 없다.
8 조합총회의결사항
8-1. 의결사항
▶ 정관의 변경(경미한 사항의 변경에 한한다)
▶ 자금의 차입과 그 방법․이율 및 상환방법
▶ 비용의 금액 및 징수방법
▶ 정비사업비의 사용
▶ 예산으로 정한 사항 외에 조합원의 부담이 될 계약
▶ 철거업자․시공자․설계자의 선정 및 변경
▶ 정비사업전문관리업자의 선정 및 변경
▶ 조합임원의 선임 및 해임
▶ 정비사업비의 조합원별 분담내역
▶ 관리처분계획의 수립 및 변경(경미한 변경을 제외한다)
▶ 청산금의 징수․지급(분할징수․분할지급을 포함한다)과 조합 해산시의 회계보고
▶ 조합의 합병 또는 해산에 관한 사항
▶ 대의원의 선임 및 해임에 관한 사항
▶ 타 조합원의 동의가 필요한 사항
8-2. 총회는 조합장의 직원 또는 조합원 1/5이상의 요구로 조합장이 소집한다.
9. 대의원회
9-1. 조합원의 수가 100인 이상인 조합은 대의원회를 둘 수 있다.
9-2. 대의원회는 조합원의 10분의 1 이상으로하되 조합원의 10분의1이 200인을 넘는 경우에는 200인의 대의원으로 구성
9-3. 조합장이 아닌 조합임원은 대의원이 될 수없다.
10. 대의원회는 다음 각호의 사항을 제외하고는 총회의 권한을 대행할 수 있다.
▶ 정관의 변경(경미한 사항의 변경에 한한다)
▶ 자금의 차입과 그 방법․이율 및 상환방법
▶ 예산으로 정한 사항 외에 조합원의 부담이 될 계약
▶ 철거업자․시공자․설계자의 선정 및 변경
▶ 관리처분계획의 수립 및 변경
▶ 조합임원, 대의원의 선임 및 해임(보궐선임 제외)
▶ 조합의 합병 또는 해산에 관한 사항(완료로 인한 해산제외)
▶ 조합원의 동의가 필요하여 총회에 상정하여야 하는 사항
11. 대의원회의 운영
11-1. 대의원은 조합원중에서 선출하며, 대의원회의 의장은 조합장이 된다.
11-2. 대의원의 선임 및 해임에 관하여는 정관이 정하는 바에 의한다.
11-3. 대의원회는 조합장이 필요하다고 인정하는 때에 소집한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 때에는 조합장은 해당일부터 14일 이내에 대의원회를 소집하여야 한다.
▶ 정관이 정하는 바에 따라 소집청구가 있는 때
▶ 대의원의 3분의 1 이상(정관으로 달리 정한 경우에는 그에 의한다)이 회의의 목적사항을 제시하여 청구하는 때
11-4. 소집청구가 있는 경우 정당한 이유없이 대의원회를 소집하지 아니한 때에는 감사가 지체없이 이를 소집하여야 하며, 감사가 소집하지 아니하는 때에는 소집을 청구한 자의 대표가 이를 소집한다. 이 경우 미리 시장․군수의 승인을 얻어야 한다.
11-5. 대의원회의 소집은 집회 7일전까지 그 회의의 목적․안건․일시 및 장소를 기재한 서면을 대의원에게 통지하는 방법에 의한다. 이 경우 정관이 정하는 바에 따라 대의원회의 소집내용을 공고하여야 한다.
11-6. 대의원회는 대의원 과반수의 출석과 출석대의원 과반수의 찬성으로 의결한다. 다만, 그 이상의 범위안에서 정관이 달리 정하는 경우에는 그에
의한다.
11-7. 대의원회는 사전에 통지한 안건에 관하여만 의결할 수 있다. 다만, 사전에 통지하지 않은 안건으로서 대의원회의 회의에서 정관이 정하는 바에
따라 채택된 안건의 경우에는 그러하지 아니하다.
11-8. 특정한 대의원의 이해와 관련된 사항에 대하여는 그 대의원은 의결권을 행사할 수 없다.
재개발사업 시행인가
1.사업시행인가 절차
사업시행계획서 작성
조합원 동의
(토지등의 소유자 4/5이상,
토지면적 2/3이상)
↓
사업시행계획의 총회의결
(조 합)
사업시행인인가 신청
(조합 → 구청장)
무상양도 관리청 협의
↓
공람공고 및 의견청취
(구청장, 30일간)
통 지
(조합 → 조합원)
제출의견서 심사 및 조치
↓
사업시행인가 및 고시
(구 청 장)
2. 사업시행인가 신청서류
2-1. 사업시행인가신청서
2-2. 조합정관등
2-3. 토지등의 소유자의 동의서 및 토지등 소유자의 명부(재건축의 경우 제외)
2-4. 사업시행계획서
2-5. 수용 또는 사용할 토지 또는 건축물의 명세 및 소유권외의 권리명세서
2-6. 인․허가 등의 의제를 받고자 하는 경우에는 해당 법률이 정하는 관계서류
3. 사업시행계획서
3-1. 토지이용계획(건축물배치계획을 포함한다)
3-2. 정비기반시설 및 공동이용시설의 설치계획
3-3. 임시수용시설을 포함한 주민이주대책
3-4. 세입자의 주거대책
3-5. 임대주택의 건설계획
3-6. 건축물의 높이 및 용적률 등에 관한 건축계획
3-7. 정비사업의 시행과정에서 발생하는 폐기물의 처리계획
3-8. 시행규정(시장․군수 또는 주택공사등이 단독으로 시행하는 정비사업에 한한다)
3-9. 그밖에 사업시행을 위하여 필요한 사항으로서 대통령령이 정하는 사항
▶ 정비사업의 종류․명칭 및 시행기간
▶ 정비구역의 위치 및 면적
▶ 사업시행자의 성명 및 주소
▶ 설계도서
▶ 자금계획
▶ 철거할 필요는 없으나 개보수할 필요가 있다고 인정되는 건축물의 명세 및 개보수계획
▶ 정비사업의 시행에 지장이 있다고 인정되는 정비구역안의 건축물 또는 공작물 등의 명세
▶ 토지 또는 건축물 등에 관한 권리자 및 그 권리의 명세
▶ 공동구의 설치에 관한 사항
▶ 용도가 폐지되는 정비기반시설의 조서 및 도면과 정비사업에 의하여 새로이 설치되는 정비기반시설의 조서 및 도면(주택공사등이 사업시 행자인 경우에 한한다)
▶ 정비사업의 시행으로 용도폐지되는 정비기반시설의 조서․도면 및 그 정비기반시설에 대한 2 이상의 감정평가업자의 감정평가서와 새로이 설치할 정비기반시설의 조서․도면 및 그 설치비용 계산서
▶ 사업시행자에게 무상으로 양여되는 국․공유지의 조서
▶ 토지등소유자가 자치적으로 정하여 운영하는 규약
▶ 빗물처리계획
▶ 주택재건축사업의 경우 기존주택의 철거계획서(석면을 함유한 건축자재가 사용된 경우에는 그 현황과 동 자재의 철거 및 처리계획을 포함한다)
4. 사업시행인가 고시내용(지방자치단체 공보)
4-1. 사업시행인가의 경우
▶ 정비사업의 종류 및 명칭
▶ 정비구역(정비구역이 아닌 구역안에서 주택재건축사업이 시행되는 경우에는 그 구역을 말한다)의 위치 및 면적
▶ 사업시행자의 성명 및 주소(법인인 경우에는 법인의 명칭 및 주된 사무소의 소재지와 대표자의 성명 및 주소를 말한다.)
▶ 정비사업의 시행기간
▶ 사업시행인가일
▶ 수용 또는 사용할 토지 또는 건축물의 명세 및 소유권외의 권리의 명세(해당되는 사업의 경우에 한한다)
▶ 건축물의 대지면적․건폐율․용적률․높이․용도 등 건축계획에 관한 사항
▶ 주택의 규모 등 주택건설계획
▶ 정비기반시설 및 토지등의 귀속에 관한 사항
4-2. 사업변경․중지 또는 폐지인가의 경우
▶ 정비사업의 종류 및 명칭
▶ 사업시행인가일
▶ 변경․중지 또는 폐지의 사유 및 내용
5. 사업시행인가의 경미한 변경 사항(신고사항임)
5-1. 정비사업비를 10퍼센트의 범위안에서 변경하는 때. 다만, 국민주택을 건설하는 사업인 경우에는 국민주택기금의 지원금액이 증가되지 아니하는 경우에 한한다.
5-2. 건축물이 아닌 부대․복리시설의 설치규모를 확대하는 때(위치가 변경
되는 경우를 제외한다)
5-3. 대지면적을 10퍼센트의 범위안에서 변경하는 때
5-4. 세대수 또는 세대당 단위규모(공용면적을 제외한다)를 변경하지 아니
하는 범위안에서 내부구조의 위치 또는 면적을 변경하는 때
5-5. 내장재료 또는 외장재료를 변경하는 때
5-6. 사업시행인가의 조건으로 부과된 사항의 이행에 따라 변경하는 때
5-7. 건축물의 설계와 용도별 위치를 변경하지 아니하는 범위안에서 건축물
의 배치 및 주택단지안의 도로선형을 변경하는 때
5-8. 건축법시행령 제12조제3항 각호의 1에 해당하는 사항을 변경하는 때
▶ 변경되는 부분의 바닥면적의 합계가 50제곱미터 이하인 경우(건축물의 동수나 층수를 변경하지 아니하는 경우에 한한다)
▶ 변경되는 부분이 연면적의 합계의 10분의 1 이하인 경우(건축물의 동수나 층수를 변경하지 아니하는 경우에 한한다)
▶ 대수선에 해당하는 경우
▶ 변경되는 부분의 높이가 1미터이하이거나 전체높이의 10분의 1이하인 경우(건축물의 층수를 변경하지 아니하는 경우에 한한다)
▶ 변경되는 부분의 위치가 1미터이하인 경우
5-9. 조합의 명칭 또는 사무소 소재지를 변경하는 때
5-10. 정비구역 또는 정비계획의 변경에 따라 사업시행계획서를 변경하는 때
5-11. 조합변경의 인가에 따라 사업시행계획서를 변경하는 때
5-12. 그 밖에 시․도조례가 정하는 사항을 변경하는 때
▶ 법 제30조제8호의 규정에 의한 시행규정 중 영제41조제1호·제2호 또는 제4호에 해당하는 사항
▶ 영 제41조제2항제3호의 규정에 의한 사업시행자의 대표자
▶ 영 제41조제2항제8호의 규정에 의한 토지 또는 건축물에 관한 권리자별 권리명세
▶ 영 제41조제2항제13호의 규정에 의한 규약의 내용 중 다음 각목의 사항
가. 사업시행자 이외에 토지등의 소유자가 없거나 총회의 의결로 규약을 변경하도록 정한 사항 중에서 제11조제1호·제2호 및 제4호의 규정에 해당하는 사항
나. 주된 사무소의 소재지
다. 토지등소유자
▶ 법 제32조의 규정에 의하여 의제되는 다른 법률의 인 허가 등으로서 해당 법률에서 인·허가의 경미한 변경사항으로 규정된 사항
6. 지상권 등 계약의 해지
6-1. 정비사업의 시행으로 지상권, 전세권, 임차권자가 그 설정 목적을 달성할 수 없을 때에는 계약을 해지할 수 있다.
6-2. 상기 사유로 계약을 해지할 수 있는 자가 가지는 전세금, 보증금등의 바환 청구권은 사업시행자에게 행사할 수 있다.
6-3. 반환청구권의 행사에 따라 금전을 지급한 사업시행자는 당해 토지등의 소유자에게 구상할 수 있으며, 구상이 되지 않을 경우에는 대지 또는 건축물을 압류할 수 있다.
6-4. 조합설립인가일 이후에 체결되는 지상권, 전세권계약 또는 임대차계약의 계약기간에 대하여는 주택 및 상가건물의 임대차보호법규정적용 제외
7. 소유자 미확인 건축물등에 대한 처분
▶ 사업시행자는 조합설립인가일 현재 소유자의 소재확인이 현저히 곤란한 경우 전국적으로 배포되는 일간신문에 2회이상 공고하고, 그 공고한 날부터 30일 이상이 지난때에는 감정평가액에 해당하는 금액을 공탁하고 사업시행
관 리 처 분 계 획
1. 관리처분계획이란?
- 재개발사업 시행구역 안에 있는 종전의 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권, 전세권, 임차권, 저당권 등 소유권 이외의 권리를 재개발사업으로 조성된 대지와 건축물에 관한 권리로 변환시켜 배분하고, 손실보상, 계약, 수용 등에 의한 취득, 청산 또는 권리의 해지로 소멸시키거나 이행하는 관리계획과 공공시설의 귀속 및 시행자에게 귀속된 대지 또는 건축시설의 처분에 관한 일련의 계획
◦ 권리변환방식 : 평가식, 면적식, 절충식
2. 관리처분계획인가의 절차
사업시행인가 고시후 21일내
→
분양신청기간 통지 및 신문공고
(조합 → 조합원)
←
※ 분양신청기간
(30일이상 60일이내)
↓
분 양 신 청
(조합원 → 조합)
종전토지 등 평가
(감정평가법인 2개업체)
↓
관리처분계획수립 및 총회결의
국공유지의 매수
↓
공람 및 의견청취
(조합, 30일간)
제출의견서 심사 및 조치
↓
관리처분계획 인가신청
(조합 → 구청장)
↓
관계기관․부서협의
관리처분계획인가 및 고시
(구 청 장)
인가내용의 통보
(구청장 → 조합)
이주 및 철거
관리처분인가고시 내용의통지
(조합 → 분양신청자)
3. 분양신청
3-1. 시행자는 사업시행고시가 있은 날부터 21일 이내에 토지등의 소유자에게 분양신청기간등 다음사항을 통지하고 일간신문에 공고
▶ 사업시행인가의 내용
▶ 정비사업의 종류․명칭 및 정비구역의 위치․면적
▶ 분양신청서(공고제외)
▶ 분양신청기간 및 장소
▶ 분양대상 대지 또는 건축물의 내역
▶ 개략적인 부담금 내역(공고제외)
▶ 분양신청자격
▶ 분양신청방법
▶ 토지등소유자외의 권리자의 권리신고방법(통지제외)
▶ 분양을 신청하지 아니한 자에 대한 조치
▶ 분양신청 안내문
▶ 철거 및 이주예정일
3-2. 분양신청기간 : 분양신청을 통지한 날부터 30일이상 60일이내(관리처분계획수립에 지장이 없는 경우 20일이내로 연장 가능)
3-3. 대지 또는 건축시설을 분양 받고자하는 경우에는 분양신청기간내에 분양신청을 하여야 한다.
3-4. 관리처분계획기준일 : 분양신청기간이 만료되는 날
3-5. 분양신청을 하지 아니한 자에 대한 조치
- 사업시행자는 토지등소유자가 다음 각호의 1에 해당 하는 경우에는 그 해당하게 된 날부터 150일 이내에 대통령령이 정하는 절차에 따라 토지․건축물 또는 그밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 한다.
▶ 분양신청을 하지 아니한 자
▶ 분양신청을 철회한 자
▶ 법제48조의 규정에 의하여 인가된 관리처분계획에 의하여 분양대상에서 제외된 자
※ 청산금액은 사업시행자와 토지등소유자가 협의하여 산정한다. 이 경우 시장․군수가 추천하는 지가 공시및토지등의평가에 관한 법률에 의한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한 금액을 기준으로 협의할 수 있다.
4. 종전토지등의 감정평가
4-1. 종전토지 및 건축물의 감정평가
▶ 시장․군수가 추천하는 감정평가업자 2인 이상
4-2. 분양예정의 대지 또는 건축물의 추산액
▶ 시장․군수가 추천하는 감정평가업자 2인 이상의 감정평가의견 참작(법)
▶ 사업시행자가 제시한 원가(대지비 및 건축비와 사업시행에 소요된 제비용등) 산출근거에 따라 2인 이상의 감정평가업자가 평가한 감정평가액을 산술평균
4-3. 일반분양가 산정(조례)
▶ 조합원에게 분양되는 분양가액을 참작하여 시행자가 따로 정함
4-4. 종전토지의 소유면적
▶ 관리처분계획 기준일 현재 소유토지별 지적공부
▶ 공유인 경우 등기부상 지분비율
▶ 국공유지 점유자 : 지적측량성과
4-5. 종전건축물의 소유면적
▶ 관리처분계획 기준일 현재 건축물대장 기준
▶ 정관으로 따로 정하는 경우 재산세과세대장, 측량성과기준
4-6. 종전토지 및 건축물의 소유권
▶ 관리처분계획기준일 현재 부동산등기부
▶ 무허가건축물은 무허가건물확인원
5. 국공유지 매수
5-1. 점유국공유지 : 점유자가 매수
▶ 점유 인정면적은 200㎡를 초과할 수 없다.(사유지를 함께 소유한 경우에는 합한 면적이 200㎡를 초과할 수 없음)
▶ 새로이 설치할 공공시설 및 도시계획시설을 점유한 경우에는 시행자 보유 국공유지를 관리처분계획으로 배분
5-2. 잔여국공유지, 비점유국공유지 : 시행자가 일괄 매수
▶ 임대아파트 부지 상계처리후 잔여부지 매수
▶ 시행자 보유국공유지는 분양대상자가 희망하는 경우 관리처분계획으로 배분할 수 있다. 이 경우 국공유지 점유자와 매수가격, 부대비용등의 부담액이 점유자와 균형을 잃지 않도록 한다.
6. 관리처분계획수립내용
▶ 분양설계
▶ 분양대상자의 주소 및 성명
▶ 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액
▶ 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격
▶ 정비사업비의 추산액 및 그에 따른 조합원 부담규모 및 부담시기
▶ 분양대상자의 종전의 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세
▶ 현금으로 청산하여야 하는 토지등소유자별 기존의 토지․건축물 또는 그 밖의 권리의 명세와 이에 대한 청산방법
▶ 정비사업의 시행으로 인하여 새로이 설치되는 정비기반시설의 명세와 용도가 폐지되는 정비기반시설의 명세
▶ 보류지 등의 명세와 추산가액 및 처분방법
▶ 비용의 부담비율에 의한 대지 및 건축물의 분양계획과 그 비용부담의 한도․방법 및 시기. (이 경우 비용부담에 의하여 분양 받을 수 있는 한도는 정관등에서 따로 정하는 경우를 제외하고는 기존의 토지 또는 건축물의 가격의 비율에 따라 부담할 수 있는 비용의 50퍼센트를 기준으로 정한다)
▶ 관리처분계획 대상물건 조서
▶ 임대주택의 부지명세와 부지가액․처분방법 및 임대주택공급대상세입자 명부(임대주택을 건설하는 정비구역에 한한다)
▶ 분양설계 도면
▶ 환지예정지 도면
▶ 종전토지의 지적 또는 임야도면
▶ 분양신청 및 권리신고서 사본
▶ 기타 관리처분계획 내용을 증빙하는 서류
7. 분양 설계의 기준 (법제48조)
7-1. 종전의 토지 또는 건축물의 면적․이용상황․환경 그밖의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 한다.
7-2. 지나치게 좁거나 넓은 토지 또는 건축물에 대하여 필요한 경우에는 이를 증가하거나 감소시켜 대지 또는 건축물이 적정 규모가 되도록 한다.
7-3. 너무 좁은 토지 또는 건축물이나 정비구역 지정 후 분할된 토지를 취득한 자에 대하여는 현금으로 청산할 수 있다.
7-4. 재해 또는 위생상의 위해를 방지하기 위하여 토지의 규모를 조정할 특별한 필요가 있는 때에는 너무 좁은 토지를 증가시키거나 토지에 갈음하여 보상을 하거나 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 대지의 공유지분을 교부할 수 있다.
7-5. 분양설계에 관한 계획은 분양신청기간이 만료되는 날을 기준으로 하여 수립한다.
7-6. 1세대가 1 이상의 주택을 소유한 경우 1주택을 공급하고, 2인 이상이 1주택을 공유한 경우에는 1주택만 공급한다.
7-7. 주택재건축사업에 대하여는 1세대가 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 2 이상의 주택을 공급할 수 있다. 다만, 투기의 우려가 있다고 인정되어 건설교통부령이 정하는 지역에 대하여는 1세대가 2 이상의 주택을 소유하더라도 2이하의 주택을 공급하여야 한다.
8. 관리처분계획의 기준(재건축사업 제외)
8-1. 시․도조례가 분양주택의 규모를 제한하는 경우에는 그 규모 이하로 주택을 공급할 것
8-2. 1개의 건축물의 대지는 1필지의 토지가 되도록 정할 것. 다만, 주택단지의 경우에는 그러하지 아니하다.
8-3. 정비구역안의 토지등소유자(지상권자를 제외한다.)에게 분양할 것. 다만, 공동주택을 분양하는 경우 시․도조례가 정하는 금액․규모․취득시기 또는 유형에 대한 기준에 부합하지 아니하는 토지등소유자는 시․도조례가 정하는 바에 의하여 분양대상에서 제외할 수 있다.
8-4. 1필지의 대지 및 그 대지에 건축된 건축물(보류지로 정하거나 조합원외의 자에게 분양하는 부분을 제외한다)을 2인 이상에게 분양하는 때에는 기존의 토지 및 건축물의 가격(사업시행방식이 전환된 경우에는 환지예정지의 권리가액을 말한다.)과 토지등 소유자가 부담하는 비용(주택재개발사업의 경우에는 이를 고려하지 아니한다)의 비율에 따라 분양할 것
8-5. 분양대상자가 공동으로 취득하게 되는 건축물의 공용부분은 각 권리자의 공유로 하되, 당해 공용 부분에 대한 각 권리자의 지분 비율은 그가 취득하게 되는 부분의 위치 및 바닥면적 등의 사항을 고려하여 정할 것
8-6. 1필지의 대지위에 2인 이상에게 분양될 건축물이 설치된 경우에는 건축물의 분양면적의 비율에 의하여 그 대지소유권이 주어지도록 할 것. 이 경우 토지의 소유관계는 공유로 한다.
8-7. 주택의 공급순위는 기존의 토지 또는 건축물의 가격을 고려하여 정할 것. 이 경우 그 구체적인 기준은 시․도조례로 정할 수 있다.
8-8. 건설교통부장관이 주택수급의 적정을 기하기 위하여 국민주택규모의 주택의 건설비율을 75퍼센트 이하의 범위안에서 정하는 경우에는 그에 적합하게 할 것
9. 분양설계의 작성항목
▶ 사업개요
▶ 사업계획
▶ 종전토지 및 건축물의 평가방법
▶ 분양예정 대지 및 건축물의 분양가격산정
▶ 국․공유지의 처리
▶ 분양기준가액의 산정
▶ 조합원 분양기준
- 조합원 분양방법
- 분양대상자
- 평형 및 동․호수 결정방법
▶ 분양포기자 및 현금청산자에 대한 조치
▶ 체비시설 및 보류건축시설의 처분
▶ 경비의 부과․징수 및 분양의 취소등
▶ 자금운용계획서(사업비 산출)
10. 분양기준가액의 산정
▶ 사업완료시 부담금 또는 이익금의 배분에 대하여는 각 조합원별 종전토지등의 감정평가액 비율에 따라 결정
▶ 조합원별 분양기준가액 = 종전토지 및 건축물평가액(권리가액) × 비례율 ▶ 비례율(%) =
총분양 수입금 - 총사업비
분양대상조합원의 종전토지 및 건축물의 총평가액
11. 분양대상자 및 분양방법(조례)
11-1. 분양대상자(관리처분계획기준일 현재)
▶ 종전의 건축물중 주택을 소유한 자
▶ 종전의 건축물 중 주택(기존 무허가건축물 및 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)을 소유한 자
▶ 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 서울특별시 건축조례(이하 “건축조례”라 한다) 제25조제1호의 규모 이상인 자. 다만, 이 조례 시행일전에 분할된 1필지의 토지로서 그 면적이 30㎡이상인 토지(지목이 도로이며 도로로 이용되고 있는 토지를 제외한다)의 소유자는 법 제28조 규정에 의한 사업시행인가 고시일 이후부터 법 제52조제3항의 규정에 의한 공사완료 고시일까지 분양신청자를 포함한 세대원(세대주 및 세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 경우에 한하여 분양대상자로 한다.
▶ 분양신청자가 소유하고 있는 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자.
▶ 사업시행방식전환의 경우에는 전환되기 전의 사업방식에 의하여 환지를 지정받은 자. 이 경우 제1호 내지 제3호의 규정은 적용하지 아니할 수 있다.
11-2. 수인이 1인의 분양대상자인 경우
▶ 단독주택 또는 다가구주택을 건축물준공이후 다세대주택으로 전환된 경우(단, 이조례 시행전에 다세대 주택으로 전화하여 구분등기를 완료한 경우에는 전용면적 60㎡이하의 주택을 공급하거나 임대주택을 공급할 수 있으며, 다세대 주택의 전용면적이 60㎡를 초과하는 경우에는 종전규정에 의한다)
▶ 관리처분계획기준일 현재 수인의 분양신청자가 하나의 세대인 경우. 이 경우 세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다.
▶ 하나의 주택 또는 한 필지의 토지를 수인이 소유하고 있는 경우. 단,이조례 시행일 전부터 공유지분으로 소유한 토지의 지분면적이 건축조례 제25조제1호의 규정에 의한 규모 이상인 자는 그러하지 아니하다.
▶ 이조례 시행일 이후 한 필지의 토지를 수개의 필지로 분할한 경우
▶ 하나의 대지범위에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택을 건축물 준공이후 주택과 토지를 각각 분리하여 소유한 경우. 단, 이조례 시행일 전부터 공유지분으로 소유한 토지의 지분면적이 건축조례 제25조제1호의 규정에 의한 규모 이상인 자는 그러하지 아니하다.
11-3. 토지면적 또는 총가액에서 제외하는 경우
▶ 건축법 제2조제1호의 규정에 의한 하나의 대지범위에 속하는 토지가 여러 필지인 경우 이조례 시행일 이후에 그 토지의 일부를 취득하였거나 공유지분으로 취득한 토지
▶ 하나의 건축물이 하나의 대지범위에 속하는 토지를 점유하고 있는 경우로서 이조례 시행일 이후 그 건축물과 분리하여 취득한 토지
▶ 1필지의 토지를 이조례 시행일 이후 분할취득하거나 공유지분으로 취득한 경우
11-4. 분양방법
▶ 권리가액에 가장 인접한 분양주택가액의 주택을 분양한다. 이 경우 인접한 분양주택가액이 2개인 때에는 분양대상자의 신청내용에 의한다.
▶ 제1호의 규정에 불구하고 정관등으로 정하는 경우, 국민주택규모의 주택은 분양대상자의 권리가액 다액순으로 분양할 수 있으며 국민주택규모를 초과하는 주택은 당해 주택의 총건설 가구수의 50%이하가 분양대상자에게 분양될 경우 규모별 50%까지 분양대상자에게 권리가액 다액순으로 분양할 수 있다.
▶ 동일 규모의 주택분양에 경합이 있는 경우에는 권리가액이 많은 순으로 분양하고 권리가액이 동이라한 경우에는 공개추첨에 의하며, 주택의 동,층,호의 결정은 주택규모별 공개추첨에 의한다.
12. 세입자 대책(조례)
- 재개발구역내 세입자는 주거대책비 또는 재개발임대아파트 중 선택
12-1. 주거대책비 지급대상
▶ 정비구역지정을 위한 공람공고일 3개월 전부터 거주한 자로서 주민등록등재자에 한하여 지급
▶ 도시근로자 평균 가계지출비 기준의 가족수에 따른 3개월분 지급
12-2. 재개발 임대아파트 입주대상
▶ 주거대책비 대상자로서 재개발 임대아파트를 희망하는 자(무주택자에한함)
▶ 당해 정비구역내 분양대상자가 분양신청을 포기한 자
▶ 타 재개발구역내 세입자로서 임대아파트 입주자격을 가진 자
▶ 당해 정비구역에 인접한 도시계획사업으로 철거되는 주택의 소유자 또는 무주택세대주로서 구청장의 추천에 의거 시장이 선정한 자
※ 세대주라 함은
세대별 주민등록표상에 배우자 또는 직계존비속으로 이루어진 세대의 세대주를 말한다. 다만, 60세 이상인 직계존속 또는 장애인복지법 제2조의 규정에 의한 장애인인 직계존속을 부양하고 있는 호주승계예정자와 세대별 주민등록표상에 배우자 및 직계존비속인 세대원이 없는 세대주로서 30세 이상이거나 소득세법 제4조의 규정에 의한 소득이 있는 자는 각각 이를 세대주라 함.
※ 무주택세대주라 함은
세대주를 포함한 세대원(세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주를 말함.
※ 다음의 경우는 무주택세대주로 본다.
가. 상속으로 안하여 주택의 공유지분을 취득한 사실이 판명되어 사업주체․입주자모집 승인권자 또는 주택은행으로부터 이를 통보받은 날로부터 3월 이내에 그 지분을 처분할 경우
나. 도시계획구역 밖이나 면의 행정구역(수도권은 제외) 내에 있는 주택으로서 준공후 20년이 경과된 단독주택 또는 그 지역내에서 85㎡(25.7평) 이하의 단독주택을 소유하고 있는 사람이 당해 주택건설지역에 거주하다가 다른 주택으로 이주한 경우
다. 60세 이상의 주택소유자인 부모를 모심으로써 주택소유자로 되는 경우
라. 20㎡이하의 주택(아파트 제외)을 소유하고 있는 경우
마. 공부상 주택으로 등재되어 있으나 주택이 낡아 사람이 살지 않는 폐가이거나 주택이 멸실되었거나 주택이 아닌 다른 용도로 사용하고 있는 경우로서 사업주체로부터 부적격 당첨자로 통보 받은지 3개월 이내에 멸실 또는 실제 사용하고 있는 용도로 공부를 정리한 경우
]
사업성분석(재개발사업)
1. 종전토지, 건축물의 감정평가
▶ 분양대상조합원 감정가액 → 조합원 현물출자 지분가액
▶ 미동의자(토지수용)조합원 감정가액 → 사업비
▶ 현금청산자 감정가액(분양대상제외자) → 사업비
▶ 국공유지 무상양도대상 감정가액 → 제외
▶ 국공유지 일괄매입대상 감정가액 → 사업비
2. 분양수입금 책정
▶ 조합원 및 일반분양 수입금책정(분양가 차등 또는 동일적용여부 결정)
▶ 층별(1층, 2층, 최상층, 기준층) 분양가 책정
▶ 상가, 근린생활시설 분양수입금 책정
▶ 임대아파트 분양수입금
▶ 지방자치단체 보조금 또는 지원금의 산정
▶ 부가가치세 환급금
3. 사업비의 책정
▶ 건축, 토목공사비
▶ 설계, 감리비
▶ 지장물 철거 및 이설비
▶ 행정용역비
▶ 제세공과금(부가가치세 등)
▶ 토지수용자 공탁금
▶ 현금청산자 감정가액
▶ 국공유지 매입대금(조합매수분)
▶ 세입자 주거대책비
▶ 기타사업비
▶ 금융비용(유이자 사업비)등
4. 이익금의 산정
▶ 이익금 = 분양수입금 - 총사업비
5. 이익금의 배분방법
▶ 권리가액(보상가액) = 개인별 감정평가액 × 비례율(%)
▶ 비례율(%) =
총 이익금
분양대상조합원 감정총가액
6. 지분율(%) 산정방법
▶ 종전토지 평당 평균보상가 =
총 이익금
분양대상조합원 소유토지 총면적
▶ 지분율(%) =
분양아파트 평당 분양가
종전토지 평당 평균보상가
현재 재개발사업의 동향
1. 재개발사업 시장 여건
1-1. 도시계획심의 강화로 재개발구역지정 어려움
1-2. 용적율, 층수 규제 강화
1-3. 지역 아파트 분양물량 감소 - 분양가 대폭 상승
1-4. 개발사업추진절차 강화(소요기간 장기화)
1-5. 노후불량주택 감소
2. 재개발사업 동향
2-1. 재개발사업추진지역 급증
2-2. 재개발 추진시 부동산 가격 급상승
2-3. 단독주택, 다가구주택, 다세대주택으로 전환
▶ 조합원수 급증(1:1재개발)
▶ 경우에 따라 건립세대수보다 조합원 수가 더 많음
2-4. 건설회사의 지나친 수주경쟁
3. 재개발사업 추진시 유의사항
3-1. 기본계획반영여부(단계별 시기)
3-2. 재개발구역지정 타당성 검토
3-3. 재개발구역지정 예정시기 검토
3-4. 사업성분석
첫댓글 켁!!
겨울강님 왜요? 목에 가시 걸렸어요? ^^