올해는 부동산보다는 주식투자의 해가 되지 않을까요?

[팥죽좋아]

코스톨라니의 달걀 모형에 따라 올해는 주식시장에 매기가 오지 않으까 조심스럽게 예측해 봅니다. ^^

가. 코스톨라니 달걀 모형의 해석

시기별 특징

F, A: 기업들이 경기에 자신감을 가지고 분양사업에 매진함

B: 과도한 공급물량이 부담되는 시기이며, 경기가 과열상태에서 무너지며 자신있게 진행되던 분양사업은 급작스럽게 미분양 사태가 발생함

C: 미분양이 진정되고 공급물량 축소와 동시에 과도한 공급 물량이 소화되고 있는 시기임. C시기말에 2순위에서 분양이 마감되는 현상이 보임, 부동산에 관심가져야 하는 시기임

D: 금리인하 등의 유동성 공급으로 인해 분양시장이 활황이며 폭발적 청약경쟁율이 보임, 주식에 관심가져야 하는 시기임

E: 부동산의 매기가 주식시장으로 옮겨지며 주식의 저평가 종목이 급속히 없어짐

A->A 한바퀴는 6년이 걸리며 부동산 상승의 실질적 혜택(확률적 상승 탓임)은 두바퀴(12년)를 인내하여야 달성할 수 있음 (12년 중 상승은 2~3년, 확률적 상승이라고 정의함)

나. 코스톨라니 달걀 모형과 금리, 주식시장과의 비교 및 시기별 특징

1. 붉은색은 정부가 경기가 과열조짐의 우려로 금리를 올리는 모습을 보여주고 있음
2. 파란색은 정부가 경기가 어려워 경기를 부양시키려고 금리를 내리는 모습을 나타내고 있음
3. 경기 부양과 과열에 따른 여러번의 금리 조치는 한번에 성과가 나타나지 않음을 보여줌
4. 부동산과 주식 비중 축소는 가능하면 F, A시기에 해야함
5. 금리의 고점과 저점이 현재 60%씩 하락하고 있으며 향후 금리의 영역대를 추측해본다면 1.25% ~ 3%라고 예상됨
6. 금리인하 막바지 단계에 부동산 가격이 상승을 시작하며 지역별로 시기를 달리함

다. M2(광의 통화)량 분석

1. 통화량(M2)의 증가는 결국 화폐가치의 하락을 나타내는 것임. 매년 그리고 10년간 얼마나 하락하는 지를 알아야 재테크 전략을 수립할 수 있음.
   
2. M2는 10년마다 120%씩 증가함. 따라서 화폐가치가 10년에 60%씩 하락한다는 얘기며, 실물자산가치는 연복리 8.2%씩 상승한다는 얘기임.
3. 연복리 8.2%씩 화폐가치가 하락한다면 은행에 과도한 예적금 및 과도한 보험은 가장 위험한 재테크 방식임.
4. 현실에서는 실물자산가치가 위 M2 증가처럼 꾸준하게 상승하지 않고 일시적으로 상승(12년 중 상승은 2~3년, 확률적 상승이라고 정의함)하며 실질적 혜택을 보려면 12년의 기다림이 필요함.
5. 2003~2015년 M2증가율: 153% , 아파트 상승율 약130~180% (지역별 브랜드별 중소형 평수별로 틀림)
6. 지역별로 상승시기는 틀림.
7. 부동산 가격이 상승하는 것 처럼 보이나 실질적으로는 화폐가치가 하락하는 것임.

라. 유명지역 상승율 분석

서울 압구정 한양 2002.1: 100,000  ->  2015.12: 280,000 (180% 상승)  

대구 수성동 오성우방 2003.01: 9,500  ->  2016.01: 21,750 (129% 상승)  

부산 해운대구 현대아파트 2002.1 13,000  ->  2015.12 30,250 (133% 상승) 

위 아파트 특징분석

1. 서울은 2006~2008년(D~A)에 크게 상승함
   
2. 대구는 2013~2015년(B~D)에 크게 상승함
3. 부산은 2009년(B), 2015(D)에 크게 상승함
4. 2005년 유동성 공급시기에 서울이 먼저 상승하였으며 대구, 부산 지역은 소외상태였음, 서울은 단기적으로 M2상승율에 비해 너무 오버슈팅한 상황이라서 향후 조정 또는 기간 조정이 필요할 것이라는 것을 미리 예상할 수 있음
5. 2009년 유동성 공급시기에는 많이 오른 서울보다는 부산이 투자의 타겟이었음
6. 2013년부터 시작한 유동성 공급시기에는 많이 오른 서울, 부산보다는 대구가 투자 타겟이었음, 대구의 경우 유동성 공급 초창기부터 상승하는게 의외였으나 따지고 보면 M2상승율에 비해 그만큼 저평가되어 있다는 얘기고 유동성이 조금만 공급되더라도 타오르기 일보 직전인 상태라고 볼 수 있음
7. 투자자들이 유동성 공급시기에 저평가 지역을 집중적으로 투자하는 형태를 보임
8. 현재 서울, 대구, 부산의 경우 M2상승율만큼 상승한 상황이어서 현재(2015년)의 가격은 화폐가치 하락을 반영한 정상적인 수준임을 알 수 있음
9. 그리고 향후 투자지역은 특별시 및 광역시 내에서 M2상승율에 비해 많이 미진한 지역이 투자 타겟이 될 확률이 높다고 판단됨
10. 부동산 투자는 C시기(유동성 공급 말기)에, 매도는 F, A시기(유동성 축소 말기)에 하는 것이 가장 좋음
11. 결론적으로 투자자는 부동산, 주식, 채권 등등 저평가 된 부분을 찾아가기 마련임
12. 현재(2015년) 부동산쪽은 M2상승율 만큼 상승한 상황이어서 다른 저평가된 분야를 찾아야 하는데 현재의 주식시장(PBR=1)이 그러하다고 생각함

몇개 제가 생각하는 유명지역(?)만 봐서 데이타가 신빙성이 있는지 모르겠습니다만 M2상승율 만큼은 안되지만서도 어느정도 따라가 주는 모습을 보여줍니다.

미국의 작년 금리인상으로 우리나라도 올해 말쯤에는 금리인상시기에 접어든다고 예상되어 현재는 D시기 근방인 것으로 추측합니다. 저 위에 차트에서 봤듯이 금리인상은 경기상황에 따른 후행적으로 조치되는 것이므로 결국 금리인상을 한다는 것은 경기가 조금씩 과열되는 모습을 올해 말쯤에 보인다는 것이 아닐까 생각합니다.

동트기 새벽녘이 가장 어둡다 하니 이 부분을 계속 주시하면서 살펴 볼 필요가 있을 듯합니다.

유동성 자금으로 충분한 부동산 상승(실제적으로는 화폐가치 하락임)이 이어졌다고 생각하기에 부동산의 자금이 곧 주식시장으로 이동될 것으로 보며, 저도 부동산 투자에 쓰였던 자금을 서서히 주식시장으로 옮겨올 필요성을 최근에는 많이 느끼고 있습니다. 

대부분의 개인투자자들이 기술적 매매를 통해 주가 수익을 올리곤 합니다. 틀린 방식은 아닙니다만 내가 살날이 25년 이상 남았다면 가능하면 아래의 표를 한번 살펴보시고 가치투자로 전향해보는게 어떨까 싶습니다.

보통 기술적 투자하시는 분은 수익을 올리면 수익금을 다른 계좌로 이체하여 안정적 수익 창출을 목표로 하는 것으로 알고 있습니다. 연수익율 100%로 가정하고 가치투자 방식과 비교해 봤을때 아래와 같이 23년째 되는 해에 수익율이 역전되는 현상이 일어납니다. 물론 기술적 투자를 연수익율 100%로 가정했을 때의 결과입니다. 연수익율 100%가 가능한지는 저도 모르겠습니다.

가치투자의 장점을 설명하자면

1. 매매일 주가를 볼 필요가 없으며, 분기별로 기업의 재무상태를 체크하는 정도로 하면 됨

2. 타업종에 종사하면서 주식을 하면 됨 (주식도 엄연한 사업임)

3. 노년에는 여유시간이 많아짐

가치투자의 단점은

1. 기다림의 연속이라 무지 지겨움

2. 좋은 기업 찾는 일을 계속 해야함 (하지만 이렇게 찾아서 수익으로 연결되면 카타르시스를 느끼게 됨)

저도 올 한해 열심히 공부하여 좋은 수익 내도록 노력해보겠습니다. 여기 오시는 모든 분들이 성투하시길 기원합니다. 

[매일좋은날해피]

좋은 글 정말 감사합니다 ^^ 새해 복 많이 받으세요~

[해 달 별 그리고 건물주]

깊이 있는 글 잘 봤습니다.

[영경엔젤]

새해좋은글감사합니다

[팥죽좋아]

위의 아파트 가격을 자세히 보시면 확률적 상승이 서울의 경우 2007년(F시기), 대구의 경우 2015년(D시기), 부산의 경우 2009(A시기), 2015년(D시기)에 크게 상승한 것을 보실 수 있습니다. 즉 총 12년 중 지역별로 그 시기가 틀림을 알 수 가 있으며 저는 이것을 확률적 상승이라 정의하였습니다. 부동산도 가능하면 C시기에 매수를 하여 지역의 상승을 12년을 기다리신다면 반드시 한번의 상승은 크게 취할 수 있을 것입니다. 한번 지역별로 데이타를 조회해 보세요.

[시골마을]

새해부터 좋은글 고맙습니다.^^

[고담]

감사 합니다. 잘 읽었습니다

[월천달성]

작년엔 부동산 주식 다 좋았죠

[빙허]

새해 참 좋은 선물을 받았네요 내내 건강하시고 복 많이 받으십시오 ^^

[상큼상큼터짐]

오류가많은 이론이라 알고있는데...

[전호]

분석력 대단하시네요. 년초부터 좋은 자료 보니 올해 대박날꺼 같아요. 감사합니다~

[Revival]

대단한글이고요 잘 읽었읍니다

[최영완]

좋은글 읽고 갑니다 고맙습니다^^

[기본튼튼]

좋은 글 고맙습니다~^^

[여의주]

좋은글 올려줘서 감사해요.

[볼린저 나팔수]

다시 정독하겠습니다. 감사합니다.

[즐거운편지79]

좋은 글 감사합니다. ^^

[천사세익스피어]

주식이나 부동산이나 경기흐름을 타지만,
투자 가치가 있는 종목이나 지역은 다시 회복을 해서 상승을 하더라구요.
잘 읽었습니다^^

[오늘도화이팅하자]

대단하십니다~

[존버덕]

2016년 말부터 2017년까지 주식시장이 활황이었습니다. 거의 맞추셨네요!!
지금은 이제 E에서 F로 가는 과정이겠죠? F 정도쯤 되려나요.ㅎ