땅은 이렇게 접근한다 !
말 그대로 '참고사항'이지 '고려사항'이 아닙니다.
이 세상에 아래와 같은 완벽한 땅은 없습니다.
제가 보기엔 30%만 충족해도 잘 사는겁니다.
그냥 재미로 들어 보세요^^
1. 고기도 먹어본 사람이 맛을 아는 것처럼 땅도 일단 사보아야 땅에 대한 매력을 맛볼 수 있다.
그래서 사보고 팔아보고 재미보고 해본 사람이 또 사고 팔고 한다.
땅은 어려울 때 재기의 발판이 된다.
그러나 땅을 돈있을 때 사두지 않는 사람은 잘못되면 끝이다.
2. 주택 옆에 붙은 땅은 사지 마라.(투자에는 매력없는 땅이다.)
첫째, 땅값이 안 올라간다.
둘째, 용도가 정해져 있다.(지목이 垈)
셋째, 주택지는 주택밖에 지을 수가 없다.
넷째, 주택지는 선택의 여지가 없다.
다섯, 말이 많은게 주택지다.
여섯, 땅을 사두는 목적중에 한가지도 해당되는 것이 없다.
일곱, 공시지가는 높아 세금만 많이 나온다.
여덟, 땅을 늘리고 싶어도 이웃과 균형이 깨져서 안좋다.
이런 땅을 보유한계점에 다달은 땅이라고 한다. 이래도 垈地를 살것인가 ?
3. 공장 옆에 붙은 땅을 사라.
혐오시설이나 공해공장 옆에는 땅값이 싸다.
땅의 먼훗날 다변성 다용도 변화를 예측한 다면 이런곳에 땅을 사라.
이런 공장들도 언젠가는 이전하거나 탈바꿈 하는날이 온다.
4. 맹지를 사란다고 산속깊이 묻힌 盲地는 안된다.
무인도 섬은 사지마라. 수요는 적고 공급은 많다.
5. 직삼각형(송곳형) 땅은 사지마라.
송곳땅에 집을 지으면 예기치 못한 흉사를 당한 예들이 지방마다 곳곳에서 들을 수가 있다. 합필을 해라.
6. 불난 땅을 사라.
남이 사기전에 빨리 사라.
건물은 불타 없어지고 나대지로 있는 땅은 재수가 있다.
7. 누가 봐도 쓸모가 없다고 하는 땅을 사라.
그린벨트, 공원, 녹지지역, 자연녹지지역은 사자는 사람 마음대로 내려 깍을 수 있어 싸게 살 수 있다.
싸게 사서 모름지기 놓아두면 언젠가는 용도가 생긴다.
땅의 쓰임새는 건축만이 전부가 아니다. 땅의 쓰임새는 다양하다.
8. 관공서나 공공시설물 옆의 땅은 사지 마라.
땅이고 집이고 시설물들은 사람과 항상 친화감이 감돌아야 하는 것이다.
법조청사 주변에 장사 잘되는 집 없고 임대 잘되는곳 없다.
저녁 6시 이후에는 모든 건물이 문을 닫아 저녁장사가 없다.
9. 오래된 공동묘지 진입로 주위의 땅을 사라.
공동묘지는 명당자리다.
출상지는 생활권에서 8km 이내에 있는데 도시는 급속히 팽창되 고 있다.
빨리 묘지앞의 땅을 사두어라.
10. 흙을 파간땅, 돌을 캐간 땅(채석장)은 사지마라.
氣가 빠진 땅은 무엇을 하더라도 잘되는 것이 없다.
11. 山(임야) 밑자락에 붙은 조각필지를 사라.
완만한 산 밑자락에 붙은 전, 답, 잡종지, 과수원, 초지, 임야에 관심을 가지고 살펴보라.
그런 소필지의 땅을 골라 사두면 잘했군! 소리를 할 날이 올 것이다.
12. 땅은 팔고 싶다고 아무 때나 팔리지 않는다.
땅을 팔려고 돌아다녀서는 좋은 값을 받고 팔기가 힘들다.
반대로 땅을 살 때는 돌아다니면서 떠도는 땅을 잡아야 한다.
재운이 들어오는 해에 땅을 팔아야 한다.
땅을 팔려고 여기저기 돌아다녀서는 절대로 안된다.
13. 땅팔 사람에게 氣가 꺽이면 손해본다.
땅을 살 때 항상 옆 땅을 이길 수 있는 묘책을 강구해 두어야 한다.
氣가 살아있는 사람은 땅을 헐값에 사들인다.
14. 부동산에 투자하지 말고 땅을 사라.
다른 재테크에 눈을 돌리지 마라.
투자방식을 땅으로 바꾸어라. 건물, 상가, 아파트에 투자하 지 마라. 땅에 투자해라.
15. 전문분야 不動産業을 하려면 직접 투자해라.
부동산업을 직접 하면 얼마든지 골라살 수 있다.
하자많고 약점있는 땅을 싸게 사서 적임자에게 비싸게 팔아 돈벌면서 전문가가 되어라.
그러나 절대로 집장사를 하거나 건축업은 하지 마라. 오로지 땅 장사만 해라.
16. 땅으로 단기차익을 얻을 수 있는 방법은 도시근교의 준농림지역을 집중공략해라.
무자비하게 묻지마식 투자를 해라.
단, 여유돈으로 땅을 사고 400-500평의 소필지가 팔기 가 쉬우니 큰 필지는 분할해라. 5필지 정도 가지고 돌리면 이보다 안전한 장사는 없다.(5 년마다 매각)
17. 적은 돈으로 땅을 사고 싶으면 여유돈이 있는 친척과 함께 사라.
끝까지 공유로 갖고 있다가 팔아야지 자기 지분을 나쁜쪽으로 양보하고 분할해 주면 손해본다.
18. 걸레땅은 손대지 마라.
주인이 자주 바뀌는 땅, 분할 합병이 자주 있는 땅은 사지 않는 것이 좋다.
지적도를 볼 때는 내 땅이 옆 땅을 필요로 하는지를 파악해서 미리 대처를 하되, 인내와 기다림이 있어야 한다. 성급하게 사가라 팔아라를 시도하는 것은 약점을 드러내는 결과다.
19. 지적도를 들여다 보는 비법
땅이 땅구실을 할 수 있는 잘생긴 땅인지, 도로에 접했는지, 맹지인지, 옆땅과 합병을 해야 할 땅인지, 분할을 해야할 땅인지, 용도는 어떤 용도로 쓸 수 있는 땅인지를 파악하고 주 변에 있는 공장, 전원주택, 야외음식점, 모텔등의 위치파악을 예리하게 해두어야 한다.
20. 땅사는 것은 기회요, 땅파는 것은 배짱이다.
싼 땅이 있다고 대출얻어 사지마라. 이자에 치여 종자돈 까지 날아간다.
급한 눈치를 보이면 거저 빼앗아 가려고 달려든다.
땅을 담보로 돈을 빌려쓰는 것은 망쇠의 시작이다. 돈도 땅도 모두 날아가 버린다.
21. 돈이 불어나는데는 땅 따라갈 물건이 없다.
땅을 사놓으면 벌어놓은 돈이 도망가지 않는다. 땅을 샀다고 하면 왜 잘했다고 할까? 땅에는 미래가 있다는 것을 알고 있기 때문이다.
22. 땅은 일단 샀으면 푹 삭혀라.
땅은 오래 삭힐수록 좋다. 땅에다 별도의 또 다른 짓을 하지 마라.
23. 땅을 판돈으로는 다시 땅을 사야한다.
땅 판돈의 절반을 땅 사는데 재투자해야 한다.
다시 사는 땅은 판땅의 培를 사야한다.
나머지 돈은 통장에 넣어두고 조금씩 찾아써라.
24. 땅은 조금씩 사 모으는 것이 좋다.
25. 땅은 못쓰는 땅이 없다.
쓸모없는 땅이나 흠있는 땅을 싸게사서 적임자에게 받을만큼 받고 팔아라.
얼마든지 이런 저런 땅은 많으니까 두눈 부릅뜨고 찾아라.
26. 모르는 남남간에는 共有로 사놓지 마라.
얼마에 팔 것인지 언제 팔 것인지에 대해 반드시 분쟁이 일어난다.
서로 마음을 나눌 수 있고 양해를 얻을 수 있는 아는 知人과 共有로 사는 것이 좋다.
27. 땅을 사면 측량을 하고 경계말뚝을 박아라.
단, 건축허가를 내어서 집을 지어서는 안된다.
땅은 그저 땅으로 두고 지키는 것이 상책이다.
28. 땅은 사고자 하는 사람과 인연이 있어야 그 사람의 땅이 된다.
29. 공동지분의 땅은 장기전에 견딜 수 있는 돈많은 사람이 이긴다.
공동으로 지분을 소유한 땅은 장기전에 견디지 못하는 지분소유자는 지분을 싼 가격에 내던져야 한다.
땅의 성질을 아는 사람이 싸게 집어먹는다.
30. 땅은 좋은땅, 나쁜땅. 비싼땅, 싼땅으로 원래부터 탄생된 것이 아니다.
가리지 말고 땅을 사라. 그리고 좋은땅이 될 때까지 그냥 놓아 두어라.
좋은땅 비싼땅은 이미 빼먹은 땅이다.하지만 능력된다면 비싼땅도 좋다.
31. 돈은 적은데 땅은 사야겠고 그렇다면 흠있는땅, 후면땅, 맹지를 사라.
오랜세월이 흘러 개발이 되면 맹지에 길이 뚫리고 후면이 전면땅 되는 날이 온다.
32. 땅은 반드시 평지와 가까운 땅을 사라.
경사가 심한 땅, 축대를 쌓아야할 땅, 너무 내려앉은땅은 공사비도 만만치 않고 매몰위험도 크다.
33. 山(林野) 밑자락에 붙은 땅을 사라.
뒷산이 언젠가 개발되면 진입로가 될 수도 있고 합병하지 않으면 안될 중요한 부분이 될 수도 있다.
34. 전면 땅을 살힘이 있으면, 후면 땅을 먼저 사고 나중에 전면 땅을 사라.
비밀이 새서는 땅 사모으기가 힘들어진다.
못팔아서 쩔쩔매는 땅부터 하나씩 사들여야 한다. 땅은 클수록 좋다. 넓은땅을 확보해 두어야 승산이 크다.
35. 땅을 산후에는 더 사겠다고 설치거나 소문을 내지마라.
팔린땅 부근에는 땅값이 오르기 마련이다.
팔린땅값 보다는 더 받으려는 마음이 땅가진 사람들의 공통된 심정이다.
36. 땅을 산 후에는 그 땅에다 군돈을 들여 형질변경, 용도변경, 지목변경을 하지마라.
땅이 한정된 가치로 용도가 축소되고 빨리 팔아야 하는 상황이 발생한다.
땅은 원시림일때에 희소가치가 있다.
37. 땅을 산 후 종전 경작자나 임차인을 바꾸지 말고 그대로 사용토록 한다.
땅주변 사람들과 인간관계를 원만하게 유지하고 형성해 나가야 한다.
그래야 팔때되면 팔아도 주고 팔땅이 나오면 사라고 일러주기도 한다.
38. 좋은땅, 나쁜땅을 구별하지 말고 재력에 맞는 땅을 사 두어라.
좋은땅을 서둘러 발전시켜 놓으면 나쁜땅은 서서히 자기몫을 한다.
땅의 부증성에 의해 좋은 땅은 결국 나쁜땅을 필요로 하게 된다.
39. 못생긴땅은 옆땅, 앞땅과 합하면 쓸모있는 땅이 된다.
이렇게 모양도 쓸모도 사람이 만들어 쓰는것이고 보면 쓸모없고 못생긴 땅만 골라 싸게 사는 지혜도 오랜 경험이 있는 땅장사의 노하우다.
40. 이해타산을 따져보지 말고 본능적으로 땅을 사라.
땅이 알아서 자기 몸값을 부풀린다.
이 땅을 살까 말까 돈좀 더 모아서 좋은 땅을 하지.
기회는 계속 놓치고 돈은 엉뚱한데 쓰게 되고 땅은 결국 못사게 된다.
41. 땅을 왜 팔려고 하는지 상대방 형편을 파악한다.
직접 들어보면 순수한 원시림인지 닳고 닳은 땅장사 땅인지, 땅문서 위조범과 마주친것인지 파악할 수있다.
사정이 급하다고 하는땅, 땅값을 아무리 깍아도 화를 내지않고 도망가지 않는 사람땅은 바로 사면 안된다.
42. 땅을 살때는 신속하고 정확하게 판단 결정하여 번개처럼 계약하라.
용도에 맞는 요지의 땅, 즉 과일형 땅은 너무 망설이고 이리저리 재서는 기회를 놓친다.
43. 하자없고 약점있는 땅을 싸게 사라.
맹지, 길쭉하고 좁아서 집도 못짓게 생긴땅, 돈쓸일이 급한땅, 상속받은 땅으로 등기부상 하자없으면 싸게 골라 잡을수 있다.
44. 전원주택지로 조성해 놓은 땅은 사지 마라.
땅은 원시림을 사두어야 한다. 전원주택지로 조성된 땅은 투자용 땅이 아니다.
전원 주택지 땅값을 이미 빼먹은 것이므로 잘못사면 손해 보는 수가 있다.
집을 지으면 더더욱 팔기가 힘들다.
45. 중개업소에서 땅을 자꾸 팔라고 졸라댈 때는 땅 주위에서 일어나고 있는 일들을 빨리 파악해라.
땅파는데는 서두르지 말아라. 옆땅에서 사업이 잘되면 배아파할 필요가 없다. 사업이 잘되면 내땅을 살 것이 아닌가?
46. 땅을 살때나 팔때는 겨울이 좋다.
내년에 할 일 때문에 겨울에는 땅을 싸게 내던지는 사람이 많다.
47. 일단 땅을 샀으면 배짱을 두둑이 먹고 수십곱 이상이 안남으면 팔지마라.
장기적으로 기다려라. 시간이 돈이다.
48. 땅을 샀으면 어떤일이 있어도 중개업소에 팔려고 내놓지마라.
중개업소를 찾아다니면서 기회를 잡으려고 해서는 돈벼락을 맞을 수 없다.
49. 중개업소에서 귀찮게 찾아와서 땅팔라고 조르면 땅값을 10배 불려 높게 불러라. 도망갔다가 다시 찾아온다.
50. 땅을 못팔아서 안달할 필요도 없고 못사서 서두를 필요도 없다.
억지로 팔려면 손해를 보고 살려고 서두르면 등골만 휜다.
51. 땅은 도망가는 법도 있고 줄어드는 법도 있다. 주색잡기, 사업투자, 친구 보증서면 땅은 도망간다.
52. 땅은 오래 가지고 있으면 주인에게 물심양면으로 도움을 준다.
땅은 마음의 풍요와 심적위안을 주며 자식을 효자로 만든다.
53. 땅은 10년 가지고 있으면 인삼이요, 20년 이상 소유하면 산삼이 된다.
대를 이어가며 잘사는 부자들은 계속해서 땅을 사모은다.
54. 앞땅은 비싸니 뒷땅을 사라.
땅을 사서 오래 가지고 있을거라면 비싼 전면땅을 사지말고 값싼 뒷땅을 사두어라. 앞땅이 도로개설, 도로확장으로 확 날아가 버리면 뒷땅이 앞땅된다.
55. 길없는 맹지를 사라.
지적도 성형수술하는 비법을 발휘하여 뒷땅이고 맹지고 닥치는대로 사놓아라. 그리고 장기보유에 돌입하라. 앞땅이 합병하자고 할 때까지.
56. 땅문서가 수십년간 장롱속에서 묵은땅이 걸리면 물어볼 것 없이 무조건 사라.
57. 원시림땅은 한번도 다름사람에게 넘어간 일이 없는 땅이다.
이런땅은 기가 왕성하여 샀다 하면 큰돈을 벌수 있다.
그러나 이사람 저사람이 굴리면서 얹어먹은 걸레땅은 중개업소마다 몇 개씩 있는데 잘못 걸려들면 망한다.
58. 개인이 택지를 조성한땅, 형질변경을 해놓은 땅은 사지마라.
59.땅에 대해서 너무많이 알려고 하지마라. 투자의 시기를 놓친다.
60. 건축허가를 내놓은 땅은 사지마라.
건축허가(전용허가)를 낼 때 까지 그 땅을 팔려고 별의별 궁리를 얼마나 했겠는가
61. 지분의 땅은 팔때 문제가 많다.
62. 합병된 땅은 사지마라.
땅을 보기좋게 쓸모있게 만들었으니까 누가 걸려들어도 걸려들게 마련이다.
63. 팔린땅 옆에 붙은 땅도 사지 마라.
64. 넓은 하천변 땅은 사지마라.
65. 오염공장이나 축사 주변 땅을 사라.
땅값이 똥값이다. 그래서 주섬주섬 사두라는 것이다. 개발을 하면서 오염공장은 쫓겨나게 된다.
66. 중개업소에 다니면서 내땅 팔아주시오 하지마라.
약점이 잡힌다. 그렇게 비싸게 내놓아서 팔리겠어요 이렇게 몇번 진을 빼면 땅값은 똥값이 된다.
67. 땅은 귀중한 아내의 보석처럼 가보처럼 소문내지 말고 자랑도 하지마라.
68. 땅을 샀으면 그땅에다 무엇을 할까 하고 자꾸 궁리하고 구상하지 마라.
썩지 않으니 없는 듯 그대로 두어라. 땅 때문에 사업을 시작하면 돈이 자꾸 투자가 된다.
69. 한번 사놓은 땅에는 어떤 이유로든 건축하지 마라.
땅을 샀으면 땅으로 가지고 있다가 땅으로 팔아야지 욕심을 부리려고 하다가는 전문업자가 웃는다.
70. 땅소유자 건물소유자가 다른집이 있다.
서로간에 해결책이 있었다면 해결보고 팔지 땅만 팔려고 했겠는가?
71. 누가 내땅을 사려고 하면, 왜 살려고 하는지 파악해라. 실수로 땅을 팔았으면 만회하는 길은 한가지다. 그 돈으로 다시 땅을 사라.
72. 꼭 필요한 사람에게 팔고 땅값은 톡톡히 받아라.
73. 부득이 땅을 팔아야 할 경우 한 중개업소에만 의뢰하라.
땅을 팔려면 1-2년 전부터 딱 한군데 중개업소와 계속 유대를 가지고 친분을 쌓아가야 한다. 중개업소에서 적임자를 골라주지 않으면 대성과를 거두기가 어렵다.
74. 땅이 안팔린다고 교환은 하지마라.
부동산 교환은 전문사기꾼이 전부다. 교환을 끝내고 받은 부동산을 다시 팔려고 보면 그때 속았구나 하는 한탄사가 터져나온다.
75. 땅을 일단 샀으면 이 땅이 어떤 용도로 적합한 땅인지 계속 연구해라.
자주 땅을 가서 보고 용도에 대해서 주위환경을 살펴야 한다.
지적도를 자주 들여다 보면 무엇인가가 발견된다.
76. 내가 거주하고 있는 시군읍면 지역의 땅을 사라.
77. 중개업소에 가서 이땅은 어떻고 저땅은 어떻고 평가하고 아는체 하지 마라.
얄밉게 보이면 땅보따리를 끌어 안고 보여주지 않는다.
살땅을 발견하였을때도 감탄사가 터져 나오면 안된다. 침묵이 금일때도 있다.
78.중개업소에 가서 너무 있는체 너무 없는체 하지 말고 적당히 땅살돈 있는 눈치만 보여라.
79.땅을 살때는 열번만 검토하여 생각하여 결정을 내리고 팔때는 백번을 생각하고 검토한 다음 팔아라.
80. 땅을 살때는 A중개업소 소개로 사고, 팔때는 B 중개업소에 가서 팔아라.
그래야 비싼값에 땅을 팔수가 있다.
81. 땅 투기지역은 찾아다니지 마라. 투기가 식은 다음에 가서 사라.
82. 땅투기란 산삼을 캐고도 인삼값에 팔아버리는 땅투기꾼의 허무한 도로아미타불이다.
83. 땅투자를 야심으로 하지말고 본능으로 하라.
***********************************************************************************
** 땅 구입할 때 확인할 서류*******
땅을 구입할 때는 신중을 기해야 한다.
특히 관련 서류들은 꼼꼼히 챙겨야 하는데 땅 구입할 때 확인해야 할 서류들에 대해 알아본다.
● 토지이용계획확인서
토지이용계획확인서는 해당 토지의 성격을 나타내 준다. 그 토지를 어떻게 이용할 수 있고 어떤 규제를 받고 있는지에 대해 알 수 있으므로 토지이용계획확인서를 발급 받아 보면 전원주택을 지을 수 있는 땅인지 아닌지를 알 수 있다.
그러므로 전원주택을 지을 땅이라면 필히 토지이용계획확인서를 발급 받아 그 땅의 성격에 대해 알아보아야 한다.
1) 어디서 발급 받을 수 있나?
토지이용계획확인서는 누구나 열람이 가능하며 신청을 하여 발급받을 수도 있다.
행정서류 온 라인화로 인해 해당지역이 아닌 전국의 시·군·구청과 동사무소 등에서
발급받을 수 있다.
시·군·구청의 민원실에 가면 지적공부 신청서를 볼 수 있다. 이 신청서에 정확한 지번과 주소, 신청자의 인적사항 등을 정확히 기재한 후 신청종목란의 토지이용계획학인서를
체크하면 발급받을 수 있다.
이때 확인내용 전부를 확인하겠다는 표시를 해야 토지의 모든 사항을 확인 할 수 있다.
2) 어떤 내용을 알 수 있나?
토지이용계획확인서를 보면 대상토지의 소재지와 지번, 지목, 면적 등이 적혀 있고 확인내용이라 하여 8~9가지 종목이 있는데 해당사항에 체크가 되어 있다.
예를 들어 토지거래허가구역의 준농림지역이라면 준농림지와 토지구역허가구역에 체크가 되고 해당이 없다면 '해당 없음'에 체크가 되어 있다.
확인 가능한 내용은 국토이용, 도시계획, 군사시설, 농지, 산림, 자연공원, 수도, 문화재, 토지거래, 기타 등이다.
(1) 국토이용
국토이용항목에는
▲용도지역
▲용도지구
▲개발계획 등의 수립여부로 나누어져 있고 용도지역은 다시 도시, 준도시, 농림, 준농림, 자연환경보전지역으로 나누어 진다.
전원주택을 지을 수 있는 땅이라면 용도지역 중 농림이나 준농림에 체크되어 있어야 한다.
농림지는 농민들이 농사를 지으면서 농가주택을 지을 수 있고 준농림지는 전용이나 형질변경을 통해 전원주택과 카페, 음식점 등을 지을 수 있다.
만약 자연환경보전지역에 체크가 되어있다면 전원주택을 짓는데 많은 제재가 따르기 때문에 피하는 것이 좋다.
(2) 도시계획
도시계획항목은
▲용도지역
▲용도지구
▲도시계획시설
▲도시개발사업
▲구역
▲도시계획입안사항 등 토지이용계획확인서 중 가장 복잡한 내용이 기재되어 있다.
그러나 전원주택지와는 거의 관계가 없는 내용들이 많다.
단 구역에 있어 개발제한구역 내에 체크가 되어있으면 그린벨트이기 때문에 좀 더 자세히 알아보아야 한다.
(3) 군사시설
군사시설항목은 군사시설보호구역인지의 여부를 확인해 준다. 이것에 해당되는 토지는 전원주택을 짓는데 애로사항이 많다.
그러나 군사시설보호구역이라 하여 모두 건축을 할 수 없는 것은 아니다. 땅을 구입하기 전에는 해당 군부대의 군사시설 보호 민원상담실을 찾아가 건축가능여부를 직접 확인하고 상담을 받는 것이 좋다.
(4) 농지
농업진흥지역과 농업보호구역을 확인할 수 있다. 외지인이 처음으로 땅을 구입해 농사를 짓겠다는 의도가 아니라면 이곳에서 '해당 없음'이란 판정을 받아야 주택을 짓는데 문제가 없다. 농민의 경우에는 농가주택을 지을 수 있다.
(5) 산림
보전임지인지 아닌지를 확인할 수 있다. 전원주택을 짓는데 문제가 없으려면 '해당 없음' 판정을 받아야 한다. 보전임지는 개발이 거의 불가능하다.
(6) 자연공원
공원구역인지 공원보호구역인지를 확인할 수 있다. 전원주택을 짓기 위해서는 '해당 없음' 판정을 받아야 문제가 없다. 공원구역은 공원으로 조성되어 있고 공원보호구역은 유명사찰이나 국립공원주변이 대부분이다. 이런 곳은 주택건축이 거의 불가능하다.
공원지역 내 취락지역으로 된 지역 중에는 건축이 가능한 지역도 있다. 해당지역 공원관리사무소에 확인하면 된다.
(7) 수도
상수도보호구역과 수질보전대책특별지역인지의 여부를 확인할 수 있다. 말 그대로 상수원을 보호하고 수질을 보전해야 할 곳이기 때문에 전원주택을 짓는데는 많은 제약이 따른다. 수도권에서 북한강과 남한강 일대의 양평군, 여주군, 가평군, 남양주시, 이천시, 용인시 등지가 여기에 해당되며 다른 지역보다 주택건축에 규제가 많다.
특히 상수원보호구역은 그린벨트와 겹쳐진 곳이 많아 자세히 알아보아야 한다. 이들 지역은 수질보전특별대책권역으로 정해 규제를 하고 있는데 1권역과 2권역이 있다.
수질보전특별대책 1권역에서는 한 필지당 2백42평(8백㎡) 이상을 지을 수 없다. 다시 말해 한 필지가 1만평이든 1천평이든 2백42평 밖에는 지을 수 없다는 것이다. 이것은 바닥면적기준이기 때문에 주택 6~8세대에 해당되는 평수다.
2권역에서는 2백42평 이상까지도 지을 수 있으나 오수정화처리 시설을 해야 한다.
8) 문화재
문화재인지 문화재보호구역인지를 확인할 수 있는데 이곳에도 '해당 없음' 판정을 받아야 전원주택을 지을 수 있다.
9) 토지거래
허가구역인지 신고구역인지를 확인할 수 있다.
토지거래허가구역에서 도시인이 농지 3백3평(1천㎡) 이상, 임야 6백6(2천㎡) 이상을 취득할 때는 일정한 서류를 갖추어 해당 시 군 구청의 허가를 받아야 한다.
또 신고구역에서는 농지 1천5백15평(5천㎡), 임야 3천30평(1만㎡) 이상을 취득할 경우 해당 관청에 신고를 해야 한다.
수도권 지역에서 전원주택을 지을 만한 땅은 거의 모두가 토지거래허가구역이었으나 그린벨트를 제외하고는 거의 해제가 되었다. 그러므로 토지거래허가구역에 체크가 되어있으면 대부분 자연녹지지역(그린벨트)으로 대지일 경우 1백평 이상, 농지는 3백3평 이상은 현지에 거주를 해야 거래허가가 난다. 그러므로 외지인에게는 사실상 거래 자체가 막혀 있다.
● 토지대장
토지대장도 시.군.구청에서 발급받을 수 있다. 여기에는 토지의 지번과 지목, 면적, 소유자가 나와 있으며 추가 요청하면 공시지가도 알 수 있다.
토지대장에서 중요한 것은 지목란이다. 전, 답, 과수원, 대, 임야 등 토지의 이용목적에 따라 24가지로 분류하여 토지가 어디에 해당하는지를 확인할 수 있다.
집을 짓기 위해서는 '대'로 표시되어 있어야 하고 전, 답은 농사를 짓는 땅이다.
그러나 이렇게 토지대장에 나타나 있는 지목도 일정한 조건을 갖추어 신청을 하면 다른 지목으로 변경시킬 수 있다. 대지로 변경이 가능한 땅은 집을 지을 수 있다는 이야기다. 그러므로 대지가 아닌 땅은 지목변경을 통해 집을 지을 수 있는지를 알아보는 것이 좋다.
그리고 토지대장에 나타나 있는 면적과 소유자란을 살펴 매도자가 말하는 면적이 정확한지 또 소유관계는 확실한지 확인하고 다시 등기부등본을 떼어 등본과 일치하는지를 확인해야 한다. 매매계약은 반드시 토지대장의 소유자와 해야 한다.
▲ 지목의 종류
1) 전 - 물을 대지 않고 곡물이나 원예작물, 약초, 뽕나무, 닥나무, 묘목, 관상수 등의 식물을 재 배하는 토지
2) 답 - 물을 직접 이용해 미곡, 연, 미나리 등의 식물을 주로 재배하는 토지
3) 과수원 - 일정구역에 과수류를 집단으로 재배하는 토지와 부속시설물의 부지
4) 목장용지 - 일정구역에 축산, 낙농을 목적으로 가축을 사육하는 초지 및 부속시설물의 부지
5) 임야 - 산야 및 원야를 이루는 수림지, 죽림지, 암석지 등의 토지
6) 광천지 - 지하 온수, 약수, 석유류 등이 용출되는 용출구 및 그것을 유지하기 위한 부지
7) 염전 - 조수를 끌어들여 소금을 채취하는 토지와 이에 접속하는 제염장 등 부속시설의 부지
8) 대 - 영구적 건축물의 부지와 이에 부속된 시설물의 부지 및 도시계획사업, 기타 법령에 의한 택지조성사업으로 공사가 완료된 건축 예정지
9) 공장용지 - 도시계획구역의 공업지역안에서 제조업을 목적으로 하는 공장시설 또는 도시계획구역 밖에서 일정규모 이상의 제조업을 목적으로 하는 공장시설의 부지 및 이에 접속된 부속시설의 부지
10) 학교용지 - 일정구역 내의 학교와 이에 부속된 시설용 토지
11) 도로 - 교통운수를 목적으로 차량통행, 보행에 필요한 일정한 설비 및 형태를 갖추어 이용되는 토지
12) 철도용지 - 교통운수를 목적으로 일정한 궤도 등의 설비와 형태를 갖추어 이용되는 토지와 이에 접속된 역사, 차고, 발전시설 및 공작창 부속시설물의 토지
13) 하천 - 자연의 유수가 있거나 있을 것으로 예상되는 토지
14) 제방 - 방수제, 방조제, 방파제, 방사제 등으로 조수, 자연유수, 모래, 바람 등으로 막기 위해 설치된 둑의 부지
15) 구거 - 용수, 배수 등을 목적으로 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로 및 그 부속시설물의 부지
16) 유지 - 일정지역 내에 물이 고이거나 상시적으로 물을 저장하고 있는 댐, 저수지, 소류지, 호수, 양어장, 연못 등의 토지
17) 수도용지 - 물을 정수해 공급하기 위한 취수, 저수, 도수, 정수 및 송배수시설의 부지
18) 공원 - 공중의 보건, 휴양 및 정서생활을 향상시키기 위한 필요시설을 갖춘 토지
19) 운동장 - 옥외에서 체육활동을 목적으로 일정구역 내에 경기시설과 형태를 갖춘 토지
20) 유원지 - 일정구역 내에 일반공중을 위해 위락, 휴양 등에 적합한 시설물을 종합적으로 갖춘 수영장, 유선장, 어린이놀이터, 동물원, 식물원 등의 토지
21) 종교용지 - 일반 종교의식을 목적으로 한 토지
22) 사적지 - 문화재로 지정된 역사적인 유적, 고적, 기념물 등을 보존할 목적으로 구획된 토지
23) 묘지 - 사람의 시체나 유골이 매장된 토지
24) 잡종지 - 갈대밭, 채석장, 노천시장, 비행장, 공동우물 등과 같이 다른 지목에 속하지 않는 토지
● 등기부등본
등기부등본은 관할 등기소에서 발급 받을 수 있는데 땅이 얼마나 깨끗한지를 알 수 있다. 다시 말해 가압류나 근저당, 지상권, 전세권 등이 설정되어 있느냐의 여부를 알 수 있다.
토지거래에서 사기를 당하지 않으려면 반드시 등기소에 가서 등기부등본을 확인해 보아야 한다. 등기부등본에는 표제부, 갑구, 을구 등 세 부분으로 나누어져 있다.
표제부에는 토지의 지번이나 지목, 면적 등이 나와 있다.
갑구에는 소유권에 관한 변동사항이 기재되어 있는데 최초의 소유자와 중간 소유자 등과 압류나 가등기, 가처분 등 소유권에 영향을 미칠 수 있는 사항들이 기재돼 있다.
을구에는 소유권 이외의 내용들이 기재되어 있다.
표제부에 나와있는 번지와 면적, 소유자 등이 토지대장과 비교 동일한지 확인한다. 그리고 을구에 근저당이나 지상권, 전세권이 설정되어 있는지를 주의 깊게 살펴보아야 한다.
부동산을 담보로 돈을 빌렸거나 토지의 이용권을 타인에게 빌려주었는지도 알 수 있다.
등기부등본은 계약직전은 물론 중도금을 낸 후 잔금을 치르기 전에 각각 떼어 보아야 한다. 소유자가 땅값을 다 챙기고 해당 부동산을 담보로 대출을 받은 후 잠적해 버려 피해를 입는 경우도 있으므로 주의해야 한다.
특히 부동산을 부동산중개업소를 통하지 않고 직거래로 거래할 때는 더욱 주의해야 한다.
위 답변은 답변작성자가 경험과 지식을 바탕으로 작성한 내용입니다. 포인트로 감사할 때 참고해주세요.
2008.09.27.
땅투자라....
무슨 물건사듯이 쉽게 구입할 수 있는것이아니죠.
최하가 천 단위이니..
힘들게 번 귀한 재산을 투자하는만큼 여러공부를 하신다음 투자하시는게 좋겠죠.
몇가지 팁을 드린다면, ic새로생기는곳, 공항생기는 곳, 대학교 생기는 곳, 신도시생기는 곳, 항만생기는 곳등의 경기도 수도권지역이 좋아요.
저는 이번에 경매토지 회사에서 무료강좌를 듣고있는데 정말 도움이 많이되네요.
부동산지식, 세법,법률등을 배우거든요.
재태크는 정말 평생해야하는것 같아요.
경매 강의 궁금하시면 연락주세요. 010-4191-8409
위 답변은 답변작성자가 경험과 지식을 바탕으로 작성한 내용입니다. 포인트로 감사할 때 참고해주세요.
2008.11.06.