임대차의 묵시적 갱신과 해지권/ 민법,주임법,상임법 비교

임대차의 묵시적 갱신과 해지권   임대차는 민법과 민법의 특별법인 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법 세 가지 법에 의해 각각 적용기준이 다르다. 임대차에 대한 해석이 어려운 것은 각각의 법에 의해 적용되는 기준을 분별하지 못 해서입니다. 여러 가지 법리가 있지만 그중에 묵시적 갱신과 해지권의 의미를 알아보고자 합니다.   *주택인 경우 - 대기업법인, 무상임대차, 단기임대차인 경우 주택임대차보호법의 적용에서 배제되어 민법의 임대차 적용을 받습니다. *상가인 경우 - 사업자등록 대상이 않되 는 업(동창회, 비영리사업 등), 환산보증금 범위를 벗어난 경우 상가건물임대차보호법의 적용이 배제되어 민법의 임대차 적용을 받습니다.   1. 묵시적 갱신 만기도래 6월~1월 사이, 법정갱신 기간에 임대인과 임차인이 상호간에 해지의 의사표시 없이 계약서 상 에 만기일을 지나버린 경우 차임, 특약 등 동일한 조건으로 임대차가 지속된 것으로 본다. 다만, 기간만 따로 각각의 법에서 정하고 있다. - 민법 : 기간의 정함이 없다. - 주택임대차보호법 : 2년 - 상가건물임대차보호법 : 1년   2.주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법 만기도래 6월~1월 법정갱신기간에 상호간에 의사전달 없이 계약서상의 만기일을 도래한 경우 묵시적 갱신 상태에 들어온 임대인과 임차인의 해지권 효력. ⑴임차인 ⇒ 언제든지 임대인을 상대로 해지권을 가진다. ⇒ 해지의 의사표시가 임대인에게 도달한 때로부터 3월 안에 무조건 임차인에게 보증금 내줘야 한다.(강행규정) 임대인이 보증금을 내주지 않은 경우 해지의 효력이 발생하는 3월 이후 임차인의 상태에 따라 법적절차 다르다. 해지절차를 위해서는 보증금 반환과 목적물 반환(원상회복)은 동시이행 관계이다. ① 임차인이 계속영업, 거주 : 목적물을 반환 하지 않은 상태이므로 법원에서 소장접수 조차 받아 주지 않는다. ② 임차인이 폐업, 전출(영업장 완전정리, 폐업절차 : 임차권등기하고 몸도 빠져나옴) : 임대인을 이행지체에 빠뜨린 경우 이므로 법적조치인 보증금 반환 청구 소송을 진행하면 된다.   ⑵임대인 ⇒ 언제든지 임차인을 상대로 해지권 없다. ⇒ 그러므로 임대인은 임차인이 묵시적 갱신이 되지 않도록 만기6월~1월 사이 법정갱신 기간에 계약을 다시 체결하여 묵시적 갱신이 되지 않도록 주의 한다.       3. 민법 : 임대인, 임차인 둘 다 해지권   ⑴ 민법에 적용을 받는 경우 만기도래 6월~1월 사이 법정갱신기간에 상호간에 아무런 의사전달 없이 계약서상의 만기일을 넘겨버린 경우 ⇒ 민법은 기간의 정함이 없는 것으로 본다. ① 해지 통보 ⇒ 묵시적 갱신기간에 임차인과 임대인은 둘 다 언제든지 해지 할 수 있다. 그러므로 임차인은 법정갱신기간에 의사전달을 해서 임대차를 다시 작성한다. ② 임대인은 1월 안에 보증금을 내줘야 한다. ⇒ 임차인은 임대인을 이행지체에 빠지게 하고(목적물을 반환) 보증금 반환 소송 ③ 임차인은 6월 안에 목적물을 반환해야 한다. ⇒ 임대인은 보증금을 계좌로 송금 또는 법원에 공탁(밀린 월세 뺄 수 없고 보증금 전부 공탁하고, 밀린 월세 등은 가압류를 걸어 놓는다.)하고 목적물 반환을 위한 명도소송     ⇒ 임대차에서 법정갱신 기간에 서로 해지통보를 한 경우 계약서상 만기일이 지난 다음 날 상대방을 바로 이행지체에 빠뜨리고 즉시 소송가능   ⇒ 법정갱신 기간이 지난 다음날부터 만기일 전 (=1월)사이에 상호 해지의 의사표시를 한 경우는 묵시적 갱신 상태와 같다. 그러므로 법정갱신기간이 지난 다음날 임차인이 해지의 의사를 했다면 그 해지의 의사표시가 도달한 때로부터 주택, 상가임대차보호법은 3월 안에, 민법의 임대차는 1월 안에 임대인은 보증금을 반환해 줘야 한다. 강행규정 / 또한 그 1월 사이에 임대인이 해지의 의사를 했다면 묵시적 갱신상태와 같으므로 주택임차인은 2년, 상가임차인은 1년을 보장 받지만 민법의 임차인은 6월안에 목적물을 반환해야 한다.