미국의 종말/석학장하준교수/apt유인책/전세값 왜 오르나?/2011년 아파트시장 변화전망/이명박주가2000신기루/apt값상승/

[땅오아부지]

G20경제왜곡의 중심- 미국의 종말

G20에 반대하는 국제단체기구의 사람들을 입국금지를 시켜서 현재 문제가 되고 있지요.얼마전 미국에서 경기부양의 명목으로 상당한 채권을 달러를 찍어 사들이고 엔고에 빠져있는 일본 역시 이에 질세라 엄청난양의 엔화를 찍어내고 있습니다.세상에서 가장 큰 왜곡이 있다면 "땅파서 먹고 살래"보다 더 큰 왜곡이 있다면 땅마저 파지 않고 먹고 사는 행위인남들이 뼈빠지게 버는 "돈들을 그냥 찍어내는 행위"일것입니다.버핏이 한 얘기중 뼈있는 말처럼 다가온 얘기가 있는데 버핏이 올해 "나는 미국이 디폴트될것으로 보지 않는다. 이유는 달러를 찍어낼수 있기때문..."이라는 얘기를 했습니다.
 
즉 버핏도 미국의 재정적자수준을 볼때 미국이 기축통화인 달러를 가진 국가가 아니었다면 미국은 디폴트 즉 그리스처럼 국가파산을 걱정해야하는 수준의 국가다 라는 숨은 의미가 있다고 하겠습니다.제가 작년인가 재작년에 이런 얘기를 한적이 있습니다.
"미국이 앞으로 위기를 팔 걷어부치고 열심히 일해서 해결하려 하지 않고 달러를 찍어내서 해결하는 방향으로 간다면 이는 달러의 종말 과 미국경제의 종말로 가는길일것이다. 그러나 결국 미국의 탐욕은 그러한 길로 가게 될것이다"라는 내용의  얘기를 한것을 기억하시는 분이 계실지 모르겠습니다.
 
제가 게임회사에서 마구 찍어내는 게임머니가 그 왜곡의 한도를 벗어날 경우 게임의 무기를 얻기 위해 열심히 게임하는 유저들이
결국 그 게임을 떠나게 될것이라는 비유를 들어드렸죠.저는 미국이 지금 그 한도를 벗어나고 있다고 생각합니다.제가 이 한도를 벗어났다고 하는것은 벗어나기 시작한다는 의미가 아니고 이미 벗어나 있는 그 한도의 끝의 끝에 와 있다라고 저는 보고 있습니다.미국이 FRB의 국채매입이라는 이런 모럴해저드같은 일을 경기부양이라는 명목으로 버젓이 할수 있다는거 자체가 놀라울뿐입니다.미국이 달러를 찍어내기 위해서는 국제적 공조가 필요한데...

그것의 발판이 될수 있는것이 G20 입니다.G20의 경제적 규모가 여타국가들 합친것보다 크긴 하지만 지구상에는 20개의 나라만 존재하는건 아닙니다.G20의 정책적 내용은 G20을 위한것이고 그중 패권을 가진자들을 위한것이고 현재 그 돈이 얼마나 많이 투기세력을 위한 돈을 쓰이고 있는지...코스피만 보더라도  2000선에서 900대까지 꼴아박았다가 다시 1000선에서 2000선 가까이 쉼없이 오르는 왜곡의 절정 수치로 보여주고 있습니다.
 
달러를 찍어낸다면 그 수혜의 첫번째는 미국이 가져갈것이고 미국이 그 돈중 상당수를 투자라는 이름으로 아시아의 신흥시장이나 원자재 투기에 사용한다면 그중에서도 투기세력들이 수혜를 입을것이고...(제가 투기세력이라고 표현하지만 이젠 상당수 건실한 이름의 투자기업이 투기세력화되어있습니다) 세상에 공짜는 없는바 그들이 불로소득을 누릴때에 그것을 메꿔주면서 피해를 보는쪽은 글로벌 서민인데... 그 과정이 바로 인플레이션... 놀랄만한 물가의 상승입니다.물가상승이란... 결국 패권을 가진자들이 한 돈놀음의 손실액을 지구상에 거하는 서민 모두가 나눠서 감당해나가는것인지도 모릅니다.
 
저는 이제 미국에 희망이 없다고 봅니다. 버핏은 그럼에도 미국이 다시 재기할것이라는 희망을 얘기했지만 애국심의 발로인거 같구요.결국 미국은 현재 파버가 우려하는 세계로 빠져들고 있습니다."미국은 재정적자를 감당하기 위해서 달러를 찍어내는 것외에 방법이 없을것이다. 결국 달러의 가치는 시간이 지남에 따라 0으로 수렴해 갈것이며 달러의 하이퍼 인플레를 확신한다"고 했습니다.저는 파버의 말처럼 미국이 하이퍼 인플레까지는 아니어도 버핏이 우려했던 1970년대식의 매년 두자리숫자의 글로벌 물가상승이 일어난다고 해도 이젠 전혀 이상한 일이 아닐정도로 돈이 풀렸습니다.
 
일부 거시경제 전문가들이 일본이 과거 디플레를 피하려 했지만 찍어내는 돈으로 디플레를 피할수 없었다라는 말로써 여전한

디플레 가능성의 경고를 하는것을 들었습니다.저도 그 가능성이 있다는데에 동의합니다.하지만 미국과 일본의 차이점은
과거 일본이 디플레에 빠지게 될때 그들이 엔화를 찍어낼경우 달러라는 거대한 기준점이 있기에 그들이 그러한 경기부양에 한계가 있었습니다.즉 달러대비 엔화가 똥값이 되어버리게 놔둘수는 없으니까요.그당시 달러엔화환율의 요동침으로 인해서 일본경제장관인지... 일본 누가 그랬는지는 모르나 암튼 미국에가서 무릎을 꿇고 달러화와 엔화 환율의 안정을 위해 부탁을 했었죠
 
즉 흔들리지 않는 기준점이 있는한 이렇게 돈을 한 국가가 찍어내는것에 한계가 있습니다.하지만 지금 미국이 하는일은 무엇이 다릅니까.그것은 이제 그 기준점이 움직이고 있다는것입니다.우리가 어릴때부터 이해하기 어려웠던 상대성 이론...기준점이 없는 우주에서 두 별이 가까워질때 A가 움직여서 B로 가는지 B가 움직여서 A로 가는지 알수 없다는 얘기...
 
즉 달러의 양적팽창은 과거 일본의 디플레의 전철을 그대로 밟지 않게 될 가능성도 있습니다.버핏이 제시한대로 상당한 물가상승과 인플레를 허용하지만 미국은 디폴트되지 않고 달러를 찍어냄으로 또다시 이 위기를 극복해갈지아니면 파버의 예측대로 결국 그 시기를 놓쳐서 달러의 가치가 폭락하게 되는 하이퍼 인플레까지 갈지...
 
현재 금에 엄청난 돈이 집중되는것을 보면 상당수 자본가들이 달러에 대해 불신을 하고 있음을 명확히 읽을수 있습니다.파버가 금 700불 아래서부터 금에 대한 투자를 강조한것이 그대로 현재 1400불까지도 이어져 오고 있습니다.4-5년간 그래프를 보면 쌀값은 별로 안올랐는데 금은 계속 오르니... 이 또한 왜곡임은 분명하지만 저는 이렇게 생각합니다.만약에 쌀을 금처럼 안전하게 쌓아둘수 있고 시간이 지나도 가치가 변하지 않는다면 쌀은 금처럼 올랐을것입니다. 아니 금보다 더 올랐을수도 있습니다.

지금 국제 러프라이스가 올해 6월 저점대비 50프로 상승한 상태이나 금과 비교할수 없는것은 러프라이스는 올해 5월까지도 쭉 떨어져오다가 오른것이고 금의 경우는 그런것없이 계속적인 상승을 한것이므로 4-5년 추이를 비교해보면 금과 농산물의 괴리 역시 존재합니다.기준점이 움직인다... 이건 참 어려운 얘기이기도 하며 또한 어떤 결과가 도출되어질지 예측도 어렵게 하며 앞으로 미국의 정책의 방향성이 어떻게 되어질지에 따라 크게 좌우되어지게 될것입니다.
 
미국이 아무리 기준점이라고 하지만 미국혼자 달러를 풀면 파버가 얘기한 달러의 취약성이 너무 빠르게 나타나겠죠. 20개 국가가 합쳐서 같이 풀어되는게 더 나을수도 있겠죠.단 같이 풀어대더라도 달러가 장기적으로 강세가 되게 하진 않겠죠?왜일까요?
답은 좀 있다가 드리기로 하고...그 전에 왜 같이 찍어내는게 좋을까요... 같이 찍어대면... 미국은 혼자 찍어댈때보다 한발 더 나아가 찍어댈수 있습니다.왜 미국이 달러강세를 원하지 않을까요 빚이 많으니까요... 중국에만 빚이 얼마입니까...

국채라는 형식이긴하나 미국은 달러가 하이퍼인플레로 가지 않는 한도내에서 계속적인 약세로 가길 바랄것입니다. 또한 저금리를 계속 유지하기를 원할것입니다.금리가 오르면 빚에 대한 이자가 눈덩이처럼 불어날테니까요.버핏은 미국이 달러부양으로 인해서 이 위기를 넘길것으로 보는지 모르나 제 생각에는 인플레라는것은 어쩌면 다른 방식의 경제위기이며 이제 국제적인 공조는 미국의 달러에 무작정 당하기만 하지는 않을것이며 이는 결국 달러의 종말로 이어질것입니다.
 
제 눈에 금도 왜곡이고 달러도 왜곡이고 주식시장도 왜곡이 있습니다.그 근원에는 찍어내는 달러가 있습니다. 일부 거시경제전문가들이 M2 얘기만 하며 인플레 가능성을 없다고 한 그때에도 미국은 달러를 찍어냈을것입니다.이젠 대놓고 찍어대도 좋을만큼 이런상황이 된것인가... 며칠전 미국의 대놓고 하는 양적완화를 보며 놀라지 않을수 없었습니다.
 
G20을 한국에서 개최하는것을 매우 뿌듯하게 생각하는 정부 관계자들이...뭐 20개 나라중 돌아가면서 개최하는것을 가지고 무슨 올림픽 개최하는것처럼 대단하게 생각하는 것도 왜곡인듯하고... 그들에게 협상의 자리를 제공하고 대통령께서 환율의 해법까지 제시했다고 하는 뉴스를 보니... 이 무슨 소리인지...환율전쟁은 이제 시작인듯한데... 무슨해법을 제시했다는건지...합의 안하면 비행기 안띠운다는게 이 거대한 왜곡의 해법이 될수 있다는건지...오늘 뉴스를 보니 G20개최자체가 400조 경제 효과? 라는 뉴시스 우익계열의 뉴스를 보면서 역시 왜곡은 경제뿐 아니라 정치에서도 일어난다는 생각을 금할길이 없습니다.
 
단 저는 현재 MB께서 활발하게 교류하고 대한민국을 위해서 열심히 뛰는것은 높이 사고 싶습니다. 하지만 문제의 근원을 파악하는것이 더 급선무가 아닐까... 하는 생각과 함께 예전에 노통 서거후에 KBS스페셜인가에서 노통의 임기말 청와대 생활을 찍은 모습이 생각났습니다. 청와대가 감옥같다는 푸념을 하셨던 노통께서는 그때 읽고 있던 책에 대해 이런 얘기를 하셨습니다.

그것은 국제자본의 침투로 인한 외환시장의 공격에 관한 내용의 책이었고 그 책에 대해서 이런 자본의 침투에 대한 대책이 진짜 있을지에 대해 염려하는 모습이 찍혀있습니다.바로 그 노통이 염려하는 그 현상이 2008년도 대한민국을 강타하여 원달러 폭등의 결과를 가져왔습니다. 저는 경제를 분석하는 사람의 한사람으로써 노통의 그 책에 대한 염려의 내용을 보며 놀라지 않을수 없었습니다.MB께서는 노통과는 달리 청와대에 갇혀계시지 않고 정말 열심히 외국을 돌아다니시며 교류를 하고 계시고 참 보기 좋은 모습이지만 좀더 노통과 같은 통찰력이 필요하지 않는가...

과연 미국의 뒤를 쫓는것이 과연 진정한 국익이 되겠는가 왜곡에 동참하는것이 우리의 살길인가도 정부관계자분들이 생각해보셔야할 문제인거 같습니다.너무 미국을 추종만 하지 말것이고 한미FTA때 또다시 국민의 건강을 바꾸는 행동을 하지 않기를 바랍니다. 좀더 국민의 의견을 귀 기울이신다면 부지런한 우리 대통령은 정말 좋은 대통령이 되실수 있을것입니다.
 
G20의 개최가 우리에게 주는것이 무엇인지... 그것이 그토록 위대한 업적인지...그것이 설사 위대한 업적이라해도 과연 현재 이땅에 더 필요한것들은 없는지 생각해보아야할것입니다. 국가의 대사를 위한다해서... 힘없는 환경운동가나 그들의 소리가 묻혀서는 안될것입니다. 진정으로 들리는 칭찬은 G20의 성공적 개최가 아니라 오늘 밥을 굶고 있는 사람에게 정당하게 돌아가야할 밥한공기가 왜곡되지 않게끔 하는것입니다.결국 이런 경기부양이 엄청난 물가상승을 일으키게 되면 그것이 글로벌 하게 진행이 되고나면 식량값이 상승하게 되고 나면 아사자들은 늘어나게 될것입니다.

현재도 지구상에는 굶어죽는 아사자들이 매우 많이 있습니다.이 지구상에는 하루를 끼니걱정해야하는 인구가 수만 수십만이 아닙니다.제 기억이 맞다면 억단위입니다. 정확한 숫자는 알았었는데 까먹었습니다. 한번 찾아보시길... 그들에게 식량값 상승이란 곧 더 많은 사람의 죽음을 의미합니다.진정한 업적은 눈부시게 빛나는 부 를 창출함에 있는것이 아니라 가장 보잘것없는 서민일찌라도 그들에게 정당한 가치가 돌아가게 하는것인지도 모릅니다.NGO활동가를 입국금지시키고 또다른 왜곡의 판을 짜는 이 G20 개최에서 각국의 고상한 수장들이 내놓을 결론은 결국 그들이 할일은 돈을 찍어내는 것에 불과할것입니다.
 
단지 얼마를 어떻게 찍어내고 어떤 환율이 되어야 자국에 이득이 되는가...경제 위기를 극복한다는 취지로 모였지만 수많은 꼼수가 난무하게 될것입니다.지난 G20재무장관회의로 환율문제해결의 가닥이 잡힌듯 뉴스가 나왔지만 단언컨대 이제 시작입니다.
  기준점이 지나치게 흔들릴때 어떤 현상이 오게 될지 사상초유의 실험을 글로벌 경기부양이라는 명목으로 해대고 있습니다. 수많은 왜곡과 그로 인한 후유증이 이제 시작됩니다.환율전쟁, 원자재전쟁의 서막이 오르고 있습니다

장하준, 이래서 서울대 교수 3번 낙방?

“삼류 잡지 에디터가 무슨 …”

장하준 교수(케임브리지대 경제학과)에 대해 서울대의 한 교수가 던진 말이라 한다. ‘삼류잡지’란 장 교수가 한 때 편집자(editor)로 활동했던 ‘케임브리지 경제학 논집’(Cambridge Journal of Economics)을 말한다. 이 논문집은 사회과학논문인용지수(SSCI) 3위안에 들 정도로 세계적으로 인정받는 경제학술지로, ‘삼류 잡지’란 표현은 좀 심한 것이다.

이런 에피소드를 신문 칼럼을 통해 공개하면서 경제학자 정태인(전 청와대 경제비서관)은 “유럽에서 유명잡지의 편집자란 상상을 불허하는 권위”를 갖는다고 말한다. 이런 학술지를 ‘3류 잡지’라 부르는 교수들이 포진해 있기 때문인지, 뮈르달상 (학자에 따라서는 노벨상보다 더한 권위를 인정해 준다 함)을 받은 장하준 교수는 서울대 경제학과 교수직에 세 차례 지원해 모두 고배를 마시게 된다. 미국 대학에서 신고전파 주류 경제학을, 그것도 수리모형이나 계량경제학을 공부하고 와야 알아주는 국내 학계에, 유럽에서 제도주의 경제학을 한 장 교수는 뭘 해도 ‘3류’로 보일 지 모른다.

이렇듯 주류의 시각으론 대단치 않을 지 모르나 장 교수는 이미 경제위기 시대의 ‘아이콘’으로 국내외에서 확실히 떠올랐다. 과거의 그는 아니나 앨런 그린스펀 전 연준의장과 ‘맞짱을 뜨는’ 연사로 세미나에 초청받고, 그런 세미나에는 청중이 몰려든다. 장 교수를 인터뷰하거나 칼럼 집필을 부탁하려는 언론사가 줄을 잇는다. 그의 신간 <그들이 말하지 않는 23가지>는 한글로 번역돼 나온 지 2주일 만에 베스트셀러 1위에 진입했다.

장 교수를 향한 이런 열기는 그가 우리의 답답한 가슴을 열어주는 말을 하기 때문이라고 보는 게 맞다. 평소라면 읽지 않았을 인문서 <정의란 무엇인가>(마이클 샌델)가 출간 6개월여 만에 60만부가 팔린 것이 ‘정의가 복원되길 갈구하는 사회심리’의 예후로 보는 것과 같은 이치다. 영국 권위지 <가디언>이 새 책과 관련해 애드 밀리반드 신임 노동당수에게 “장 교수와 점심을 함께 하라”고 권했을 만큼, 장 교수가 경제를 보는 안목은 해외에서도 관심을 끌고 있다.

장 교수가 최근 몇 년 간 펴낸 책에서, 그리고 강연과 세미나에서 일관되게 시도하는 것은 시장만능주의에 대한 비판과 이의 해체다. 자유시장, 규제완화, 자유무역, 주주자본주의 등 90년대 이후 우리가 듣고 믿었던 경제적 상식과 가치, 신념체계를 밑동에서부터 흔들고자 하는 것이다. 대중적 영향력이 크기에 당연히 주류 경제학계의 반론이 있을 법 하지만 잠잠하다. 장 교수가 이번에 낸 책에 경제가 잘되려면 “시장주의 경제학자와는 종류가 다른 전문가가 필요하다”고 다소 자극적으로 썼는데도 마찬가지다.

지난 해 말 출간된 <억지와 위선> (북마크) 이란 책과, 최근의 동영상 인터뷰에서 자유기업원 김정호 원장이 한 장하준 비판이 그 나마 본격적인 대응이다. 김 원장은 “장 교수는 아주 특이하게 역사적 사실을 잘 알고 이를 논거로 활용한다“며 “(주류 경제학자들은) 경제사를 잘 배우지 않는다. 수학적 모형이랄 지 추상적인 것을 배우는데”라며 “대응을 잘 못”하는 이유를 밝힌다.

사정이야 어쨌든 비판의 바람을 쐬지 않으면 이론은 도그마가 된다. 대중이 열중하는 사상은 그럴 위험이 더 높다. 사실 장 교수의 주장에 허점이 없어서 반론이 나오지 않는 것은 아닐 것이다. 김정호 원장의 반박만 들어 보아도 토론해 볼 쟁점은 드러난다. 예를 들어 김 원장은 장 교수가 <사다리 걷어차기>에서 19세기 미국에서 가장 빠른 경제성장을 한 시기는 관세율이 높고 보호주의가 가장 적극적으로 사용된 기간이었다고 주장하고 있지만, 당시는 국제교역보다는 철도 발달 등으로 미국 국내 시장이 넓어지고 주(州)간 관세가 없어진 것이 성장의 동력이었다는 점을 보지 못하고 있다고 비판한다.

장 교수는 또 ‘박정희 시대에 국가의 규제와 개입이 많았음에도 경제가 성장했다’며 국가개입의 정당성을 주장하지만, 박정희 시대는 오히려 정부가 주도해 이승만 시대에 존재하지 않았던 외환시장, 노동시장 등 시장을 만들고 작동되도록 한 특수한 기간이었다고 비판한다. 등샤오핑 시기 중국 정부의 주도권이 여전히 강했지만 마오쩌뚱 생전에 비해 경제와 사회가 자유화된 것이 급속한 경제 성장의 동력이 된 것과 비슷한 이치란 것이다.

대중은 새로운 해석을 갈구하며 심지어 ‘미네르바’를 찾아 나서기도 하는데, 주류 경제학자들은 대답하지 않고 있다. 옛 것은 흔들리고 새로운 것은 아직 오지 않은 혼돈 속에서 현실은 종전과 다름없이 돌아가고 있다. 자유무역협정(FTA)체결이 서둘러 추진되고, 부자감세 같은 정책도 강건하다. 국책연구원이나 대학에 포진한 이코노미스트들은 과거와 다르지 않은 패러다임으로 정책과 논리를 개발하고 있다.

시장과 국가는 어떤 관계여야 하는가? 기업은 또 어떻게 사회와 관계를 맺어야 하는가? 좀 더 행복한 사회가 되기 위해 어떤 성장과 분배 모델이 필요할까? 주류 경제학계가 장하준을 의도적으로 무시하고 있는 게 아니라면 이젠 이런 논의가 절실한 시점이다.

그래서, 한겨레도 장하준 교수를 세미나에 초대했다. 12월 15일과 16일 열리는 아시아미래포럼에서 장 교수는 ‘다양화하는 기업과 국가관계’에 대해 강연하고 참석자와 토론할 예정이다(홈페이지 www.asiafutureforum.org). 그의 강연이 논쟁의 출발점이 되길 기대한다.  장하준 교수가 강연할 예정인 ‘2010 아시아미래포럼’ 바로가기

apt유인책/기사내용

주택경기 침체와 미분양 여파로 전국의 아파트 평균 분양가가 지난해 대비 10%가량 떨어진 것으로 나타났다. 16일 부동산정보업체 부동산114 조사에 따르면 올 들어 11월 현재까지 공급된 아파트의 평균 분양가는 3.3㎡당 963만원으로 지난해 평균가인 1천75만원에 비해 10.4%(112만원) 하락했다.

몰라서 그러는데, 정말 고것 밖에는 안 떨어졌나요? 진짜 10%만 떨어 졌나요?

 서울은 1천734만원으로 작년(1천759만원) 대비 1.4%(25만원) 하락했고, 경기도는 1천152만원으로 작년(1천164만원)과 비교해 1%(12만원) 내렸다.

겨우 저것 밖에 안내렸군요! 더 내린 것 같은데 이상하군요.서울은 25만원, 경기는 12만원? 이거 믿어 지십니까? 왜그럴까요? 아마 올초에는 분양가가 높았고, 하반기에 들어서서 내리기 시작해서 그런거 아닐까 하는 생각이 드는군요. 그래도 그렇지..........너무 안 빠졌잖아?근데 왕창 빠진게 있는 것 같습니다. 작년,재작년에 분양했던 미분양아파트의 할인분양분은 적용안한 통계 같군요. 내가 매입고져 했던 용인의 모 아파트는 무려 최초분양가의 50%! 아산의 모 아파트는 최초분양가의 42.5% 그리고 인천 영종하늘마을 모아파트 20% 내가 직접 확인한 할인률입니다.

일일이 열거하지 않아도, 대략 최소 20~ 30%는 기본 할인률입니다. 발코니 확장, 2년간 잔금유예, 중도금 대출이자를 입주후에도 무이자 혜택 등등을 고려하면 할인율이 더 큰 것이지요.이런 저런걸 감안하면, 10% 내린게 아닙니다. 걍` 근거도 미약하게 10% 내렸다? 니~미 10% 는 뭔 10% 적어도 30%는 내렸다고 보면 됩니다. 좌우지간 국민 현혹시키는데는 일가견 있슴다.

일반인들이 모르게, 물밑작업으로 통매각 아파트 불티나게 팔렸습니다. 할인율 대략 50%선에 말입니다. 50% 할인가에 매입해서 10%정도 올려 팔고있다고 보면 됩니다. 아직 통매각을 30%40%50%로 할것인가로 고민하는 건설사 아주 많이 있습니다. 10% 20%는 통매각 안됩니다. 적어도 40%이상 되어야 쬐금 남기고 일반분양 가능하다는 것이 통애각 아파트 매수자들의 공감대 입니다.

미분양 다 털때 까지는 10%가 아니라 30%는 전년보다 내려야 분양이 될까 말까 합니다. 참 말로 10%? 이걸 듣고 있으면, 별로 안내렸다는 메세지를 전하려는 못된의도가 숨어 있다고 보면 됩니다. "별로 안내렸고, 이제 반등할 조짐이 있다!" 라는 세뇌를 가하기 시작한 것 같습니다. 일시적이나마, 점점 반등,바닥 쳤다라는 기사가 늘어날 겁니다. 마지막 몸부림을 치는 걸 보게 될겁니다. 아무튼 다들 현혹 되지말고 조심들 하입시다.

전세값 왜 오르나?…집값도 오를까?-멈출 줄 모르는 상승세…저금리ㆍ재개발 용인한 정책당국 책임

가을 이사철 가격 그대로에요. 오르지도, 내리지도 않았어요."
"전세 매물은 많이 나와요?"
"나오면 바로 빠져요. 안 나와서 문제지."

강남과 함께 대표적인 학군 도시로 꼽히는 서울 목동 신시가지 7단지의 O중개업소 대표 김인수(가명) 씨는 11월 들어서도 전세가격이 가라앉지 않았다고 22일 말했다. 통상 대표적 이사철인 10월이 지나면 전세가격도 서서히 가라앉기 마련이지만 그렇지 않다는 얘기다.

전셋값 앙등 현상이 좀처럼 진정되지 않는 모양새다. 전세가격 상승은 물가에 큰 자극을 줘, 서민생활에도 막대한 영향을 미치는 변수다.일부 경제신문들은 이와 같은 현상을 집중보도하며 "전세가 상승이 매매가격까지 자극할 것"이라고 전망하고 나섰다. 부동산 시장 침체기가 서서히 사그라들 것이라는 논리다.

非강남권도 크게 올라
실제 전세가격 상승세는 지난 1년간 멈추지 않는 추세다. O중개업소에 따르면 목동 7단지 89㎡의 고층 매물은 최근 호가가 3억6000만 원선에 나와 있다. 저층에 내부 공사가 잘 된 곳은 3억2000만 원이 넘는다. 이는 9월보다 3000만 원 이상 오른 가격이다. 21일 부동산114에 따르면 목동의 전셋값 상승률은 지난달 1.47%(전달대비)였으며, 이번 달 들어서도 1.59%(19일 기준)나 올랐다.

중개업소가 호가만 부풀려 말한 게 아닐까? 서울시가 실제 거래계약매물을 집계해 발표하는 서울부동산정보광장에 따르면 이번 달 7일 목동 7단지 89㎡형은 3억3000만 원에 계약됐다. 중개업소와 큰 차이가 없다.김 대표는 "올해 봄에 잠깐 내린 것 빼곤 작년부터 꾸준히 올랐다"며 "워낙 전세가가 오르다보니 부분월세로 전환하는 임대인이 많다"고 전했다. 부분월세란 그간 전세가격 상승분을 월세로 돌리는 계약형태다. 저금리가 이어지다보니 전세가격을 올리느니 차라리 월세분을 높여받겠다는 심산이다.

7단지 부근의 ㅍ중개업소 최선희(가명) 대표 또한 "비수기 들면서 더 이상 오름세는 이어지지 않지만 가격이 내려가지도 않는다"며 "그마저도 매물이 나오지 않아 중개업소는 허탕만 치고 있다"고 말했다. 전세 매물을 구하기 어렵지만 나오면 바로 계약이 체결된다는 게 전반적인 분위기였다. 호가가 의미 없어지는 수준으로 전세 구하기가 어려워진 것이다.

목동, 강남권 전세가격이 오르는 이유는 이른바 '학군 효과'가 반영됐다는 분석이 지배적이다. 워낙 전세난이 심각하다보니 다음 학기 등록 이전에 조금이라도 빨리 전셋집을 장만하겠다는 수요가 선반영 돼, 비수기에도 가격이 멈추지 않는다는 얘기다. 실제 상당수 언론이 학군 효과에 주목하며 "전세가격 상승세가 멈추지 않고 있다"고 설명했다.

전세가격 상승세는 그러나 이와 같은 논리로만 설명하기 어렵다. 상대적으로 주목받지 않던 지역 역시 마찬가지다. 구로구 신도림동 푸르지오 2차 103㎡형의 전세가는 3억5000만 원대까지 치솟았다. 매맷가(6억 원 후반대)의 50%가 넘는 수준이다. 인근 O중개업소 관계자는 "역세권이다보니 신혼부부들이 많이 찾는다"며 "요즘 구로 전세가격이 엄청 뛰었다"고 설명했다.

신도림 테크노마트를 끼고 있는 태영아파트 79㎡ 역시 1년 만에 1억8000만 원에서 2억 원 초반대까지 치솟았다. 인근 부동산 정보업체 관계자는 "요새는 전세 구하기가 워낙 힘들어서 신혼부부들이 아예 집을 사려고 한다"며 "이번 달에 우리는 전세 계약은 한 건도 못했다"고 설명했다.지난 12일 부동산정보업체 부동산뱅크 발표를 보면 이번 달 들어 입주 2년차(2008년 12월~2009년 1월 입주) 수도권 단지의 3.3㎡당 전세가는 2년 전보다 31.35%(613만원에서 894만원)나 치솟았다.

왜 오르나
전세가 상승세가 멈추지 않는 이유는 금융위기 직후인 2008년 하반기 입주물량이 크게 늘어나 전세가격이 급락한 반면, 최근에는 매물이 귀해졌기 때문이다. 2008년 12월 수도권 입주물량은 2만8348가구로 전달(2008년 11월)보다 무려 71.59%나 늘었다.

반면 재계약철이 된 지금은 서울 도심 곳곳에서 이뤄지는 재개발로 인해 멸실가구가 크게 늘어나 전세매물 자체가 희귀해졌다. 부동산114에 따르면 재개발ㆍ재건축으로 인한 멸실가구는 올해 들어서만 3만 가구 이상 늘어났다. 계약시기를 고려하지 않고 동시다발적으로 이어지는 재개발을 정부가 쉽게 허가해준 게 중요한 원인이 된 셈이다.

22일 한국신용평가는 '전세가격 상승 원인 및 매매가격 상승 가능성 분석'이란 제목의 보고서에서 "작년 이후 주택멸실이 증가했을 가능성이 있다"며 "뉴타운 사업과 재건축ㆍ재개발 사업 등으로 인한 멸실주택이 일시적으로 전세가격 상승을 유발하는 요인"이라고 지적했다.

한국은행이 경제위기를 빌미로 고수한 저금리 기조도 중요한 전세난 원인으로 꼽혔다. 한신평은 "낮은 금리는 임차계약 형태 중 전세 수요와 공급에 영향을 미친 요인"이라며 "낮은 수신금리가 전세보증금의 기대수익률을 하락시켜 임대인으로 하여금 전세보증금 일부를 월세로 전환하거나 전세보증금을 인상하도록 만든 요인"이라고 평가했다. 결국 정부와 정책당국은 안일한 대응으로 인해 최근 전세난에서 책임을 피하기 어렵게 됐다.

거래가격도 올릴까
그러나 최근 전세난이 주택매매가격까지 끌어올리기는 쉽지 않을 것으로 보인다. 경제지들의 주장과 달리 전세난은 주택가격 추가 하락 전망이 강하기 때문에 나타난다는 평가다.

한신평은 이를 설명하기 위해 소득대비 주택가격비율(PIR)을 사용했다. 높을수록 주택수요자의 감당능력에 비해 집값이 비쌈을 의미한다. 금융위기 여파에도 불구, 2008년 한국의 PIR은 6.26에 달했다. 반면 같은 해 미국과 일본의 PIR은 각각 3.55, 3.72에 불과했다. 쉽게 말해 미국의 주택수요자는 금융위기 이후 연소득의 3배를 갖고 있으면 집 구입할 수 있었으나 한국 소비자는 6배 이상의 돈을 쥐고 있어야만 가능하다.

이와 같은 자료를 바탕으로 한신평은 "주택 매입수요는 감소하고 임차수요가 증가한 것"이라며 "가격과 수급상황, 전세가격비율을 고려하면 전세가격 상승으로 인한 매매가격 상승 가능성은 낮다"고 단언했다. 다만 전세가격 상승세는 더 오래 지속되리라고 전망했다.

선대인 김광수경제연구소 부소장 역시 최근 <프레시안>에 기고한 글에서 "최근의 전세가격 상승은 주택 가격이 대세하락기에 접어들면서 주택 매도 후 전세전환수요 및 매입포기수요 증가로 일시적으로 전세수요가 늘어난 측면이 크게 작용한 것"이라며 앞으로도 주택가격 하락세는 지속될 것으로 내다봤다

2011년 아파트시장 변화전망

한마디로 악재가 줄줄이 널렸다.

 본격적인 하우스푸어사태는 "경매대란"을 유발할 것인데, 아마도 점증하는 주거용 건축물의 경매건수를 감안하면, 3~4월에는 경매물건이 홍수를 이룰 것이다. 거기에 확실히 가시지 않은 북한 리스크로 인한 잠재된 불안감도 내재하게 될 것이다.

더불어 소형주택이 건축붐으로 인해, 소형주택이 급기야 포화 상태가 되면서, 아파트 임대수요를 잠식하게 될 것이다. 당연히 아파트 거주인구수가 줄면서, 전세가도 하락, 매매가도 당근 하락을 계속하게 될 것이다.

특히 그간 거품이 잔득 끼였던, 서울강남은 드디어 눈에 띄게 하락조짐을 보이기 시작하면서, 하반기쯤은 거침없이 내려가지 않을가 조심스레 예상해 본다.

아파트에 관심이 급격히 줄면서, 상대적인 자산비중도 많이 줄어들게 되고, 안전자산이라는 되먹지 않은 개념도 바귀지 않을까 한다.장기적인 하락은 풍속도도 많이 바꾸게 되는데, 이제 한국의 아파트시장은 줄을 길게 늘어선, 청약열풍이란 전설이 되어버리고,전세가 급격히 줄면서, 아파트도 아웃소싱개념으로 렌탈(월세)이 많은 비중을 차지하게 될 것이다. 먼훗날의 이야기가 아니다. 바로 내년부터는 급격한 변화가 감지된다.

1~2인 가구가 늘어서 아파트가 모자란다는 건 거짓말이다. 당연히 1~2명 가구가 늘겠지만, 그만큼 그걸 노리고 대기업 건설사까지 소형주택시장에 속속 참여하기 시작하였다. 한마디로 도심형 소형주택의 봇물은 자명한 일이다. 공급이 넘쳐나게 되어 있다. 관련법이 바뀌면서, 건축 인.허가가 쉬워지고, 주차댓수도 제약이 완화되어, 그간 경제성이 없었던 자투리 땅에까지 이런류의 주택이 신축될수 있기때문이다.

아파트 경매건수 폭증 + 소형주택 건축 급증 이두가지만로도 2011년 아파트시장의 향배를 가늠할수 있지 않는가 말이다. 거기에 북한 리스크 ,전세수요자 급감 ....그리고 단독.전원주택 선호경향이 더해질 것이다. 그간 지렛대로 이용된 전세시장이 전세수요자가 급감하면서, 지렛대의 역활을 하지못하게 되면서, 아파트를 여러채 보유하기에는 버거워진다는 것이다.

다주택자소유자들이 줄어들게 된다. 다주택이 줄어든다는 것은? 결국 매물이 많아진다는 것이고, 실수요자들은 보다 쉽게 아파트를 구입할수 있다는 것이다. 싼가격에 말이다. 더불어 미분양 아파트가 아직도 쌓여있다는 것도 하락요인으로 작용한다. 이제 미분양 아파트의 시행.시공사들은 견디다 못해 메이저급 브랜드 아파트마져 굴욕적인 인하경쟁에 돌입했다. 땡처리 통매각 아파트가 더 늘어나고 있다. 혹여 반등을 기대했지만, 싸늘한 아파트분양시장이 계속 되면서, 자금 압박으로 견딜수 없는 지경에 이른 건설사들이 두손 두발을 다 드는 현상이 지금의 현실이다. 아마 내년 3~4월까지 20~50% 할인아파트가 상식일게다.

이런 변화를 직접 목도한 사람들은, 이제 그간의 상식이 무너지고, 새로운 세계를 보게 될 것이다. 축소지향의 아파트시장! 자산비중 축소! 주거비중 축소! 안전자산으로 여겨졌던 상식이 이제 그간 없었던 아파트노후회에 따른 감가상개념각마져 도입될 수 있음에 결코 안전자산이 될수 없음에 공감대가 형성 되리라 본다.

신축 아파트입주 즉시, 감가상각의 시계가 째깍거린다는 것을 말이다. 지금 재건축.재개발 아파트는 20~30년후에는 애물단지로 전락한다. 더이상 높일수가 없기 대문이다. 부분 보수내지 리모델링이 고작일텐데, 그비용도 만만치 않다. 2011년 부터는 본격적으로 감가상각이라는 개념이 널리 알려질 것이다. 무서운 말이다.

이제 아파트도 일반 상품과 같이, 중고개념이 정착 하는 것이다. 중고는 당연히 싸야하지 않는가? 종고아파트라는 말이 우리사회에 존재했던적이 있었던가? 중고자동차,중고피아노,중고가전품,중고가구.......다 중고가 있는데, 아파트만 중고가 없었다? 이상한일 아니였던가? 중고지만, 명품은 오랜가치를 가지는 것인데, 과연 중고가 되어가면서 명품이라는 칭호를 얻을 아파트가 있었던가?

비싼 가격에 팔아 먹으려고, 외제 대리석따위를 알량하게 붙여놓고 명품아파트라는 되도 않은 마케팅을 펼쳤다. 명품이 무언지도 모르고 명품아파트란 말에 흐믓해 하면서 바가지쓰고 구입한 아파트가 시간이 흐르면서 명품은 개뿔~ 그게 명품이야? 걍 중고아파트지?

 어쨌건, 늘상 예상글을 올리지만, 2011년 자못 기대가 된다. 아파트에 대한 인식과 주거분화의 패러다임, 그리고 경제적 가치비중이 크게 변할것이 예상되는 2011년 아닐까?

재건축, 재개발 현장들이 하나,둘 몽촌토성 신세가 되고 있다.

법적소송 분쟁으로 공사가 늦어지는 이유도 있겠지만, 실상은 부동산 아파트값이 끝없이 하락하고 기존 아파트는 아예 거래 자체를 찾아보기 힘들 정도로  부동산 경기가  침체 되는것이 원인이다. 미분양 대란이 끝없이 확산되고 있기 때문이다.뉴타운 개발도 몽촌토성 신세로 전락하고 있다.또 하나!LH공사는 부채의 늪에 빠져 들었다.... 6월말 118조원,10월말 123조원, 12월말 126조원?

급격하게 늘어나는 부채대란 행진에 벌려놓은 사업들을 선별하여 사업구조조정을 발표 하겠다고 했지만,9월말에 이어 11월말 약속을 접고, 뒤로 미뤘다.

국가재정팽창정책으로 빚을 키워서 경제를 살리겠다고 하는 정부 뜻을따라 부양책 리스크를 가계에 열심히 전달하던 선봉장이 부채늪에 빠져서 헤어 나오지 못하는 것이다.그리고 또하나! 2006년 아파트 투기광풍으로 기존아파트 가격이 엄청 오른 듯 했으나, 투기자금이 슬그머니 빠지면서 기존아파트는 시세 자체를 가늠할 수 없다.기존아파트는 매물이 쌓이고 적체되어 난리가 났지만, 거래가 사라졌다.헌 아파트를 팔기도 전에 새 아파트를 덜컥 분양을 받았는데..어라! 기존 아파트가 팔리지 않는다.

일명 말갈족으로 발빠르게 분양시장에 뛰어 들었던 주택 수요층 절대 다수가 하우스푸어 신세로 전락했다.말갈족 몰락으로 더이상 분양시장은 호전 될 기미가 보이지 않는다.잠재적 주택 매수 수요층이 많은 빚을 감당 하면서까지 분양 시장에 뛰어들 수 없기 때문이다.2011년 부동산 시장은 부채대란속에 더욱 침체 될 것이다.........

이명박의 주가2000 신기루

종합주가지수추이-한국은행 경제통계시스템

노무현이 취임했던 2003년 2월 당시의 종합주가지수는 600.41이었습니다. 그러던 것이 2005년 3월 1000선을 돌파했고 급기야 2007년 10월에는 2000선을 돌파했습니다.최근 이명박정부 출범이후 주가가 1000선 밑으로 추락했다 다시 2000선을 회복한것을 두고 말들이 많은 모양입니다. 이것이 유지 가능할까요. 한발 더 나아가 2500 3000선으로의 도약이 가능할까요. 정답은 불가능 하다라는것입니다.왜 그럴까. 그 이유를 알기 위해서는 외환위기 이전 당시로 다시 되돌아 가볼 필요가 있습니다. 당시 경제전문가들과 언론사 경제부기자들이 외국계 증권사 CEO들에게 가장 많이 던진 질문이 바로 "주가지수 1000선 안착을 위해서 대체 무엇을 해야 하는것이냐"였습니다.

그들의 답은 한결 같았습니다. "솔직해지라"는것이었습니다. 한국기업의 저평가문제는 분식회계 비자금 그리고 탈세등의 불투명한 트라이앵글 지대에서 시작되는것인데 이것을 해결할수 있는 유일한 길은 "남북관계 긴장완화와 정치적투명성확보" 이 두가지 정책을 달성해낼수 있는 정치세력의 탄생뿐이라는것입니다.97년 이전에도 주가가 1000을 넘은 적은 있습니다. 그러나 그때마다 번번히 주저 앉았습니다. 그 이유와 해법의 두가지 길 모두 바로 정치에 있다라는 어드바이스였던것입니다. 과연 김대중정부가 출범하자 상황은 급반전되었습니다. 

외환위기로 은행들이 부도위기에 몰리자 그동한 은폐되어 왔던 기업들의 처참한 장부가 그 몰골을 드러내게된것입니다. 뇌물을 받고 대출해주던 은행들은 자신들끼리 기업에 빌려준 대출총액을 그제서야 알고 소스라치게 놀랐습니다. 금융당국은 은행들이 차입해 오던 총외채액수및 기간 금리만기 구조에 소스라치게 놀랐습니다. 그리고 국민들은 그런 그간의 기업,은행 그리고 금융당국의 무책임함에 놀랐습니다.어찌되었던 이렇게 장부가 까지자 해법이 나왔습니다. 해법은 바로 "top down" 식의 정경유착 중단이었습니다. 정치권이 기업에 돈을 요구하고,기업은 이 돈을 주는 댓가로 비자금을 만들어 횡령하는 구조의 청산으로부터 기업불투명성의 거세작업이 시작된것입니다.

문제는 노출된 부실의 처리문제였습니다. 일단 급한대로 금융부실 수백조원을 공적자금 투입에 의해 국가부채로 전가해놓긴 했는데 남아있는 기업부실 역시도 수백조원이었기 때문입니다. 거기에 더해 그간 정부특혜및 부동산개발로 만회해온 부실한 수익창출구조를 어떻게 개선시켜 나가는가 하는 문제가 있었습니다.이에 대한 해법으로 나온것이 바로 북한인것입니다. "남북경협 활성화"로 활로를 모색하자라는것이었습니다. 남한의 풍부한 자본과 북한의 풍부한 지하자원과 노동력의 결합. 그것으로 남한의 저임금장시간 근로,토지를 활용한 불로소득에 의존한 경제성장구조를 탈피해보자라는것입니다. 그리고 그때까지 버틸수 있는 응급버블로 나온것이 바로 "신용카드대란"이었습니다.

그러나 기업들은 그것으로 만족하지 않았습니다. 은행 역시 마찬가지였습니다. 그래서 그들 토건마피아가 작당한게 바로 아파트 사기질인것입니다. 6000만원이면 족한 아파트를 6억이상으로 튀겨 호구들에게 팔아먹자. 그리고 그 이익으로 숨겨진부실을 까자. 작금의 부동산버블 붕괴위기는 결국 97년 외환위기의 끝나지 않은 상흔인것입니다.그런 비협조 속에서 김대중이 남북관계 긴장완화를 통해 거두어낸 유무형 이익은 상상을 초월했습니다. 예컨데 우리가 북한에 인도적차원의 식량지원을 합니다. 그것은 남북관계의 위협을 감소시킵니다. 그러면 국가신용도가 올라가고 우리가 외국에서 빌려오는 차관의 금리가 떨어집니다.

그런 스프레드 하락으로 거둔 이익이 북한에 퍼준 금액의 수백배에 달한다는것이 경제학자들의 합치된 분석 입니다. 뿐만 아니라 이런 평화무드를 타고 외국의 저리장기 자본이 들어오기 시작했습니다. 그 결과로 우리증시가 1000선 안착의 원동력을 얻어낼수 있었던것입니다. 노무현정부 당시 1000선안착의 일등공신은 바로 김대중이었던것입니다.그럼 왜 노무현정부 초기 주가가 1000선 밑으로 하락했고 그러다가 다시 2000선으로 뛰어오를수 있었느냐. 노무현 임기초 최대 골칫거리는 바로 "카드대란"의 후유증이었습니다. 이것이 필요불가결 했던것이긴 했으나 신용불량자가 폭증하는등 부작용이 만만치않았던것입니다. 노무현은 이에대한 대응으로 "조세복지선진화"의 칼을 빼들었습니다. 

경기부양책을 써야 한다는 경제마피아들의 주장을 묵살하고 기획재정부를 기획예산처와 재정경제부로 나눈후 강력한 복지망을 깔도록 주문한것입니다. 그 결과 7~15%수준이던 재정대비 복지지출이 28%선까지 뛰어오르며 아래로부터 경제가 서서히 안정되기 시작했습니다. 김대중이"top down"방식으로 위에서부터 아래로 정경유착 구도를 끊어 나갔다면 노무현은 "bottom up" 방식으로 사회안정망을 경제 하부구조부터 위로 받쳐 올라가려 했던것입니다.

"경기부양 말고 복지구축" 이 시그널이 증시로 전달되기 시작하자 금융불안이 해소되고 증시는 다시 1000선으로 안착하기 시작했던것입니다. 그리고 2000으로의 업그레이드. 그것을 가능케 했던것이 바로 "아파트사기질 중단"정책이었습니다.지난 수십년간의 정부특혜및 부동산개발로 만회해온 수익구조에 대한 미련을 못버리고 숨겨진 부실을 깐다는 미명하의 APT사기질이 도무지 멈출 기미를 보이지 않게 되자 종부세,거래실명제,과표현실화,LTV DTI등으로 대응한것입니다. "부동산투기하다 자신도 망하고 국가도 망하게 하지말고 저를 따라서 주식에 투자하십시오. 가계자산 비중 83% 수준인 부동산을 금융자산으로 대체해 나갑시다"라는 메세지도 전달했습니다.

"앞으로 2~3천 조원에 달하게 될 국민연금의 상당부분도 증시에 투자되게 될것입니다. 그리되면 국제금융의 수시유출입에 따른 증시불안리스크도 사라지게 될것입니다." 노무현은 바로 여기서 한국경제의 미래를 찾자라고 제안했던것입니다.더 이상 부동산 올인 말고 금융투자로의 포트폴리오 분배로. 비자금횡령말고 주식평가액으로. 투자와 부의 전환을 해나가자고 역설한것입니다. 단순히 토건국가에서 탈피하는 수준이 아닌 부동산버블붕괴로 일본식 불황에 빠지는 것을 예방하고 펀드활성화로 기업투자활성화가 도출될수 있는 미래비젼을 제시하고자 했던 것입니다. 노무현의 정경언 유착단절에 이어 이러한 정치적 투명성의 확보와 경제적 방향성의 제시가 바로 주가지수 2000 시대를 가능케했던 근본이유였던것입니다.

그런데 이런 김대중과 노무현의 지난 10년간의 위대한 업적이 이명박정부 들어서 산산조각 나고 있습니다. 북한과의 경협중단,남북간의 국지전,종부세 후퇴,4대강 난개발,과표및 시가반영후퇴,LTV DTI규제 무력화,일본식 부동산버블 붕괴위험 현실화,자산의 85%가 부동산인 전세계에서 유례를 찾을수 없는 불균형한 자산구조의 강화,정경언유착의 부활,정치적불투명성의 증가등 모든것이 10년전으로 후퇴한것입니다.남은것은 달랑 하나. 국민연금으로 주가받치기뿐입니다. 여기에 국제투기자본의 일시적 유입덕택으로 주가가 간신히 2000선으로 다시 뛰어오른것입니다.

이 상황에서 주가가 2000선에 안착한후 2500 3000선으로 도약할수 있을까요. 그것은 어림반푼 어치도 없는 일일것입니다. 어떤 분은 삼성전자등의 재평가 부분을 이야기합니다. 영업이익이 10조원에 달했다 다시 3조원으로 추락하는등 그간 수익구조가 불안정했던 삼성전자의 이익규모가 20조원대로 안정될 기미를 보이고 있으니 이를 바탕으로 다른기업들도 힘을 내어 주가업그레이드의 길로 나아가보자라는것입니다.한마디로 말같잖은 소리가 아닐수 없습니다. 삼성전자가 이익을 많이 낸것은 오로지 "환율효과" 하나뿐입니다. 930원대에서 700원대로 하향되었어야할 환율이 지난 3년간 1700원까지 폭등했다 1100~1400원선을 유지했습니다. 이런것을 바로 "땅짚고 헤엄치기 장사"라고 합니다.

삼성전자가 얻어낸 수익은 국민 1가구당 100만원씩 각출해 20조원이란 고혈을 들이부어서 만들어낸 신기루일뿐이지 삼성이 장사를 잘해서 번돈이 아니라는 이야기입니다. 그 과정에서 소득세,법인세,부동산세 등도 감세를 해줬습니다. 고용도 제자리걸음입니다. 고환율에 따른 물가폭등 와중에 하청업체에 대한 단가도 인상해 주지 않고 있습니다. 삼성이 신기루실적의 환영을 만들어내느라 기업의 두가지 책무인 납세와 고용의무를 외면하여 국가부채는 매년 100조원씩 폭증하고 있습니다. 실업률은 형식적으로는 5%이하지만 실질적으로는 15~25%로 대공황수준이라는것이 전문가들의 지적입니다. 다만 비정규직 눈가리기와 실질실업자의 자발적 실업둔갑으로 통계 마술을 부리고 있을뿐이라는것입니다. 

기업고용이 선진국의 2/3수준인 상황에서 상하위10% 가구당소득격차는 17배,상하위10% 노동자간소득격차는 5배를 넘어서고 있습니다. 하위권의 20%만 못살던 구조에서 40% 80%로 나아가고 있습니다. 이런 상황속에서 그나마 있던 복지마저 줄이고 쳐내고 있습니다. 그리고 그 돈으로 다시 삼성 등의 입에 깔때기를 꼿고 들이 붓고 있습니다. 국민의 고혈로 그렇게 만들어낸 가짜실적으로 주가를 과연 2000선에 안착시킬수 있을까요. 그것은 어림반푼어치도 없는 일인것입니다.

최근,주가 2000뿐만 아니라 2만달러도 3년만에 다시 회복될것이란 뉴스가 있습니다. 이명박이 임기말을 맞아서 치적을 남겨놓고 물러나기 위해서 내년과 후년에는 더더욱 저환율정책을 구사할것이란 예상도 있습니다.여러분들은 95년 김영삼이 OECD에 가입하기 위해 "1만달러 폼생폼사"를 외치다 한국경제가 골로 간것을 기억하실것입니다. 08년 이명박이 대기업에 원화환산이익을 퍼주기위해 고환율정책을 구사하다 국제금융위기와 맞물리면서 제2 외환위기가 도래했던 사실도 기억하실것입니다. 

이런 과거력을 가진 한국이 다시 저환율 롤러코스터를 공언하고 있습니다. 이렇게되면 삼성의 가짜실적도 사라지게 될것입니다. 물론,삼성은 지난3~4년간 국민들로부터 고혈을 뽑아내 만들어 놓은 수십조원으로 1~2년만 버티어 자신들에게 단물을 내어준 수구정권에 보답해주면 된다라는 마인드일것입니다.그러나 어쩌죠. 국제자본은 호구가 아닌것을. 이미 세계 방방곡곡에 글로벌호구임을 표명한 이명박을 등쳐먹는것은 그들 입장에서는 일도 아닐것입니다. 그것도 이명박호구론의 휘날레를 장식하게될 "마지막 밥상"에서 그들이 적당히 얌전하게 등쳐먹고 물러날것이라 생각하면 더욱 오산일것입니다. 2012년은 이명박뿐만 아니라 후진타오도 물러납니다.

후진타오의 중국 역시 부동산버블붕괴로 무너지기 일보직전입니다. 이런가운데 후진타오의 후계자인 시진핑이 후진타오의 치적을 뭉개버릴 가능성도 흘러나오고 있습니다. 부동산버블 붕괴 직전에다 더이상 고성장이 힘겨운 마당에 인민들의 불평불만은 폭발직전이기 때문입니다. 일부 중국 사회학자들은 "만약 중국정치가 민주화의 도전에 직면하게 되면 국민들로부터 1/N 분할을 요구받을 가능성마저도 있다"라고 경고하고 있습니다.봉기가 일어나게 되면 여태까지의 중국경제성장 과실의 배분은 원천 무효이므로 1/N로 부를 나누어 다시 시작하자라고 나올 가능성이 있다라는것입니다. 이것을 우려한 중국 사회지도층의 해외로 재산빼돌리기 행태가 실제로 점입가경 수준으로 일어나고 있다라는것입니다.

한국은 과연 어떻습니까. 지금 한국도 회사돈 수십조원을 도둑질한 이건희가 그 재산을 이재용 이부진에게 물려주려고 하고 있습니다. 그 돈은 이건희 돈이 아니라 고환율,감세,부동산특혜등으로 국민재산을 등쳐 쌓아올린 회사돈을 투자 고용 납세를 거부한후 도둑질해 만들어낸 "장물" 입니다. 그런데 그 장물을 유산으로 상속해주려 하고 있는것입니다.이명박은 한술 더 떠 등골을 빨려 피골이 상접해진 국민들에게 그나마 김대중 노무현이 만들어 주다 말고간 복지정책을 파탄내는데 혈안이 되어 있습니다. 오세훈은 아이들 밥그릇을 박살내고,조선일보는 연일 복지국가 무용론을 헤드라인 기사로 내보내고 있습니다.

이런 상황속에서 주가가 과연 2000에 안착하고 이를 바탕으로 2500 3000으로 올라설수 있을것인가. 이에 대한 대답은 김대중 노무현의 주가 1000 2000이 과연 어떤 피눈물어린 고뇌와 노력의 흔적 위에서 쌓아올려진것인지에 관한 과거력의 회상으로부터 쉽게 유추될수 있을것입니다.노무현의 주가 2000과 이명박의 주가 2000은 하늘과 땅만큼의 차이를 가진것입니다. 그 차이를 이해할수 있다면 우리증시의 미래가 여러분 마음속에 선명하게 보일것입니다. 주가를 예측할수는없지만 역사를 되돌아보는것은 가능할것이기 때문입니다.

우리의 역사는 오늘 이순간에도 우리에게 이렇게 말하고 있습니다. "솔직해져라. 증시를 만들어내는 경제펀더멘탈 그 밑에서 살아가고 있는 국민적 삶의 실질적 속내를 솔직하게 들여다 보고 논할수 없다라면 주가지수가 만들어가는 외형적 표피에 대한 담론도 더 이상 무의미하다"라고 말입니다.이 세상속의 질문에 대한 해답은 언제나 여러분 자신의 마음속에 이미 존재하고 있는것입니다.

버블세븐지역이 가파르게 상승한다는 어처구니없는 기사를 보고.

오늘 신문에 버블 세븐 지역이 상승한다는 어이없는 기사를 보게 되었다.실제로 거래가 있고 국민의 삶이 나아지는 상황에서 각 회사들의 회복이 확대된다면 맞는 말이겠지만 급매물이 쌓여가고 있고 매매에 대한 거래는 거의 없는 겨울에 무슨 부동산이 오르는지 참 자다가도 웃을 일이다. 지금은 12월이다. 솔직히 전세도 지금은 거래가 거의 없다. 장난하냐??

거참 신기하게 우리나라 부동산들은 성수기인 봄, 여름을 피해서 여름, 겨울에만 디립다 오른다. ㅋㅋ 대체 근거가 뭔지 모르겠다. 지금 부동산 거래가 자취를 감추고 빠르게 급매물이 쌓여가고 있으며 원금상환과 기준금리 상승에 대한 불안감이 작용하고 있는 시점이다. 게다가 많은 자영업자들이 대기업의 횡포에 시달리며 문을 닫고 있는 곳도 많다.

그렇다고 기업의 매출이 좋은 것도 아니다. 물론 현정부의 비호를 받는 일부 대기업들은 고환율의 여파로 많은 돈을 쓸어담았다. 하지만 기업의 90%를 담당하는 중소기업은 사정이 그다지 좋지 않다. 게다가 건설업체는 지금 곧 쓰러지기 일보직전인데 도대체 어떻게 부동산이 오른다는 것인지?? ㅋㅋ 정말 웃기는 건 각 지역별로 호재아닌 곳이 없다는 것이다. 그럴수 밖에 없는게 각 지역별로 랜드마크 빌딩 짓는다 난리이고 다 재건축 한다 난리에 각종 마트가 난립하고 있는데 서울이나 수도권에 호재없는 곳 있음 나와보라 그래라.

다 재건축에 기대감에 대한 호재랜다. 요즘 다들 재건축 반대하는 플랜카드 곳곳이 걸린거 보지도 못했나?? 기사 읽다가 기자의 낯짝이 참 궁금해졌다. 무능하면 양심이라도 있어야 하는데 지금의 상황에선 무능한데 뻔뻔하기까지 한 위정자들이 너무 많다. 그렇게 따지면 지금 집값 안오르는 곳은 대체 어디인가?? 다 때려부시고 재건축하는데 ㅋㅋ 그게 솔직히 입주자 돈이냐? 다 은행빚이지...솔직히 강남이 무슨 기대감이 어쩌구 하는데 진짜 웃긴다. 거주자의 80%가 세입자인 강남에서 무슨 호재에 대한 기대감이라는 건지?? 살다살다 이런 엉터리 기사에 주먹구구식 정부를 본적이 없다.

전두환은 물가라도 잡았고 나눠라도 먹었지. 이건 뭐 지네가족만 살겠다고 다른 사람 다 팔아먹고 나라까지 팔아먹는 것들이 뭘 잘못하는지도 모른다. 그런 넘들이 수장인데 나라가 제대로 돌아갈리가 있나??ㅋㅋ 딱 까놓고 이야기 해서 지금 내놓는 집중에 전화오는 집이 몇개나 되냐?? 그런 기사 쓸 정도로 부동산 값에 자신이 있으면 그거 쓸 시간에 경매로 집이나 사든가...꼭 지들은 안사고 남보고 사라 삐끼질이다.

아파트 불로소득

그간 아파트 여러채를 레버리지를 이용해 많이 장만한 사람들이 있다. 이들이 아파트 여러채를 장만한 것은 "불로소득"으로 보아야 한다. 아니라고? 발품 팔고, 부동산뉴스나 부동산정보를 꾸준히 수집했기 때문이라고? 하긴, 그럴수도 있겠다. 아파트 구입하기 까지는 노력을 했다고 치자~

                                      

                                          <불로소득은 결국, 국가 전체의 위기를 초래한다>

아파트 장만하고서 한일이 대체 무엇인가? 이미 사둔터라 사는행위 그후에는 할일이 아무것도 없지 않았는가 말이다. 여자들처럼 매일 얼굴화장에 공을 들이길 했는가? 아파트 가치가 올라가도록 한일이라고는 아무것도 없지 않는가? 맞다~ 주부라면, 부녀회에 뻔질나게 드나들면서, 혹 싸게 파는 배신자가 없을까? 하며 감시활동은 하셨을 것이다.

멋지게(?) 인쇄된 프랑카드를 아파트 담벼락에 붙이는 일? 내용은 "싸게 팔지 말자 !" 이런류의 구호를 인쇄하여 떡~ 하니 자랑스레 달아두는 일? 일단 아파트를 사기만 하였지, 그후에는 실제적인 가치를 높혀 가격이 오르게 하는 일따위는 하지도, 할수도 없지 않았는가? 아파트가 올랐다면, 그건 자신의 노력에 의해 오른 것이 아니라, 걍~ 오른 것이고, 걍~ 오른것으로 이익을 보았다면, 그게 불로소득이라는 것이다.

       

                          < 기똥찬 부녀회의 현수막구호!>

이제 애석하게 걍~ 오르는 아파트는 찾아보기 힘들게 되었다. 길게 사설을 늘어 놓을 필요도 없지 않은가? 대략, 아파트는 불로소득원에서 탈락 되었고, 아파트로 얻는 불로소득은 그간 걍` 오른 만큼, 걍` 실종되어 버린 것이다. 걍` 걍` 걍`자산증식을 위해 포트폴리오로써 아파트자산이 어느정도는 되어야 하겠지만, 다주택보유자들은 투자 패턴이 아파트밖에는 모르는 경우가 많았다. 왜? 아는게 아파트 밖에는 없으니까 그리 된 것이지~ 아파트가 올라 여러채가 거의 동시성을 가지며, 상승할때는 엄청 뿌듯하고, 기실 불로소득으로 크자산가가 되었겠지만, 반대로, 하락이 뚜렷한 침체기에는 그간 벌었던 불로소득이 허수였음을 실감코 있겠구나~

                                      

10채 보유한 사람이 1년간 1억씩 하락했다면, 10억이 날라간 것이니, 벌어도 시원찮은 마당에, 앉아서 10억을 까먹는 것이지.....근데, 앞으로는 더 많이 까먹고 앉아야 될 것이야~ 포트폴리오고 나발이고, 너무도 쉬운 나머지 아파트에 몰빵했다면, 대략 망했다고 보아야 하지 않겠어?

                                              

                                         <다주택 소유자는 너무 힘이 드는 시대가 온다>

경제는 돈의 흐름이다.경제는 또 시대변화의 흐름이다.  시대변화와 함께 반응한다. 시대가 어찌 변하고 있는지 모르는 사람들으 경제를 모르는 것이다. 지금의 시대변화는 아파트는 없다고 보면 된다. 주거비중이 줄어들고, 전체 자산비중이 과거의 부동산.아파트 70%: 주식.채권 30%의 공식이 깨지면서, 주식.채권이 70%: 부동산.아파트가 30%로 바뀌는 기로에 있는 것이다.

주식은 2,000고지를 훌쩍 넘었고, 앞으로도 지속적으로 인덱스가 상승하리라 본다. 반면, 아파트는 미분양이 처처에 널려있고 ,하우스푸어사태가 목전에 있고, 그로인해 경매대란이 필연인 작금의 아파트시장의 리스크에 결코, 반등이란 있을수 없고, 자산이 크게 감소, 즉 가격이 대폭적으로 하락하는 수순만 남겨두고 있는 것이지~ 반등의 "반"자도 귀담아 듣지 말어야 하는 대목 아니겠는가? 반등으로 잘못 판단하고 일을 저지르는 사람들이 있을수 있겠지만, 비약을 좀 하자면, 곧 아파트시장의 사망과 함께 무덤으로 직행할 사람들 아닌가 말이다.

자나깨나 불조심! 자나깨나 아파트 조심! 왜? 큰부자 이외에는 개인자산중에 아파트 비중이 워낙 크다보니, 자칫하다가는, 인생이 긴시간동안 꼬이게 된단 말이다. 5억짜리 아파트를 잘못 구입하여, 1년간 1억이 하락  했다면, 정말 큰 낭패가 아닌가 말이다.한달에 800~900만원씩 써보지도 못한 돈이, 날라가 버리는 것이기 때문이다. 소득이 한달에 8,000만원 이라면야, 그깟 1억이 날라간다고해도, 큰 타격은 아닐테지만, 월 소득이 8,000만워이기가 그리 쉬운가 말이다.

올라가면 좋겠지만, 20%이상 하락한다면, 정말 살맛이 안날 것이다. 소득은 적은데, 월소득이 2~3배가 사라져 버린다면, 작은일이라 할수 없겠지~ 아파트가 크게 오르면 무소유자들이 또 문제가 된다. 이래 저래 아파트는 이사회에 큰문제를 야기하는 것이다.

그래서, 걍 오르지도 내리지도 말았으면 하지만, 세계에서 서울의 PIR이 최고인 점을 감안한다면, 아파트 때문에, 삶이 퍽퍽한 사람들이 너무도 많다는 것이기에, 30~50% 지속적으로 내리길 바란다. 다행히 바램대로 될 것이 자명하다. 그런 연후에 오르지도,내리지도 않는 시장으로 자리매김 하는 것이, 다수의 국민을 위해서 바람직한 것이라는 생각이든다.

전반적인 국민의 의식이 아파트는 재테크의 수단,투기, 불로소득의 수단이 될수 없다고 바뀌어야, 탄탄한 경제펀더멘탈을 한국경제가 비로써 가지게 되는 것이다. 온통 빚을 권했기에, 아파트 하락이 금융권을 초조하게 하고, 자칫 경제위기로 치닫지나 않을까? 하는 불안감이 항시 한국경제에는 상존한다. 이러고서야 탄탄한 경제구조를 바탕으로 지속적인 경제성장을 할수 있겠는가 말이다.불로소득이라는 달콤한 미끼에 걸려든 사람들이 이제는 피해자인 동시에 경제불안의 가해자인 셈이다.

불로소득은 커녕 쪽박을 차고 있고, 이들의 잘못된 불로소득타령에 경제 전체에 불안한 전운이 감돌고 있다. 하우스푸어들은 피해자인 동시에 가해자로써의 훌륭한(?) 역활을 담당하고 있는 것이다. 250만에 육박하는 과다대출자들~ 대출이자 갚기에 정작 자신과 자신의 가족을 위해서는 쓸돈이 없는 사람들~ 생각보다 의외로 많다.

경제란 돈의 흐름인데, 쓸돈이 없는 250만 가구 3인기준으로 봐도 750만 아닌가? 1/6의 인구가 쓸돈을 못쓰는 경제구조! 경제가 어찌 원할하게 돌게 되겠는가 말이다. 2011년 금리는 기필코 오를 것이고,  재정적자 탓에 세금과 공공요금은 인상이 불가피하다. 물가상승과 인플레이션이 년초부터, 화두가 될 것이다. 소득은 그닥 오르지 않은 상태에서, 대출이자는 내야하고, 이자는 오르고, 물가도 오르고, 모든게 오르는데, 아파트는 하락하고, 정말 아찔한 2011년이 되지나 않을까?

그래도 희망은 있다. 암울한 시대상이 예견 되지만, 해결할 답은 분명히 있다! 소득을 크게 올리는 것이 답이다! 전제조건은 아파트에 관심을 끊고, 미래트랜드를 읽어내며, 건전하며, 고소득 수익원을 스스로 만들어 가는 것이다. 아파트 재테크(투기)처럼 불로소득이 아닌, 건전하고,명분있는 고수익을 찾아나서는 것이다.아마, 2011년은 그런 고소득을 찾아 적극적으로 나서는 사람들이 많아지리라 본다. 한사람 한사람 나름의 수익을 창출하면서, 국가 주도의 성장이 아닌, 국민 스스로의 힘으로 경제난국을 헤쳐나가는 저력을 보이게 될지도 모른다. 한국민은 저력있는 국민이다. 이제 아파트만 접으면, 한국의 미래는 결코 나쁘지 않다. 국민적인 에너지를 국부를 창출하는 분야에 쏟게 된다면, 2011년은 아파트 망국병이 치료된, 희망의 원년이 될지도 모른다.

'하우스 푸어(house poor)'들의 파산 위기가 시장의 새로운 시한폭탄이 되고 있다.

하우스 푸어, 즉 '집 가진 가난뱅이'들의 탄생은 무리한 대출에 있다. 시장에서는 대략 이들을 260만가구 규모로 추정한다. 이는 집값 상승기였던 2006∼2008년 금융위기 직전 집을 구입한 사람들로 대다수 수천만 원에서 수억 원까지 빚을 껴안고 있다. 김광수경제연구소가 국토해양부 실거래가를 바탕으로 조사한 결과에 따르면 현재 집값은 2006년 말~2007년 초 고점 대비 서울 강남3구의 경우 15~20%, 일산, 분당 등 수도권 주요 도시는 25~35% 떨어진 것으로 파악된다. 자산가치가 크게 폭락함에 따라 빚의 고통이 더욱 가중되고 있다.

하우스 푸어들은 집값 하락, 거래 두절 등으로 오도가도 못한 채 원금과 이자로 수입의 대부분을 날리고 있다. 이영진 닥터아파트 연구소장은 "2008년 금융위기 직전 무리하게 대출을 끼고 집을 산 사람이라면 일부 파산을 맞을 수도 있고 금융권 부실 등 사회 전체적인 구조조정을 거칠 수 있다"고 경고했다. 따라서 시장에서는 '빚'의 고통을 감내하기 어려운 사람들의 비명이 가득하다. 파산을 우려하는 목소리도 더 높아졌다. 개중에는 수입으로 간신히 대출이자만 비켜가는 사람들도 부지기수다. 집 가진 가난뱅이가 된 것이다. 버블 붕괴는 양극화뿐만 아니라 전통적인 재테크 방식마저 재편하는 양상이다.

그동안 주택을 통한 재테크에 올인했던 장년층들마저 노후생활이 불투명해졌다. 더 이상 부동산은 재테크 수단이 되지 못 하는 것은 당연하다. 현재 주택담보대출 규모는 280조원 수준이다. 하우스 푸어 대량생산 시기의 한 단면을 살펴보면 위기는 그리 간단치 않다. 실례로 분양가상한제 확대 적용 전 밀어내기 분양 물량이 쏟아진 2007년 12월 주택담보대출(비은행권 포함)은 전월(11월)보다 21.1%나 늘어나기도 했다. 지난 2004년 3월 주택금융공사 창립 이후 모기지 대출을 받은 서민도 27만1047명에 이른다. 이들의 평균 대출 금액은 8342만원이다.

부동산 불황의 골이 깊어지면 하우스 푸어의 연쇄적 파산으로 중산층이 무너질 수 있다고 우려하는 이유다. 박합수 국민은행 부동산팀장은 "내집 마련이란 명제가 40대 직장인의 최대 과제였던 시절 대출을 하지 않으면 집을 살 수 없는 상황이었다"며 "이들의 연쇄적인 파산을 막기 위한 거래활성화 대책이 필요하다"고 지적했다

어제, 땡처리 금깡통 아파트.빌라 처리전문가(?)를 만나게 되었습니다.

이런 저런 사기꾼인가 했는데, 멀쩡하게 잘생긴 사람인지라, 내심 놀랐습니다. 뭐 그쪽도 놀라긴 마찬가지였을 겁니다만.......

 내용인 즉슨, 신축빌라 여러채가 있는데, 인천.부천지역에서 1억 8천5백에 분양 하던 24평형 빌라를 최근 1억3천으로  낮추어 분양했고, 이제 12월이 다 가기전에, 1억1천만원에 분양 한다는 내용인데, 골자는 융자안고, 그냥 가져가라는 얘기였습니다. 그래도 가져갈 사람이 없으니, 소액이지만, 사정이 딱한 사람을 겨냥해서, 웃돈 얼마와 등기비를 지급한다는 것입니다. 물론 융자금에 대한 대출승계자격이 있어야  이나마도 거래(?)가 성립될 수 있는 것이지요~

 말로만 듣던 그깡통 아파트.빌라의 실체를 확인하게 되었습니다. 그간 20여개가 이런식으로 팔려 나갔다는 겁니다. 근데, 1억1천만원의 대출이 있는 집에, 누가 들어 오겠습니까? 근데 들어온다고 합디다. 2,200만원이 세입자 보호법에서 최소 우선보장 받는 금액만큼만 세입자를 설득해서 입주를 시키는 겁니다. 세입자는 주변시세 보다 턱없이 싸게 전세를 얻으니 좋고, 또 경매가 진행 되어도 우선보장을 받으니, 손해볼 것도 없이,경매가 진행되는 얼마간의 기간동안 살수 있기에 이득이라는 겁니다.

그리고 대출을 잔뜩 받은 건축업자는, 2,200만원을 융자승계할 사람에게 이중 1,000만원 가량을 건네주고, 일부는 등.취득세를 대납하는 겁니다. 나머지는 수수료일 겁니다. 형편이 어려운 사람들은, 이런식의 거래가 결국 자신이 고스란히 피해를 당할수도 있다고 생각하지만, 그깟 돈 1,000만원 때문에 자신의 신용과 맞바꾸게 되는 겁니다. 소위 "바지 소유자"가 되는 것이지요~ 그런데 워낙 급한 사람들이 많은가 봅니다. 전화문의가 무지 많다고 하네요~  글구, 몇개 남은 물건(?)도 이번주면 다 처리될 것 이라는 겁니다.

이런 현상을 실제로 보고 있자니, 웃어야 할지, 울어야 할지.......대충 이야기는 거기까지 끝내고, 소개하는 양반의 다른부동산 이야기도 들어 보았습니다. 나름 싼 부동산 구입에 달인 같았습니다. 지방땅을 많이 샀는데, 공시지가 이하, 시세 이하의 물건을 무지하게 샀는가 봅니다. 근데, 골치 아프건, 놀고 있는 유휴지라 벌금 걱정을 합디다.

땅이라는 것은 이를 적절히 활용해서, 부가가치를 만들어야 합니다. 부가가치를 만들지 못하는 사람은, 토지를 소유할 자격이 없습니다. 땅위에 부가가치를 만드는 것이 바람직 한 것이고, 그저 소유욕에 의한 땅의 과다소유는 제한 되어야 합니다. 그런 취지에서, 유휴지에 대한 벌금제도가 만들어지긴 했는데, 아직도 약한감이 있습니다.

토지공개념은 어느정도 도입되어야 합니다. 토지를 잘 활용해서, 건전한 부가가치를 만들수 있는 사람들에게, 보다 많은 기회가 와야 합니다.즉, 토지에서 보다 많은 부가가치를 생산할수 있도록, "토지사용비용"이 적어져야 합니다.

최근 유휴지 땅을 활용한 고수익 농산물생산에 관심이 많은 터라, 여러 지주를 만나 보았는데, 특히 수도권 유휴지 소유자들의 탐욕은 말로 다 할수 없을 정도 입니다. 한 친구는 송추에 800평 정도 그린벨트 땅을 소유했는데, 친구인지라 거기에 무엇을 할 것이며, 어느정도 수익이 오를 것이라는 것을 이야기 했더니만, 금새 탐욕이 드러 납디다.

그간, 도지세를 년간 300만원 받았는데, 이리 저리 하면, 비닐하우스(특수)를 100평에 1동씩 8동을 지을수 있고, 재료비.인건비,토목비등을 차감하고,1동당 년간 5000만원의 고수익을 올릴수 있다는 제 말에, 금새 100평당 1,000만원을 요구 합디다. 8동 x1,000만원 = 8,000만원! 술한잔 더 들어가니, 어리 버리 100평당 2,000만원을 흘립니다. 그린벨트 땅값이 대체 얼마인데? 논바닥을?? (차라리 니땅을 사버리겠다...)

술이라도 지가 샀다면, 친구인고로, 그럴수도 있겠지만, 자기 돈 벌어주는 친구에게 술값도 안내는 인간에게 그리 해주어야 하는지, 갈등이 됩니다. 앞서 이야기한 빌라 땡처리 전문가(?)와 토지(농지)에 대해, 그리고 고수익 작물에 대해 이야기 했더만, 벌금 안맞게 그냥 자경식으로 쓰라는 겁니다. 뭘좀 아는 사람은 그만큼 탐욕은 없는가 봅니다. 뭘 제대로 모르는 사람들이 지분수를 모르고 날뛰는 겁니다.

유휴지를 활용해서, 고수익 작물을 재배,생산하는 것은 바람직 한것입니다. 건전한 겁니다. 명분 있는 겁니다. 그리고 수익이 땅,아파트 투기시 보다도 월등하다고 하면, 믿겠습니까? 뭘 아는 사람들은 아파트 투기 안합니다. 할 필요가 없습니다. 투자대비 년간 60%의 수익을 올리는데, 무에가 갑갑해서 아파트투기를 할까요?

그간, 누누히 이야기 했듯이,실제로 건전한 고수익을 찾아 나선 사람들이 있습니다. 이미 큰 소득을 올리고 있습니다. 지속적인 고소득을 올리는 사람들에게는 아파트 등락 따위는 별 관심이 없습니다.규모에 따라 다르겠지만, 1년마다 아파트 한채 정도의 수익이 쌓여 가는데, 그깟 아파트재테크에 관심이 있겠습니까?

이제, 불건전한 아파트 투기.재테크는 종말을 고하고 있습니다. 아파트시장의 침체는, 아파트는 접고, 이제는 다른분야에서 소득을 창출하려는 사람들이 점차 늘어난다는 의미 입니다. 보다 창조적이고, 건전한, 그래서 국부 창출에 일익을 할수 있는 그런 투자처로 발길을 돌려야 합니다.

앞으로, 그간 부동산.아파트를 부의 축적수단으로 사용해 왔던 풍조는 사라집니다. 열심히 자신의 전공분야에서, 아니면 관심분야에서 연구하고 노력하여, 새로운 수익구조를 발견해 내고, 적극 실용화 하는 사람들이 신흥부자 반열에 올라가는 겁니다. 시대흐름을 방관하거나, 트렌드를 무시하는 자들 역시, 결국 도태되어 갈 뿐 입니다.

첨언:요즘, 경매 낙찰률이 오르고, 경매시장이 후끈 달구어 지고 있답니다. 지들깐에는 경매로 싸게 아파트 잡는게 재테크로 보일지 모르지만, 뭘 아는 사람들 눈에는 괜한 짓 하는 것으로 보입니다. 그시간에 그돈이면 안정적이며, 꾸준한 고수익을 올릴 곳은 의외로 많습니다.

첨첨언:경매 좋아하는 분들께~ 경매보다 싼 거저 가져가는 상가, 아파트, 모텔등등 무지 많습니다. 경매! 거기에 발품팔며, 괜한 힘빼지 마시길....

20년전 일본의 데쟈뷰가 지금의 한국부동산이란 말씀입니다.

일본따라하기(시대적으로 부득이 한면도 있었지만은..)로 모든 사회 경제 등이 일본을 닮아가게 되어있습니다.일본이 방법을 모르

고 대응이 늦어져서 아파트하락을 불렀을까요?그런사람들조차 온갖 수단과 방법을 썼는데도 그런그들도 속수무책으로 부동산

하락을 겪었습니다. 지하철 후미진곳이나 대공원의 구석구석에 노숙자라는 뜻의 "호무레스"로 불리는 사람이 넘치는곳이 일본이

란 곳입니다. 그렇다고 그런생활하는사람 우습게 보면 안됩니다. 한때는 빌딩을 몇개씩 소유했던 사람들도 상당수이니까요.

다들 인물도 있고 똑똑하게 생긴 사람도 많아요.

이제 한국을 봅시다.아파트 원금은 생각도 못하고 이자갚는데만 월급의 1/2~1/3쓰고 있죠? 그런분들 원금상환되면 몇달을 버틸

까요? 상황이 예견되시지 않으십니까?PF대출관련 부실, 미분양에 따른 건설사 유동성 악화로인한 회사존립의 위태,원금상환에

따른 아파트 경매대란 혼란의 위험성 대두 등등 이미 상식이 되버린 피할수 없는 사실이죠도미노라는 것이 이럴때 쓰는 말인가요?

한쪽 터지면 나머지도 우르르....................

대책은 무었일가요?

1.지켜보는것 뿐이고 2.속수무책일뿐이고 3.무대책이 유일한 대책입니다. 부동산관련 되시는 분들이 연일 헷갈리는 말로서 독자

들의 판단을 흐리게하고 있습니다.아파트가 부지런히 팔려야 경제가 잘 돌아갑니까? 거기에 종사하시는분이 많아서나머지 국민들

이 희생이 되어야 합니까? 그것이 나라의 경제를 위해서 불가피한것입니까? 아파트를 부시고 짓고 부시고 짓고 하는 그것이 대한

민국 경제활성화를 위한 부득이한 조치입니까? 우리의 영원한 따라하기 일본도 이제 부시고 또 짓고 하면서 경제활성화를 꾀하지

않으니 또 따라해야 하는 대한민국도 이제는 그만 합시다.

투기꾼들의 문제를 가지고 나머지 국민들이 부득이하게, 지겹게 헷갈리는 말을 들어야 됩니까? 아파트 폭락이라고요?(정상으로

돌아가는 거겠지요?) 2~3년뒤 공급부족으로 혼란이 있을거랴고요? 지금 지어진 아파트도 소화가 안되어 애물단지로 전락했는데

공급걱정을 하시다니 너무 앞서갑니다.아파트가 팔려야 밥을 먹고사는 사람들의 말은 귀기울여 들으면 안됩니다.아파트의 구매를

유도하는 표현과 말로서 상대방을 속일뿐입니다.그래야 지네들 폭탄을 남에게 선물하고 탈출할수가 있거든요.

겉은 멀쩡하게 생겨가지고 듣기좋은 말로 웃으면서 남을 속이고 자기의 이익을 추구하죠. 결국은 남에게 피해를 주는 BAD MAN

& WOMAN들이죠.옛날 왕창지어댈때는 멸실주택이 많아서 수요가 많아서 오른다고 했는데.....두더지 게임아시죠? 여기저기서 솟

아나오고 망치로 때리면 득점하는 게임말입니다.아파트가 지금 그래요 여기저기서 미분양이 속속 드러나고 있습니다.그래도 아직

핵잠수함처럼 떠오르지 않은 통계불가의 미분양이 수두룩하죠? 강남의 급매물들이 속속 소진된다고요? 지들끼리 몇건 거래하고

대대적으로 쇼하는 거겠지요^^ 0.01%가 올랐느니, 다행히 하락의 속도가 늦쳐졌다는둥 그런 표현을 합니다.

다행히란 표현을 쓰는것 자체가 부동산으로 전문적으로 장난을 해서 자기의 이익을 추구하는인간들에 대한 보고라는 고백이기도

합니다.^그때 그때 말은 잘도 만듭니다. 결국은 계속 사야된다는 세뇌교육일 뿐입니다.아무리 헷갈리게 써도, 이제는 사 줄 사람도

돈도 없습니다. 그렇게 돈이 되고 바닥을 쳤다고 주장하시는분들이시여!남들이, 님들의 생명의 은인이 절대 아닐텐데 친절하시네

요^^왜 그렇케 바닥을 강조합니까?왜 이렇케 평소 안하던 행동을 합니까? 왜 일면식도 없는 생판 남인 사람들에게 이렇케 과잉친

절합니까? 왜 돈이 되는 고급정보를, 대박의 정보를, 불특정다수에게 무상으로 공개합니까?

이상하네요^^착한 마음씨의 소유자들이신가? 아닌거같은데요 ^^한참오를때는 지금 사면 대박이라고 지금처럼 열을내며 친절하게

설명했나요?돈이 되면 그렇케 강조하시는 분들이시여! 쉬쉬하며 다 사셔야죠^^ 바보가 아닌다음에야 당연한거 아닌지요? 행동은

않하면서 왜이렇케 바닥이라고 강조만 합니까? ^^ 부자되시는거 말리지 않습니다. 부자되셔서 기부도 하시고 좋은일하시며 살면

좋찮아요!그리고 헛소리하는 인간들이 혹세무민한다며 아이디 추적해서 법에다가 혼좀내라고 호소도 하셔야지요?

혹시 IMF때 폭락후 재반등의 경험을 가지고 같은 생각을 적용하려한다면 그건 아니올시다 입니다. 그때의 종합적인 상황이 지금

과 같을수는 없는거죠^^지금정권이야 더이상 악화되기를 바라지 안는선에서 최선을 다하겠지만 다음정권은 정말 이 사회문제를

어떻케 풀지 걱정입니다. 내후년쯤 아파트 원금회수 시작되면 갑자기 아수라장이 될 가능성이 많은것이 대한민국입니다.

자선사업하지 않는이상 은행들도 자기들의 이익을 위해서 아무리 높은분들이 혼란을 우려해도 계속 이자만 받지는 않겠죠?

상식적으로 은행이 무슨 존재인지 아시죠? 비가오지 않을때 비가오면 필요하다며 우산을 빌려줍니다.나중에 비가와서 정작 쓰려

고 하면 뺏어가는게 은행입니다. 다들 아시죠? 남의 돈은 공짜가 없습니다. 잘때도 식사할때도 쉼없이 이자는 늘어나는 겁니다.

피도 눈물도 없습니다.은행도 자선사업하는것은 아니니 어쩔수 없습니다.

상황이 예상되는데 다 들 아무일 없을것처럼 이렇케 태연한것이 오히려 놀랍습니다. 표정관리하느라 겉으로만 태연한것일까요?

아니면 될대로 되라 이건가요?집값하락과 은행대출금때문에 밤에 잠이 안오는 사람이 수도권에 세집에 한집이라는거 다 아시죠?

부득이 하게 1가구 2주택이 되어 오도가도 못하는 분부터 전문꾼들까지 폭탄돌리기 위해 수단과 방법을 안가리고 독수리가 먹이

를 찾아 쏘다니듯 눈을 부릅뜨고 여기저기 먹이를 찾아 두루두루 다니고 있는겁니다.한마디로 낚시를 두리우고 있는겁니다.

가진것도 없고 순진한 나머지 국민들의 그나마 가지고 있던 쌈지돈마저 뺏어야만 기분이 좋은가요?

대한민국이 혼란에 빠질것 같아 정말 저같은 평범한 국민도 걱정이네요. 지금은 폭풍전야의 고요입니다.아파트구매 수요가 아직

도 있다고 억지로 우기는 분들이시여!이제 살만한 사람들은 모두 다 사버렸다는거 알면서 왜 이럽니까? 80만원의 20대가 왕거품의

아파트를 받아줄 제2의 구매세력의로의 가능성 희박하다는거 아시죠? 1인가구가 늘어나니 그 들이 새 구매세력이 될까요?

소득은 그대로인데 왕거품을 그들이 살수있을까요?소위말하는 베이비붐세데분들마저도 회사에서 집으로 컴백홈하면

일정수입이 없어지는데 그들이 가진집을팔까요? 또 한채를 살까요? 자식한테 걍 물려줄까요? 그걸 담보로 대출을받을까요?

다는 아니지만 시골에 있는 초등학교는 요즘 선생님수가 학생수보다 많다는것은 무얼의미할까요?몇십년 후의 일이니 나랑은 상관

없을까요?아파트는 왕거품이고 경제적으로 자신이 없으니 결혼도 미루고 아예포기하고 기성세대분들의 부의 쏠림만 커지고 왕거

품의 아파트는 남아돌고 집에 애우는 소리가 들려야 집안이 잘되는것이고 그 사회와 더 나아가 그 나라가 희망이 있는것인데 이건

뭐 절간처럼 조용하니 평범한 小生이 보아도 정말 미래가 대한민국에 있는것입니까?

있는 부모 만난 사람만이 겨우 인간답게 살아가는곳이 대한민국아닌가요?나라는 하나지만 있는분들과 없는사람들이 극명하게 갈

리는곳 이랍니다.물론 어느나라나 같은 상황이긴 하죠^^정책입안하시는 분들이시여! 한가지 묻고싶습니다.열심히 일하고 세금내

고 하는 인구가 줄어들면 나중에 귀댁의 자제분들이 성장하셔서 나라일을 보아야할때 재원도 없고 노동력도 없는 나라에서 제대

로 꾸려 갈 수 있겠습니까?  대안으로 다문화가정이 있나요 그래서 괜찮나요?

높으신 분들은 먹고 사시는데는 지장이 없으시니 다른 국민들의 사정은 애써 외면하는겁니까? 너무뜬금없는 극단적인 질문이라

일고의 가치가 없나요?사회분위기가 평범한 국민들을 청춘을 바쳐면서까지 은행에다 월세내며 살게 만들었습니다. 그런 사람들

가정이 여유가 없는데 자식을 낳겠겠습니까?노후준비가 되겠습니까? 청춘을 바쳐 은행, 건설사 좋은일만 시키는 겁니다.

불쌍한 대한민국의 국민들 많습니다. 사두면 돈된다 싶어서 일단 몇억되는 은행돈 질러서 어떻케 되겠지!

가격상승의 기대로 비싸게 누가 사주겠지! 이자만 갚다가 제2의 바보에게 팔아버리고 한몫 잡고 튀자! 노후준비도 된다!

다들 그런 심산(心算)이였죠? 이게 자의반 타의반으로 투기를 하게된 사람들의 99%의 이유입니다.하지만 남의 돈 무서운줄 알아

야됩니다. 그리고 나의 헌 아파트를 사주거나 시세차익을 실현해줄, 새 아파트를 사 줄, 제2의 바보는 이제는 없습니다.

누가 이런 분위기를 만들었을까요? 이득을 보는 쪽이 누군지 알면 자연히 알게됩니다.탐욕스런 건설사, 거기에 편승한 투기자, 부

추기는 부동산업자입니다.지금안사면 영 아파트소유는 물건너간다는 거짓분위기에 휩쓸려 자기중심적인 생각없이 몇일전부터 긴

줄을 서며 청약했던 마지막 폭탄의 희생자들인, 묻지마 수억원의 대출자들이 이런 분위기에 일조했죠?

다는 아니겠지만,묻지마 대출한 사람들은 생각이 단순한건지 너무 앞서간건지 모르나 한가지 분명한건 자기는 똑똑하고 남들이

결국은 자기의 호구가 되주어야 하는 대상으로만 보는,지극히 이기적인 분들 아닐까요?그런분들에게 한말씀 드립니다.

" 그만하세요! 그동안 짭짤하게 재미들 많이 보았지않습니까? "대한민국이란 나라도 분명히 자본주의 민주주의 국가입니다.

자본주의는 말그대로 자본을 가진자가 왕입니다.그런데 그 들의 돈을 빌려서 갚지는 않고 이자만 내고 버티고 있습니다.

나랏일을 보시는 분들도 폭락이 되면 사회적혼란이 오니까 안정적으로 유지하려고 안간힘을쓰지만 그게 잘 안되고 있죠?

워낙 투기꾼들이 장난을 쳐놔서 무슨대책을 세워도 언발에 오줌누기입니다. 그들이 은행의 생명의 은인이라도 됩니까? 한국의 자

본은 천사표 마음씨라도 소유하고 있습니까? 투기꾼들의 배만 불려줘야 되는 의무라도 있습니까? 언제까지 이자만 받고 있을까

요? 은행이 자기돈 못받으면서까지 무작정 기다리고만 있을까요?

이거 전세계에 유례가 없는겁니다.대한민국이 지금은 이상하게 흘러가는것 같습니다. 거리가 있는 비유이지만 안전벨트안메고 운

전하다 적발되면 몇만원이지만 벌금을 물리고, 그것도 정한날짜까지 안내고 버티면 과태료까지 물리고 그래도 안내면 나중에 차

매매할때 완납을 안하면 처리가 안되는 세상인데, 이건뭐 한두푼도 아니고 몇억씩이나 대출해주고 거치기간도 이미 지났는데

계속 원금상환 유예를 해주다니, 이게 말입니까? 글입니까?

질러놓고 버티면서 불쌍한 표정지으면, 나라에서 알아서 눈감아주고 보호해야 되는겁니까? 꼬박꼬박 세금내고 저금하고,선량하게

살고 욕심안부리고 자기의 분수를 지키며 살아가는 사람들이 바보가 되어야 됩니까?무슨 사업을 해서 운영자금(설비투자,자재구

매, 직원월급)이 필요해서 대출하는것도 아니고,이건 지네들 호주머니만 채우는 일에, 투기의 자금원으로써 서민들의 피같은 돈이

그쪽으로 흘러가니 참 세상 요지경입니다. ^^ 밤에 잠안오시는 분들이시여,묻지마 대출에 동참하고서 이제와서 하소연하면

무슨 방법이 생기는건 아니쟎아요?한때 무리해서라도 아파트를 안사면 영 뒤쳐질것 같은 사회분위기도 정말 원망스럽네요

부동산도 필요합니다. 사람이 의식주가 기본중에 기본이니까요. 말씀드리지만 10원짜리를 40원이나50원에 팔면 될것을 100원

~200원씩이나 터무니없이 받을려고 하고, 그러니 호구가 되주고 싶어도 너무 왕거품이라 엄두가 안납니다.무슨 치킨사먹는것도

아니고 돈의 금액이라는것이 억대단위인데 그런 무모한 삶은 살기 싫습니다. 사람이 망할려면 귀부터 망한다는 소리가 있습니다.

옆에서 아무이해관계없는 사람이 선한 뜻으로 어드바이스를 해도 못알아듣는건지 , 걍 무시하는건지 알수 없지만 안타깝습니다.

은행의 노예가 되기는 싫습니다. 은행에 월세바치며 살려고 태어나지는 않았습니다.어떻케 태어난 인생인데.......... 小生은 그냥

전철로 출퇴근하며 만족하며 살겠습니다