Re:학개론(부동성, 부증성, 영속성 의 비교, 부동산 투자)

[강창보]

(문제) 부동산의 자연적 특성과 관련된 설명으로 타당하지 못한 것은?

1. 부분시장별로 초과수요와 초과공급을 지속화시키는 것은 부증성과 밀접하다.
2.사회적 불안심리가 높아지면 부동산의 소유욕이 급락하기도 하는 것은 부동산의 영속성으로 인한 작용이다.

3.수평적으로 보는 토지의 부증성은 생산비의 법칙이 해당되지 않게 하는 주요 요인이다.
4.지역분석의 근거가 되는 것은 부동성과 인접성을 들수 있다.
5.불완전경쟁시장의 근거가 되는 것은 부증성과 개별성을 들수 있다.


****여기서 정답은 2번 (영속성이 아니라 부동성)인데
1번 지문하고 5번 지문에서 보면 부동성이라고 하는데도 있고 부증성이라고 하는데도 있는데 어떤게 맞는건지?

▣ 해설

1. 부동성 : 지리적 위치의 고정성, 비이동성을 말한다. 자연적 특성이므로 경제적, 법률적 위치의 고정성을 의미하지 않는다. 부동성은 부동산의 복합개념 그리고 인간과의 관계에서 다음과 같은 특성을 파생시킨다.

① 물리적 측면에서 : 동산은 이동성이 있고 부동산은 이동성이 없으므로 동산과 부동산을 구분시킨다.
② 물리적 측면에서 : 부동산활동을 임장활동화 한다.
③ 경제적 측면에서 : 부동산활동이 지역적으로 특화된다.
④ 경제적 측면에서 : 부동산시장을 국지화(지역화), 부분시장화(아파트시장, 연립주택시장, 단독주택시장,상가시장, 등) 추상화(남대문시장과 같은 구체적시장이 아니다) 불완전경쟁시장화( 초과수요와 초과공급을 지속화 하는 시장) 한다.
⑤ 법률적 측면에서 : 부동산을 등기에 의하여 공시하게된다.
⑥ 법률적 측면에서 : 고정된 위치에 적합하게 공법상 제한을 가져오게 된다.

2. 부증성 : 부증성은 비생산성을 말한다. 자연적 특성이므로 경제적, 법률적 부증성을 의미하지 않는다. 부증성은 부동산의 복합개념에서 다음과 같은 특성을 파생시킨다.

① 경제적 측면에서 : 토지의 공급이 생산공급이 아니고 보유공급, 용도변경의 공급이 되게한다.
② 경제적 측면에서 : 공급자 측면의 가격접근인 생산비= 가격의 생산비 법칙이 적용되지 않는다. 토지의 경우는 생산비 법칙보다는 상대적 희소성의 법칙에 의하여 가격이 결정된다.

③ 경제적 측면에서 : 공급자 독점의 가능성을 가지게 힌다.

④ 경제적 측면에서 : 공급의 법칙 제한을 받고 공급의 탄력성이 비탄력적이 된다.

⑤ 물리적, 경제적, 인문적 측면에서 : 부증성과 용도의 다양성으로부터 최유효이용의 원칙이 필요하게 된다.
⑥ 기술적 측면에서 : 기술혁신에 의하여 지상과 지하를 이용하게 한다.

⑦ 법률적 측면에서 : 토지의 공개념이 강조된다.

3. 영속성 : 불멸성,불괴성을 말한다. 자연적 특성이므로 경제적,법률적 영속성을 의미하지 않는다, 영속성은 부동산의 복합개념에서 다음과 같은 특성을 파생시킨다.

① 물리적 측면에서 : 일체 소멸되지 않는다. 그러나 경제적, 법률적으로 보면 부분적인 감가는 물론 증가도 가능하다.

② 경제적,시간적 측면에서 : 장기적 입장에서 부동산활동을 하게 한다.

③ 경제적, 시간적 측면에서 수익이 영속적이므로 직접법에 의한 순이익 환원을 하게한다.

④ 경제적 측면에서 : 공급의 감소를 전제로 하는 이론이 적용되지 않는다.

⑤ 경제작 측면에서 : 누대의 토지관을 가지게 하고 부동산관리의 의의를 크게한다.

⑥ 경제적 측면에서 : 투자대상으로서 선호성을 가지게 한다.

⑦ 법률적 측면에서 : 물건의 소멸로 인한 권리의 소멸이 야기 되지 않는다.


▣ 결론 : 2 번 문항이 옳지 않다. 사회가 불안하면 부동산을 많이 보유하는 것 보다 금이나 달러를 보유하려고 한다. 극단적인 예로 외국으로 나갈려고 해도 부동산은 부동성 때문에 가지고 갈 수 가 없다. 반면에 동산은 해외로 유출할 수 가 있다는 점에 착안하시기 바랍니다.


(문제) 부동산 투자에 대한 설명들이다 잘못된 설명은?

1.투자란 생산활동을 통하여 이윤을 획득할 목적으로 합리적 안전성과 원금의 궁극적 회수를 전제로 하여 상당히 오랜 기간동안 용도를 갖는 자산에 자본을 투입하는 것을 말한다.

▣ 투자란 장래의 현금유입과 현재의 현금 유출을 교환하는 행위이다. 즉, 투자란 장래의 불확실한 예상수익을 위해 현재의 확실한 소비효용을 희생하는 것이다. 따라서 위험이 수반되며 이에 대한 대가를 수익률이라고 한다. 대가를 보상해주는 수익률에는 두가지가 있다. 하나는 시간에 대한 비용이며, 다른 하나는 불확실성에 대한 대가로서 위험에 대한 비용이다.
2.레버리지 효과를 통해서라도 타인자본도입을 통한 총자본투자수익율을 변화시킬 수는 없다.

▣ 지렛대 효과(leverage effect) : 타인자본을 이용함으로써 투자자는 자기자본에 대한 수익률을 증대시킬수 있다. 지렛대 효과는 투자자들의 위험과 수익의 관계를 증폭시키는 역할을 한다. 즉, 한편으로는 투자에 대한 수익률을 높이기도 하지만, 반면에 그 만큼 위험도 증대시킨다. 따라서 2번 지문을 옳지 않다.

3.투자성 부동산은 그 자체가 생산활동에 이용될 수 있고 유용성의 단위가 될 수 있어야 하며 경영관리의 부담이 없어야 한다.

▣ 타당하다.

4.투자의 위험부담중 사업상위험부담에는 시장위험,운영위험,위치적위험이 있으며 이중 위치적 위험인 입지선정의 실패 등이 가장 중요시 된다.

▣부동산 투자 위험에는 ① 사업상의 위험 ② 금융적 위험 ③ 법적 위험, ④ 인플레 위험 이 있다 사업상에 위험에는 4번 지문내용과 같은 위험이 있다.

5.지불준비율의 인하는 금리의 인하를 초래하여 부동산 투자의 위험을 줄여준다.

▣ 중앙은행에서 지불준비율을 인하하게 되면 금융기관의 금고에는 현금보관이 인하 한만큼 통화가 시장에 유출되어 통화팽창이 일어나면 실물자산인 부동산 투자에는 위험이 줄어든다고 볼수 있다. 인플레를 방어할 수 있기 때문이다.


※ 민법해설은 글번호 150번을 보세요. 이미 해설을 하였습니다.