[경험담] [법원경매] 첫 낙찰 - 셀프등기 - 깔끔한 명도^^

[한마당]

[【 경험담 】] ☀ 첫 낙찰 - 셀프등기 - 깔끔한 명도^^|▒ 우리들의 경험담

리더(7기)|등급변경▼|조회 3316|추천 3|2012.09.09. 15:53http://cafe.daum.net/happy-tech/81hC/2758 

안녕하세요... 리더(7기)입니다.

요즘 잘 지내고 계시죠^^

행크 수강후 첫 낙찰과 명도했던 경험을 공유해볼까 합니다.

사실 마수걸이 차원에서 꼭 해보고 싶기도 하고,

마침 가족분 중에 빌라를 사고 싶어하셔서,

제가 배운것을 경험하고 싶었습니다

실소유자 입장에서 급매가보다 저렴한 정도로 낙찰을 받았고,

비교적 명도가 쉬운 전액 배당 받는 세입자이다 보니

크게 어려움은 없을걸로 생각했습니다.

실전경험이 없는 초보인지라,

여러 가지로 부족하지만 그냥 부담없이 읽어주세요^^

 

1. 첫 낙찰

인천빌라 2008-2010에 신축한 물건중에 과도한 담보대출로 집사신분들이 이자를

감당하지 못하고 경매에 나오고 있는거 같네요

실수요자다 보니,

첫째, 신축에 가까운 건물을 찾았구요(최근5년이내)

둘째, 교통이나 시장 등 주거하기에 편리한 곳 위주로 임장을 했습니다.

셋째, 가격도 저렴해야겠죠

그러면서, 제가 투자할 물건도 있는지... 제가 사는 주변위주로 돌아다녔습니다

일단 공인중개사를 통해서 물건의 시세를 알아봐야 했기에,

한 지역을 조사하는데도 시간이 의외로 많이 소요되더라구요

대신, 한번 조사한 지역은 어느 정도 시세가 파악되니,

그 주변에 물건이 나오면 “대충 얼마에 받으면, 얼마에 월세나 전세를 놓을수 있겠군“이라는

조그마한 그림이 그려지니, 투자할 수 있는 바탕이 되는 것 같았습니다

요즘 낙찰가가 내려가고 있으나, 신축에 가까운 빌라는 첫 번째 유찰 후 70%이상으로

낙찰이 되더라구요,

그래서 그리 급한것이 아니니, 한번 유찰한 최저가에서 조금씩 올려서 입찰하자는 생각으로

접근했습니다

그런데, 2번째 입찰에서 덜컥 낙찰을 받았습니다..!!!(그것도 총4명이 입찰해서 1등을 했네요^^)

법원직원이 “낙찰자 되시죠?”

“잠시만 앞에 앉아서 기다리고 계세요”

“잠시 후 호명하면 나오셔서, 낙찰대금영수증 받아가세요” 라고 얘기하네요

사실 그냥 떨어질거라 생각하고 입찰했기에, 조금은 얼떨떨 했습니다 

기뻐해야 할지, 무얼 해야 할지 순간 기분이 묘하더라구요^^

그리고 지금까지 책에서 배운 경매지식이 하얗게 되는 느낌이였습니다

앞으로 어떻게 해야하지???

그렇지만, 다시 정신을 차리고 집에 와서 앞으로 어떻게 할 것인지 곰곰이

생각을 정리하기 시작했습니다.

사실 몇날 몇일 동안 사무장님 책을 몇 번을 읽었는지 모릅니다

그냥 이론으로만 읽다가 막상 낙찰을 받으니,

실전과 접목을 위해서 실제로 실행할

내용중심으로 다시 몇 번 반복해서 읽었답니다^^

2. 점유자 파악

사실 임장시에 내부구조를 확인 못했습니다.

요즘 빌라도 계단입구의 출입문에서 부터 번호키로 설치되어 있어,

초인종누르기가 조금 망설려 지더라구요.

그리고, 세입자를 만나면 괜히 자극만 시키지 않을까?

아니면, 세입자가 오히려 입찰을 생각하고 있지 않을까 등등

( 그리고 새빌라에 가까운데 굳이 내부를 확인할 필요가 있을까? 라는 개인적이 생각도 겹쳐지면서....)

그래서 우리들의 경험담에 아무 거림낌없이 초인종누르며

내부확인하는 분들이 참 대단하시다라는 생각이 든답니다

사실 배운데로 할려면 내부구조와 세입자를 만나봐야하는데 저는 그냥 외부에서만 빙빙

돌다가 창문이 열린틈으로 쬐금 내부구조를 보고...

괜찮다 싶어서 입찰을 결정했습니다

지금 생각하면 웃음이 나는데요...

낙찰되고, 그날 바로 해당 경매계에 가서 경매사건관련

복사하러 왔다니까...

경매계장님께서 아직 서류도 안 넘어왔고,

일주일후에 매각허가결정이 나야 이해관계인이 되니까 그때 오라고 하시더라구요...

카페글에서는 법원실무제요에 매각허가결정전에도

낙찰자는 이해관계인이까 서류를 볼수 있다는 걸 본기억이 있는데...

그리 급한 상황이 아니니 일주일 기다렸죠

낙찰 후 일주일지나서 매각허가결정이 떨어져서 법원에 가서 관련서류를 열람 및 복사를 합니다.

임대차계약서도 있고, 집구조도도 있어서, 어느 정도 그림이 그려졌습니다.

물론 점유자 전화번호도 있었습니다

그래서 잔금 납부전에 전화를 해서 잔금납부하면 소유자가 바뀌는데 계속 거주할건지,

아니면 이사갈건지...등등 미리 예상질문을 적어서 전화를 했었습니다.

그리고 자세한 상황은 직접만나서 얘기하자고 일단 통화를 마쳤습니다

그 후로, 만남날짜나 시간 등은 서로 문자로 주고 받으면서 날짜를 정했습니다

내부구조를 못 봤으니, 집에서 만나자고 해서 집에서 만나기로 했습니다.

3. 첫 만남

그냥 남의 집에 첨 가는 거라 빈손으로 가기가 그래서

비타민 음료수 한박스를 들고 갔습니다.

잔금을 내기전에 첫만남을 갖습니다.

(매각허가결정후 일주일뒤 잔대금납부일이 정해졌습니다)

협상 진행 여부에 따라 잔금 낼 시기를 조절하기 위해서 입니다.

내부구조를 간단하게 확인하고, 집밖에서 점유자와 서서 이야기를 했습니다.

“한달에 관리비는 얼마냐, 전액배당받으니 손해보는것이 없어서 다행이다.” 등등

그런데 역시나 점유자는 통상 이사비는 주는걸로 알고 있다고...얘기를 하네요.

“물론 낙찰자가 이사비를 주는 의무는 없지만 점유자가 배당금을 일부라도 못 받을 경우

도의적인 차원에서 주는 경우는 있다.

하지만, 지금의 경우는 배당금을 다 받는 경우라서... 이사비는 없을 거라고...

물론 제3자 입장에서 얘기를 끌어갔습니다

(저도 경매를 잘하시는 분이 갈켜줘서 대리로 하고 있다면서요^^),

그러니까 점유자 분이 “통상 3-4달 버틸수 있다고 알고있는데요” 라고 얘기해서...

(말을 자르며)

“그건 그렇지 않습니다. 잔금납부하면서 인도명령이라는것을 하면, 1달이나 1달보름안에

배당기일이 잡히면서 바로 강제집행날짜가 잡힙니다” 등 이사비에 대한 반박으로

법적 절차를 살짝 얘기해줬습니다.

그리고 첫만남이라 그리 오래 얘기하는 것도 좋을것 같지 않아서,

약10분정도 얘기하고 담에 또 보자고 하면서 헤어졌습니다

(책에 나온 내용대로 입장바꿔 생각하기, 아군을 추가하기, 부드럽지만 강하게 다가가기 등...

제 나름 미리 예상질문을 생각하고 접근했기에 첫만남이 별 무리없이 진행되었던거 같네요^^)

말로 하는것은 기억력의 한계 때문에 쉽게 잊어 먹을것이기에...

글로서 다시 제입장을 밝힐 필요가 있을것 같았습니다

그래서, 한동안 내용증명을 어떻게 쓸 것인가에 대한 고민에 빠졌죠...

강의에서 배운 내용증명내용을 토대로...부드럽지만 조금은 강한 어조로 법적절차나

진행사항을 언급하면서 내용증명을 한통 보냈죠...

4. 명 도

잔금납부하면서 동시에 인도명령신청을 했습니다.

카페 게시글에 셀프등기자료도 있어서 직접 해보았습니다

첨이라 조금 헷갈렸지만 정리가 잘돼 있어서...

그대로 따라하니 별무리없이 처리했던거 같습니다.

잔금납부 후 3일뒤에 소유권이전등기가 되었고,

몇일뒤 집으로 등기소에서 집문서가 우편으로 날아왔습니다.

혼자서 처리했다니 왠지 뿌듯하더라구요^^

점유이전금지가처분은 신청하지 않았습니다.

배운대로라면 같이 해야되는데...

배당받는 세입자로서 배당전에 이사를 보내면 되기에 신청할 필요가 없겠더라구요

이사도 알아보고 있다고 해서...

그리고 내용증명도 한통보냈습니다

내용증명에 앞으로의 처리할 모든 법적절차와...

배당시 매수인의 명도확인서와 인감증명서가 있어야

배당을 받기 때문에 배당일전에는 이사를 가라 등

이삿짐 뺀거 확인 후 서류를 넘겨준다...그전에 나가면 확인 후 우편으로도 줄수 있다 등등...

나름 몇일 고심 끝에 내용을 정리해서 한통 보냈습니다.

내용증명을 보낸후 몇일 뒤 전화통화를 했습니다

이사날짜는 잡았는지 언제쯤 갈건지...등등

배당기일 2주전에 이사날짜를 잡았답니다

이사를 가는날 짐을 다빼고 전화를 주라고 했습니다.

그러면 방비밀번호와 이삿짐이 모두 반출되었는지 확인 후에

명도확인서와 인감증명서를 우편으로 보내준다고 했습니다.

물론 이사가는날까지 전기, 수도 가스비도 계산하시라고...하니...

그건 당연한거 아니냐고 하시네요^^

그리고 약속대로 배당기일 2주전 이사당일 전화가 왔습니다

이사나갔다고...

그래서 이사나갔는지 확인해보니...깨끗하게 짐이 모두 빠져있네요~

그래서 이사비없이...서로 인상도 붉히지 않고...별 무리 없이 명도를 했네요^^

명도가 쉽게되다 보니...원래 배당 다 받는 세입자명도는 이렇게 쉬운가라는 생각도 들었습니다

하지만 카페 경험담보니...꼭 그렇지만도 아닌거 같더라구요

하지만 생각해보면, 내용증명1통의 위력이 아닌가 생각해봅니다.

거기에 행크강의에서 배운 법적절차를 살짝 언급한것이...

세입자입장에서는 알게 모르게 심리적으로 부담되지 않았을까라는 생각도 해봅니다.

그러고 보니, 전화3-4통, 한번 만남, 내용증명1통, 문자10번 정도로

깔끔하게 명도를 했습니다.ㅎ~

5. 관련서류 및 수익률계산

아래 서류는 아직 낙찰 안 받아보신분 쬐금 도움될까 싶어서 올립니다^^

아래 내용증명은 공개하기가 조금 쑥스러운데요

혹시나 참고가 될까해서 올립니다

인터넷우체국으로 보낼려고 계속 시도했는데...

자꾸 오류가 나서 직접우체국에 찾아 갔습니다

사실 실수요자 입장에서 사서 수익률까지랄것도 없는데

굳이 계산하자면 아래와 같지 않을까 생각해봅니다

* 매매시

시 세 약 7천5백만원 - 8천만원(아주 초급매가)

낙찰가(취등록세 포함)    64,000,000원

차 익        약1천만원 - 1천5백만원(양도세 계산안했을때)

* 임대(전세)

낙찰가(취등록세 포함)     64,000,000원

대 출                               약 2천만원

전세금                         약 4천5맥만원

그럼 자기자본금은 거의 안들겠네요

차후 전세값이 오르면 투자금이 조금 생길수 있는 구조는 되겠네요

기존 임대차 가격에 월세를 놓는다고 가정하면

* 임대(월세)

낙찰가(취등록세 포함)              64,000,000원

대 출                      42,000,000원(5%계산시)      이자 약18만원

보증금                   22,000,000원                     월세 28만원

그렇다면 무피에 10만원정도 남는 구조가 아닐까 합니다

계산이 맞나요?(조금은 억지로 끼워 맞추기식으로 계산해 봤습니다^^)

월세가 저렇다면 저런 물건(비교적 새건물이니...수리비는 몇 년동안 들지 않을거 같습니다)을

10개를 잡으면, 무피에 100만원이 남고,

100개를 잡으면, 무피에 1000만원이 남겠네요

그런데 그 많은 부동산을 관리하기가 만만치 않겠죠^^

(사실 거의 새건물이라 낙찰가가 좀 높아서 그렇지...

조금 연식이 된 빌라를 4-5천만원대에 낙찰받으면,

조금더 수익이 올라가지 않을까 생각해 봅니다)

양보다는 똘똘한 상가나 오피스텔 등 수익이 많이 남는 물건 몇 개 가지고 있는게 더 좋겠죠^^

아무튼, 마수걸이를 성공적?으로 마쳤으니 다음엔 더 좋은 물건으로 수익을 얻고 싶네요

이상 허접한 경험담 읽으시느라 수고하셨습니다

담에 수익 좋은 물건으로 경험담 올리겠습니다^^

행크가족 여러분!!!

건강하시고, 성투하세요~~~

[정소희]

좋은 경험담 감사합니다^^
첫낙찰을 받고나니 무엇을 해야할지 몰랐는데 정리가 되었습니다^^

[conniej]

실제 경험담을 들으니 생동감있게
전체적인 그림이 그려지네요
성공적인 첫 낙찰 축하드립니다^^

[막껄리]

정말 잘읽었습니다!! 저는 공부하고있는 사람이라서...ㅠㅠ 나이도 너무어려 아직 아무것도 안해봤습니다 ㅎㅎ 이런글 많이읽고 조만간 도전해보겠습니다 도움많이됬습니다 감사합니다!!!

[시크해라]

내용증명이 인상적입니다. 압박아닌 압박...
저라도 이런걸 받으면 헐~~ 하겠네요. 이렇게 또 배웁니다..

[마틸다99]

와 꼼꼼하게 정리하셨네요. 좋은 글 잘 읽고 갑니다.

[kmy179012]

많은 도움이 되었습니다...감사합니다 ^^

[주먹대장]

생생하네요. 잘 읽었습니다. 저렇게 쉽게 이사비 없이 해결 되는 경우가 별로 없는거죠?

[앗싸아]

생생하게 작성해주셔서 너무 감동적이네요 감사합니다.

[이양원]

꼭 옆에서 보고있는것 같습니다. 좋은경험담 감사합니다.

[순이수도]

실전에 도움될만한 사진첨부 감사해요^^

[열공하자 ㅎ]

엄청난 도움 받았습니다^^

[좋은아빠되기]

앞으로도 쭈욱 좋은일 있기를 빌겠습니다 이런 소중한 경험을 자세하게 접할기회를 주셔서 감사합니다

[비밀의열쇠]

저도 리더님처럼 깔끔하고 멋진 낙찰과 마무리를 하고 싶어지네요. 깔끔한 정리와 설명이 정말 제가 한듯한 좋은 느낌을 받았습니다. 좋은정보 감사합니다.

[경매도전자]

멋지네요 정말 해보지 않고서는 배울수 없는 것들을 알수 있었어요 감사합니다 성격도 참 차분하게 잘 진행하신것 같네요

[。거북이인생 。]

이론도 이론이지만 실전에서 느끼는 것들도 많겠지요?
저도 조금더 지식을 쌓은뒤에 실전 경험을 쌓고 싶네요..많은도움 되었습니다.^^

[광명종이]

친구가 한번 등기를 해준적이 있습니다. 저도 그런 날이 오겠죠.
멋지네요.

[예은사랑]

사진첨부 좋네요~~
잘 활용해 보겠습니다.

[lililililililililili]

좋은정보 감사합니다! 열심히 공부해서 얼른 써먹어야겠어요!

[시크해라]

생생한 정보 감사합니다. 역쉬 내용증명이 관건!

[완전체]

잘보고가니다

[장철호10]

좋은글 잘 읽었습니다
저도 이런 날이 빨리 오면 좋겠습니다

[miseon]

오늘 가입한 초보자라 모든 내용이 생소하고 어렵게만 느껴집니다. ^^;;; 그래도 이런 성공 사례 내용들을 많이 읽다보면 나름 노하우가 생길 것 같습니다. 감사합니다.

[행복여정]

깔끔한 명도가 너무 부럽고 한마당님의 복이 아닌가 싶네요^^ 자세한 경험담 많이 도움 받고 갑니다.~~

[happyy]

오 정말 다른글에비해 이해가 높고 과정하나하나 알것같아요. 도움많이받고 갑니당

[milim7878]

사진정보도 보니 현장감이 느껴지고 좋은글 읽고 갑니다.

[정성]

잘보았습니다...축하합니다...

[정성]

저도 공부 시작합니다...

[구지뽕]

감사합니다^^

[soochae]

경험담에 감사하고 공부하고갑니다.

[새내기용]

감사합니다.

[니오천사]

상세한 내용에 사진까지 넘 도움이 많이 됩니다~감사합니다

[미류나무]

좋은경험으로 내집마련까지 하시고
즐거우셨겠습니다
간접으로나마 경험 잘하고 갑니다

[캘로나]

초보인 저에겐 관련 문서 첨부해 주셔서 많은 도움이 되었습니다.감사합니다.~

[여신설아]

많은 도움되었어요^^
비슷한 거 보고 있는데..ㅎㅎㅎ

[콩데렐라]

좋은 자료 감사합니다~~세련된 내용증명은 더 도움되었고여 ㅎㅎ

[루인]

셀프등기 정말 대단하십니다. 아마 대출없이 하신거겠죠?

[루인]

앗 다시 올라가서 보니까 대출이자를 계산하셨는데, 그럼 대출끼고 하셨는데도 셀프등기하신건가요?!?! 정말 대단하신데요?

[템페스트(대전초급 2기)]

첫 낙찰에 첫 명도 많이 떨리셨겠어요,, 고생하셨습니다. 험난한 분들도 계시는데 모쪼록 원할히 해결하셔서 축하드립니다!

[폭우2]

정말 도움되는 자료입니다. 감사합니다~!

[Dante]

첫 낙찰에 셀프등기까지 하시다니! 글 읽고 저도 많이 배웠습니다.

[또씽아빠]

감사합니다 고맙습니다!

[울산시민]

자세한 내용과 작성한 서류까지 있어서 보기가 더 좋네요. 감사합니다~

[구멍난티셔츠]

생생 경험담 잘 읽었습니다. 도움이 되네요~ 감사 합니다.

[최해]

얼굴 붉히지않고 깔끔하게 명도 마치셨다니 축하드립니다!
자세히 내용 알려주셔서 많은 도움이 되었습니다. :-)

[복주파]

내용증명까지 공유해주시고..감사합니다. 명문장이네요!