부동산 담보신탁 계약 이후 임대차 동의한 세입자 어떻게 해야 할까요?

[김홍진]

different way of solving

법무법인 명도 박일권 팀장입니다.

부동산 담보신탁 계약 이전에 전 소유자(이하 위탁자)와 임대차계약을 체결하고

대항력을 갖춘 선순위권리자인 임차인(이하 세입자)은 부동산담보신탁에서

위탁자의 채무불이행으로 기한이익이 상실되더라도

주택임대차보호법 및 상가건물 임대차보호법의 보호를 받습니다.

한마디로 위탁자 채무불이행으로 수탁자(이하 신탁사)와 우선수익자(이하 금융기관)가 명도소송 진행하여도 세입자는 자신이 점유하고 있는

부동산을 지킬 수 있다는 뜻입니다.

그런데 부동산 담보신탁 계약 이전이 아닌 이후 위탁자와 신탁사의 동의 없이

임대차계약을 맺은 세입자는 어떨까요?

당연히 신탁계약에 따라 불법으로 부동산으로 점유 중이기에 대항력을 갖추었다고 해도

명도소송의 피고로 특정되어 해당 부동산을 신탁사에 인도해야 합니다.

신탁사와 금융기관이 위탁자의 요청으로 임대차계약을 동의한 경우

신탁계약서에는

특약사항 제6조(임대차) 제1항

위탁자는 신탁 기간에 수탁자와 우선수익자의 사전 동의 없이

임대차 등의 행위를 하여서는 아닌 된다.

라고 적혀 있습니다.

거꾸로 해석한다면 사전 동의가 있다면

위탁자는 임대차계약이 가능하다는 이야기입니다.

금융기관은 위탁자가 담보신탁 대출 이후 상가 건물을 분양하지 못해

채무불이행이 일어날 것을 염려하여 위탁자의 요청으로 신탁사와 함께

임대차 동의를 해주는 경우가 있습니다.

문제는 위탁자가 채무불이행으로 금융기관에서 명도소송을 진행할 때입니다.

금융기관의 고민은 부동산 담보신탁 대출 이후,

위탁자가 임대차계약을 요청하여 신탁사와 금융기관이 동의하여

임대차계약이 성립된 경우,

위탁자의 채무불이행이 발생했을 때 세입자에 대한 명도소송이 가능하냐는 것입니다.

금융기관은 위탁자와 세입자의 임대차계약에 동의했기에,

세입자는 상가건물 임대차보호법의 적용을 받아 위탁자에 대한

처분절차가 개시되었다고 해도, 세입자에게는 명도소송을 통한

인도를 받지 못한다고 생각하는 경우가 많습니다.

세입자 역시 금융기관의 염려대로 명도소송이 진행되면 자신들은 위탁자에게

보증금을 돌려받지 못했고,

신탁사와 금융기관이 임대차 동의를 했기에,

적법한 임대차계약이기에 인도할 수 없다고 주장합니다.

언뜻 보면 세입자의 주장이 맞는 것처럼 보일 수 있습니다.

그런데 신탁사에서 세입자에게 보낸 임대차 동의서를 한번 살펴보면

거기에는 이러한 조항들이 있습니다. (참고 1)

(참고 1)

[임대차 동의서]

수탁자는 임대인과 임차인이 다음 사항을 수용할 것을 조건으로 임대차에 동의한다.

단 수탁자의 본 임대차 동의는 위 임대차 기간만 유효하다.

수탁자는 본건 부동산에 대한 수탁자로서 임대차에 동의할 뿐이고

임대차계약상 임대인의 지위에 있지 않다.

수탁자는 신탁기간 중 신탁계약에 따른 소유권 관리업무에 대해서만 책임을 질 뿐

그 외 임대차계약상 임대인으로서 어떠한 의무도 부담하지 아니한다.

본건 부동산의 보존, 관리 및 운영, 제반 임대차 관련 업무 (임대보증금 반환, 임대료 수납, 비용상환 등)에 대해서는 임대인(위탁자)이 그 책임을 부담한다.

임차인은 상기 1호, 2호, 3호에 대해 이의 없이 인정하고 임대차보증금 반환, 비용상환 등 임대차계약과 관련하여 수탁자에게 어떠한 청구도 하지 아니한다.

임대차계약 기간 종료시 임대인은 임대차보증금을 차질 없이 임차인에게 반환하며 임차인은 본건 부동산을 자진하여 임대인에게 명도한다.

법무법인 명도의 논리는 이렇습니다.

부동산 담보 신탁계약은 등기와 합쳐서 ‘신탁원부’라는 이름으로 공시되고,

그 내용은 이로써 제3자에게 주장할 수 있습니다.

(대법원 2004. 4. 16. 선고 2002다12512 판결 등 참조)

그래서 신탁원부의 제23조의 명도 의무는 처분절차가 개시되면

신탁부동산의 명도를 구하는 권리로 제3자에게 주장할 수 있습니다.

그렇다면 우리가 잘 아는 임대인, 임차인, 전차인의 임대차계약을 대입하여 보겠습니다.

임대인을 신탁사로 보고, 임차인을 위탁자, 전차인을 세입자로 보면

통상 임차인이 채무불이행하는 경우 임대인의 동의를 받은 전차인이라 해도

전대차 계약으로 임대인에게 대항할 수 없습니다.

이처럼 신탁사의 동의를 받은 임대차계약이라 하여도 위탁자가 채무불이행 되는 경우

세입자는 위탁자와의 임대차계약으로 신탁사에 대항할 수 없다고 볼 수 있습니다.

임대차 동의서를 보더라도 신탁사는 임대인의 지위에 있지 않은 조건으로 동의했고,

대법원 2022. 2. 17. 선고 2019다300095(본소), 2019다30010(반소)

판결 또한 신탁사는 임대인의 지위에 있지 않음을 명백히 밝히고 있기에,

임대인이 전차인에 대해 직접적인 의무를 부담하지 않는 것과 같이

신탁사는 세입자의 임대인이 아니고,

세입자와 임대차계약을 체결한 위탁자는 채무불이행으로 부동산을 사용할 수 없기에

세입자 또한 부동산을 점유할 수 없다고 여겨집니다.

현재 이 사건은 법무법인 명도에서 진행 중인 사건으로 많은 금융기관이

이와 비슷한 상황에 놓여 있기에 법무법인 명도의 주장대로 판결이 나온다면

금융기관들에 많은 도움이 될 것으로 예상됩니다.

법무법인 명도는 항상 금융기관의 고민을 해소하기 위하여 노력하고 있습니다.

감사합니다.