-명도 절차와 방법-
명도소송 판결 후 승소한 원고나 패소한 피고에게 법원은 판결문을 송달 한다. 피고가 판결문을 송달 받은 날로부터 2주이내 판결에 대한 이의가 없다면 판결문은 확정된다. 그러나 명도소송에서 승소하고 판결문이 확정되었다 하더라도 판결문만으로는 강제집행을 할 수가 없다. "집행문부여신청"이라는 제도가 있다.
1.집행문부여 신청
집행문부여신청은 판결문 확정이후 판결문 , 집행문부여신청서 2매(한매에는 수입인지를 1,500원을 붙이고 날인한다. 나머지 한매는 날인만 한다), 신분증, 막도장을 지참하고 담당재판부에 출석하여 직접 신청한다. 담당 재판부는 집행을 할 수 있도록 집행문을 판결문 뒷쪽에 붙혀준다. 판결문 앞쪽에는 확정증명원을 붙혀준다.
●우편으로도 집행문 발급이 가능하다
판결문 + 집행문부여신청서 2장 + 신분증 복사 + 환부봉투(우표 2,050원 붙혀서)를 담당 재판부로 보내면 담당재판부에서 약 1주일∼주일 후 쯤 집행문을 발급하여 보내준다. 그러나 강제집행 신청을 하려면 법원에 가셔야 하므로 같은 날 집행문 발급 받고 바로 집행관 사무실에 가서 신청하면 된다.
2.강제집행 신청
집행관사무소에 강제집행신청서를 작성하여 제출한다. 강제집행 신청시 집행비용도 함께 납부 해야 한다. 법원에 따라서 1번 아니면 2번 정도 계고를 나간다. 대부분의 법원이 계고비용만 받지만 간혹 강제집행 비용까지 미리 받는 법원도 있다. 계고 비용은 1회당 대략 5~6만원 정도이다. 강제집행 접수증과 은행에 제출할 납부증을 받고 법원내 은행에 가서 납부하고 영수증을 보관하면 된다. 강제집행 신청시 집행관의 연락처를 알려준다. 전화 통화로 집행일을 정하게 된다.
3.자진명도를 위한 계고
간혹 계고 시 사람이 없을 경우 문을 열어 안내장을 문 안쪽에 붙힌다. 혹시나 나중에 점유자가 무슨 물건이 없어졌다느니 파손되었다고 이의를 제기 할 경우를 대비해 증인형식의 입회인으로 성인 2명을 대동한다. 혹시나 함께 갈 사람이 없을 경우 집행관에게 입회인을 부탁하게 되면 집행관이 입회인을 대동한다. 일당은 1명당 3만원이다. 만약 사람이 있어 입회인이 필요없는 상황이라도 일당 3만원은 지불해야 한다. 또한 열쇠수리공도 집행관이 데리고 온다. 사람이 있다면 출장비인 3만원 받는다. 사람이 없다면 출장비 + 인건비 = 5만원정도 받는다. 통상 점유자에게 자진명도 할 기간으로 1주일의 말미를 준다. 이때 마지막이라는 심정으로 점유자와 실질적인 대화를 나눠보기 위한 중요한 기회라 할 수 있다.
4.자진명도 기한 이후
1주일이 지나도 자진명도를 하지 않으면 집행관에게 전화를 해서 명도집행을 해달라고 말한다. 그러면 언제까지 집행관 사무소에 강제집행 비용을 납부하라고 한다. 강제집행 예상비용은 건물의 면적, 층수 등에 따라 다르다. 납부 후 집행관에게 강제집행 날자를 잡아 달라고 하면 집행 날짜가 잡히게 된다.
5.명도집행 당일
문이 잠겨 있을 때는 집행관이 열쇠공을 불러서 문을 열고 들어가 유체동산에 대한 목록을 작성하고 강제집행을 시행한다. 매수인은 통상 집행관의 허가를 받아 이삿짐센터 보관창고에 보관한다. 명도집행 당일에도 계고 때와 마찬가지로 입회인 두명을 대동해야 한다. 이때 매수인이 해야 할 일은 없다. 그냥 기다리면 인부들이 짐을 모두 밖으로 빼주고 열쇠수리공이 출입문 열쇠를 통째로 바꾸어서 열쇠를 건네 주게 된다. 이때 가장 난처한 일은 시간을 조금만 더 달라는 점유자의 간절한 부탁이다.이 때 매수인은 냉정할 필요가 있다.
●유체동산 처리
강제집행 시 유체동산을 이삿짐센터 보관창고에 보관하는 경우 그 보관료는 매수인이 부담한다. 물론 추후 민사소송법상의 절차를 거쳐 채무자를 대상으로 손해배상을 청구할 수 있다.만약 점유자가 이삿짐을 가져가겠다고 하면 지체 없이 가져 가게 한다. 그러면 이삿짐 보관료 선납분을 반환 받게 된다. 실무에서 보관료는 하루도 한달로 본다. 따라서 하루 보관후 찾아 간다 하더라도 2개월분만 반환 받게 된다. 또한 이삿짐을 점유자가 계속 찾아 가지 않는다면 3개월 이후의 보관료도 매수인이 부담해야 한다. 단, 신청자가 점유자의 동산을 낙찰 받은 집에 보관하고 싶다면 강제 집행 신청하시고 담당집행관을 만나서 직접 말해 본다.
6.이삿짐에 대한 압류
매수인은 상황에 따라서 길게는 3~6개월이 지난 후 유체동산 물건 소유주에게 해당 물건을 찾아갈 것을 최고한 내용증명을 첨부하여 집행관에게 매각명령신청을 한 다음 유체동산에 압류를 진행한다.
(1)압류를 위한 근거자료
➀채권채무관계에 대한 공증서라든지 기타 집행력있는 정본이 있다면 이삿짐에 대한 압류를 한다.
➁집행비용 확정 결정문을 신청하시면 명도집행 시 매수인이 지출한 내용을 법원에서 확정해 준다. 이것으로 이삿짐에 대한 압류를 한다.
➂아니면 점유자의 최종 주소지로 이삿짐 찾아가라고 내용증명을 일주일 단위로 2번 정도 보내고 집행관에게 내용증명 보여주면 집행관이 판사에게 이삿짐을 압류 할 수 있도록 절차를 안내해 준다.
➃기타 채권자의 협조 요청
보다 빠른 처리를 위하여 부동산 등기부등본상의 채권자에게 동산압류를 통해 그 채권자로 하여금 경매처리를 하도록 유도해 본다.
(2)압류
압류 날짜에 입회인 2명과 함께 이삿짐이 보관되어 있는 이삿짐 센터로 간다. 이 때 입회인 2명에 대해서는 이삿짐 센터 직원한테 부탁하는 방법도 실무에서는 많이 활용된다. 그러면 집행관이 보관되어 있는 이삿짐에 압류 종이를 붙힌다.
7.압류 이후
매각날짜가 잡히면 압류 때와 마찬가지로 이삿짐센터로 간다. 이 경우 일괄경매로 진행되고 물건의 대부분이 이불 등 쓸모없는생필품이다 보니 일반 입찰자들이 아닌 매수인이 대부분 낙찰 받는다. 또한 낙찰 받은 이삿짐은 대부분 매수인에게도 불필요한 물건이다 보니 대부분 소각처리하게 된다. 소각처리는 이삿짐 양에 따라 40~50만원 정도이며, 이삿짐 센터 직원에게 비용을 지불하면 알아서 처리해 준다. 여기까지 마무리되여야 비로서 명도라는 모든 과정이 끝나게 되는 것이다.
제3장 폐문부재 명도
경매가 진행 중인 부동산에 사람이 살고 있지 않다면 크게 두 가지로 나누어 볼 수 있다.
▴하나는 경매 부동산에 사람이 살고 있다가 이사를 함으로서 폐문부재가 된 경우다. 이럴 경우 짐이 없다면 잔금을 납부하고 바로 입주할 수 있다.
▴다른 하나는 처음부터 입주하지 않은 미분양 상태의 부동산이다. 건물은 지었지만 입주자를 찾지 못한 채 경매에 부쳐졌다면 매수인은 바로 입주해도 된다.
그럼에도 불구하고 폐문부재가 두려운 결정적인 이유는 이사 여부를 판단하기 어렵거나 유체동산이 남아 있는 경우 명도가 순탄치 않을 수 있다는 점이다.
(1)재판 없는 임의 강제집행
인도명령에서 동산경매까지는 통상 10개월 이상의 장기간 소요되다 보니 법보다 주먹이 먼자라고 생각한 변칙적인 방법으로의 명도 처리는 나중에 형사문제 등이 발생할 수 있다. 물론 점유자가 영원히 나타나지 않는다면 강제개문 후 유체동산을 마음대로 처리하였더라도 문제될 것은 없다.
매수인이 임의로 문을 열고 들어갔다가 나중에라도 점유자가 이의를 제기하지 않으면 큰 문제가 없겠지만 점유자가 고가의 유체동산이 분실되었다거나 개문에 따른 강제적인 점유침탈과 재물손괴 또는 주거침입 등을 이유로 형사고소를 하면 형사처벌을 받을 수 있다.
①이사 간 것이 확실하고 쓰레기만 남아 있는 경우
혹시나 모를 형사문제를 대비하기 위하여 짐이 없다면 문을 잠그고 나온 후 성인 2명의 증인 입회하에 문을 처음 열어보는 것처럼 하여 짐이 없음을 확인 시킨 후 사진을 찍어 증거를 확보해 둔다.
②이사는 갔으나 장롱 등 일부의 유체동산이 남아 있는 경우
나름 사후의 다툼에 대비하기 위하여 성인 2명의 증인 입회하에 사진을 찍고 한쪽 구석에 채무자의 유체동산을 보관해 둔다. 채무자가 나타나면 합의를 보던가 아니면 500만 원 이하의 벌금을 각오해야 한다.
※관리사무소의 협조
실무에서는 소유자가 이사 간 것을 확실한 경우 아파트 관리사무소의 협조를 받아 아파트 관리소장과 이웃주민 입회하에 사진촬영과 함께 물품 목록을 작성하여 아파트 지하에 보관 처리하는 방법으로 명도문제를 해결하기도 한다.
(2)합법적인 절차에 의한 강제집행
➀인도명령신청
➁강제집행신청
➂ 강제집행
➃강제집행 후의 유체동산 처리
제4장 명도가 어려운 물건
효과적인 명도를 위해서는 협상과 강제집행이라는 두가지 방법을 모두 활용하는 편이 좋다.
1.가장 임차인이 여러명 있거나 대법원 문건송달내역에서 점유자나 소유자가 서류를 많이 제출한 사건
상당한 정도의 경매지식을 갖춘 사람들이므로 법률지식을 활용한 명도저항이 강하다.
2.다가구주택이나 도시형생활주택 등에 다수의 임차인이 거주가 많은 경우
이들은 정보교환은 물론 단체행동으로 명도저항을 하기도 한다.
3.오래된 빌라의 반지하나 최상층에 오래 거주한 점유자가 있는 경우
독거노인이 거주하는 경우 집행관이 집행불능을 선언할 수 도 있다.
4.폐문부재
전입신고가 되어 있으나 폐문부재로 점유자와 연락이 안된다면 주소보정도 어렵고 결국 특별송달과 공시송달을 거치는데 상당한 시간이 소요될 수 밖에 없다.
5.배당을 전혀 받지 못하는 임차인이 있는 물건
어찌보면 당연하다
6.동호수기 뒤바뀐 물건
주로 옛날에 지어진 빌라에 이런 사례가 많다. 예를들면 101호가 경매 진행돼 101호를 낙찰받았다고 생각했는데, 건축물대장의 도면이나 건축허가서 등 공적장부를 종합해보면 그곳이 102호인 경우이다. 이 물건은 공부와 현황상의 기재가 불일치하므로 인도명령이 기각될 수 있고, 임차인은 101호를 낙찰받았으면서도 102호의 명도를 구하는 건 신의칙에 반한다거나 102호를 10년 이상 소유의 의사로 살았으니 등기부 취득시효가 완성됐다거나, 20년 이상 살았으니 점유취득시효가 완성됐다는 등의 주장을 하며 자신이 진정한 권리자임을 인정받으려 할 것이다. 이런 물건은 명도와 관련해 상당한 분쟁이 예견된다.
■매각물건명세서
점유자의성명 | 점유부분 | 정보출처구분 | 점유의권원 | 임대차기간 (점유기간) | 보증금 | 차임 | 전입신고일자,사업자등록신청일자 | 확정일자 | 배당요구여부(배당요구일자) |
박○영 |
| 현황조사 | 주거 임차인 |
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이○미 | 이건전부 | 현황조사 | 주거 임차인 |
| 20,000,000 |
| 2010.06.25 |
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전부 | 현황조사 | 주거 임차인 | 2010.6.6.~2012.6.6.. | 20,000,000 |
| 2010.06.25 | 2010.6.25 | 2015.2.13 | |
<비고 박○영 : 공부상 201호 소유자 배○숙의 아들이라고 함. |
※비고란
-본건 매각 대상인 부동산은 공부(집합건축물관리대장, 부동산등기부)상 2층 202호(전유부분면적 41.16㎡, 감정평가액 73,000,000원, 현황상 2층 201호)이나, 실제 점유현황은 공부상 2층 201호(전유부분면적 46.16㎡, 감정평가액 77,000,000원, 현황상 2층 202호)로 본건 부동산의 공부상 표시와 실제 점유현황의 위치와 면적이 서로 상이함(감정평가서 참조)
◆사설경매정보
인천지방법원 2015타경3923 | 매각기일 : 2016-05-13 10:00~(금) | 담당계 : 경매9계 032-860-1609(구내:1609) | |||||
소재지 | 인천광역시 남구 용현동 454-96 다세대주택 제2층 제202호 | ||||||
물건종별 | 다세대(빌라) | 채 권 자 | 농협협동조합자산관리회사 | 감 정 가 | 73,000,000원 | ||
대지권 | 25㎡(7.56평) | 채 무 자 | 김○혜 | 최 저 가 | (34%)25,039,000원 | ||
전용면적 | 41.16㎡(12.45평) | 소 유 자 | 김○혜 | 보 증 금 | (10%)2,504,000원 | ||
입찰방법 | 기일입찰 | 매각대상 | 토지/건물일괄매각 | 청구금액 | 72,071,988원 | ||
사건접수 | 2015-01-20 | 배당종기일 | 2015-03-30 | 개시결정 | 2015-01-21 |
기일현황
회차 | 매각기일 | 최저매각금액 | 결과 |
신건 | 2016-01-28 | 73,000,000원 | 유찰 |
2차 | 2016-03-07 | 51,100,000원 | 유찰 |
3차 | 2016-04-08 | 35,770,000원 | 유찰 |
4차 | 2016-05-13 | 25,039,000원 | 매각 |
정○자/입찰11명/낙찰37,777,700원(52%) 2등 입찰가 : 37,777,000원 | |||
| 2016-05-20 | 매각결정기일 | 허가 |
| 2016-06-30 | 대금지급기한 | 납부 |
| 2016-07-28 | 배당기일 | 완료 |
★물건분석
<주택임대차보호법>
제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
임차인 이○미는 소유자 김○혜와 202호에 대한 임대차계약서를 작성하고 202호로 전입신고까지 마치고, 현관에도 202호로 표기되어 있는 빌라에 입주하여 거주하고 있다. 대법원 판례는 매수인이 현황상의 표시대로 소유권을 취득하는 것이 아니라 건축물 대장상의 도면에 기재된 대로 소유권을 취득한다고 보기 때문에 임차인이 현재 입주하고 있는 빌라는 공부상으로 201호이기 때문에 실제적으로는 202호에 대한 점유라고 볼 수 없어 주택임대차보호법상의 보호를 받지 못한다. 즉 선순위임차인이라 하더라도 대항력이 없다.
7.개별매각물건
개별매각 사건에서는 모든 물건이 매각이 되어야 배당기일이 정해진다. 따라서 배당기일이 정해지지 못하다 보니 인도명령이 계속 인용이 되지 않아 시간이 길어 질수 있다.
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-서울시 은평구 아파트 경매 -
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-부동산 경매서적 안내-
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