부동산 선택은 당신의 몫이다.

[짱구007]

부동산 선택은 당신의 몫이다.

부동산이 설설기는 2013년 설 입력 2013/02/05

윤정웅

現 수원대 사회교육원 교수..
세인종합법률 사무국장

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윤정웅 칼럼니스트 최근글 - 내 집 마련 서두르는 게 옳다- 세상은 춥고 부동산은 얼었다

-우리나라 부동산시장은 물량조절에 실패했다-

수요와 공급은 물량조절이 절대적인 저울대 역할을 한다. 아무리 좋은 상품도 물량이 많으면 값은 내려가게 돼있고, 하찮은 상품도 희소성이 있게 되면 값은 오르게 됨이 장사의 이치이리라. 물량 앞에 장사 없다는 말은 지금 부동산시장과 딱 맞아 떨어지는 말이라 해도 결코 무리는 아닐 것이다.

수요와 공급이라는 원리 때문에 옛날부터 거상(巨商)들은 과감히 손해를 보고 팔기도 하고, 어떤 때는 비싸게 주고라도 상품을 사 모으지 않았던가. 거상 임상옥도 그랬었고, 아마 삼성그룹 고 이병철 회장이나, 현대그룹 고 정주영 회장도 그랬을 것이다.

그렇다면 사유재이고, 공공재인 부동산시장 관리는 누가 어떻게 해야 할까? 당연히 정부가 수급조절을 해야 함에도 당선만 되면 포퓰리즘에 젖어 무주택 구제방향으로 치우치다 보니 물량이 넘쳐 값은 내려가고, 구매력이 떨어져 전세금만 오르는 기이한 현상이 벌어진 것이다.

이제 집이 있는 사람이나 없는 사람이나 같은 피해자가 돼버렸다. 담장에 서있던 백년 묵은 감나무가 부동산 태풍에 쓰러지는 바람에 홀아비 집은 마구간이 부서졌고, 과수댁 집은 장독이 깨져버린 격이다. 2007년9월 분양가상한제 시행을 앞두고 얼마나 많은 신규아파트가 사업승인을 받았으며, 그 후 2-3년 동안 얼마나 많은 물량이 쏟아졌던가?

-경기 서북부의 재앙 남부로 온다.-

파주. 김포. 일산. 인천. 청라. 영종에 쏟아지는 물량은 신도시가 아니라 재앙도시가 돼버렸다. 오죽했으면 “청라가 물속으로 푹 잠겨버렸으면 좋겠다”라는 말이 나오겠는가. 영종은 입주예정자 2,099명이 집단소송을 제기한 채 입주를 아니 하여 입주 20%를 채우지 못하고 있다. 1심 재판에서 패소하기는 했지만, 그렇다고 쉽게 입주할 수 있을까. 가격이 내려 입주하면 손해인데…?

건설사도 망하고 수분양자도 망하는 무서운 재앙이 일어난 것이다. 그런데 그 재앙이 서서히 남부로 내려오고 있음을 아시라. 버블세븐의 황태자였던 용인은 현재 경기 남부의 대표적인 침체지역이다. 성복, 신봉, 구성, 신동백 등지에 미분양만 꽉 차있는 정도가 아니라 악성 미분양도 엄청 많이 숨어 있다. 북수원, 권선, 신영통도 마찬가지다.

문제는 화성이다. 화성이라면 동탄 2신도시를 생각하시라. GTX를 호재로 삼고 하지만 그게 밥 먹여줄리 없다. 작년 가을 성공리 분양이라 했던 동탄 2신도시는 모두 분양이 마감되었을까? 천만의 말씀이다. 지금도 미분양이 남아있다. 요즘은 신도시가 생기면 빨대효과가 발생하여 부근 기존주택시장은 초죽음이 될 판이다.

그런데 또 분양을 한다. 모두 11만 5000가구이고, 인구는 28만6000명이라고 하는데 그곳에는 어떤 사람이 들어갈지 알 수 없다. 수원, 용인, 화성 사람들이 고작인데 부족한 인원은 달나라에서 데려올까, 별나라에서 데려올까? 또 입주 무렵 살고 있는 집이 팔릴 수 있을까? 모두들 조심하시라. 까딱하다가는 몇 푼 안 되는 조각배 뒤집힐 것이다.

-바닥에서 일어나는 힘 + 구매력 = 모두 없다.-

현재 부동산시장은 아파트시장 침체로 거기에 돈이 묶여 토지시장까지 옴짝달싹할 수 없는 처지에 이르렀다. 근본적으로 경제는 바닥에서 일어나는 힘이 있어야 하는데 지금은 세계적으로 그럴 힘이 없고, 언제 그런 힘이 생길지도 의문이다. 사람이나 경제나 기초체력이 튼튼해야 한다. 신랑이나 신부가 비실비실하면 튼튼한 애가 태어나지 않음과 같은 이치다. 2%대 경제성장에서 불뚝 일어날 힘이 나오겠는가?

하여 대다수 국민들은 새 정부를 향해 부동산시장의 보약을 내놓으라고 외치고 있는 것이다. 그러나 새 정부는 주무르고만 있을 뿐이다. 주물러서 되는 일 뭐가 있을까? 또 활성화대책이 나온다 해도 기초체력이 튼튼해지지 않는 이상 대책의 약발에는 한계가 있을 것인즉 과연 언제까지 대책에 의존해야 할 것인지 걱정되지 않을 수 없다.

경제는 바닥에서 일어나는 힘도 중요하지만, 그 힘을 바탕으로 사고자 하는 구매력이 있어야 한다. 구매력이 일어나지 않는다면 대책이 나온들 무슨 소용이 있겠는가? 지금 수요자들은 대출이자 걱정과 다주택걱정, 세금걱정 때문에 아파트를 눈에 든 티처럼 생각하고 있다. 어찌 보면 팔 사람들만 김칫국을 마시고 있는 게 아닐까?

미국이나 일본, 중국 등 경제대국들의 사정이 늘 좋아진다는 말은 들린다. 하지만 우리나라 부동산은 수급조절이 잘못되어 어디가 끝인지 종잡을 수 없음이 사실이다. 지방까지 서서히 침체국면으로 치닫고 있다. 바닥이 보이는 맑은 물이 의외로 깊듯이 부동산 바닥도 그러한 형국이 아닐는지?

-인생살이와 경제상황은 여행에 비유하라-

인생살이와 경제상황은 여행과 같다. 오름 폭과 내림 폭이 있고, 변화무쌍하기 때문이다. 그러나 여행은 가기 싫으면 다시 돌아올 수 있지만, 인생살이와 경제는 돌아올 수 없음이 다르다. 과거의 흠집을 어떻게 치유하며 나아갈 것인지 그게 문제일 뿐이다.

현 위치에서 냉정히 판단하자. 실수요자들이나 투자자들은 천금 같은 기회를 놓치지 마시라. 경기 서북부가 지금 그냥 주워 담듯이 경기 남부도 곧 그럴 것이다. 홍수 때 물가에 갔다가 떠내려 오는 호박도 줍고, 돼지도 줍고, 강아지도 줍는 그런 공급과잉상태가 올 수 있다는 것이다.

그러나 노상달밤은 어디에도 없고, 이팔청춘도 주마등처럼 지나감이 세상사 흐름이다. 내 인생 내 맘대로 할 수 없듯이 이제 부동산도 자신의 선택사항이 아닐 수 있다. 하지만 부동산은 재(財)의 근원이요, 의식주 중의 일부분이기 때문에 이를 멀리하면 가난을 면치 못하고, 노후를 잃게 된다는 사실을 명심하자.


윤정웅 내 집 마련 아카데미(부동산카페). http://cafe.daum.net/2624796
법무법인 세인(종합법률사무소) 사무국장. http://cafe.daum.net/lawsein
수원대 사회교육원 교수(부동산, 법률). 011-262-4796. 031-213-4796
수원대 사회교육원 부동산학과 봄학기학생모집마감임박 010-4878-6965





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