주택재개발에 대하여
□ 주택재개발사업이란 ? 도시 내에 낡고 오래된 주택이 밀집되어 주거생활이 불편하고, 도로·상하수도 시설이 불량한 지역을 재개발구역으로 지정하여 도로·상하수도·공원 등 공공시설을 정비하고 낡은 주택은 헐고 새로 건축하는 등 주거환경을 개선하는 도시계획사업입니다.
□ 재개발사업의 추진절차 기본계획 수립(특별시·광역시·시 또는 군의 장) → 구역지정(시·도지사) →조합설립인가(시장·군수·구청장) → 사업시행인가(시장·군수·구청장) → 분양신청(조합원) →관리처분계획인가(시장·군수·구청장) →철거 및 착공(사업시행자) →준공 및 입주(사업시행자) → 청산 및 해산 (사업시행자)
제 1 단계 사업준비단계
□ 주택재개발구역의 지정 ○ 특별시장, 광역시장, 도지사가 시장·군수·구청장의 신청에 의하여 재개발 기본계획에 적합한 ※ 인구가 100만 이상인 도시는 특별시·광역시·시 또는 군의 장이 수립한 재개발기본계획에 구역
□ 주택재개발 구역지정의 절차 재개발구역의 선정(시장·군수·구청장) → 공람·공고등(시장·군수·구청장) → 재개발구역의 지정신청(시장·군수·구청장→시·도지사) → 결정 및 지정 (시·도지사) → 고시 (시·도지사)
□ 공람·공고 및 지방의회 의견 청취 ○ 일간신문 등에 공고하고 특정한 장소에 관계서류를 비치하여 14일간 공람 ○ 공람·공고후 지방의회 의견 청취 ○ 공람·공고 사항 - 재개발사업의 명칭 - 재개발사업구역 및 면적 - 도시계획시설의 설치 및 정비에 관한 계획 - 건폐율, 용적률 계획 등 - 사업시행예정시기 등
제 2 단계 사업시행단계
1. 주택재개발조합의 설립 ○ 토지 또는 건축물 소유자 5인 이상이 정관을 작성, 시장·군수 또는 구청장에게 신청하여 조합설 ○ 조합설립에 관한 필요한 지침은 시·도의 "조례"에서 정하고 있으며, 정관?작성에 관해 필요한
□ 조합설립의 절차 조합설립 준비 (주민동의서 징구, 정관작성)→조합설립인가 신청→ 인가(시장·군수·구청장)
□ 동의서 징구 ○ 동의서에는 조합의 설립과 정관의 내용에 동의한다는 사항과 권리내역이 명기되어야 함 ○ 동의요건 : 토지소유자 총수 및 건축물소유자 총수의 각 3분의 2 이상 ○ 조합설립이 인가 전에 동의를 철회하는 경우, 동의자 수에서 제외 ○ 재개발구역지정 후 토지 또는 건축물 공유시에는 한 사람의 소유자로 인정 ○ 동의 또는 철회시 인감도장 사용, 인감증명서를 첨부
□ 조합원 ○ 재개발구역 안의 토지 또는 건축물 소유자와 그 지상권자 ○ 건축물, 토지, 지상권 등이 수인(數人)의 공동소유인 경우는 1인의 조합원으로 인정
□ 조합의 임원 ○ 정관이 정하는 바에 의해 조합원중 총회가 선임 ○ 조합의 임원 : 조합장(1인), 이사, 감사(이사 및 감사 수는 정관으로 정함) ○ 조합임원이 될 수 없는 요건 - 금치산자(禁治産者), 한정치산자(限定治産者), 또는 미성년자 - 파산자(破産者)로서 복권되지 아니한 자 - 금고 이상의 형을 선고받고 그 집행이 종료되거나 집행을 받지 아니하기로 확정된 후 2년이 경 - 임원개선조치를 받은 후 2년이 경과되지 아니한 자 위의 결격사유가 발생하였을 때에는 그 다음 날부터 자격상실
□ 대의원회 ○ 조합원의 수가 100인 이상인 조합에 해당 ○ 조합원 총수의 10분의 1이상의 대의원으로 대의원회 구성 ○ 일상적으로 총회의 권한을 대행. 다만, 다음과 같은 경우에는 반드시 총회에서 결의하여야 함 - 정관의 변경, 사업시행계획의 수립 및 변경, 공동시행자의 선정, 관리처분계획 - 조합장·이사·감사 및 대의원의 선임. 다만, 임기 중 궐위된 경우 대의원회에서 보궐선임 가능( - 조합의 합병 또는 해산(사업완료로 인한 해산의 경우는 제외)에 관한 사항 ○ 대의원의 수, 결의방법 및 선임방법 : 시·도의 조례가 정하는 범위안에서 정관으로 정함
□ 정관 ○ 토지 및 건축물의 소유자 5인 이상이 시·도지사가 마련한 정관준칙에 근거해 작성 ○ 정관의 내용 - 주택재개발사업의 명칭 - 조합의 명칭 - 주된 사무소의 소재지 - 비용부담에 관한 사항 - 임원의 자격·수·임기, 직무의 분담, 선임방법 및 업무대행 등에 관한 사항 - 총회에 관한 사항 - 대의원회 또는 이사회를 두는 경우, 그 구성, 개회와 기능, 의결권의 행사방법, 기타 회의운영에 - 공동시행자와의 재개발사업시행에 관한 사항 - 재개발사업시행에 대한 회계 및 계약에 관한 사항 - 공공시설의 부담에 관한 사항 - 공고의 방법 - 토지 및 건축물에 관한 권리의 가액평가방법에 관한 사항 - 관리처분계획 및 청산(분할징수 또는 납입에 관한 사항을 포함한다)에 관한 사항 - 지적 및 건축시설바닥면적의 결정방법에 관한 사항 - 정관의 변경에 관한 사항 - 사업시행계획의 변경에 관한 사항 - 조합의 해산에 관한 사항 - 기타 시·도의 조례로 정하는 사항
□ 조합설립인가를 받기 위한 신청서류(서울시 조례) ○ 조합설립인가 신청서 ○ 정관 ○ 토지 등의 소유자 동의서 ○ 조합원 명부 ○ 개략적인 사업계획서 ○ 신청인의 대표자를 선ㅗ?증빙서류
□ 조합설립인가 후 하여야 할 일 ○ 조합설립등기 ○ 조합창립총회 ○ 조합임원선출 ○ 시공회사 선정 등
※ 시공회사의 선정과정에서 특정업체를 선정하기 위하여 조합의 임원과 시공회사 간의 비리가 발생할 수 있으며 이러한 비리로 인한 비용부담은 결국 조합원들 각자에게 돌아오므로 선정과정을 투명하게 할 수 있도록 해야 합니다.
□ 조합총회 ○ 총회의 결의사항 - 정관의 변경 - 사업시행계획의 수립 및 변경 - 자금의 차입과 그 방법·이율 및 상환방법 - 경비의 수지예산 - 예산으로 정한 사항 외에 조합원의 부담이 될 계약 - 공동시행자의 선정 - 조합임원의 선임 - 부과금의 금액 또는 징수방법 - 관리처분계획 - 조합의 합병 또는 해산에 관한 사항 - 조합의 대의원선임에 관한 사항 ※ 총회의 소집절차 및 시기, 투표권의 수 및 결의방법 등에 관하여는 시·도 조례가 정하는 범위 안에서 정관으로 정합니다.
□ 조합설립등기 ○ 재개발 조합은 법인격을 갖습니다. 따라서 조합은 조합설립의 인가가 있은 날부터 30일 이내에 - 설립목적 - 조합의 명칭 - 주된 사무소의 소재지 - 설립인가 연월일 - 임원의 주소 및 성명 - 임원의 대표권을 제한하는 경우에는 그 내용
□ 경비의 부과 ○ 조합은 재개발사업에 필요한 경비를 충당하기 위하여 조합원으로부터 경비를 부과·징수할 수 ○ 조합원이 부과금의 납부를 태만히 한 때에는 연체료를 부과·징수할 수 있습니다. ○ 부과금 및 연체료의 징수에 관하여 필요한 사항은 정관으로 정합니다. ○ 부과금 또는 연체료를 체납할 경우 : 시장·군수 또는 구청장에게 그 징수를 위탁할 수 있습니다.
□ 회계·감사 ○ 조합 등은 관리처분계획인가 고시일 및 공사완료 공고일로부터 60일 이내에 시장·군수·구청장이 ○ 감사 결과는 시장·군수·구청장에게 보고하고, 이를 당해 재개발구역의 토지 등의 소유자가 열
□ 지도·감독 ○ 조합은 주택재개발사업 집행과정의 투명성을 제고하여 부조리가 발생하지 않도록 법규정에 의한 - 구청·시청 또는 군청에 의한 업무조사 등 - 조합 : 조합원이 총회에서 선출한 감사에 의한 감사
※ 조합에 관하여는 재개발법에 규정된 것 이외에는 민법 중 사단법인의 규정에 따라야 합니다.
2. 사업시행인가
토지 등의 소유자 또는 조합이 주택재개발사업을 시행하고자 할 때에는 규약 및 사업시행계획서를 작성하여 시장·군수 또는 구청장에게 인가를 받아야 합니다.
□ 사업시행인가의 절차 사업시행계획의 작성(토지등의 소유자,조합) → 주민동의 → 사업시행인가 신청(시행자 → 시장·군수·구청장) → 검토 및 협의 →공람 (30일간) → 의견서 제출·심의 → 사업시행인가 (시장·군수·구청장) → 고시 (시장·군수·구청장)
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□ 주민동의 확보 ○ 토지면적의 2/3 이상의 토지소유자 동의와 토지 및 건축물 소유자 총% |
첫댓글 그외로 투자면에서 보면 재개발은 전매가 허용되고 재건축은 전매가 허용되지 않는 점도 있습니다. 그리고 시공사 선정시에도 차이가 있습니다. 요건 숙제입니다. 건강하세요.
건강하시죠? 오랜만에 글로 뵈니 기쁩니다. 백아님이 등장하시니 숨죽은 재개발에 활력이 돌아올것 같으네요^^ 좋은 자료 감사합니다.