<서울에서 평형을 넓혀 중대형으로 집장만을 한 김부장은 요즘 마음이 편치 않다. 자신과 같이 아파트를 구입한 박과장이 자신보다 2평 더 넓은 평수에 살지만 올 12월에 종합부동산세 납부 대상이 아닌 것이다. 국세청 기준시가를 확인해 보니 시세가 6억원 넘는 47평 8층에 사는 박과장의 아파트가 기준시가가 5억 9천만원. 김부장의 집은 45평 20층에 조망권도 좋아 기준시가가 6억 2천만원 이었던 것이다. 김부장은 아슬하게 6억원에 걸리지 않아 종합부동산세 대상에서 제외된 박과장의 선택을 보고 한숨이 나올 수 밖에 없었다.> 이런 얘기가 먼 남의 일만은 아니다. 보유세, 양도세 등 각종 세금은 물론 대출에서도, 현행 각종 규제의 기준 선이 시세 또는 기준시가 6억원 아파트에 맞춰져 있기 때문이다. 기준시가 기준으로 6억원 초과 아파트(가구별 합산 기준)는 종합부동산세의 부과 대상이 되고, 투기지역 내에서는 6억원 초과 고가 아파트 구입 시, 총부채상환비율(DTI) 40% 이내에서만 대출을 취급할 수 있도록 됨에 따라 매매시장에서 6억원 이하 단지가 상대적으로 인기를 끌고 있다. ◇ 6억이하 아파트 가격 상승률, 초과 단지보다 2배 가량 높아 최근 한 달간 금액대별 수도권 아파트 가격 변동률을 살펴봐도, 6억원 미만 아파트가 초과 단지보다 2배 가량 상승세가 두드러졌다. 서울은 6억원 이하가 1.67%, 초과는 1.05%를 기록했으며, 특히 경기도는 6억원 이하가 2.18%, 초과는 0.85%로 그 격차가 더 컸다. ![]() 좀더 세부 금액대별로 살펴보면 30평형 구입이 가능한 가격선인 경기도 1~3억원 미만, 서울 3억~6억원 미만 금액대의 아파트 가격 상승세가 더욱 두드러졌다. 실수요자들이 규제를 받지 않는 6억원 미만 가격대의 아파트를 찾다 보니 서울에서도 대형보다는 30-40평형대를, 또는 수도권 40-50평형대를 많이 찾고 있다. ![]() 대한민국 부동산 정보의 표준, 부동산114(sol.r114.co.kr) 에서는 세금, 대출 규제 라인인 6억원 이하 시세에서 살펴볼 만 한 알짜배기 30-50평형대 아파트 단지를 점검해 본다. 일반적으로 기준시가는 시세의 70~80%선이다. ◇ 3억원대 : 향후 가격 상승 여력 있는 30평형대 관심 3억원대 아파트를 둘러본다면, 향후 가격 상승 가능성 있는 30평형대를 중심으로 살펴보는 것이 좋다. 최근 주목 받고 있는 서남권인 강서구, 관악구, 구로구 일대와 재개발 호재 많은 강북지역 역세권 단지들 중 3억원대 30평형대를 중심으로 둘러보는 것이 좋다. 서울 관악구에서는 봉천동 "관악푸르지오"를 관심있게 보면 좋다. 총 2,496세대, 24,25,32,34,42 평형으로 구성. 2호선 서울대입구역과 도보 10분 거리인 역세권 단지다. 34평형이 3억6,500만원 선에서 시세 형성돼있다. 구로구에서는 개봉동 "현대홈타운2단지" 32평형이 눈에 띈다. 2001년에 입주한 단지로 총 964세대로 대단지를 형성하고 있다. 주변에 1호선 개봉역이 있어 지하철 이용도 편리한 편. 32평이 2억7,500만원~ 3억3,000만원으로 매매평균 3억250만원 선에서 시세 형성돼있다. 강북지역에서는 3억원대 자금으로 지역에 따라 40평형대도 마련이 가능하다. 노원구 월계동 "현대"는 42평형 시세가 3억4,500만원으로 2000년 입주, 총세대수 1,281세대로 3억원대에서 40평형대를 구입할 수 있다. 1호선 석계역도 도보 5~10분 거리에 위치한다. 성북구 정릉동에서는 "푸른마을동아" 43평이 3억3,500만 원 선이다. 2002년에 입주한 입주 5년 차 단지로 4호선 길음역과 가깝고 주변에 신세계백화점, 롯데백화점이 위치한다. 경기권에서는 파주신도시와 가까워 파주 호재가 있는 고양시 지역에 관심 가져보면 좋다. 고양시 토당동 "현대홈타운1차" 35평이 3억500만원 선이다. LG마트, 마그넷, 킴스클럽 등 대형마트가 인근에 있고 성라문화체육공원, 토당공원도 가까운 편이다. ![]() ◇ 4억원대 : 서울 30,40평형대, 경기 서북지역 40평형대 둘러볼 만 3억원대와 마찬가지로 서울지역 30,40평형이나, 경기지역 40평형대가 가능하며, 향후 5억원대로의 진입을 기대할 수 있다. 서울에서는 강북지역 중 중대형 평형이 많은 단지를 중심으로 보면 좋다. 목동 후광효과를 누릴 수 있는 양천구나 영등포구를 중심으로 둘러보는 것도 한 방법. 경기권은 서북지역이 파주 신도시로 관심을 받고 있는 만큼 파주, 김포시를 중심으로 살펴볼 것을 권한다. 서울권에서는 강북구 수유동에는 "삼성" 44평형이 4억원 선이다. 2000년에 입주한 단지로, 총 690세대 규모이다. 4호선 수유역이 도보로 이용 가능하다. 서대문구 홍은동 "풍림아이원"은 2002년에 입주한 단지로 총 333세대이다. 52평형이 4억5,750만원 선에서 시세가 형성돼있다. 양천구에서는 신정동 "대림e-편한세상" 33평형이 4억500만원 선이다. 2호선 양천구청역이 가까이 위치한다. 계남근린공원이 인근에 있고 주변 학교로는 신남초, 강신중, 금옥여중, 양천고, 배광고 등이 있다. 영등포구 신길동 "삼성래미안" 42평형은 4억3,500만원으로 매물에 따라 매매가는 4억~4억7,000만원으로 가격차이는 있는 편이다. 7호선 보라매역이 가깝다. 경기권에서는 김포시 북변동 "삼성" 50평형이 4억1,500만원 선이다. 2000년에 입주한 단지로 총 450세대이다. 강서구와 인접해있고, 5호선 송정역이 버스 15분 거리에 위치한다. 2기 신도시로 최근 주목 받고 있는 파주시에서는 교하읍 "효성,대원" 4평형이 4억3,250만원 선이다. 2006년에 입주한 신규단지로 총 1,240세대로 구성된다. 3호선 대화역이 버스 10분 거리에 위치한다. ![]() ◇ 5억원대 : 규제 라인, 기준시가 6억원 초과 여부 체크 마지막으로, 5억~6억원 이하 단지를 짚어본다. 세금부과 기준상 6억 초과 아파트를 고가아파트로 규정하고 있기 때문에 "기준시가 6억원을 넘느냐, 마느냐" 가 갖는 의미는 크다. 향후 가격이 더 오르면 부과 대상에 포함될 수도 있지만, 당장 종합부동산세 부과를 피할 수 있고 주택 구입시 대출규제를 피할 수 있는 메리트가 있다. 한편, 종부세가 부담된다고 가격 상승 가능성을 무시할 수는 없는 법. 5억원대 단지를 공략한다면, 좀더 신중을 기하는 것이 좋다. 지역 선정에 있어서는 강남권 만큼은 아니더라고 지역적 입지여건이 좋은 동작구, 마포구, 성동구 일대를 중심으로 보는 것이 좋다. 서울 동작구에서는 사당동 LG아파트 43평형이 5억2,900만원 선이다. 총 719세대로, 1999년에 입주한 단지다. 인근에 국립현충원이 있어 녹지공간도 풍부한 편. 7호선 남성역이 가까이 위치한다. 마포구에서는 신공덕동 "래미안2차" 43평형이 5억1,500만원 선이다. 마포구 신공덕동은 서울 도심권 진출입이 쉽고, 아직까지는 가격이 저렴하여 직장인층에서 많이 찾는 지역이다. 신공덕동 "래미안2차" 단지는 2000년에 입주, 총 561세대로 5호선 공덕역과 가깝다. 성동구에서는 하왕십리 "풍림아이원" 43평형이 5억2,750만원 선이다. 시세는 4억5,500만원~6억원까지 다양한 편. 주변에 LG마트, E-마트 등 쇼핑시설이 있고, 5호선 행당역이 가깝다. 경기권에서는 용인시 상현동 "만현마을10단지현대IPARK" 45평형이 5억1,000만원 선이다. 2002년에 입주한 총 584세대로 구성된 단지이다. 분당선 미금역이 버스 10분 거리에 있다. 보정동 "연원마을성원" 49평형은 5억4,000만원. 주변에 E-마트, 월마트 등이 가깝고 오리역이 버스 5분 거리에 있다. 파주시는 향후 파주 신도시 분양으로 가격 상승 가능성이 있는 지역이다. 눈 여겨 볼 단지는 교하읍 "벽산" 단지로, 55평형이 5억1,000만원 선이다. 28,34,44,55,68 평형으로 중대형 평형 비중이 높아 시세 상승면에서도 유리하다. 3호선 대화역이 버스 5분 거리에 있다. ![]() [부동산114 이영주] |