신탁원부 확인으로 (신탁) 전세사기 꼼짝마!!글쓴이 : 최영곤 교수편

[김홍진]

글쓴이 : 최영곤 교수편
작성일 : 2024-01-11

신탁원부 확인으로 (신탁) 전세사기 꼼짝마!!
 
 최근 필자가 게재한(옥션원 23.11.10.커뮤니티,전문가칼럼, “신탁된 부동산을 계약할 때 주의할 점은”과 유사한 전세사기 사건이 터져,
 관련 기관들에서 해결책을 모색 중이지만 결론이 나지 않고 있다. 사건의 전말은 “임차 목적물이 신탁된 사실을 임차인에게
 고지하지 않고 수탁자(신탁회사) 및 우선수익자로부터 임대차계약에 대해 사전동의도 받지 않았다"며,
 "임대차계약의 유효조차 주장할 수 없는 상황"이라고 한다. 피해자는 인근 대학생이나 외국인 근로자가 대부분으로 1인당 적게는
 2천만원, 많게는 6000만원까지 총 피해액은 20억원에 이른다.
 
 핵심은 이들이 맺은 임대차계약이 법적 효력을 갖지 못한다는 점이다. 아파트 준공 후 소유권을 넘겨받은 임대사업자가(피고소인)
 신탁회사와 계약을 하면서 등기부상 소유권이 신탁회사로 이전되었고 임대사업자와 신탁회사가 체결한 부동산담보신탁계약서에는
 ‘수탁자와 우선수익자의 사전동의 없이 임대차등 행위를 해서는 안된다’고 규정하고 있다. 이 사건에서 우선수익자인 금융회사는
 세입자들에게 ‘임대사업자와 불법 임대차계약을 체결한 것으로 판단된다’며 자진 퇴거하라는 통고를 하였다.
 이후 우선수익자는 공매 후 명도소송도 검토하고 있다고 하는데, 최악의 경우 세입자들은 정말 길거리로 나앉게 될 수도 있다.
 
 상기 사례처럼 신탁 등기가 설정된 부동산은 소유권을 가진 신탁회사가 동의하지 않으면 임대차 계약이 원천 무효로서,
 실소유주인 임대사업자와의 계약은 효력이 없고, 임대사업자가 대출금을 갚지 못하면 신탁회사는 해당 집에 대해 공매신청을 하게 된다.
 전세로 거주하면서 이러한 위험에 처하지 않기 위해 신탁등기 물건 임차 시 주의사항을 확인해둘 필요가 있겠다.
 
 우선, 계약 전 신탁원부를 통하여 신탁목적, 수익자, 임대차 관계에 따른 임대차 가능여부 등을 확인해야 한다.
 임대 권한은 위탁자(원 소유주)에게 있으나 위 사례처럼 임대인-임차인이 수익자의 사전동의를 받지 않은 임대차계약은 대항력이 발생하지 않아
 보증금을 반환받을 수 없는 처지에 이르게 되기 때문이다. 참고로 신탁원부는 인터넷이나 무인발급기로는 발급이 안되고 등기소에
 직접 방문해야 발급받을 수 있다는 점도 알아두자. 해당 부동산 주소와 등기부등본에 기재된 신탁원부 번호를 기재하여 발급 신청하면 된다.
 
 다음으로, 신탁 등기된 주택의 경우에도 위와 같이 수탁자(신탁회사)와 수익자의 동의를 얻어 계약했다면 주택임대차보호법상 보호받을 수 있다는 점도 상기해 두자
  다만, “임대차 계약에 동의하지만, 수탁자는 보증금 반환에 책임이 없다’는 취지의 동의서를 교부한 경우 낙찰받은 자에 대하여는 대항력을 주장하지 못하고
 위탁자에게만 주장할 수 있다는 판례를 기억해둬야 한다. 즉, “수탁자가 동의한 경우에도 특약여부를 반드시 확인 후 계약”하는 자세가 필요하다.
 
 종합하면 우선 등기부등본 열람 결과, 소유권이 신탁사로 이전되어 있다면 신탁등기가 없는 다른 물건으로 계약하는 게 안전하다.
 그러나 부득이 계약해야 한다면, 중개사나 집주인은 전세계약에 전혀 문제없다고 말하더라도 꼭 ‘신탁원부’를 직접 확인,
 임대권한이 누구에게 있는지를 확인해야 한다. 또한 우선수익자-수탁자-위탁자가 모두 임대차계약에 동의했는지 여부, 동의했더라도
  어떤 내용으로 동의했는지까지 필수 점검하여 소중한 내 재산을 지켜야 되겠다.