저성장 저금리시대, 수익형부동산(호텔투자)이 정답?
저성장 저금리 의 시대
작년 한국은행이 금리를 인하하며 기준금리가 국내 금리사상 최저치인 1.25%로
낮아졌다. 이에 시중은행들의 예금금리도 1% 초반대로 내려가며
물가 상승률을 감안한 실질금리가 마이너스로 접어들었다.
글로벌 시장도 미국의 금리인상 시기가 미뤄지고 유럽과 일본의 저금리 정책이 지속될 것으로 보여 세계적인 저금리
현상은 장기화될 것으로 보인다. 더불어 국내경제 또한 기업의 실적둔화,
수출부진 및 내수침체 등으로 저성장 국면으로 접어들고 있어 투자자들의 투자심리도 위축되고 있는 실정이다.
저성장 저금리 시대의 투자 패러다임
저성장과 저금리는 일시적인 현상이 아니라 우리나라에 직면한 새로운 패러다임이다.
정통적인 투자상품으로 인식되고 있는 주식과 채권 역시 국내시장 보다는, 성장이 예상되는
해외의 개발도상국으로 투자자들의 눈이 돌아간지 오래이다. 새로운 투자상품에 대한 빠른 판단과, 기존 10%대의 높은 기대수익을 잡고 있었다면 5%대 이하로 기대수익을 낮추는 현명한 위기관리가 필요한 시점이다.
저성장 저금리 시대의 부동산투자 패러다임
특히 부동산 투자의 경우 불과 몇 년 전까지만 해도 위례, 동탄, 판교 등 신도시에 지어지는 아파트를 분양 받으면 “로또” 를 맞았다는 얘기를 할 정도로 수도권 신도시의 아파트가 마치 황금알을 낳는 거위처럼 여겨질 때가 있었다. 물론 여전히 좋은 입지조건에 이미지 좋은 시공업체, 저평가된 분양가
등 조건이 잘 맞는 아파트는 분양 오픈과 동시에 완판이 되는 사례가 종종 있긴 하지만 4~5년전과 비교하면
그런 사례가 급격하게 줄어든 것을 알 수 있다.
예전에는 프리미엄이 붙었다 하면 소위 “억”소리가 났었지만 요새는 천만원만 붙어도 많이 붙었다고 호들갑들을 떨 지경이니,
분명 부동산 투자의 패러다임도 바뀌었다 할 수 있겠다.
주식 채권 VS 수익형부동산
그래서 요즘 부동산 투자 시장에 “수익형부동산”“수익형호텔” 같은 단어들이 새롭게 거론되고 있다. 가장 큰 원인은 역시 세계적인 저금리 기조의 장기화와 저성장 국면으로 접어든 국내 경기 라 할 수 있겠다.
부동산 투자시장의 새로운 패러다임을 간략히 정리하면 종전에는 시세차익을 위한 자본이득 비중이 컸다면, 근래에는 정기적인 현금 흐름을 중시하는 성향으로 변화하고 있다. 물론
수익형부동산이라도 시세차익을 도외시할 수는 없지만 저성장 국면으로 접어든 대한민국에서 시세차익에 대한 기대수익을 예전처럼 높게 잡는데는 분명 무리가
있다. 이런 이유들로 마땅한 투자처를 찾지 못하던 투자자들에게 주식보다는 안정적이고 채권보다는 수익을
높게 기대할 수 있는 수익형부동산이 새로운 투자상품으로 각광받고 있다.
수익형 부동산의 종류?
수익형부동산 하면 가장 먼저 떠올리는 것이 아마도 상가나 오피스텔일 것이다. 여기에
소형아파트나 지식산업센터(아파트형공장), 공장, 물류시설도 이 범주에 넣을 수 있겠다. 나열된 수익형 부동산 모두
월세를 통해 정기적인 현금의 흐름을 만들어 내는데 목적을 가지고 있다.
요즘 국내 관광의 중심인 제주를 중심으로 수익형호텔이 안정적인 수익률을 보장하는 효자상품으로 투자자들의 관심을
한몸에 받고있다.
“호텔분양”“리조트분양”“분양형호텔” 모두 “수익형호텔”과 일맥상통하는 키워드라 할수 있겠다.
호텔운영을 통한 수익을 호텔을 분양받은 투자자들에게 공유하여 부동산 임대수익과 같은 현금흐름을 만들어 내는 것은
물론, 연간 정해진 횟수로 호텔을 무료로 이용할수 있는 혜택도 함께 누릴수 있고 일정 기간이 지난 후에는
호텔을 매매해 시세차익도 노려볼 수 있어 현 저금리 메타에 부합하는 새로운 수익형 부동산으로 떠오르고 있다.
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좋은 수익형부동산 의 조건
이런 수익형부동산에 투자할 때에는 다각도에서 여러가지 사항들을 고려해 보아야 한다.
첫번째는 입지이다. 모든 부동산 투자의 공통 사항이지만 개별입지뿐만 아니라 배후 상권 등에 대한 점검도 필요하다. 시간이 흐르면 주요 상권은 항상 변하기 마련이다. 그래서 장기적인
시각으로 나라의 정책이나 지역사회의 이슈 등을 면밀하게 검토해볼 필요가 있다.
두번째는 운영 주체다. 입지 못지 않게 중요한 부분은 운영을 누가 하느냐이다. 대부분의
수익형부동산의 경우 투자를 시작한 이후로 투자자 본인이 주도하여 운영을 진행하는 방식으로 투자 이후 발생하는 상황에 따라 능동적인 대처가 필요하다. 그렇게 때문에 사업지의 공실률 또는 운영방식에 따라 발생하는 수익이 다를 수 있다는 점은 고려해야 할 부분이다.
모든 수익형부동산은 장단점이 존재한다. 투자자가 직접 운영ㆍ관리하는
일반적인 수익형부동산도 우수한 상품이 많지만, 수익형호텔, 그중에서도
사업주체가 관리ㆍ운영하는 호텔 상품이 있다면 도전해 볼만한 가치가 있다. 객실 공실률이나 운영에 대한
걱정이 없기 때문이다
한가지 덧붙여, 수익형호텔을 선택함에 있어 주의할 점은 단순 객실
가동률로만 수익을 보장하는 것보다 쇼핑몰, 수영장, 카지노등
복합시설 전체의 이익에서 수익을 보장하는 것이 더욱 안정적이기 때문에 수익률 보장 방법을 면밀히 검토해볼 필요가 있다.
저성장 저금리 시대의 위기탈출
마지막으로 투자 수익률 목표치를 낮추는 자세가 필요하다. 반복된 얘기지만
저금리가 대세로 자리 잡은 만큼 수익률은 5% 이하가 일반적이다.
어떤 투자상품을 결정하던 기대수익률이 높으면 그만큼의 리스크도 분명 존재할 것이다. 수익률이 높은지보다 안정적인 수익 확보가 가능한지에 대한 확인이 우선시되어야 한다.
많은 전문가들이 향후 3년 이내에 “IMF”
때보다 더 심한 경기침체가 올것을 예상하고 있다.
하지만 “위기가 곧 기회이다” 라는
말이 있듯이 빠르게 변해가는 대한민국의 경제상황을 냉정하고 빠른 판단한다면 현명하게 대처할수 있을 것이다.