[김광수연구소]/2011apt시세전망/

[땅오아부지]

부동산 세금보다 근로소득세 30배 더 내는 <프리라이더>의 나라

제가 지난해 <위험한 경제학> 출간 이후 1년여만에 세금이라는 동창회비를 잘 내지도 않는 사람들이 동창회장과 총무를 맡아 자기들 멋대로 돈을 쓰는 행태를 비판한 <프리라이더: 대한민국 세금의 비밀편>을 출간했습니다. 두 권으로 나눠 내는 책의 첫 번째 책입니다. 특히 최근 의무급식 지원 논란과 예산안 날치기 통과 과정에서 '내가 낸 세금 제대로 쓰이고 있나?'라는 의구심이 드시는 분들께서는 꼭 한 번 읽어보시기를 부탁드립니다. 책 내용에 대한 소개를 겸해 이 책의 머리말을 공개하니 참고하시기 바랍니다.
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이 책을 쓰기까지 많은 시간이 걸렸습니다. 이 책은 필자가 기자로서 사회생활을 시작하면서부터 가졌던 문제의식을 고스란히 담고 있습니다. 구체적인 기획을 한 때부터 따져도 5년 가량 지났습니다. 하지만 그 동안 더 급한 일이 계속 불거지면서 이 책을 쓰는 시기는 계속 늦춰졌습니다. 특히 부동산 문제가 발목을 잡았습니다. 한국 사회경제구조의 핵심인 부동산 문제가 계속 악화돼 일반 가계의 고통은 가중되는 반면 정부 정책은 갈피를 잡지 못했습니다.

부동산 광고에 목을 맨 상당수 언론들의 선동성 보도도 난무했습니다. 그러다 보니 부동산 문제에 계속 많은 시간과 에너지를 쏟게 됐고, 많은 글도 쏟아냈습니다. 그 결과 필자는 전혀 좋아하지 않지만 ‘부동산 전문가’라는 타이틀도 얻게 됐습니다. 필자가 원튼 원지 않든 대중이 그렇게 인식하고 있으니 굳이 현실을 부인하고 싶은 생각은 없습니다.

하지만 스스로 원해서 한 일이고, 또 대중의 요구가 있었다 하더라도 부동산 문제에 관해 필자의 의견은 충분히 피력했습니다. 물론 이 글을 쓰는 지금도 ‘집값 바닥론’을 선동하는 성급한 언론보도들이 난무하지만, 이제는 과거처럼 일일이 대응하지 않을 생각입니다. 부동산 광고에 목을 맨 언론들이 뭐라 선동한다 한들 국내 부동산 시장이 갈 방향은 길게 보면 이미 정해져 있다고 생각하기 때문입니다. 더구나 이제 많은 이들이 과거처럼 바람에 흔들리는 갈대처럼 이리저리 휘둘리는 것 같지는 않습니다. 엄혹한 부동산 시장의 현실이 만들어낸 변화인 셈입니다.

그 같은 상황 변화로 인해 필자가 그동안 미뤄뒀던 이 책의 집필에 착수할 수 있었습니다. 이 책은 제목 그대로 대한민국 세금의 비밀에 관한 책입니다. 대한민국의 중산층이라면 평생 5억원 가까운 세금을 내게 됩니다. 실로 엄청난 돈입니다. 그런데도 많은 이들이 세금은 ‘공돈’이자 ‘눈먼 돈’이라고 생각합니다. 사실 지금까지 정부가 세금을 걷고 사용해온 행태를 보면 과히 틀린 것도 아닙니다. 당장 현 정부가 사활을 걸다시피 한 4대강사업이 그렇습니다. 건설업계에서는 “정부가 퍼주기로 작정한 사업에서 한 몫 못 챙기면 바보”라는 말까지 나옵니다. 심지어 어떤 이는 “실제 4대강 사업에 들어가는 돈은 절반뿐이고 나머지는 줄줄 새는 돈”이라고까지 얘기합니다.

이런 현실 속에서 필자는 세금은 우리가 함께 쓰는 공공자금이자, 우리가 가진 ‘제 2의 소득’이라고 감히 말합니다. 이 책은 정부가 얼마나 불공평하게 이 돈을 우리 호주머니에서 거둬 가는지, 그리고 그렇게 거둔 돈을 얼마나 멋대로 쓰는지, 그 비밀을 누설합니다. 그리고 세금이라는 동창회비를 제대로 내지도 않으면서 동창회장과 총무를 맡아 동창회비를 자신들 좋은 일에만 흥청망청 써대는 특권층 무임승차자들(free-riders)의 정체와 행태를 고발합니다. 

그래서 이 책을 읽노라면 아마도 많은 이들이 자신의 호주머니에서 나가는 세금이 아깝다고 생각하게 될 것입니다. 부글부글 화가 치밀기도 할 것입니다. 하지만 이 책은 집단적인 조세저항운동을 선동하려는 책이 아닙니다. 오히려 그 반대입니다. 세금이 걷히고 쓰이는 내밀한 비밀을 앎으로써 납세자로서, ‘제2소득’의 주인으로서 우리가 좀 더 공평하게 세금을 내고, 그렇게 낸 세금이 우리의 삶을 실질적으로 끌어올릴 수 있도록 집단적 노력을 기울이자고 당부하는 책입니다.

또한 부동산 문제에 관한 필자의 책이 재테크 책이 아니듯이 이 책 또한 세테크에 관한 책이 아닙니다. 그렇다고 딱딱한 조세론이나 재정학 교과서도 아닙니다. 이 책을 통해 필자는 세금을 둘러싼 한국 사회와 경제의 구조적 문제점과 적나라한 현실을 보여주려 애썼습니다. 그래서 이 책을 읽고 나면 많은 이들이 한국의 현실과 향후 진로에 대해 한 차원 높은 인식과 시야를 확보하게 될 것이라고 확신합니다.

독자들에게는 송구스럽지만, 이 책 또한 ‘위험한 경제학’처럼 두 권으로 묶여 나오게 됩니다. 그간의 경험을 통해 두 번째 권이 덜 읽힌다는 사실을 알게 됐습니다. 그런데 저자 입장에서는 2권에 담은 내용이 1권보다 결코 덜 중요하지 않습니다. 그래서 이번에는 최대한 한 권으로 압축해보려 했습니다. 하지만 결국 불가능하다는 사실을 깨닫게 됐습니다. 몇 해를 묵혀왔던 책이다 보니 그동안 발효된 생각의 건더기들을 두 권에 모두 욱여넣는 것만도 쉽지 않았습니다. 이런 사정을 감안해 가급적 2권까지 꼭 함께 읽어달라고 독자제현께 염치없는 부탁을 드리는 것입니다.

이 책은 필자가 부동산이라는 주제를 벗어나 처음 쓰는 책입니다. 하지만 아직 갈 길이 멉니다. 저출산고령화 문제, 정부 시스템 개혁, 불공정한 경쟁의 이중구조 등 아직도 써나가야 할 책의 목록은 쌓여 있습니다. 그 목록들이 매일 필자의 머리와 마음을 고문하고 있습니다. 앞으로도 10년 정도는 꾸준히 써나가야 그 고문에서 벗어날 수 있을지 모르겠습니다. 그 작업을 해가는 과정에서 필자는 이해관계를 멀리하고 최대한 양심적이고 독립적인 자세로 현상의 이면을 보여주기 위한 노력을 그치지 않을 것입니다. 그 같은 각오의 징표로서 미국의 저명한 독립 저널리스트인 I. F. 스톤의 글을 다시 한 번 인용합니다.

“억압받는 자들에게 약간의 위안이라도 주기 위해, 내가 직접 본 그대로의 진실을 쓰기 위해, 나 자신의 무능력에 의한 한계를 빼놓고는 그 밖의 어떤 것과도 타협하지 않기 위해, 나 자신의 충동을 빼놓고는 그 어떤 주인도 따르지 않을 자유를 누리기 위해, 진정한 언론인이란 어떠해야 하는가라는 나 자신의 이상을 실천하기 위해, 그리고 내 가족의 생계를 책임지기 위해, (나는 글을 쓴다.) 이 밖에 바랄 것이 또 뭐가 있겠는가.”

4분 50초도 되지 않는 짧은 동영상이지만 이마저도 바쁘셔서 잘 못 보실 수 있기에 그 동영상에 소개된 몇 구절을 소개 드리겠습니다.

"새 학년이 될 때마다 이런 게 무섭습니다. 담임 선생님의 말씀과 가정통신문을 볼 때마다 매우 떨립니다.

동사무소에 가서 한부모 가정 증명서라는 걸 떼어오라는데 그런 거 떼는 거 어떻게 말해야 해요? 저 진짜..바보같이 부끄러움이

많고…정말 바보같이…좀 알려주세요.""오늘도 엄마한테 전화하면서 울었습니다. 너무 창피하다고. 선생님이칠판에 ‘급식지원신청서 제출’이라고 쓰시기에

가슴이 철렁했지요. 제 이름을 부르실까 봐요. 아이들이 눈치 채면 뭐라고 대답해야 하나요? "

"진짜 급식 지원받으라고 교무실로 부르는 거 싫어요. 교무실에 가면 저랑 같이 급식 지원받는 애들도 있고 창피하거든요."

"공짜로 먹는데 많이 먹을 땐 다른 아이들에게 미안해요."그 동영상을 보고 나면 그 아이들이 먹는 밥은 ‘공짜밥’이 아니라

‘눈칫밥’이었다는 사실을 알게 됩니다.제 트위터 친구 한 분의 표현처럼 아이들이 돈 대신 자존심을 내고 먹는 밥이었습니다.

그런데 마지막에 한 아이의 말이 자막으로 올라옵니다. "지금 저보다 더 어렵게 사는 친구들도 많잖아요. 나중에는 정부,

사회의 손이 안 미치는 그런 애들을 찾아서 돕고 싶어요." 그 아이들이 그런 기특한 생각을 한 게 자신들의 처지가 얼마나

마음에 맺혔으면 그럴까, 하는 생각을 하니 저도 모르게 눈시울을 붉히고 말았습니다.

오시장님도, 저도 인정하듯이 우리 아이들은 이 나라의 미래입니다. 우리 아이들이 빈부격차에 상관없이 눈치 보지 않도록

골고루 밥 좀 먹이자는 게 왜 그렇게 ‘망국적’인 것인지 저는 아직도 모르겠습니다. 눈치 보며 ‘공짜밥’을 먹는 그 아이들이 자라서

정부와 사회의 손이 안 미치는 아이들을 찾아서 돕기 전에 서울시가 지금 나서서 그 아이들이 더 떳떳하고 당당하게, 그리고

마음의 상처 없이 밝게 자랄 수 있도록 도와주면 안 되는 겁니까? 우리가 아이들에게 빈부격차에 상관없이 의무교육을 하는 동안

그 일환으로서 모든 아이들에게 ‘의무급식’을 하면 안 되는 겁니까?

당신은 이 같은 방안에 대해 ‘무차별적 복지’ ‘부자급식’이라고 표현하고 있습니다. 가난한 서민들에게 지원해야 할 돈으로 부자들에게

까지 지원해야 하니 실제로는 과도한 복지 정책이라는 겁니다. 그래서인지 오시장님은 ‘망국적 복지 포퓰리즘’이라는 표현까지

동원하고 계십니다. 심지어는 이런 ‘무차별적 복지’를 시행하면 소득세와 법인세를 30%까지 더 걷어야 할 것이라고 일반 시민들을

겁주기도 했습니다.

하지만 솔직히 오시장님의 걱정이 제게는 잘 와 닿지 않습니다. 저는 지금까지 서울시 내년 예산 규모 20.6조원 안에서 재정 배분의

우선순위를 생각할 때 불요불급한 전시성 사업을 줄이면 얼마든지 의무급식을 할 수 있다는 점을 제 주요 논지로 삼아왔습니다.

서울시 예산의 0.8%밖에 안 되는 교육지원예산 안에서만 생각지 말고, 좀 더 통 크게 교육예산을 늘려 오시장님의 3무학교

사업도 하되 의무급식 예산도 함께 편성하라고 촉구해왔습니다. 그리고 친환경 식단으로 우리 아이들 건강을 지켜서 장기적으로

각종 성인병 예방해서 미래의 의료비용, 즉 복지비용 지출을 줄일 수 있다는 점을 강조하며 의무급식을 지지해왔습니다.

의무급식을 잘 운용하면 오시장이 걱정하는 과도한 복지 지출을 오히려 중장기적으로는 줄일 수 있다고 본 것이었습니다.

그런데 동영상을 보면서 생각해보니 제가 본업의 울타리에 갇혀서 너무 재정 우선순위와 경제적 타당성, 즉 돈 문제만 따지고

있었구나 하는 반성을 하게 됐습니다.

사실 우리 아이들이 받는 위화감과 ‘낙인 효과’로 표현되는 정서적 상처가 이 정도일 줄은 생각하지 못했습니다.

가정형편 때문에 중고등학교 때 등록금 못 내 선생님께 매 타작을 받는 친구들을 보면서 자랐는데도 저소득층 아이들이

무상급식 과정에서 받는 정서적 상처가 그토록 큰 것인지는 미처 생각지 못했습니다. 그래서 꼭 한 번 보십시오. 보고 나면

“요즘 밥 굶는 아이 없다”는 식의 말씀 그렇게 쉽게 내뱉지 못하실 겁니다. 

물론 오시장님은 “주민센터를 통해 부모에게 직접 급식비를 지원하는 방식으로” 이 같은 정서적 상처를 줄일 수 있다고

말씀하십니다. 정말 그게 그토록 잘 작동할지 저는 의문입니다. 그런 행정절차를 도입하기 위해서는 학교와 주민센터간의

행정 협력이 필요하고, 오가는 서류가 분명히 있을 텐데 저소득층 아이들이 자신이 급식비를 지원받는다는 사실을 전혀

노출되지 않도록 할 수 있을까요? 그토록 잘 작동하는 것이었고, 서울시가 그토록 그런 문제에 관심이 있었다면 왜 지금까지

그걸 하지 않았는지, 아니 왜 못했는지 의문입니다. 그방법은 그런 ‘낙인효과’를 줄일 수는 있어도 없애기는 어려울 겁니다.

설사 그렇게 절차를 바꾼다 하더라도 동사무소에서 신고하는 과정조차 매우 부끄러워하는 마음을 갖는 사람들이 있다는 것을

‘공짜밥’ 동영상은 보여주고 있습니다. ‘체면 문화’가 매우 강한 우리나라의 특성상 그것이 아이나 어른 모두에게 부담이 될 것은

분명합니다.  

그리고 이왕 글을 쓴 김에 심각한 논란에 휩싸인 서울시 광고 문제를 잠깐 거론하겠습니다. 서울시는 이례적으로 이틀에 걸쳐

4억원 가까운 돈을 들여 대부분 주요 일간지에 이른바 ‘부자무상급식’을 반대하는 광고를 게재했습니다. 저는 솔직히 그 광고를 보는

순간 속으로 경악했습니다. 민간기업도 아닌 서울시가 어떻게 벌거벗은 아이 모습을 이용해 서울시장 한 분의 주장을 그렇게

광고할 수 있는지... 그리고 한 나절이 더 지나자 아이의 얼굴과 몸을 합성한 사진을 모델 아이와 그 부모의 동의도 구하지 않은 채

게재했다는 사실을 알고는 매우 착잡해졌습니다.

저는 오시장님 생각에 동의하지 않지만, 그래도 당신께서 저와는 다른 입장에서 우리 아이들을 아끼고, 서울시 예산도 아끼는 마음이

있을 거라고 믿었습니다. 하지만, 무려 4억원을 들여 개인적 의견에 가까운 광고를, 그것도 아동 인권을 전혀 생각지 않는 그 광고를

보면서 저는 오시장님께서 실제로는 그 어느 쪽도 아끼지 않고 있음을 확인했습니다. 더구나 서울시 내부 인사를 통해 오시장님께서

광고안을 직접 골라 집행했다는 사실을 알게 됐습니다. 제가 서울시에서 오시장님을 보좌할 때 느낌으로 그럴 가능성이 높다고

짐작은 했음에도 ‘설마…’하는 생각이 없지 않았는데, 그 사실을 확인한 순간 정말 참담한 기분이었습니다.

오시장님, 설사 당신의 생각이 아무리 옳다고 하더라도 당신은 1000만 서울시민의 수장입니다. 그런 중차대한 책무를 지닌 공직자가

아무리 자신의 주장을 강하게 시민들께 알리고 싶다고 하더라도 금도가 있는 법입니다. 그런데 초상권 침해 등 법적 시비 문제

이전에 어찌하여 우리 아이들에 대한 최소한의 예의조차 저버릴 수 있는 것인지요? 오시장님, 논쟁은 하더라도 사람이 가져야 할

기본적인 품성은 지키셔야 하는 것 아니겠습니까?

그리고 외람되지만 세 가지 충언을 드리고자 합니다.  우선, 근시안적 권력욕을 버리십시오. 제가 보는 오시장님은 지금 매우

낯섭니다.과거 ‘총선 불출마 선언’을 할 때 마음을 텅 비운 듯 한 오세훈의 모습은 찾기 어렵습니다. 아니 그것은 말할 바도 없고,

상황에 맞는 미디어 활용 능력이 뛰어나서 이렇게 민심의 역풍을 자초하는 오세훈의 모습도 상상하기 어렵습니다.

대권에 대한 의지 자체를 버리라는 게 아닙니다. 다만, 좀 더 크고 넓게 시민들의 마음을 읽고 그 뜻을 받아들이는

‘광폭행보’를 보이라는 겁니다.

그런데 지금 오시장님 모습은 너무 조급해 보입니다. 우리 아이들 골고루 밥 먹이는 문제에 700억원을 배정하느냐를 결정하는

문제를 두고 온갖 과도한 상상력을 발휘해 ‘복지 망국병’으로 가는 판도라의 상자를 열 것처럼 말씀하시는 오시장님의 주장,

너무 과장돼 보입니다. 서울시보다 재정자립도가 훨씬 낮은 지자체도 다 하는 의무급식을 왜 서울시는 끝끝내 반대하는지

서울시민들이 선뜻 동의하지 못합니다. 당신의 그 조바심에는 박근혜 대항마로서 김문수와의 MB낙점 경쟁이 놓여 있는 것으로

읽힙니다. 물론 경쟁하셔야 겠지요. 하지만 아이들 밥 먹이는 문제로 그런 경쟁을 하는 것은 꼴불견입니다. 이번 건에 관한 한

그런 조바심을 떨쳐버리십시오. 거기에 과도하게 집착해 조급하게 서두르신다면 그만큼 자꾸 수렁으로 빠지게 됩니다.

총선 불출마 선언을 앞뒀을 때처럼 마음을 비우십시오. 그러면 오시장님께 새로운 길이 보이실 겁니다.

둘째,

오시장님, 정치적 타협과 시민들의 화합을 이끌어주십시오. 오시장님은 1000만 서울시민의 수장으로서 서울시 의회와 서로

견제하면서도 타협을 모색해야 합니다. 더 나아가 서울시민들에게는 정중하게 시정을 설명하고 시민들의 화합을 도모해야 할

사람입니다. 그런데 지금 당신의 모습은 동떨어져 있습니다. 저는 오시장님께서 프레시안 인터뷰에서 토로하신 것처럼 ‘할 만큼

성의를 다했는데도 불구하고, 전투적인 민주당 시의회와 도저히 합리적 논의를 할 수 없었다’는 취지의 말씀이 어느 정도는

사실일 수 있다고 믿습니다. 하지만 서울시 의회는 시장님의 꽉 막힌 태도를 지적하고 있습니다.

시민들의 상식으로는 적어도 서울시 행정부 수장인 시장님의 책임이 적지는 않을 것이라고 판단할 겁니다. 같은 여소야대

상황인데도 김문수 경기도지사와 경기도의회가 큰 잡음 없이 내년도 예산안을 합의로 통과시킨 것과 비교해봐도 그 차이는

두드러집니다. 서울시의회가 경기도의회보다 얼마나 더 전투적이고 과격하며 비타협적인지는 몰라도 오시장님 또한 적지 않은

책임을 떠안아야 할 것으로 생각합니다.그리고 시민들 눈에 오시장님은 서울시의 미래를 위해 고군분투하는 리더로 비쳐지기보다는

선거 승리를 노리는 정치인이나 전쟁에 나선 장수로 비쳐집니다. 앞에서도 말씀드렸지만 저는 의무급식 문제에 관해 당신의

의견에 동의하지 않습니다만, 오시장님처럼 생각하실 수는 있다고 봅니다.

‘망국적복지 포퓰리즘’과 같은 선동적이고, 이념적 대립으로 몰아가는 과격한 용어만 쓰지 않는다면 말입니다. 정치인으로서

당연히 자신의 가치와 비전을 이런 사안들을 통해 제시할 수 있습니다. 다만, 그러한 가치와 비전을 실현하는 과정에서 대야

정치력을 발휘해 원만한 시정을 이끄는 한편 시민들에게 차분히 자신의 가치와 비전을 설명하고 설득할 수 있어야 합니다.

하지만 상대를 골라 TV토론을 하겠다는 자세나 특정 정파적 색채가 짙은 교육단체를 동원한 ‘부자무상급식’ 반대 선언,

많은 시민들에게 불쾌감을 던져준 광고 집행 등 일련의 대응들을 보면 도대체 시민들이 화합을 이끄는 진정한 리더의 모습이라곤

찾아볼 수가 없습니다. 선거에서 상대편을 기어코 이기고 말겠다는, 적군을 무찌르겠다는 오기로 가득찬 모습만 자꾸 떠오릅니다.

그런 자세로 어떻게 시민들의 행복을 도모하고 화합을 이끌겠습니까. 오시장님께서는 총선 불출마 후 야인 시절 여러 학자들과

공동 집필한 <우리는 실패에서 희망을 본다>에서 이렇게 말하고 있습니다. "갈등의 치유와 양보를 도출해 내는 힘은 궁극적으로

지도자의 역량과 의지에서 나온다. 그리고 더 큰 영향을 미치는 것은 지도자에 대한 신뢰와 존경이다." 그런데 오시장님은 지금

그 같은 역량과 의지를 보여주지도 못하고, 그를 추동할 수 있는 시민들의 신뢰와 존경도 얻지 못하고 있습니다. 오히려 정책과

예산 배분상의 문제를 이념적 갈등 사안으로 만들어 오히려 분열의 골을 더욱 깊이 파고 있습니다. 제발 한 정치세력의 장수로서

상대편 적장과 군사들을 무찌르려는 모습이 아니라 대화와 타협, 화합을 추구하는 진정한 리더의 모습으로 돌아오기를 기원합니다.

셋째,

혹시나 집단사고에 빠져 있지 않은지 경계하시기 바랍니다. 지금 오시장님께 어떤 분들이 어떤 식으로 조언하는지는 잘

모르겠습니다.일부에서는 오시장님 측근들 이 일부 오시장님과 다른 의견도 내놓고 진언하는 것으로 들었습니다만, 전반적으로는 오시장님

충성파들이 진을 치고 있지 않은지 염려됩니다.

제가 이런 염려를 하는 이유는 최근 오시장님 측근 몇 명이 트위터 공간에서 자신들의 신분을 숨긴 채 곽노현 교육감과

최재천 전 의원 등 의무급식을 지지하는 몇 분에게 공격적인 글들을 날리고 있는 사실을 확인했습니다. 그 중 일부는 제게도

그런 글들을 남겼다가 결국 덜미를 잡혔습니다. 아마 오시장님은 이런 사정을 잘 모르실 것입니다. 하지만 이 분들은 트위터

공간에서 매우 열성적으로 오시장님을 옹호하는 반면 상대에게 매우 공격적인 모습을 보이고 있습니다. 이것이 결국 오시장님께

오히려 누가 될 수 있다는 사실을 모르는 것 같았습니다. 또한 이들이 트위터 상에서 쏟아내는 글의 내용들은 오시장님의 발언을

정확히 복사한 듯한 내용이었습니다. 그런데 이런 측근들이 바로 시장님을 보좌하며 판단에 영향을 미치는 사람들이라는 점을

감안할 때 매우 큰 우려가 들었습니다.

역시 앞서 거론한 당신의 저서에서 시장님은 1961년 미국 케네디 행정부 시절 쿠바 피그만 침공 사건의 실패를 예로 들어

집단사고(group think)의 폐해를 경계하셨습니다. 그런데 오시장님 측근들이 트위터 공간에서 펼치는 행태들을 보면서

시장님께서 이들에게 둘러싸여 한 방향으로 밀어붙이는 집단사고의 함정에 빠져 있는 게 아닌가 하는 우려가 들었습니다.

사실 측근들의 행태뿐만 아니라 오시장님께서 최근 특정 성향의 교육단체와 연대 성명을 발표한다든지, 오시장님 입장에

찬성하는 학부모들만 모아놓고 간담회를 한다든지 하는 모습을 보면서 그런 우려가 더욱 짙게 듭니다. 오시장님께서는 지난날

당신 스스로 경계했던 집단사고의 함정에 빠져 있지 않은지 다시 한 번 살펴보기를 바랍니다. 그리고 이번 문제와 관련하여

‘내 편’뿐만 아니라 다양한 의견을 두루두루 들어보고 생각과 입장을 다시 한 번 차분히 정리해보시길 간곡히 부탁드립니다. 

저의 이 글을 어떻게 읽어 주실지는 의문입니다. 다만 제가 뭔가 사심을 갖고 있을 것이라는 억측은 삼가주십시오. 솔직히

말씀드리면 저로서는 서울시 시절은 지금은 숨기고 싶은 과거입니다. 오시장님을 보좌했던 전력(?) 때문에 어느 쪽으로든

정치적으로 오해 받게 되는 상황을 저는 사실 부담스러워합니다. 더구나 지금처럼 오시장님이 망가져가는 상황에서 그 같은

사실을 알리게 되는 게 뭐가 자랑스럽겠습니까. 오시장님께서 이렇게 무리한 행동을 보이지 않으셨다면 저는 그 인연을

조용히 숨기려 했을 것입니다.

저는 당초부터 ‘오세훈 시장’에 충성할 생각은 없었고, 대한민국이라는 국가에 충성하고 공익에 기여하고 싶은 마음에서

서울시에 들어간 것입니다. ‘오세훈 시장’과 공익이 일치할 때는 얼마든지 도울 생각이 있었지만, 그것이 부조화 상태일 때는

저는 당연히 ‘오세훈 시장’을 버립니다. 사실 부조화상태를 느낀 것이 서울시를 떠난 계기가 됐고, 그 부조화상태가 훨씬 더

커졌기에 이렇게까지 제 전력을 공개하며 당신을 비판하고 나선 것입니다. 하지만 저는 이것이 한 때나마 상당한 인연을 맺었던

당신께 제가 지금 할 수 있는 최선의 행동이라고 믿습니다. 리더가 올바른 길을 걷지 못할 때 방관자로 머물지 않고 그 리더가

다시 올바른 길로 돌아갈 수 있도록 따끔한 질책과 비판을 아끼지 않는 것이 진정한 팔로워(follower)의 책무라고 생각하기

때문입니다.

저는 지금이라도 당신이 사심을 버리고 1000만 서울시민의 수장이자 ‘제1시민’의 자리로 돌아가기를 진심으로 바랍니다.

만약 마음을 비우고 그렇게 돌아갈 수 있다면 저는 얼마든지 당신을 응원할 것입니다. 지금은 당시 모습이 연출된 것이 아니었나

다시 생각하게 되지만, 어쨌거나 당신이 총선불출마 때 주었던 청량감과 감동을 다시 시민들에게 준다면 저는 얼마든지 당신의

열렬한 지지자가 될 것입니다. 하지만 이미 당신이 길을 너무 많이 벗어난 것 같아서 안타까운 마음입니다. 오늘따라 총선

불출마 당시 ‘내 탓이오’를 외치던 그 오세훈이 그립습니다. 그 오세훈은 어디에 있는 겁니까

찌라시.사이비전문가.앵무새방송들 세상에는 거짓말쟁이들이 너무 많습니다. 

거짓말쟁이들은 대부분 착하고 선하게 생겼으며, 언론을 비롯해 지식인 집단, 직장동료들, 매일같이 옆에서 듣고, 보고, 생활하고 있는 사람들 입니다. 이들 중엔 정직한 사람 또한 많이 있습니다. 넘치다 못해 혼란스러운 정보화 시대에 '참'과 '거짓'을 가려내고 안목을 기르는 것이 나의 재산을 소중히 다루는 첫걸음이겠죠.인터넷을 비롯해 갖은 정보들이 홍수를 이루고 있고 그 접근성 또한 예전과는 비교도 할수 없을만큼 수월해졌음에도 오히려 사람들은 판단력을 잃어가고 있습니다. 대체 왜 일까요?

가장 민주적이지 못한 것은 자본입니다.

신자유주의. 자유시장주의자들은 이렇게 주장합니다. “합리적인 개인에 의해 이루어지는 자유시장은 설령 왜곡된 현상이 나온다 하더라도 내포된 합리성에 의해서 결국 효율적으로 적절히 시장내에서 스스로 조절.조정을 받는다. 혹은 도태를 시킨다.”그러나 시장이 애초에 자유스럽지 못했고 애초에 힘있는 소수자에 의해서 왜곡이 되어 있었거나, 특정 이해집단의 한쪽 면으로만 유리하게 조성된 여건이라면,,, 개인이든 시장이든 결코 합리성을 가질수 없으며 결국 정부에 의한 규제와 국민혈세로 살려주는 구원이 나와야만 가까스로 위기의 대응이나마 할수 있습니다.

그동안 (신)자유로운 시장을 어지럽힌 무리들은 시장 스스로가 알아서 자연스럽게 철퇴를 가한다는 그들의 주장과는 너무나도 괴리된 채, 원인을 제공한 자신들 스스로가 아무런 책임도 생채기도 입지 않은채 유유히 온전하게 두발로 걸어 나왔습니다. 그 유탄은 상관없었던 국민들이 맞았고, 혈세로 짊어지고 치유해 주는 악순환이 지금껏 분명하게 목도한 과거이자 현실이며 지금의 진행형 입니다.합리적인 개인과 합리적인 시장이 스스로 그 조절 기능을 충분히 이행하고 분명한 책임까지 묻는다면,,,

원인의 제공자들은 다시는 시장에 발을 들여 놓을수 없을만큼 그 댓가를 치뤄야 하거나 그 책임을 통렬히 묻는 행위가 왜 시장내에서 합리적으로 저절로 효율적으로 일어나지 않았는지 의문일 뿐입니다. 그들은 분명 거짓말쟁이였던 것입니다. 멀쩡히 서있다삶의 땅바닥을 기기 시작했던 사람들은,,, 배경도 없었던 힘도 없으며 게다가 목소리까지 작았던, 로비라는 말이 무엇을 의미하는 지도 모르는 시장 참여자들이었습니다.

“아파트 값은 지금이 바닥이고 내년에는 본격적인 회복을 앞두고 있으니 빨리 집을 마련해야 한다.”

본격적인 집값 회복을 앞두고 있고 그런 분위기를 연신 띄우고 있는 거짓말쟁이들은...어찌된 영문인지 한발 앞서 사재기를 하지 않습니다. 마치, 진정한 자본민주주의의 열사들처럼, 정직한 모습의 충신들처럼 진심어린 충고를 해대는 척하는 모습들도 웃기거니와,,, 대출자의 80%가 원금은 커녕 이자만 내면서도 바둥거리는 모습들,

가격하락을 붙잡아 달라며 정부 정책에 목이 메어 살려달라, 물건이 안팔려 악성 미분양이 쌓여 회사가 망하게 생겼음에도 값을 내리기 보다는 어찌어찌 살려주겠지라는 건설.개발족들, DTI 풀어 제끼며 빨리 빚져서 집마련하라고 부추긴 정부가 내년에는 급속히 늘어나는 가계부채를 통제하겠다는 코미디 산파극들.부동산발 금융위기 이후, 각 국은 돈을 풀었고 저금리로 대응하고 있습니다. 통화와 재정정책의 양적 완화라나 뭐라나... 민간경제가 회복 기미를 보이지 않으니 막대한 재정지출, 당연한 재정적자의 갈수록 누적은 자연히 따라오고 국가든, 개인이든 오직 빚에 의지해서 발버둥치고 있습니다.

미국이든, 유럽이든 전 세계가 재정적자. 빚... 부채로 말미암아 구제금융을 받고, 그 긴축으로 인하여 노동자 파업. 신용카드 찢어버리기. 벽돌 던지기를 하고 있는 상황에서...유독 한국만은 꾸준히 가계부채가 증가, 주택담보대출 잔액이 사상 처음으로 350조 원을 돌파했습니다.정확하게 등치하는 모습들 똑바로 직시 하십시오.

[집값을 바닥이라 칭하고, 전세값 폭등으로 급매물이 소진되는 거래활성화(?)가 일어나고 있다는 그러한 모습들 이면에는,,, 한치의 오차도 없이 주택담보대출의 빚들이 비례해서 늘어나고 있었던 겁니다.]

거짓말쟁이들은 전자만 부각시키며, 후자에는 입을 다물고 있습니다.정말로 집값이 바닥을 보이고 있고, 거래를 포함한 회복을 기대할수 있는 상황이라면...빚쟁이들의 소득이 늘어나 '이자'뿐만이 아니라 그 '원금'까지도 열심히 줄이고 있어야 하는 것입니다.

이것이 폭탄돌리기의 희생양을 막고, 빚의 부작용을 줄이며 회복의 바닥을 다지는 모습들 입니다.

저금리 속에서 이자만 납부하는 기간동안에 빨리 떠넘기고 빠져나오자.주택담보대출이 늘어나면서 전체 가계대출 또한 꾸준히 늘어 600조에 육박하고 있습니다. 이중 예금은행이 430조 정도, 비은행 예금취급기관이 170조 정도. 두 곳에서 모두 늘어나고 있죠.

이제는 ‘조’ 단위 쯤이야 워낙 흔하게 들어서 감응이 없을 겁니다. 돈을 잘벌어서가 아니라 워낙 돈빌리는데 익숙해서 그런거겠죠.

600조는 나의 갓난쟁이 아이의 부담까지 포함해서, 5000만 인구 한명당 1200만원을 부담해야 하는 금액.

한발 나아가,,, 저 중 350조가 유주택자들중 은행 월세살이 자들. 그 중 근 10년 이내에 집마련에 뛰어든 사람들이 주축을 이루고 있는 빚입니다.경제민주주의는 커녕 천민독재주의의 열망만 시장에 가득차고 있습니다. 그러면서 “우리 시장원리대로 해야지, 우리 자유무역 해야지, 자유시장주의에 입각해야지^^” 또 웃으며 말하겠지요.

최소한 정부만이라도 각종 규제의 선택적 자유라도 제시를 해주어야 되겠지만 말다르고 행동이 다른 면면이 그다지 시장에 신뢰를 주지 않습니다. 버스 정류장에서 사람들에게 질서를 강요합니다. 그냥 내버려두면 버스를 탈때마다 좋은 자리를 차지하기 위한 사회적 비용과 온갖 스트레스를 없애기 위한 것이겠죠. 자유의 선택적 구속은 마땅히 공익을 위해 정부가 해야될 일입니다. 지금 이 시간에도 부동산 부실PF(혹은, 대출금) 구제를 위해 국민 혈세는 꾸준히 들어가고 있을 겁니다. 또 터진다면 막대한 혈세가 투입이 되겠지요. 작금의 시장주의자들은 거짓말쟁이들에게만 신뢰를 주고 있었던 겁니다.

장하준 교수의 베스트셀러 ‘그들이 말하지 않는 23가지’에는 아프리카 이야기가 나옵니다.

신자유주의가 상륙하기 전 70년대 까지만해도 아프리카는 꾸준한 성장을 이루고 있었습니다. 물론, 그 성장률이 그리 크진 않았다손 치더라도 년 2~3% 정도의 꾸준한 국민소득의 성장이 있었습니다. 어려운 서민들께서 한푼두푼 아끼며 저축하는 모양새 정도 이해하시면 되겠죠. 그들이 80년대부터 몰아닥친 돈많고 빚많은 부자들의 조언을 따르기 시작하면서 오히려 빈곤으로 치닫게 됩니다. 모든 책임을 거짓말쟁이들에게 물을순 없겠지요. 그러나, 그 대단한 거짓말쟁이들은 이런식으로 자신들을 변명 합니다.

“우리의 지적. 우리의 이론. 주장과 판단이 잘못된 것이 아니라, 아프리카의 태생적 문제인 척박한 기후와 땅. 풍부한 천연자원을 가지고도 뭉칠줄 모르는 이기주의. 게으럼. 무지. 에이즈를 비롯한 각종 질병. 미개하고 저질스러운 전통적 문화. 불리한 입지 등등.... 때문이다. !!!”

그들이 이러한 변명을 할려면 그 변명에 앞서서 왜 70년대까지는 아프리카 국민들의 소득이 꾸준히 증가했는지에 대한 이유도 말해야 됩니다. 그 당시 아프리카의 모습은 지금과는 달리,,, 모든 환경에서 쾌적한 지중해를 닮았던 시기였습니까?

한국의 국민소득이 괄목할만한 성장은 커녕, 통큰 5000원짜리 싸구려 닭튀김에 새벽부터 줄을 서고 제발 팔게 해달라는 청원까지 해대는 현실에서 그들도 이렇게 똑같은 이야기를 합니다.“그래도 집한채는 있어야지, 집없는 설움을 어떡할까, 내 집이 없어면 절대로 가난에서 벗어날 수 없어, 애보기 부끄럽지 않아요? 지금 구입하면 대박이야,,, 각종 이력서와 조사서에는 자가인지 전세인지 월세인지를 아직도 기재하라 시키고 있으며, 일단 구입하라 일년 연봉은 그냥 들어온다,,, 집은 죽어도 안내려 못내려,,, 본격적 집값 회복이 안보이니?”

신자유주의든, 부자나라든, 그 무엇이든... 그 뒤에는 단 하나만 존재합니다.‘포장된 탐욕을 감추기 위한 거짓말’ 또 거기에 반응하는 ‘무사고의 어리석음’ 아파트 값이 회복이 되면 될수록, 금융위기의 시발점은 미국과 유럽을 넘어 한국 차례가 되는 시기가 앞당겨 질것입니다. 회복은 빚으로 인함이니까 말입니다. !!!언제나처럼 달콤한 사기꾼 보다는 정직한 욕쟁이가 그리워지는 때입니다.

다행히도 복잡한 금융파생상품과는 달리, 작금의 아파트 시장은 너무나 단순히 그 가격 구조의 유지와 지탱원인을 쉽게 알수 있습니다. 빚인 것이죠.

한국은행이나 통계청에 들어가셔서 전체 근로자의 평균급여가 얼마가 되는지, 근로자의 평균가계소득과 지출은 얼마인지, 그리하여 가계 흑자액은 평균 얼마를 내고 있는지 만이라도 확인들 하십시오. 그것도 귀찮다면 무작위 등기부등본이라도 열람하여 대체 얼마의 빚들을 지고 있는지 확인이라도 하십시오.

한.두번의 잘못은 실수로 치부할수 있다손 치더라도 세 번.네 번. 여러 번의 잘못은 결국 애초에 아무것도 몰랐던 것입니다.

앞에서도 말했듯이, 정말로 바닥을 다지고 회복이 되고 있다면... 가계부채는 점진적으로 감소해야 되는 것입니다. 국민소득의 전반적 회복시기가 와야만,,, 비로소 아파트 바닥이 가시화되는 것이고, 비로소 거래가 제대로 이루어지는 정직한 시장의 모습이 될 것입니다.모쪼록, 노동의 땀을 소중히 여기시고 강건한 가정들 이루길 바랍니다.

"그 많던 부동산 업소들이 모두 어디로 사라진 걸까?"

부동산 경기 침체의 골이 깊어지면서 부동산중개업소들이 직격탄을 맞고 있다. 중개업소들은 지난해부터 수수료 50% 인하 등 극약처방을 내놓고 있지만 도무지 부동산 거래가 살아날 기미를 보이지 않자 절망에 빠져있다. 서울 여의도 I상가의 한 부동산 중개업소도 최근 전ㆍ월세 수수료를 50%만 받겠다는 광고판을 내걸었다. 매매 시장이 극도로 침체하자 인근 부동산 중개업소들이 너도나도 전ㆍ월세 시장에 뛰어들어 경쟁이 치열해져서 도저히 견딜 수 없었기 때문이다.

최근 인천 남동구 구월동에서 8년째 부동산중개업을 하던 A(34)가 자살한 사건도 중계업소들이 처한 현실의 한 단면이다. 구도심 빌라 매매를 주로 하던 A씨는 한때 월 수천만원의 고수입을 자랑했지만, 빚에 몰려 결국 목숨을 끊었다. 그는 올 초부터 재개발 바람이 확 가라앉아 빌라가 팔리지 않게 되면서 고전하기 시작했다. 빌린 돈의 이자가 월 1000만원에 달하자 관리를 맡은 원룸의 보증금ㆍ월세를 빼돌리는 등 악순환을 거듭하다 결국 돌아 오지 못할 길을 택하고 말았다.

아예 문을 닫거나 사무실을 옮기는 부동산 업소들도 많다. 한창 '광풍'이 불던 2005년 인천 송도에 사무실을 차렸던 B(40)씨는 최근 사무실을 사실상 폐쇄하고 서울 강남구 논현동의 한 사무실에서 더부살이를 시작했다. 올 봄 이후 6개월간 단 한 건의 거래도 성사시키지 못한 것 까지는 참았는데, 지난 2개월 간 아예 문의 전화 한 통 없었던 것은 도저히 못 참았다.

폐업을 선택한 공인중개사들도 늘어나고 있다. 공인중개사협회에 따르면 올 4월 이후 휴ㆍ폐업한 공인중개업소 수가 신규 개업한 업소수보다 많아지기 시작했다. 3월까진 신규개업 738개소ㆍ휴폐업 727개소 등 부동산중개업소가 매월 늘었다. 그러나 4월부터는 신규 617개소ㆍ휴폐업637개소로 역전됐다. 이 추세는 계속 이어져 지난 10월 한달간 384개소가 새로 생겼지만 507개소가 휴폐업하는 등 매월 100여개 이상의 공인중개업소가 사라지고 있다.

사정이 이렇다보니 공인중개사들간의 '업무영역' 구분도 사실상 사라졌다. 예전엔 경매전문, 토지 전문, 아파트 분양권 전문 등의 구분이 있었지만 요즘엔 너도 나도 호구지책으로 전ㆍ월세 중개 수수료에 목을 매고 있다. 10년차 공인중개사 C씨는 "원래 전ㆍ월세 중개는 전혀 안 하고 경매만 했었는데 중개 업무를 다시 하기 시작했다"며 "부동산 전 분야에 걸쳐 침체가 너무 심해 살아날 기미가 없으니 답답하기 짝이 없다"고 말했다.

내년 가계부채 문제가 염려스러운 이유는 상환 능력에 비해 가계의 빚 부담이 빠르게 증가하고 있기 때문이다. 1997년 가처분소득 대비 가계부채(판매신용 포함) 비율을 100이라고 가정했을 때 이 수치는 꾸준한 상승 추세를 보이고 있다. 2010년 489.34에 이어 2011년엔 521.38에 이를 것이라는 게 현대경제연구원의 추정이다. 특히 내년에는 주요 경제 변수가 가계부채에 불리하게 돌아갈 것이 확실하다. 성장률은 올해보다 둔화될 전망이고, 한국은행의 기준금리는 상승세가 불가피해 보인다. 최근 살아나고 있는 부동산 경기도 언제 다시 침체 국면에 빠질지 알 수 없다.

당장 내년 성장률에 대해 정부는 5% 내외를 내다보고 있지만 한국개발연구원(KDI)이나 삼성경제연구소, 현대경제연구원 등은 내년 성장 전망치를 올해(6.2% 내외)보다 낮은 4%대로 잡고 있다. 성장률 둔화는 소득 증가세 둔화로 연결되는 만큼 가계 살림살이가 그만큼 팍팍해질 수 있음을 뜻한다. 내년엔 금리 부담도 커질 전망이다. 한국은행이 올해 몇 차례 실시했던 기준금리 정상화 작업에 속도를 낼 것으로 예상된다. 기준금리가 오르면 시장금리가 자연스럽게 따라 오르기 때문에 가계의 이자부담은 올해보다 커질 수밖에 없다.

특히 부동산 관련 가계부채 비중이 높고 대부분이 금리변동에 취약한 변동금리 상품에 집중돼 있는 점이 걱정거리다. 가계부채 문제가 부동산 경기와 금리 변화에 상당한 영향을 받을 수밖에 없는 구조다. 실제로 9월 말 현재 가계대출 총액(약 578조원) 중 주택담보대출 비중은 60%나 차지했다. 가계대출에서 주택담보대출이 차지하는 비중은 2008년 글로벌 금융위기 이후 추세적으로 늘고 있다. 지난 2월 이후 이 비중이 줄곧 60%를 넘고 있다. 또 집단대출이나 주택 구입 때 이용한 신용대출까지 감안하면 국내 가계부채의 대부분이 주택과 연관돼 있다고 해도 과언이 아니다.

특히 약 276조원에 이르는 주택담보대출 중 90% 이상이 변동금리 상품에 쏠려 있는 것으로 금융권에서는 추정하고 있다. 2008년 정부가 추정한 변동금리 대출 비중은 93%에 달했다. 미국이 26%, 일본이 20%, 독일이 16% 수준인 것과 비교해보면 한국의 가계대출시장의 기형적인 면이 그대로 드러난다. 시장금리가 오르면 가계의 이자 부담이 커질 수밖에 없다. 한국은행에 따르면 6월 말 현재 은행에 주택담보대출이자만 내고 있는 가계가 전체의 84%에 달한다. 시장금리가 오르면 대부분의 가계가 고스란히 피해를 볼 수밖에 없다. 여기에 대부분 부동산 대출에서 벌어지고 있는 원금분할상환대출도 가계부실 염려를 키우고 있다. ` 원금분할상환`이라는 딱지를 붙여놨음에도 원금을 일부라도 상환하는 과정을 두지 않고 거치기간을 계속 연장하면서 이자만 내면 되는 구조를 만들어놨기 때문이다. 대출제도 자체가 상환능력을 웃도는 가계부채 구조를 만들고 있는 셈이다. 부동산 가격이 빠르게 떨어질 경우 우리 경제에 미칠 파급효과는 심각할 수 있다. 이미 프로젝트파이낸싱(PF) 문제로 어려움을 겪고 있는 저축은행 등의 상황을 감안하면 가계의 부실이 곧바로 금융권 부실로 이어질 수 있다. 이 경우 실물경제에까지 파급되는 것은 시간 문제다. 미국, 일본 등 주요 선진국이 장기간 경기 침체에서 벗어나지 못하는 이유도 바로 여기에 있다. 정책당국이 가계부채 문제의 심각성을 고려해 가계부채 증가율을 국내총생산 성장률 이내에서 관리하고 변동금리에 치우친 주택담보대출 방식을 고정금리로 바꾸는 등 방안을 최근 내놨지만 실효성이 있을지는 두고봐야 할 문제다. 박덕배 현대경제연구원 연구위원은 "만약 부동산시장이 침체 국면에서 완전히 벗어나지 못한다면 가계부채가 큰 부담으로 다가올 것"이라며 "주택시장의 경착륙을 방지하고 급격한 금리인상을 자제할 필요가 있다"고 말했다.

 이명박 정부 출범후 정부·가계·기업 등 경제 3주체의 부채가 모두 역대 최고 수준으로 급증,

경제위기 도래시 심각한 위기 상황이 우려된다는 경고가 한나라당내 내에서 나왔다.26일 국회 기획재정위원회 소속 이한구 한나라당 의원이 발표한 보도자료 ‘정부결산 및 한국은행 자료, 공기업 및 지방도시개발공사 자금수지전망’에 따르면, 현 정부 출범 이후 경제 3주체의 부채가 크게 늘며 사상 최고치를 기록했다.우선 국가채무의 경우 국가직접채무는 2007년말 298조9천억원에서 작년 말 366조원으로 2년새 22.4% 증가했다. 여기에다 2009-13년 국가재정운용계획상 국가부채 증가율은 34.8%(2009년 말 366조원→2013년 말 493조4천억원)로 더 폭증할 전망이다.

가계부채의 경우도 2007년 말 744조2천억원에서 2009년 말 854조8천억원으로 14.9%(110조6천억원) 증가했다. 가계부채 증가는 주택담보대출이 같은 기간 19.2%(2007년 말 221조6천억원→2009년말 264조2천억원)나 급증한 데 따른 것이다.비금융 법인 기업부채 역시 30.3%(2007년 말 946조3천억원에서 2009년 말 1천233조원)나 급증했다. 특히 토지주택공사(LH) 등 21개 공기업의 경우 총부채가 2007년 말 143조1천억원에서 지난해 말 216조7천억원으로 수직급증했다. 부채 증가에 따른 공기업 이자부담도 크게 늘어 지난해 기준 하루 이자만 183억원이었고, 2015년에는 385억원에 이를 전망이다.

SH공사 등 24개 지방 도시개발공사 역시 총부채가 2007년 말 20조6천억원에서 작년 말 35조6천억원으로 늘었다.이 의원은 "가계.기업.정부 부채 모두 역대 최고치여서 우리 경제에 위기가 발생할 경우 경제3주체의 대처능력 저하 및 안전판 부재로 위기가 장기화할 개연성이 매우 높다"며 "정부가 세수기반 확대와 획기적인 세출구조조정을 선행하고 공기업도 조직·사업 재조정에 나서야 한다"고 지적했다

'깡통 분양권' 속출 우려… 시장 충격 클듯

수도권 신도시 '전매제한 해제' 공포 신도시마다 매물 대거 잠복…

투매 가능성도 상황 안좋은 중대형 시장은 '엎친데 덮친격' 수도권 신도시에서 전매제한이 풀리며 쏟아져나올 분양권 매물이 이제 갓 온기가 돌기 시작한 부동산시장에 암초로 작용할 가능성이 커지고 있다. 분양권에 웃돈 즉 '프리미엄'이 붙어 있을 경우 신규 분양시장에는 '촉매제'로 작용하지만 분양가와 차이가 없거나 마이너스 프리미엄 상태인 분양권이 나오면 새로 공급되는 아파트는 경쟁력이 떨어지고 시장의 거래 정체를 부추기는 요인이 될 수밖에 없다.

업계에서는 최근 2~3년간 인천 청라, 김포 한강 등 수도권 신도시를 분양받은 사람들이 중도금과 잔금 압박을 견디지 못하고 분양권을 투매할 경우 가뜩이나 가라앉은 수도권 중대형 분양시장에 악영향을 끼칠 것으로 보고 있다. 이 지역 계약자의 절반가량이 외지인의 투자수요인 것으로 알려져 있다.

◇수도권 신도시마다 '분양권 매물 폭탄' 잠복=
내년까지 약 4,600여가구의 분양권 전매제한이 풀리는 김포 한강신도시는 최근 일부 중대형 아파트 거래가 가능해지면서 시장에서 분양권 매물에 대한 부담이 커지고 있다. 김포 한강신도시의 H공인 사장은 "전매제한이 풀리는 물량 대부분이 입주가 약 1~2년 정도 남았기 때문에 아직까지는 집주인들이 버텨보겠다는 생각을 하고 있다"면서도 "그러나 신규 공급물량이 워낙 많고 잔금 납부시기가 되면 분양권이 쏟아질 수도 있어 시장 상황이 악화될 가능성이 있다"고 말했다.

별내지구 역시 별내예가ㆍ별내아이파크 등 지난해 인기리에 분양됐던 단지들의 분양권이 올해 말부터 시장에 나오고 있지만 분위기는 싸늘하다. 이들 물량은 분양 당시만 해도 4,000만~5,000만원의 프리미엄이 붙어 불법전매까지 됐으나 현재는 프리미엄이 1,000만원 수준에 머물러 있고 그나마 거래되는 물량도 거의 없다. 인천 청라지구의 경우도 현재 층이나 조망이 양호한 분양권은 2,000만~3,000만원가량의 프리미엄을 유지하고 있지만 분양가가 비쌌거나 입지가 떨어지는 물건은 사실상 마이너스 프리미엄 상태다. 청라지구 K공인 사장은 "팔아야 할지 버텨야 할지 저울질하고 있는 시장이라고 보면 된다"고 설명했다.

◇중대형 분양시장에 악재로 작용할 듯=
현재 전국적으로 미분양 아파트는 꾸준히 줄어들고 있지만 수도권 중대형 아파트는 미분양이 오히려 늘어나고 있는 실정이다.
건설업체들도 이 같은 이유를 들어 올해 수도권 신도시에서 중대형 아파트 공급을 대부분 내년으로 미뤘지만 내년에는 전매제한이 풀리는 분양권 물량들 때문에 상황이 더욱 악화될 수 있어 고민이 커지고 있다. 국토해양부에 따르면 서울을 포함한 수도권의 전용 85㎡ 초과 중대형 미분양 아파트는 지난 10월 기준 2만635가구로 수도권 전체 미분양(2만9,334가구)의 70%가 넘는다.

특히 올해 전국적으로 미분양 물량이 줄어들고 있는 것과 달리 수도권 중대형 미분양 아파트는 1월 1만8,064가구에 비해 오히려 10% 이상 증가한 것으로 나타났다. 이들 중대형 미분양 물량이 집중된 곳이 바로 수도권 외곽 신도시들이다. 앞으로 분양권 매물이 나오고 신규 분양 아파트까지 공급되기 시작하면 중대형 아파트의 미분양 문제는 장기화될 가능성이 높을 것으로 보인다.

김포 한강신도시에서 분양을 앞둔 한 중견 건설사 관계자는 "수도권 미분양 물량에 대한 양도세 감면 혜택이 종료된 후에는 신도시 매수세가 거의 끊겼다고 봐야 한다"며 "토지 사용시기가 있어 내년에는 분양을 하기는 해야 하지만 아직 대략적인 일정도 잡지 못하고 있다"고 말했다

“이러다 주상복합도 빌라꼴 나는 거 아닌가 몰라.”

며칠 전 동창회 망년회 자리에서 만난 중견기업 오너(이하 김회장)가 기자에게 한 말이다. 주복은 주상복합아파트를, 빌라는 서울 강남권의 고급빌라를 말하는 것이다. 1000억원대의 재산을 보유한 자산가인 김회장이 이런 말을 한 이유는 뭘까. 김회장은 자신의 주택관련 재테크 실패담(?)으로 이야기를 이어갔다. 그는 1993년 11억원에 매입한 서울 서초구의 빌라를 지난해 11억원에 겨우 팔았다고 했다. 엄청난 손해다. 김회장을 더 속쓰리게 하는 건 이 빌라를 사기 위해 5억원에 팔았던 강남구의 대형 아파트(215㎡형ㆍ공급면적)다.

이 아파트의 시세는 20억원대 후반대라고 한다. 그러나 김회장은 서초구의 빌라에 살면서 사업으로 돈을 많이 벌어 ‘복있는 집’에 살았다고 스스로 위안한다고 했다. 김회장이 걱정하는 건 지난해 구입한 서울 강남구의 주상복합아파트다. 주상복합이 편리하다고 해서 구입했는데 막상 살아 보니 불편한 점이 한 두 개가 아니라는 것이다. 환기가 제대로 안돼 음식 냄새가 빠지지 않고, 여름에 무척 덥다고 한다. 여름철 관리비가 월 150만원이 넘을 정도로 에어컨을 풀 가동하지만 그래도 덥다는 것이다. 또 최근의 부산 해운대 주상복합 화재사건을 보고 만약 지금 살고 있는 집에 불이 나면 어떻게 될까를 생각하니 아찔하다고 털어놨다.

요즘 집값 동향을 보니 주상복합아파트값은 계속 내려가는 것 같다고 했다. 김회장은 ”나는 아무래도 집으로 돈 버는 팔자는 아닌가 봐“라며 이 얘기를 끝마쳤다. 김회장과 만난 다음날 옛날 신문을 찾아봤다. 강남 빌라에 관한 내용을 알고 싶어서다. 기사를 보니 1980년대말~1990년대 초반은 정말 ‘빌라 광풍’이 불었다. 1989년 8월 19일자 경향신문의 ‘부유층 취향 호화빌라 붐’이라는 제목의 기사를 보면 신규 강남권 빌라는 분양 1년 전부터 ‘예약’한 수요자에 의해 불티나게 팔리며, 시세는 3.3㎡당 700만원대라고 한다. 당시 최고 인기 아파트였던 서초동 삼풍아파트, 잠실 아시아선수촌 아파트 등의 시세가 3.3㎡당 600만원대였음을 감안할 때 ‘빌라 전성시대’라는 말이 나온 이유를 알 만했다.

▲ 서울 강남구 청담동 일대 고급빌라촌.

특히 공급면적 대비 전용면적 비율(전용률)이 아파트는 80%선이고, 빌라는 60~70%선임을 고려하면 강남 빌라 몸값이 당시 최고 인기 아파트보다 훨씬 높았던 셈이다.현대건설, 대림산업 등 대형 건설사들이 앞다퉈 빌라 사업에 뛰어 든 상황도 기사에 담겨있다. 이렇게 인기 있던 빌라가 1990년대 후반 들어 갑자기 인기가 시들해졌고 2000년대에 들어선 아파트에 밀려 ‘장기 소외주’가 돼 버렸다. 김회장이 우려하는 것처럼 주상복합아파트도 강남 빌라처럼 ‘반짝 인기’를 누린 후 소외될 될 가능성이 있는 것일까.

조짐이 아주 없는 건 아니다. 강남 빌라 인기가 사그러진건 신규 공급이 뜸해지고, 가격 오름세가 멈췄기 때문이다. 요즘 주상복합아파트도 이런 양상이 나타나고 있다.

올 주상복합아파트 신규 분양 10년래 최저…경매시장에선 ‘반값 아파트’도
업계에 따르면 올 한해 전국에서 새로 분양된 주상복합아파트는 5109가구로 최근 10년간 분양물량 중 최저치다. 주상복합 인기가 절정이었던 2003년(2만9921가구)의 17% 수준이다.경매시장에서는 ‘반값 주상복합아파트’가 잇따른다. 올 4월 서울 송파구 롯데캐슬골드(전용 188㎡) 주상복합아파트가가 감정가(26억원)의 절반인 13억8000만원으로 낙찰됐다. 감정가 55억원의 송파구 갤러리아팰리스(244㎡)도 감정가 대비 40% 낮은 31억원에 나왔다.

일반 거래도 줄어드는 추세다. 서울시 부동산정보광장에 따르면 강남구 도곡동 타워팰리스 1~3차의 지난해 거래건수는 총 94건이었지만 올해의 경우 연말까지 40여건에 그칠 전망이다. 최근 분양된 주상복합아파트는 할인분양이 유행이다. 6월부터 대우건설이 분양중인 잠실 푸르지오 월드마크 주상복합의 경우 최근 업체측에서 미분양분을 최대 1억7000만원 깎아 팔고 있다.

하지만 주상복합아파트는 한 건물안에서 대부분의 생활이 가능할 만큼 편의시설이 풍부하고, 보안 측면에서도 장점이 많기 때문에 인기가 쉽게 수그러들지 않을 것이라는 예상도 만만치 않다.6년째 도곡동 타워팰리스에 살고 있다는 조모(41)씨는 “애들 두 명이 모두 초등학생인데 같은 단지 내 친구들과 형제처럼 지내는 것을 보면 다른 곳으로 이사할 생각이 전혀 들지 않는다”고 말했다. 신한은행 김상훈 부동산전략팀장은 “랜드마크(지역 대표건물) 역할을 하는 주상복합아파트 경우 해당 아파트로 이사오려는 신규 수요가 꾸준하기 때문에 집값이 쉽게 내려가긴 힘들다“고 말했다. 

▲ 주상복합 아파트가 속속 들어서고 있는 인천 송도국제도시 전경.

김포 한강·남양주 별내등 내년 3만 가구 물량 폭탄 미분양·추가 공급도 부담

올해 말부터 내년 초를 기점으로 김포 한강, 남양주 별내 등 수도권 신도시에 들어서는 신규 분양아파트의 전매제한이 대거 풀리면서 부동산시장에 '전매제한 해제' 공포가 엄습하고 있다. 이들 수도권 신도시는 대부분 기존 미분양 물량이 아직 해소되지 않은 상황에서 앞으로 공급될 신규 아파트도 많아 전매제한이 해제된 분양권까지 쏟아져 나올 경우 공급 폭탄이 될 수밖에 없다는 것이 전문가들의 분석이다.

22일 서울경제신문이 부동산114와 전매제한 해제지역을 조사한 결과 올해 전매제한이 풀리기 시작한 인천 송도ㆍ청라를 비롯해 내년에는 김포 한강, 남양주 별내, 광교신도시까지 상당수 아파트의 전매제한 기간이 끝나고 물량만도 3만가구가 넘는 것으로 나타났다. 이 가운데 가장 큰 타격을 받을 것으로 예상되는 지역은 김포 한강신도시다. 김포 한강신도시는 내년 초 한강신도시 래미안(579가구), e편한세상(955가구) 등 대표단지를 비롯해 4,600여가구의 아파트 전매제한이 중대형을 중심으로 풀리는 것으로 조사됐다.

문제는 이 지역 신규 분양아파트가 아직도 20~30%가량 미분양으로 남아 있고 대기 중인 공급물량도 많다는 점이다. 김포 한강신도시는 내년에만도 무려 1만여가구의 물량이 분양을 앞두고 있다. 올해 1만 1,000여 가구의 아파트 전매제한이 풀리면서 시장 침체 현상이 가속화된 인천 청라지구도 내년에 5,500여 가구의 아파트 전매제한 기간이 추가로 풀린다. 수도권 동북부의 대표적인 신도시 별내에서도 올해 말과 내년 초에 4,800여 가구의 전매제한이 해제돼 시장에 쏟아질 수 있다.

이들 5개 신도시 가운데 그나마 분양권에 확실한 프리미엄이 붙어 거래될 것으로 예상되는 지역은 광교신도시뿐으로 내년 5월부터 1,200여가구의 전매제한이 풀린다. 김규정 부동산114 부장은 "신도시 조성이 거의 완료된 지역은 기존 주택시장이 회복되면 일부 분양권 거래도 살아날 수 있겠지만 공급이 많은 지역은 분양권 물량이 부담으로 작용해 시장상황이 더욱 악화될 수밖에 없다"고 말했다.

수도권 아파트 시가총액 40조 원 증발 MBN | 입력 2010.12.22 17:10

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【 앵커멘트 】
하반기 들어 아파트 가격 하락세가 멈추고 회복세를 보였는데요. 하지만, 올 한해 수도권 아파트 시가총액은 40조 원가량 줄어들었다고 합니다. 정원석 기자가 보도합니다.
【 기자 】
전국 아파트 가구 수는 모두 633만 8천627가구. 닥터아파트에 따르면 전국 아파트 시가총액은 천7백39조 원으로 1년 만에 25조 2천억 원 줄었습니다.
수도권의 감소세가 컸습니다. 1년 새 39조 8천억 원이 줄어든 1,322조 4천억 원으로 집계됐습니다. 서울과 경기도가 각각 16조 3천억 원과 13조 8천억 원 감소했고, 신도시와 인천 순으로 감소폭이 컸습니다.

시와 자치구별로는 경기도 용인시가 3조 9천억 원이 감소해 가장 많이 줄었고, 3조 6천억 원이 감소한 송파구와 3조 3천억 원이 감소한 강남구가 뒤를 이었습니다. 반면 일부 지역은 시가총액이 상승했습니다. 집값이 강세를 보였던 서초구는 4천4백억 원이 증가한 416조 8천억 원을 기록했고, 판교신도시는 천백억 원 증가한 5조 7천억 원으로 늘었습니다.

수도권을 제외한 5개 광역시와 8개 도는 모두 시가총액이 상승했습니다. 부산은 7조 5천억 원의 가장 큰 폭의 증가세를 보였고, 3조 3천6백억 원이 오른 경남과 1조 7천억 원이 오른 대전이 그 뒤를 이었습니다. 지방의 전체 시가총액은 14조 6천억 원 증가한 416조 8천억 원을 기록했습니다

지금 집사려는 A와 B씨 24시간 따라다녀보니

주택시장에 집을 구입하자는 움직임이 빠르게 전개되고 있다.이에 따라 한동안 실종됐던 아파트 거래가 다시 이어지고 있다. 아직 침체를 뒤바꿀만한 수준은 아니다. 다만 첫 눈이 내린 뒤 이사하기 힘든 시기에 간헐적인 이삿짐 행렬이 심상치 않다. 내년 봄 부동산 시장의 점진적인 부활이 점쳐지고 있는 가운데 실수요자들이 어떻게 움직이는지 따라가봤다.
　
◇ "내년 2명 중 1명 집사고파"=신한은행이 최근 수요자 동향을 조사한 결과 전국 고객 2700명 중 내년 상ㆍ하반기 중 집을 사겠다고 답한 인원은 각각 상반기 33%, 하반기 19%로 집계됐다. 내년 중 집을 사겠다는 답한 인원이 대상자의 절반을 넘긴 셈이다.올초 30% 수준였던 것이 비교하면 크게 늘어난 수치다. 가격 상승에 대한 기대도 커지고 있다. 지난달 발표한 부동산정보업체 부동산114의 2010년 4분기 주택거래소비자인식조사에 따르면 현재 주택가격평가지수와 미래 주택가격전망지수가 올 들어 처음으로 상승세를 나타냈다.
　
6개월 후 현재 거주하는 있는 집의 주택 가격을 전망하는 '미래 주택가격전망지수'는 108.6을 기록해 3ㆍ4분기(98.5)보다 10.1포인트 커졌다. 주택가격전망지수가 100을 넘으면 향후 집값이 오를 것이라고 보는 사람이 그렇지 않은 사람보다 더 많다는 뜻이다. 현재 살고 있는 집의 가격 수준을 평가하는 '현재 주택가격전망지수'도 88.4를 기록해 역시 전분기(82.8)보다 높아졌다. 실제 거래량도 크게 늘고 있다. 국토해양부가 발표한 11월 아파트 실거래량은 5만3558건으로, 10월(4만1342건)보다 29.5% 늘었다. 작년 10월(5만5322건) 이후 13개월 만에 최대치다. 최근 4년(2006~2009년)간 같은 달 평균(5만3402건)보다도 0.3% 많은 수치다.
　
◇누가 집사나?=서울시 청파동 16평 빌라에 살고 있는 김정환(36)씨는 이같은 설문조사 결과처럼 내년 집을 사고픈 사람 중 하나다. 전셋값 상승이 원인이다. 집주인이 갑자기 2000만원을 올려달라는데 차라리 집을 사겠다는 생각이 들었다. 때마침 아내가 일산 인근으로 전근 가야 상황이 겹치면서 그는 결심을 굳혔다. 김씨는 일산과 화정으로 일산에 집을 알아보러 다니기 시작했다. 그의 마음에 든 곳은 화정이었다. 인터넷을 통해 알아 본 주공 15단지로 향했다. 화정역에서부터 약 7분여 거리였다. 1391가구 대단지로 구성됐으며 화정역에서 오는 길에 이마트가 자리잡고 있었다. 초등학교도 인근거리에 위치했다.이들이 굳이 집 구입을 서두르는 이유는 곧 태어날 아기 때문이다.
　
하지만 가격이 문제였다. 매매 시세는 1억8000만~1억9000만원(83㎡)사이였다. 그의 주머니 사정이 빈약했다. 전세보증금 8000만원에서 신혼부부전세자금 대출금 5000만원을 제한 돈에 현재 통장에 들어있는 6000만원을 더하면 약 9000만원의 돈이 나왔다. 집값의 절반 가량을 대출받아야 하는 상황인 셈이다. 김씨는 일단 아내와 상의하고 오겠다고 했지만, 내년 주택 상황이 나쁘지 않을 것이라는 소문에 계약을 하고 싶었다. 전셋집에서 아이를 키우고 싶은 생각이 없었다.

하지만 아내는 김씨의 얘기를 듣자마자 이를 적극 만류했다. 금리를 잘 받아야 5%인데 일 년에 450만원 가량 이자를 내고 사는 것이 버거웠다. 아이가 태어나면 우유에 기저귀까지 돈 들어갈 곳이 한 두 군데가 아니었다. 함영진 부동산써브 팀장은 "김씨가 알아본 아파트의 경우 평당 가격이 720만원대로 매우 저렴한 편에 속한다"며 "올 한해 지속된 경기침체로 화정 지역 집값은 한단계 내려간 상태"라고 말했다.

다만 "자금이 부족한 상황에서 대출을 50% 가량 받아가면서 집을 옮길 정도로 상승 가능성이 있는지 검토할 필요가 있다"며 "현재 집값이 오르는 지역은 국지적인 호재에 따르는 것으로 일산까지 집값 상승세가 옮겨 붙을 수 있을지 의문"이라고 설명했다. 이에 "현 시점이 최저점여서 집 마련을 시도하는 것이 올바른 선택으로 비춰진다"면서도 "김씨의 경우 무리하게 대출받아 집 구입에 나서는 것보다 향후 신혼부부 특별공급 등을 통해 보금자리주택을 노려보는 것이 올바른 선택일 것"이라고 조언했다.
　
◇경매로 서울에 수익률 8% 오피스텔을=경기 용인시에 살고 있는 미혼인 안영달(32)씨도 내년 집을 사고자하는 사람 중 하나다. 그는 얼마전 접한 경매 물건을 유심히 살피고 있다. 그의 수중에 있는 돈은 직장생활을 통해 모은 9000만원이 전부다.
　
그가 본 물건은 종로 5가와 혜화역 사이에 있는 원남동의 33㎡ 오피스텔이다. 현재 감정가는 9000만원으로 시세보다 약 1000만원 가량 싼 수준이다. 인근 부동산에서는 매물이 없는 상태이며 보증금 1000만원, 월세 60만원 가량 시세가 형성돼 있다고 밝혔다. 권리분석 상에도 큰 문제가 없어 그는 유찰되기를 기다리지 않고 바로 돈을 투입하기로 했다. 이 물건을 받을 경우 월세 수입으로 연 8% 가량의 수익률이 나왔다. 서울에 위치한 오피스텔 중 이만한 수익률을 가져다 줄 수 있는 건 없다는 게 그의 판단이다. 투자수익률도 괜찮고, 구입 후 혼자 살기에도 적당해 입찰에 나섰다.
　
강은 지지옥션 팀장은 "경매시장에 매물이 급증하면서 실수요 뿐만 아니라 투자수요까지 몰리고 있다"며 "김씨가 투자를 고려하는 물건은 권리분석상에도 큰 문제가 없어보이며 약 8%의 수익률을 얻을 수 있다는 점에서 괜찮은 투자상품으로 보인다"고 말했다.
다만 "오피스텔이 역에서 다소 먼 느낌이 있다"며 "향후 매도시 팔 수 있는지 여부 등을 인근 부동산을 통해 잘 알아볼 필요가 있다"고 당부했다.