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[성공투자(이상무)]

서울이나 서울로 출퇴근이 가능한 수도권에 집을 한 채 이상 가진 사람이 서울의 16개 뉴타운에서 새로 집을 사려면 있던 집을 팔거나 전세를 주고 전세권등기를 설정해야 한다.

 

이들 지역이 19일 재정비촉진지구로 지정됨에 따라 이날부터 이 곳에서 6평 이상의 땅을 살 때 토지거래허가제가 적용되기 때문이다.
 

서울, 수도권 거주자 매입 규제...지방거주자는 예외  

 

토지거래허가지역의 땅을 사려면 토지이용계획서와 자금조달계획서를 내야 한다. 특히 유주택자는 기존 주택에 대한 처분계획서도 함께 제출해야 시ㆍ군ㆍ구청의 토지거래 허가를 받을 수 있다.

 

 예컨대 서울 강남에 집을 한 채 이상 가진 사람이 촉진지구에 집을 사려면 기존 집을 모두 팔거나 전세를 준 뒤 전세권 등기를 설정해야 한다. 등기 설정을 하지 않고 전세와 관련된 공증만 했다면 처분계획으로 인정받지 못한다.

 

 건교부 관계자는 “공증은 단순히 채권ㆍ채무 관계를 공적으로 확인하는 것에 불과해 등기 설정과 같은 효력을 가졌다고 볼 수 없다”고 말했다.

 

뉴타운과 생활권역이 다른 지방에 집을 가지고 있는 사람이라면 이 같은 규정이 적용되지 않아 굳이 있던 집을 팔 필요는 없다. 부산이나 제주도에 집을 가진 경우가 그렇다. 다만 경기도나 인천, 전철이 다니는 천안 등이 서울과 동일 생활권역인지는 허가권자가 재량으로 판단할 문제라는 게 건교부의 해석이다.

 

주택임대사업자는 제외, 임대도 가능

 

 5채 이상을 소유해 임대사업자로 등록한 사람은 임대용으로 촉진지구 내 주택을 살 수 있다. 또 재정비지구 내 토지거래허가 대상에는 6평 이상의 상가나 점포도 포함되며, 취득한 사람이 직접 운영하거나 자기 책임 하에 지배인을 고용해야 한다. 다만 다른 지역에 상가를 가지고 있더라도 이를 처분할 필요는 없다.

 

 무주택자든 유주택자든 재정비 촉진지구를 포함한 모든 토지거래허가구역에서 집을 샀다면 토지이용이 거주용이어야 하며, 자신이 직접 입주해 살아야 한다.

 통상 자치단체는 1년에 한 차례 실태점검을 벌인다. 이 때 주민등록만 옮겨놓고 집을 방치했다 적발되면 토지취득가(실거래가)의 10%, 다른 사람에게 임대했다면 7%의 이행강제금이 부과된다.

 

 서울시는 19일 공보 고시를 통해 은평, 길음, 한남, 장위, 신길,  이문.휘경, 상계, 북아현, 수색.증산, 시흥, 흑석, 거여.마천, 신림(이상 뉴타운), 천호.성내, 구의.자양, 망우.상봉(이상 균형발전촉진지구) 등 모두 16곳을  재정비촉진지구로 지정했다.

10월 13일부터 토지거래허가구역 내에서 일정면적 이상의 땅을 구입한 뒤 2∼5년간 되팔 수 없게 됐다. 다만 전근ㆍ취학ㆍ질병 요양 등의 이유로 중도에 불가피하게 땅을 팔 경우 전매가 예외적으로 허용될 것으로 보인다.

수요자들이 궁금해 하는 토지거래 허가제도 내용을 문답으로 풀어본다.

-법 시행일 이전에 땅을 취득한 사람은 어떻게 되나.
“10월 12일 이전에 잔금을 치르거나 등기를 신청한 경우 2004년 2월부터 시행된 현행 이용 의무 기간(농지ㆍ개발사업용 토지ㆍ기타 토지 6개월, 임야 1년)을 따른다. 기존 취득자를 보호하기 위해 세부 경과 규정을 둘 예정이다.

그러나 법 시행일 이후 산 경우 농지는 취득일부터 2년, 임야는 3년, 개발사업용 토지는 4년, 기타 토지는 5년간 되팔 수 없다.”

-기타 토지는 어떤 게 있나.
“현상 보전용 토지가 해당된다. 예컨대 완공된 주택ㆍ상가 부속 토지 등이다.”

-이용 의무기간 내에 불가피하게 땅을 팔려고 하는데.
“이번에 입법예고된 새 국토법 시행령엔 입영ㆍ이민ㆍ재해ㆍ수용 등 불가피한 이유가 있을 때 전매를 허용하도록 돼 있다. 전근ㆍ취학ㆍ질병 요양 등도 전매할 수 있도록 하는 방안을 추진중이다. 건설교통부 훈령에 세부 내용을 명기할 예정이다.”

-본인이 거주할 집을 짓기 위해 땅을 구입할 경우엔 어떻게 되나.
“개발사업용 토지를 매입한 것이므로 4년간 전매가 안 된다. 허가구역 내 주택용지는 원칙적으로 무주택 세대주만 살 수 있다.”

-허가구역 내 전원주택을 사려고 하는데.
“주택에 딸린 토지가 도시지역 밖 250㎡(약 75평), 도시지역 내 녹지지역 100㎡(약 30평)를 넘어서면 5년간 거주한 뒤 되팔 수 있다. 허가구역으로 묶인 경기도 광주ㆍ용인(일부)ㆍ남양주, 인천 강화도, 충남 태안 등이 해당된다.“

-서울 도심에서 전매금지가 적용되는 주택이 있나.
“도시지역 내 주거지역의 경우 대부분 허가구역에서 제외돼 있다. 다만 허가구역으로 묶인 성북ㆍ성동ㆍ동대문ㆍ종로ㆍ중구 등 강북 뉴타운 지역에선 주택 부속 토지가 180㎡(약 54평)를 넘을 경우 적용받는다.”

-허가받은 목적으로 땅을 이용하지 않으면 어떻게 되나.
“매년 이용 실태를 조사해 최고 500만원까지 과태료를 물린다. 예컨대 밭농사 목적으로 구입한 땅을 그대로 방치하면 과태료를 물리는 것이다.

정부는 이 과태료를 올릴 것을 검토중이다. 지난해의 경우 7043건의 위반행위가 적발돼 241명이 고발조치되고 5207명에게 116억7200만원의 과태료가 부과됐다.

특히 농지를 산 뒤 영농을 하지 않으면 농지법에 따라 처분 명령을 받게 되고 이를 어길 경우 매년 이행강제금(공시지가의 20%)을 물어야 한다. 이는 모든 농지에 적용된다. 따라서 허가구역내 농지를 사 농사를 짓지 않으면 이중 불이익을 당하게 되는 셈이다.

또 본인이 농사를 짓지 않고 영농 법인 등에 전부 위탁(임대)할 경우 1000만원 이하의 벌금을 물게 된다. 다만 일부 영농을 위탁하는 경우는 허용된다.임대와 위탁을 구분을 하기가 현실적으로 쉽지 않으나 원칙적으론 농업경영의 주체가 누구이냐에 따라 구분하면 된다.“

-토지이용은 토지 구입 후 언제부터 해야 하나.
“이용의무는 원칙적으로 취득한 날부터 발생하는데 가능하면 토지취득일에서 멀리 떨어져선 안된다. 이용을 못할 경우 구체적인 사유를 이용계획서에 명시해야 한다. 불가피한 사유로 계획대로 이용하지 못하는 기간은 최고 2년이다.”

-허가받기 위해 제출한 자금조달계획은 모두 국세청에 통보되나.
“아니다. 자금조달계획이 불분명하거나 일정한 소득이 없는 미성년자가 구입하는 경우 선별적으로 통보될 것이다.”

-허가구역 내 농지나 임야를 구입할 때 조건(6개월 이상 현지 거주)에 들어가는 세대원 전원의 기준은 어떻게 되나.

“세대주와 같은 세대별 주민등록에 포함돼 있지 않더라도 세대주의 배우자와 미혼인 직계비속을 모두 말한다. 세대주나 세대원 가운데 취학ㆍ질병요양ㆍ근무지 이전이나 사업 등 불가피한 사유로 떨어져 사는 사람을 제외한다.”

-허가구역 지정 전에 가등기를 했지만 본등기를 하지 못한 경우에도 허가를 받아야하나.
“허가구역 지정 전에 매매 예약의 가등기를 하고 매매예약을 이행하겠다는 합의가 이뤄졌다면 본계약으로 간주할 수 있어 구역 지정 이후에 본등기를 해도 허가대상이 아니다.”