1.확정일자와 전세권등기의 차이점
확정일자 효력의 기준 :확정일자 받고, 전입신고 하고 점유를 해야 함
전세권설정등기 : 등기부등본에 전세권을 설정해야 함
(점유, 전입은 필요하지 않음)
확정일자 : 경매신청권 없음. 경매절차에서 별도의 배당요구 필요. 주택&대 지 환가대금에서도 배당.
전세권설정등기 : 경매신청권 있음. 경매절차에서 별도의 배당요구 없이도 순 위에 의한 배당을 받을수 있다. 자동배당. 단, 선순위 전세 권자는 배당요구 신청을 해야만 배당.
주택에 대해서만 전세권 등기를 한경우 대지에 대해서는 우선배당을 받을수 없다(전세권등기설정은 건물에만 설정이 가능 하기 때문에 토지매각에 대해서는 배당의 자격이 주어지지 않는다)
2. 확정일자의 의미
주택임대차보호법 제3조의 2에서 말하는 확정일자는 그 날짜에 임대차계약서가 존재한다는 사실을 증명하기 위하여 전/월세 계약서에 공신력 있는 기관에서 확인인을 찍어주고 확정일자부의 번호를 계약서상에 기재하는 것을 말한다.
3. 확정일자를 받는 방법
확정일자는 공증기관, 법원, 등기소, 읍, 면, 동의 주민자치센타에서 받을 수 있다. 주로 이용하는 방법은 주민자치센타에서 주민등록 전입신고를 하면서 동시에 전/월세계약서에 확정일자를 부여받는다.
확정일자는 임대인의 동의 없이 계약서 소지인이 언제든지 계약서 원본을 제시하면 받을 수 있다.
4. 확정일자의 효력
확정일자와 이사 및 전입신고를 마친 주택임차인은 경매절차에서 자기 확정일자보다 늦은 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있다. 이 우선변제권은 주택의 입주, 주민등록의 전입, 확정일자라는 3가지 요건을 모두 갖추어야 되고 3가지 요건 중 가장 늦은 날을 기준으로 순위가 정해진다. 따라서 확정일자는 임차인에게 우선변제권을 인정하는 중요한 요건이기 때문에 반드시 받아두어야 한다.
5. 전세권과 확정일자부 임차권의 비교
확정일자와 점유, 전입신고 3가지 요건을 갖춘 임차인은 전세권을 설정한 전세권자와 큰 차이가 없다.
그러나 전세권을 설정하게 되면 집주인의 동의를 받지 않고 전세권을 양도하거나 전전세 할 수 있으나, 단순히 확정일자를 받은 경우에는, 임차권의 양도나 전전세에 집주인의 동의를 얻어야 한다는 차이가 있고, 그밖에도 다음과 같은 구체적인 차이가 있다.
(1) 확정일자는 동사무소 등에서 저렴한 비용으로 계약서만 있으면 임대인의 동의없이 간편하게 받을 수 있으나, 전세권등기는 임대인의 협력 없이는 등기자체가 불가능하며, 확정일자를 받는 것 보다 많은 비용이 든다.
(2) 확정일자는 확정일자를 받는 이외에 전입신고와 실제거주가 그 요건이지만, 전세권은 등기만 설정해 두면 그 설정순위에 따라 당연히 순위가 보호된다. 따라서 확정일자는 전입신고만 해두고 실제거주는 다른 곳에서 한다거나, 실제거주는 하면서 전입신고를 하지 않은 경우는 보호받지 못하지만 전세권설정등기는 전입신고나 실제거주가 그 요건이 아니다.
(3) 계약기간이 끝나 이사를 하려고 해도 임대인이 보증금을 반환치 않는 경우, 확정일자를 갖춘 임차인은 별도로 임차보증금반환청구소송을 제기하여 승소판결을 받아 강제집행을 통해 임차 보증금을 반환 받을 수 있다.
그러나 전세권설정등기를 한 전세권자는 재판 절차 없이 직접 경매신청을 할수 있다.
(4) 확정일자만 갖춘 경우는 경매절차에서 별도의 배당요구를 하여야 하지만, 전세권설정등기를 한 경우는 별도의 배당요구 없이도 순위에 의한 배당을 받을 수 있다.
(5) 확정일자를 갖춘 경우에는 임차주택외에 그 대지의 경락대금에서도 우선배당을 받을 수 있으나, 대지를 포함하지 않고 주택만 전세권 등기한 경우는 대지의 경락대금에서 우선배당을 받을 수 없다. 다만, 판례는 아파트인 경우에는 대지권을 건물의 종된 권리로 보아 대지권의 경락대금에서도 배당받을 수 있다고 했다. 이 부분에 있어서 다가구등에서는 권리분석을 할 때 배당까지 신경을 써야 한다.
(6) 확정일자 받은 후 잠시 주소이전
어떤 사정으로든 임차인이 잠시 동안 주민등록을 옮겼다가 다시 전입신고를 하면 새로 전입신고 한 그때부터 확정일자의 효력이 발생하여 기존의 우선순위를 잃게 된다. 다만, 계약기간이 끝났으나 임대인이 보증금을 반환치 않아 법원의 등기명령으로 임차권등기를 하면, 임차인이 다른 곳으로 이사를 하거나 주민등록을 옮기더라도 확정일자의 효력은 기존대로 지속됩니다.
(7) 계약의 갱신과 확정일자의 순위
계약서상에 계약기간이 끝났으나 계약해지의 통지를 아니하고 계속 거주하여 계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 굳이 새로이 계약서를 작성하지 않아도 구 계약서의 확정일자의 효력이 지속된다.
다만, 보증금을 인상하여 계약서를 새로 작성한 경우에는 새 계약서에도 확정일자를 받아, 보증금을 인상하기 전에 작성한 구 계약서와 함께 보관하는것이 매우 중요 하다. 구 계약서에 받은 확정일자는 당연히 새 계약서의 확정일자 보다 앞서고, 구 계약서에 적힌 보증금액은 구 계약서에 받은 확정일자가 적용되며, 보증금의 인상으로 증액시킨 금액은 새 계약서에 받은 확정일자가 적용된다. 이 부분은 아주 헷갈릴 수 있으니 꼭 유념해야 한다.
(8) 계약서의 분실
확정일자를 받은 계약서를 분실하였다면 이를 재 발급받아 순위를 보전할 수 있는 방법이 없다. 따라서 확정일자를 준 기관의 공정증서대장 등, 다른 방법으로도 입증을 해야 한다.
(9) 확정일자의 오해와 진실
확정일자를 받고 .....추후에 보증금을 받지 못했을때... 경매를 할수 있다고 오해하는 부분이 있으나 그렇지 않다. 전세권 등기는 가능하지만 확정일자는 그렇지 않다는 것이다.
확정일자는 전세권 설정등기를 할 때 임대인의 동의가 쉽지가 않고 시간과 비용이 추가 되기 때문에 서민들의 부담을 줄여주고자 만든 제도이다.
전입신고, 실거주, 확정일자의 3가지 요건이 동시에 충족되는 날의 익일 즉, 다음날 ‘0’ 시부터 효력이 발생하며 후순위로 부터 대항력을 갖는다.
(10) 전세권 설정등기와 확정일자의 정리
⓵ 확정일자는 주택임대차보호법의 적용을 받고 전세권등기는 민법의 적용 을 받는다.
⓶ 확정일자는 등기부등본에 기재가 되지 않고 전세권등기는 기재가 된다.
⓷ 확정일자는 요건(실제 거주+전입신고+확정일자)을 충족시켜야 효력이 있 으나 전세권등기는 전입신고를 하지 않아도 된다
⓸ 확정일자는 확정일자의 요건을 갖춘 다음날 ‘0’시에 효력이 발생한다.
⓹ 확정일자는 토지에 대해서도 우선변제권이 주어지지만 전세권등기는 건 물에만 설정이 가능하기에 건물에만 우선변제권이 주어진다(아파트예외)..
⓺ 확정일자는 등기소나 해당 동사무소에 가서 계약서에 받고 전세권등기는 집주인의 등기필증, 인감증명서, 인감도장 등이 필요하기 때문에 임대인의 동의가 없으면 불가능하다
⓻ 전세권등기설정권자는 계약한 집에 굳이 들어가 살지 않아도 되므로 집 주인의 동의 없이 합법적으로 전세나 월세(전대차)를 놓을 수 있다.
⑧. 전세권등기설정권자는 보증금을 돌려받지 못하였을 때 별도의 소송의 진 행없이 바로 경매(임의경매)를 진행할 수 있는 권한이 있다.
⑨ 경매가 진행되어 배당을 받을 때에 한해서는 위에서 설명한 5번만 다를 뿐, 확정일자나 전세권등기나 우선변제권이 똑같다
첫댓글 전세권 설정은 토지가 아닌 건물에만 가능하기 때문에 전액 배당이 어려울 수도 있겠네요~~^^
이 부분이 아주 중요해요.
낙찰받은 물건이 전세권과 임차권 등기가 된 것이 있어서 궁금했는데...
좋은 자료에 고마움을 느낍니다.^o^~♬
이 부분은 아주 잘 체크해 봐야 해요
꼭 알아야할 정보네요
좌포님~ 감사합니다
한울임은 잘 하실것입니다.
헐..이렇게 자세히 비교를 해주시다니...^^
하하하.
좌포님~ 꼼꼼한 차이점 정말 감사합니다. 다시금 되뇌이네요^_^ㅎ
네.
확실한 차이를 알았습니다. 좋은 정보 감사드려요^^
오랜만이예요.
봄에 오시나요 ?
잘 읽었습니다
깔끔하십니다^^
좋은 내용 감사합니다~
감사합니다~~
확정일자와 전세권의 차이 다시한번 복습했습니다~! 봐도봐도 헷갈리네요ㅠㅠ 수시로 공부하는 습관이 답인거 같습니다.
감사합니다~!^^
확정일자와 전세권에 대해 다시 한번 복습했네요.. "전세권설정등기는 전입신고나 실제거주가 그 요건이 아니다" 감사합니다^^
이부분은 이제 절대 안 잊을거같습니다 ^^