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아파트 단독주택 땅의 가격에 대한 세금산정 기준이 통일되어 발표되었다는데 정확하게 적용되는 내용을 알고 싶어요
1. 공시지가 : 공시지가란 토지의 개별공시지가를 말함.(보통 시, 군, 구청의 사이트에 들어가 보면 알 수 있음)
2. 시가표준액 : 지방세법상 과세표준(취득세, 등록세, 재산세 등)을 정할 때 사용하는 용어임.
- 토지의 시가표준액 = 공시지가 * 면적
- 건물의 시가표준액 = 신축건물기준가액*구조지수*용도지수*위치지수*경과연수별잔가율*면적*가감산특례
3. 기준시가 : 기준시가는 소득세법에서 규정하고 있는데, 주로 양도소득세를 계산할 때 사용되고 있고 타세법(법인세법, 부가가치세법, 상속증여세법)에서도 소득세법에서 규정하는 기준시가를 인용하는 규정이 꽤 있습니다. 다음은 양도소득세를 계산할 때의 기준시가를 설명해 보겠습니다.
- 토지의 기준시가 : 공시지가 * 면적
- 건물의 기준시가 : 건물신축가격기준액*구조지수*용도지수*위치지수*경과연수별잔가율
(시가표준액 산정시 신축건물기준가액보다 기준시가 산정시의 건물신축가격기준액이 훨씬 더 크구요, 지수적용에 있어서도 약간의 차이가 있습니다)
- 국세청고시 기준시가 : 아파트와 고급빌라의 경우에는 국세청이 따로 기준시가(토지와 건물의 합계액)를 정하여 고시하고 있습니다.
따라서 기준시가는 시가표준액이나, 기준시가를 산정하는 기초자료로 사용되는 것이며, 시가표준액은 지방세법상 취득세, 등록세, 재산세 등의 과세표준을 산정하는데 이용되며, 기준시가는 주로 양도소득세의 과세표준을 계산할 때 이용되는 것입니다
1. 공시지가는 건설교통부장관이 발표하는 표준지공시지가와 시,군,구 에서 이를 기준으로 발표하는 개별공시지가가 있습니다. 표준지공시지가는 일정한지역에서 일종의 표본내지는 샘플이 되는 땅을 선정하여 가격을 측정한것이고, 개별공시지가는 이 표준공시지가를 기준으로 하여 세부적으로 각 개별필지별로 발표하는 가격입니다. 이러한 공시지가는 주로 국세 즉 양도소득세,상속세,증여세 등의 과세기준이 되고, 각종공사등(예; 도로편입시 보상)에 있어서 보상하는 기준이 되기도 합니다.
이러한 공시지가는 결국 땅에 대한 과세기준,또는 보상의 기준이 되는금액입니다.
따라서 양도소득세나 상속세의 기준이 되므로 부모가 사망하여 상속되는경우 상속세를 내야하는데,
상속세의 기준이되는것은 일반매매시가가 아니라 공시지가 입니다.
잘아시겠지만 공시지가는 대부분 일반매매시가보다는 금액이 훨씬 적습니다.
2. 시가표준액
시가표준액은 한마디로 국세가 아닌 지방세과세기준이 되는것입니다.
지방세는 취득세,등록세, 등 부동산을 매매했을 경우 발생되는세금인데, 이런 것들은 그 과세기준으로서 시가표준액을 기준으로 합니다. 시가표준액은 지방자치단체에서 미리 정해놓습니다. 따라서 해마다 그 금액이 바뀔수도 있습니다. 아파트의 경우 매매대금은 1억원이지만 시가표준액을 조회해보면 약4000전후(지방에 따라 틀립니다만..) 가 나오며 우리가 세금을 낼때는 시가표준액이상으로 신고하면 문제가 없습니다.
우리가 아파트를 산다면 취득세,등록세.등등 각종 지방세를 내야하는데, 이 시가표준액이 기준이 됩니다.
3. 기준시가.
이는 공동주택이나 건물등에(땅이 아님) 국세청에서 미리 정해놓은 가격을 말합니다.
위 공시지가는 땅에 대한 부동산거래에 있어서 정해져있는 가격을 말하나 이 기준시가는 건물에 대한가격입니다. 주로 양도소득세, 상속세,증여세 등의 기준이 되는 가격을 말합니다.
아까 위에서 상속세에 대한 공시지가를 예를 들었는데, 부모가 사망한경우 건물을 상속했다면 그 건물의 가치는 기준시가로 따져서 세금산출의 기초가 됩니다.
즉 같은 아파트라도
내가 산다면 지방세법에 의해 취득세,등록세등을 내야하는데 이경우 기준이 되는것은 시가표준액이며
같은 아파트를 상속받았다면 이는 시가표준액에 의하는것이 아니라 기준시가에 의해 정해놓은 금액에따라 세금을 내게됩니다..
결국 하나의 건물에 시가표준액과 기준시가가 있고, 이가격은 같을수도 틀릴수도 있습니다.
결론적으로
공시지가는 국가에서 국세를 매기기위한 기준점을 삼기위해 땅에 대해서 정해놓은것이고,
시가표준액은 건물이든,땅이든, 지방세를 매기기위한 기준을 삼기위해 정해놓은것이고
기준시가는 국세를 매기기위한 기준이되, 건물에 대해서 정해놓은것입니다.
공시지가란 건설교통부장관이 공시한 표준지 공시지가와 이를 기준으로 시장,군수,구청장이 조사 산정한 개별공시지가로 구분합니다.
합리적이고 일관성 있는 지가정보체계를 세우기 위해 지가공시법에 따라 산정하여 공시되는 땅값이라고 하는군요. 또한 공시지가는 양도세, 상속세, 증여세, 토지초과이득세, 개발부담금(착수시점), 택지초과소유부담금 등 각종 토지 관련 세금의 과세기준이 된다고 합니다. 이는 기존 행정자치부의 과세시가표준액, 건설교통부의 기준시가, 국세청의 기준시가, 감정원의 감정시가 등을 1989년 7월부터 일원화시켜 시행한 것입니다.
*그렇다면 표준지 공시지가란 무엇일까요?
행정부처별로 다원화되어 있는 기준지가, 과세시가표준액, 기준시가 등의 공적지가 체계를 일원화하기 위해 1989년 4월에 제정된「지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률」에 의해 건설교통부장관이 전국의 토지 중에서 대표성이 있는 450,000여 필지를 표준지로 산정 조사, 평가하여 매년 1월 1일을 기준한 가격을 공시한 표준지의 단위면적당 가격입니다.
전국 2,700만 필지 중 대표성이 있는 45만 필지를 골라 표준지 공시지가를 산정하는데 이는 토지 보상금과 개별 공시지가의 산정자료로 이용됩니다. 표준지 공시지가는 감정평가사에게 조사·평가를 의뢰해 토지소유자와 시·군·구의 의견을 듣고, 시·군·구 토지평가위원회와 중앙토지평가위원회 등의 심의를 거쳐 매년 2월 말에 공식 발표된다네요. 전국 232개 시·군·구는 이들 표준지 공시지가를 기준으로 6월 30일까지 국유지와 공유지를 제외한 약 2,700만 필지의 개별 공시지가를 산정해 공시합니.
*개별 공시지가란?
건설교통부장관이 매년 공시하는 표준지 공시지가를 기준으로 시장, 군수, 구청장이 조사한 개별토지의 특성과 비교하여 토지가격비준표상의 토지 특성 차이에 따른 가격배율을 산출하고 이를 표준지 공시지가에 곱하여 산정한 후 감정평가업자의 검증, 토지소유자의 의견수렴, 시 · 군·구 토지평가위원회의 심의 등의 절차를 거쳐 시장 ·군수· 구청장이 결정 · 공시하는 개별토지의 단위면적당 가격입니다.
개별 공시지가는 양도소득세·상속세·종합토지세·취득세·등록세 등 국세와 지방세는 물론 개발부담금·농지전용부담금 등을 산정하는 기초자료로 활용됩니다. 공시지가 열람은 해당 표준지가 속한 시·군·구에서 가능하며 공시된 지가에 이의가 있는 토지소유자 및 법률상 이해관계자는 공시일로부터 60일 이내에 건설교통부 장관에게 서면으로 이의를 신청할 수 있습니다.
2000년부터는 잘못된 공시지가를 언제든지 고칠 수 있게 되고 공시지가 조사기준일이 매년 1월 1일에서 4월 1일로 바뀐다고 하니 잘 알아두세요^^ 조사기준일을 바꾸려는 것은 1월 1일이 기준일 경우 전년도 10월에 조사에 착수하게 돼 결국 1년 전 토지가격이 공시지가로 결정되는 문제점이 있기 때문이고 하고요, 또 2000년부터는 전국 모든 지역에서 매년 일제히 지가조사를 하지 않고 지가 변동이 거의 없는 안정지역은 2∼3년에 1번씩만 조사한답니다. 1999년 1월 1일 기준으로 건교부가 발표한 전국 공시지가를 보면 이 제도가 도입된 1990년 이후 최대폭으로 급락한 것으로 나타났다고 하네요.
기준시가 [ 基準時價 ]
지정지역 내의 토지나 건물 같은 부동산이나 골프회원권 등을 팔거나 상속 또는 증여할 때 국세청이 정해놓은 기준가격으로 각종 세금을 부과하는 기준이 된다. 지정지역이란 국세청이 땅값이 급등하여 부동산투기가 우려되는 지역을 특정지역으로 정해놓은 곳이다.
기준시가는 평가상 건물의 면적(㎡)에 ㎡당 금액을 곱하여 결정한다. ㎡당 금액은 건물신축가격 기준액에 구조지수와 용도지수·위치지수, 개별재산의 특성에 따른 조정률·경과연수별 잔가율을 곱하여 산정하는데, 나머지 각종 지수는 100을 기준으로 조정된다. 지수가 100을 넘으면 초과한 만큼 기준시가가 높아져 그만큼 세금부담도 늘어나고 미달하면 줄어든다.
구조지수란 건축자재물에 따른 분류이고, 용도지수는 활용처에 따른 구분이며, 위치지수는 땅값 차이를 나타내는 공시지가를 기준으로 산정하며, 개별재산 특성에 따른 조정률은 지상·지하 및 안전도 등을 지수화한 것이다.
일반적으로 주택을 팔 때는 양도소득세를 내는데 지정지역 내의 아파트와 50평 이상의 연립주택을 팔 때는 실제거래가격을 기준으로 양도소득세를 산정하지 않고, 국세청이 별도로 정한 가격을 기준으로 양도소득세를 계산한다.
기준시가가 적용되는 세금은 양도소득세가 대표적이지만 상속세와 증여세를 매길 때도 상속 또는 증여 당시의 시세가 불분명한 경우에는 보충적으로 기준시가가 적용된다. 기준시가 및 지정지역은 주기적으로 조정되지 않으며 조정의 필요성이 있을 때마다 국세청에서 실사를 통해 조정한다.
공동주택 기준시가는 아파트와 일정 규모 이상의 공동주택을 팔거나, 상속 ·증여할 때 세금산정의 기준이 되는 형식적인 집값이다. 매년 국세청이 7월초 주택경기 및 경제정책을 반영하여 상향 또는 하향 조정하여 발표한다.
일반주택 기준시가는 공동주택 기준시가가 적용되는 아파트 등을 제외한 모든 주택의 세금산정시에 적용되는 전체 집값 가운데 특별히 건물값의 산정기준이다. 공동주택처럼 개별건물가격을 고시하지 않고 일정한 계산방법을 만들어 1년에 한번씩 국세청이 고시한다
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