먼저 재건축이 가능한 이유는 용적율에 있습니다.
● 용적율이란?
용적율 = 건물의 연면적/땅의 면적
입니다. 여기에서 건물의 연면적이란, 건물의 1층, 2층, 3층... 등 모든 층의 면적을 합친 면적입니다.
예를 들어, 100평의 땅위에 50평을 차지하는 건물을 3층으로 지으면,
용적율 = (1층 50평+2층 50평+3층50평)/100평 = 150평/100평 = 1.5 = 150% 입니다.
만역 100평의 땅위에 50평을 차지하는 건물을 4층으로 지으면,
용적율 = (1층 50평+2층 50평+3층50평+4층50평)/100평 = 200평/100평 = 1.5 = 200% 입니다.
일반적으로, 주택의 경우는 1종 지역이 150%, 2종지역이 200%를 넘지 않아야 합니다.
아파트의 경우, 지역에 따라 100~300%로 제한을 둡니다.
오피스텔이나 주상복합인 경우에는 990%까지도 가능한 지역이 있습니다.
땅주인의 입장에서는 용적율을 많이 받고 싶지만,
시나 국토부에서 교통이나 환경적인 요인을 고려해서 제한을 합니다.
여기까지가 서론이고, 본론에 들어가 보겠습니다.
● 용적율이 낮은 아파트는 재건축을 하기가 쉽습니다.
요즘 재건축으로 한참뜨는 개포동의 아파트는 80년대 초에 지었습니다.
80년대 초반까지 지었던 아파트들은 대부분 5층이하의 저층아파트가 주류를 이루었습니다.
이런 저층아파트는 보통 용적율이 150% 내외입니다(물론 지역에 따라 다릅니다.)
보통 이런 저층아파트는 재건축을 하면 고층아파트로 재건축을 하는데...
예전에 용적율이 150%라면 보통 250%까지(최고 300%까지 주는 경우도 있습니다.) 올려 줍니다.
이런 경우, 만약 15평짜리 아파트를 가진 사람은 25평을 받을 수 있습니다.
또 30평에 사는 사람은 50평을 받을 수 있습니다.
그 대신 새로 짓는 아파트의 건축비는 본인이 내어야합니다.
하지만, 30평 사는 사람이 30평으로 가는 경우, 남은 20평을 팔아서 아파트 건축비를 충당할 수도 있습니다.
예를 들어, 1000채의 아파트를 있는 단지를 재건축하는 경우, 건설사에서는 1200채를 지어, 1000채는 기존에 살던 사람에게 주고, 나머지 200채는 건설사에서 팔아서 아파트 건축비로 사용합니다.
물론 200채를 비싸게 팔 수 있다면, 건설비를 충당하고 남은 돈을 원래 아파트 주인에게 나누어 주는 경우도 있습니다.
또 200채가 잘 안팔려 싸게라도 판다면, 원래 아파트 주인들은 추가로 돈을 내어야 하는 경우도 있습니다.
어떤 경우가 될지는, 아파트의 분양가나 용적율에 따라 달라집니다.
결론적으로, 저층아파트의 경우 재건축을 하면,
대부분 아파트 주인은 자신의 돈을 거의 지출하지 않고, 새 아파트로 갈 수 있습니다.
● 용적율이 높은 아파트는 재건축을 하기가 어렵습니다.
1991년부터 입주하기 시작한 1기신도시 아파트(분당, 일산, 평촌, 중동, 산본)의 경우는 층수가 15층이 주류를 이루며, 용적율이 200~250% 정도입니다.
1기신도시는 2021년이면 30년이 되어 재건축이 가능합니다.
그런데 이런 아파트를 재건축하게 되면, 용적율이 그리 많이 올라가지 않습니다.
저층아파트는 대부분 도심에 가까운 곳에 위치합니다.(물론 아파트를 지을 당시에는 도심에서 멀었습니다.)
이런 곳은 주위와 균형을 이루기 위해 300%까지도 허용해주지만, 신도시는 쾌적성을 유지하기 위해 300%까지 해주지는 않습니다.
따라서, 재건축을 하더라도 용적율이 30~50% 정도 더 올려 줄 것으로 예상됩니다.
아파트가 서울 도심에 위치한다면, 30~50% 만 올려줘도 건축비가 충분히 될 수 있습니다.
왜냐하면, 늘어나는 아파트가 얼마 없어도, 아파트 분양가가 비싸기 때문에 건설비를 감당할 수 있습니다.
하지만, 신도시의 경우 그닥 비싸지 안습니다.
따라서 아파트를 재건축한다면, 아파트 주인들이 건축비의 대부분을 추가로 내어야합니다.
예를 들어, 용적률 220%인 아파트가 용적율 250%로 재건축을 하는 경우를 생각해 봅시다.
만약 22평에 사는 사람이 25평으로 간다면, 건축비를 100% 자신이 내어야 합니다.
그렇지 않고, 22평에서 22평으로 간다면, 건축비에서 3평만큼의 가격을 제하고 자신이 내어야합니다.(예를 들어 평당 1천만원 하는 아파트라면 3평*1천만원=3천만원 정도를 제한 건축비를 내어야합니다. 만약 평당 4천만원하는 강남이라고 가정한다면, 3평*4천만원=1억2천만원 정도를 제한 건축비를 내면 됩니다.)
결론적으로, 고층아파트는 늘어나는 용적율이 적기 때문에 아파트 주인이 부담해야할 건축비가 많습니다. 따라서 저층 아파트 보다 재건축을 하기가 힘들어집니다.
● 고령화도 또 하나의 걸림돌 입니다.
아파트를 지은지 30년이 지나면, 재건축을 자동으로 하는 것이 아닙니다.
주민의 80%가 동의를 해야 할 수 있습니다.
문제는, 고령화입니다. 현재 우리나라는 고령화가 빠른 속도로 진행되고 있습니다.
아파트에는 젊은 사람만 사는 곳이 아닙니다. 노인들도 살고 있습니다.
우리나라보다 10~20년 아파트 역사가 긴 일본의 경우, 이 노인들 때문에 재건축이 잘 되지 않습니다.
예를 들어, 여러분이 60이 넘어 현역에서 은퇴했다고 가정합시다. 그리고 여러분이 분당이나 일산에 아파트 하나와 1~2억 정도의 저축, 그리고 연금으로 생활을 한다고 가정해 봅시다.
지금 25평 아파트에 살고 있는데, 1~2억원의 추가분담금을 내고 현재 살고 있는 아파트를 재건축하자고 한다면 과연 동의하시겠습니까?
아파트 가격이 끝없이 오르는 시절이라면 당연히 재건축을 하면 됩니다.
하지만 아파트 가격이 제자리 걸음을 하거나 하락한다면, 재건축을 할 수 있을까요?
더욱이, 재건축하는 동안 다른 곳으로 이사가서 3년동안 살아야하는 비용과 2번의 이사 비용까지 감당해야 합니다.
참고로, 우리나라의 베이비붐 세대(1955년~1963년생)는 2015년부터 시작해서 2023년이면 모두 60세가 넘습니다.
2023년이면 1기 신도시 재건축 논의가 시작되는 시점입니다.
물론 2023년이면, 주택시장으로 새로 진입하는 젊은 인구의 감소로, 주택 수요도 줄어듭니다.
고층아파트와 고령화, 그리고 수요의 감소를 극복하고, 과연 재건축 가능할까요?
판단을 여러분의 몫입니다.
● 사족으로, 재건축을 못하게 된 아파트는?
만약 주민의 20%가 반대한다면, 재건축을 할 수 없습니다.
재건축을 못하게 되면 그 아파트는 점차 슬럼화됩니다.
돈 있는 사람은 2기 신도시나 새아파트를 찾아 가게되고, 점차 가난한 사람만 남습니다.
이런 사람만 남게되면 그 도시 전체가 슬럼화될 가능성이 큽니다.
그러면 그런 아파트 가격은 어떻게 될까요?
첫댓글 님 아이디 답지 않게 자세한 설명 감사드립니다ㅋ
ㅋㅋㅋㅋ
설명 감사
설명 감사합니다
잘 보고 갑니다.
요약
아파트=좆망
설명 감사해요
간단한 설명이네요 ㅎㅎ
돈안내고 새집지으려니...