-상업용 부동산 거래량 감소…지식산업센터 전년동기대비 46.3% 거래량 줄고 마피(마이너스피)까지
-소규모 사업장, 1인 창조기업 증가세, 수도권 주요 업무단지 잇는 거점 오피스 지역 관심 집중
올해 상업용 부동산 거래량이 전년대비 감소세를 보이는 가운데, 업무시설은 탄탄한 수요를 바탕으로 여전히 상승세를 이어가고 있다.
한국부동산원에 따르면 올해 3분기 전국 상업 및 업무용 거래량은 4만 3476건으로 전년동기대비 24.9% 감소했다.
건축물 용도상 공장으로 분류되는 지식산업센터가 포함된 공업용 거래량은 더욱 심각한데 올해 3분기 공업용 건축물 거래량은 9001건으로 전년동기대비 46.3% 감소했다.
상업용 부동산은 지난해 부동산 시장 규제로 아파트 대체 투자 아이템으로 주목을 받았지만, 대출 의존도가 높은 탓에 급격히 상승한 금리로 수익성이 악화되면서 수요도 덩달아 하락했다.
한국부동산원 상업용부동산 임대동향에 따르면, 올해 1~3분기 전국 상업용부동산 평균 투자수익률은 약 1.01%로 전년동기대비 수익률 약1.84%와 비교해 저조한 수치를 보이고 있다.
상업용부동산 불황 탓에 마피(마이너스피)도 잇따른다. 특히 전년동기대비 거래량이 급감한 지식산업센터는 수 천만원 상당의 마피가 붙기도 한다. 네이버부동산 데이터를 살펴보면, 지난 2021년 공급된 지식산업센터 ‘놀라움 마곡’은 마피 5000만원이 붙었다.
이러한 흐름과 반대로 업무시설은 탄탄한 입주 수요를 바탕으로 안정적인 수익성을 보여주고 있다.
지식산업센터의 경우 업무시설보다 높은 세제 감면 혜택이 주어지지만, 업무시설은 입주 기업의 업종에 제한이 없어 투자 및 입주 수요가 더 많다.
실제로 올해 전국 오피스 공실률은 전년대비 줄어드는 모습이다. 한국부동산원 상업용부동산 임대동향에 따르면, 올해 3분기 전국 오피스 공실률은 8.9%로, 지난해 3분기 9.6% 대비 0.7%p 감소했다. 주요 업무단지가 집중된 서울의 3분기 공실률은 전년동기대비 0.9%p 하락한 5.5%를 기록했다.
실제로 최근 오피스 시장에서는 소형 오피스 강세가 돋보이는데 거점 오피스, 5인 미만 소규모 사업체와 스타트업이나 베이비붐 세대 창업 등 1인 사업자 등의 증가로 오피스 수요가 지속적으로 증가하고 있다.
특히 이러한 기업문화를 선도하는 정보서비스업 비중이 2014년 8.4%에서 올해 2분기 35%로 증가해 임대수요가 크게 증가한 것으로 나타났다.
최근 1인 기업 및 스타트업 창업이 활성화되고 있다는 점도 소형 오피스 수요에 한 몫하고 있다.
중소벤처기업부와 창업진흥원의 ‘2022년 1인 창조기업 실태조사 보고서’에 따르면 2020년 기준 기업통계등록부에 1인 창조기업은 전체 91만 7365개로 2019년 45만 8322개 대비 두 배 이상 증가했다.
중소벤처기업부에 따르면 1인 창조기업은 창의성과 전문성을 갖춘 1인 또는 5인 미만 공동사업자로서 상시근로자 없이 사업을 영위하는 자로, 꾸준한 증가세를 보이고 있다.
특히 1인 창조기업은 수도권에만 52만 3958개 기업이 몰려 있으며, 이 중 B2B 비즈니스 기업체는 39.5%에 달한다. 때문에 이들 기업들은 주요 업무단지간 연결성이 높은 수도권 거점지역 내 업무시설로 관심을 보이고 있다.
실제 과천지식정보타운이 수도권과 강남권을 잇는 첨단산업클러스터 거점지역으로 조성되는 개발계획이 진행됨에 따라 지난해 8월 현대엔지니어링이 공급한 '힐스테이트 과천 디센트로' 2차 오피스 168실 물량이 100% 완판됐다. 과천지식정보타운은 인근 정부과천청사역에 연내 GTX-C 노선 착공이 예정된 데 이어 4호선 과천정보타운역 신설이 행정안전부 ‘2023년도 제2차 지방재정 중앙투자재심사’를 통과해 사업 추진에도 탄력을 받고 있어, 수도권 주요 업무단지를 잇는 거점지역으로 각광받고 있다.
장경철 부동산퍼스트 이사는 “역세권이나 광역 버스 등이 잘 갖춰져 있는 지역 내 업무시설은 분양 성적은 물론, 공실률, 임대료 등 주요 지표에서 긍정적인 수준을 보인다”라며 “더 나아가 업무단지간 접근성도 고려해 주요 광역교통망을 따라 거점 소형 오피스들도 주목받고 있다”고 말했다.
다음은 서울 강서 등촌동과 경기 안양 인덕원에서 분양중인 소형 오피스 현황이다.
●등촌지와인 비즈니스센터=지난 5월 완공한 서울지하철 9호선 등촌역 300m 거리에 위치한 ‘등촌지와인 비즈니스센터(오피스)’ 잔여분이 분양 중이다.
현재 일부 층(4, 16, 17, 18층)은 100% 분양 완료됐다. 이번에 분양에 나서는 잔여분은 즉시 입주할 수 있는 물량이다.
‘등촌지와인 비즈니스센터(오피스)’는 아파트 4개동(136세대), 비즈니스센터 1개동(233실), 근린상가(35실) 등이며 전용면적은 30~240㎡다.
지상 2층~18층에 비즈니스센터가 있으며, 일부 층은 2~3개층 모두 1개 회사가 입주해 사용하고 있다. 2~3층의 경우 전용면적 660~990㎡까지 사용이 가능하며, 5~15층은 전용면적 33~180㎡까지 이용할 수 있다.
단지 인근 마곡지구에는 현재 LG사이언스파크, 롯데마이스, 코오롱RND센터, 이랜드RND센터, 오스템RND 등이 입주해 있다. 분양 관계자에 따르면 수요가 풍부하지만 입주 10년 차를 맞이하면서 업무용 사무실 품귀 현상을 보이고 있다.
또 신축 사무실은 대기수요까지 있으며, 강서구에서 분양에 나선 지식산업센터, 업무용사무실 등은 높은 분양가에도 분양 완판을 기록했다고 이 관계자는 전했다.
마곡지구와 연계된 가양CJ제일제당 부지 개발이 완료되면 수도권 내 규모가 제일 큰 업무지구가 탄생하게 된다.
분양가도 ‘등촌지와인 비즈니스센터(오피스)’의 경쟁력이다. 향후 시세차익 확보가 기대되며, 즉시 입주도 가능해 신축 오피스를 원하는 수요자들이라면 최적의 조건을 갖췄다는 것이 분양 관계자의 설명이다.
분양문의 1833-9407
●인덕원역 시그니티 타워=GTX-C노선 등 4개 노선이 예정된 인덕원역 도보 1분 거리 초역세권 인덕원 시그니티 타워가 11월 분양을 앞두고 있다.
경기도 안양시 동안구 관양동 1505-15외 1필지 지하 5층~지상 18층 규모로 8~18층은 오피스, 3~7층은 메디컬, 1~2층은 근린생활시설 등이 공급된다.
자주식 주차장 140대의 넉넉한 주차공간이 들어서며 신축 복합타워의 희소가치를 지닌 인덕원역 일대에 간만에 공급되는 대로변 랜드마크급 복합타워로 쇼핑, 의료, 업무를 모두 아우르는 희소가치 있는 프리미엄급 신축 단지라는 평가다.
4개 노선으로 재탄생 될 인덕원역은 현재 운영중인 4호선부터 월곶판교선(2025년 예정), 동탄인덕원선(2026년 예정), GTX-C노선(2028년 예정)까지 총 4개 노선이 관통하는 쿼드러플 역세권 프리미엄 상권이다.
시그니티타워 인덕원이 자리잡는 인덕원은 과천시와의 경계에서 불과 500m 거리에 떨어져 있으며 안양 벤쳐밸리, 의왕 테크노파크, 인덕원 IT밸리 등과 현재 조성중인 과천지식정보타운과 의왕 제 2 테크노파크 그리고 판교테크노밸리 등의 직주근접의 요건이 잘 갖춰있어 경기 남부 주요지역을 아우르는 최중심 입지다.
지하철 4호선 인덕원역을 이용하여 서울 및 경기 접근성이 우수하고 사업지 전후로 시내·외 버스정류장을 비롯하여 개통 예정에 있는 월곶-판교선과 동탄인덕원선, GTX-C노선으로 대중교통 편리성 또한 뛰어나며 서울시의 평균 공실률은 6.5%, 경기도의 평균 공실률은 5%이지만 경기 인덕원상권의 소규모상가 공실률은 0%로 알려졌다.
인덕원역을 주지하철역으로 이용하는 아파트가 30여개가 넘으며, 해당단지들의 세대 수는 약 2만세대에 달하는데 이를 인구수로 추산하면 약 4만 7,000여명에 육박한다.
분양문의 1668-0970