3년 후 부산의 집값 어떻게 될 것인가?

[지브란(김희찬)]

최근 들어 집을 팔아야 하느냐는 문의가 많이 옵니다.

솔직히 개인적으로는 이해하기가 힘듭니다.

난 지금이 호기라고 생각해서 어려운 상황에서 한 채 더 구입했는데 왜 사람들은 지금 이 상황에서 팔려고 하는 걸까요?

이제껏 고생하고 좀 괜찮아지려고 하는데 ,시세차익 조금 남겼다고 나가려는 사람들을 개인적으로 좀 말리고 싶은 마음입니다.

본격적인 장은 이제 시작이라고 생각하고 있는데....

굳이 전문가, 고수를 들먹이지 않더라도 언론에는 공급부족, 공급부족!! 노래를 부르는데 말입니다.

수많은 정보의 홍수 속에서 확신이 가지 않을 때는 사실관계부터 확인하고 들어가야 합니다.

올해와 내년, 내후년에 입주하는 아파트들을 한번 따져봅니다.

통계자료 보니 올해 입주예정이 1만 3천세대 정도 되더군요.(정확하게 모두 입주하지는 않았겠지만 통계적으로 작년 8,000세대보다 훨씬 더 많았습니다.)

그런데 전세부족으로 이 난리 중입니다.

내년과 내후년은 이보다 훨씬 작은 대략 8천세대 정도 입주하는 걸로 알고 있습니다.

현재 미국의 통화량 증대로 인한 인플레이션 유발 자산상승이 회자되고 있지만 그보다 훨씬 더 직접적인 수급부족 문제는 어떻게 될까요?

올해와 내년에도 수급문제에 있어 답은 안 나옵니다.

작년 연말기준으로 부산시가 발표한 세대수증가가 2만1천5백 세대라고 합니다.

향후 10년 정도는 계속 세대수가 증가한다고 하니 올해는 이보다 더 늘어나겠죠.

보수적으로 잡아도 2만 세대 증가에 입주아파트는 8천 세대.

물론 빌라나 단독주택, 오피스텔도 늘어나니까 단순히 위 차이분을 전체로 공급부족이라 할 수 없겠지만 빌라 등의 증가는 그 수에 있어 한정이 있고 젊은 세대들의 아파트 선호현상을 볼 때 이는 상당히 중요한 정보라고 볼 수 있습니다.

여기까지는 대부분 다 알고 있습니다.

별로 이론의 여지가 없는 내용이지요.

문제는 3년 후부터 공급물량이 나오기 시작하면 사람들이 생각하는 대로 집값이 즉각적으로 반응해서 떨어지는 게 맞느냐는 겁니다.

아파트 공급물량을 생각할 때 큰 틀에서 가장 먼저 보아야 할 것이 재개발, 재건축으로 인한 물량과 택지지구 물량입니다.

내가 이전에 이야기했듯 사람들은 재건축, 재개발을 너무 쉽게 생각합니다.

눈에 보여지는 결과물만 가지고 조합원 P를 부러워하는데 재건축, 재개발 직접 한번 들어가서 그 과정을 겪어 보면 그 내부적인 내홍이 얼마나 심한지, 발목 잡혔다는 게 어떤 건지 확연히 알 수 있을 겁니다.

aid 차관아파트, 우동2구역, 대연혁신지구, 삼익비치, 우동6구역, 민락포스코...

몇 년째 끌어온 이 재건축, 재개발 중에 그나마 실제 일반분양까지 온 건 우동 2구역 하나밖에 없습니다.

그 우동2구역도 시공사 선정만 2005년에 되었는데 벌써 어언 5년이 흘렀습니다.

지금 결과만 보지 말고 그 시초부터 지금에까지 흘러온 경과과정을 유심히 보시기 바랍니다.

재개발 항상 그렇습니다.

해마다 내년에 한다, 또 한 해 지나면 또 내년에 한다..

세월은 가고 소송에, 분양가상한제에, 이자는 붙고, 사업성은 떨어지고, 조합원들은 싸우고....

일례로 서울을 봅니다.

개포주공, 가락시영, 고덕주공...

재건축만 10년 넘게 끌어온 것들 천지입니다.

특히 가락시영은 사업시행계획 인가까지 받고도 소송에서 뒤집어져 6년간의 재건축진행이 다시 원점으로 되돌아왔죠.

이명박 서울시장 때 1차 뉴타운 3곳(왕십리,은평, 한남) 중 왕십리 뉴타운과 한남뉴타운은 아직까지도 분양을 못하고 있습니다.

한남뉴타운은 구역지정조차도 못 받았죠.

수도권에서 왜 신도시, 신도시 노래를 불렀을까요?

재개발, 재건축 기다리다가 각종 규제와 분양가 논쟁, 조합원 대립 등으로 공급은 되지 않고 정작 아파트는 폭등에 폭등을 거듭하니까

그냥 급하게 그린벨트 풀어서 땅 갈아버리고 무작정 지어버린 게 바로 신도시의 기원입니다.

그저 막연하게 재개발,재건축 진행되는 곳들이 많으니까 수급부족문제는 도심 내 재개발에서 해결될 거라고 예측하는 자체가 지나치게 안이하게 생각하는 것입니다.

수도권 부동산 급등시 정부결정자들이 당초 이명박 서울시장 주장대로 뉴타운으로 공급부족문제를 해결하려 했다면 대부분 옷 벗었을 겁니다.

부동산은 그 반응이 늦기 때문에 가수요 등의 열기와 탄력성이 늦는 이유로 그 이후에도 상당한 기간동안 그 여진이 이어집니다.

3년 후 현재 대기하고 있는 재개발, 재건축 물량이 갑자기 쏟아져 집값 하락을 걱정하는 분들이 많은데 정말 그럴까요?

입주가 쏟아져 매물이 나올 거라는 데 2~3년 후에 입주가 뭐가 있을까요?

정관에 물량 쏟아졌다고 하는데 이지더원, 동일 합쳐서 2천 6백여 세대..

나머지가 당리 푸르지오, 우동자이, 센텀협성정도?

합쳐서 5천세대 정도에 부산시내 재개발 조금 더 보태면 그게 전부일 텐인데 3년 후부터 입주가 쏟아진다는 말을 쓸 수 있을까요?

특히 문의사항들 중에 정관 동일이 입주할 때가 되면 물량이 쏟아지기에 정관 집값이 조정될 거라는데, 어차피 지금 들어온 사람들도 모두가 외지인인데 왜 정관 안에서만 물량공급을 걱정하는지 모르겠습니다.

부산 시내에서 전체적으로 공급될 양을 보면 동일 입주시점에도 부산 전체적으로 공급부족은 계속될 시기인 것입니다.

부산 전반적인 공급부족 시점에 동일이 입주하므로 입주시점에 물량이 쏟아진다는 말보다는 부산의 공급부족이 다소 완화된다는 말이 맞을 거라 봅니다.

과연 내년이후 분양이 계획대로 차곡차곡 이루어질 수 있을까요?

부산시에서는 공급부족 문제가 계속 문제시되자 재개발, 재건축을 어떻게든 조기 착공시켜 3천 세대 이상을 공급할 수 있도록 노력하겠다는 등 면책성 발언으로 위험회피를 하고 있습니다.

재건축, 재개발은 조합이 원칙적으로 이끌어가는 것이기에 부산시가 나선다고 되는 것도 아닐뿐더러 그렇게 장밋빛 통계로 하더라도 3천세대 조금 넘는다는 그 내용이 오히려 향후 펼쳐질 부동산 시장의 중대한 공급부족 시그널이라고 생각합니다.

재개발, 재건축에서 조합원을 뺀 순수공급분을 생각하면 늘어나보았자 얼마나 더 늘어나겠습니까?

또 다른 시각으로 위 부산시 말대로 운 좋게 진행이 잘 되어 한꺼번에 재개발이 된다고 치지요.

그렇게 된다면 이 지역들은 관리처분 끝내고 착공 들어가야 합니다.

그러면 이주세대들이 주변 전세수요자로 전환되면서 화명 롯데캐슬 재건축시 화명 전체가 들썩였던 것처럼 일시적인 주택부족이 더 심화되어 집값이 폭등하는 계기가 될 수도 있습니다.

이 역시 3년 이후에 계속 이어질 수 밖에 없는 재개발 진행과 관련된 집값상승의 도화선입니다.

집값 상승의 여진이 간단하지 않을 거라고 보는 또 하나의 근거입니다.

제가 큰 틀에서 보기에 결국 부산의 공급부족으로 인한 집값상승은 정관신도시와 양산신도시가 꺾이게 만들 것입니다.

단기적으로는 정관신도시가 그 역할을 맡다가 정관신도시조차 가격상승이 계속되며 부동산 상승을 잠재우지 못할 경우 장기적으로 양산신도시가 부산의 집값 폭등을 막는 최후의 보루 역할을 할 겁니다.

그리고 그러한 역할을 맡으면서 이 곳 신도시의 발전은 가속화되겠지요.

서울의 주택공급부족을 막기 위해 지어댔던 분당신도시가 강남을 추월하진 못했지만 상승률은 강남을 넘어섰던 것처럼 부산 역시도 정관과 양산신도시가 부산의 공급부족 사태에서 하나의 구원투수로 등장할 것이며, 처음에는 도심의 비싼 집값 때문에 저렴한 이유로 존재가치를 가지겠으나 나중에는 그 자체의 힘으로 발전해 나갈 것입니다.

부산 도심 내의 집값은 중소형위주로 향후 3년까지는 계속적으로 오르다가 정관에서 상대적으로 저렴한 입주가 쏟아지면서 다소 정체되기 시작할 것입니다.

그렇지만 신도시 자체는 분양이 쏟아지더라도 전반적인 공급부족 시기에 상대적으로 저렴한 분양이 쏟아지므로 점증적인 분양가상승과 함께 가는 모양이 될 것입니다.

특히 정관신도시같은 경우 현재 가격대가 저렴하기에 분양가가 어느 정도 상승하더라도 분양가 상한제의 제한을 받지 않을 수 있습니다.

이는 분양가 상한제 때문에 재개발을 미루고 있는 도심에 비해 공급이 원활해지는 또 하나의 이유가 되고 있습니다.(일례로 표준건축비, 대지비 등 비슷한 공급여건을 가진 장유 율하신도시 동원듀크 평당가 720만원인데 그 정도까지는 상한제 영향을 받지 않을 걸로 봄)

즉, 신도시의 경우 도심의 집값상승으로 넘어오는 수요로 인한 어부지리로 3년, 입주시점에 잠깐 물량조정을 받겠지만 부산전체의 공급부족 시점이어서 큰 문제는 없을 것이며, 그 이후에는 대규모 아파트 단지의 독자적인 인프라의 계속적인 확충으로 인해 탄력을 받을 것입니다.

그렇지만 도심은 3년 정도가 지나면 중소형은 정관의 저렴한 공급량에 의해 상승여력이 꺾일 가능성이 크므로 3년이 지난 후에는 차라리 해운대 우동, 센팍, 남천용호 혁신지구 라인의 중대형으로 갈아타는 게 차라리 경쟁력이 있을 것 같습니다.

개인적으로 중대형도 신규분양이 거의 없는 해운대보다는 삼익비치 재건축이나 대연혁신지구 등 대규모 분양가능성이 있는 이 곳이 향후 정관의 신규분양들과 함께 부산의 큰 활력으로 다가올 것으로 봅니다.

기존 삼익비치 재건축, 용호동 자이, 메트로 대단지, 용호매립지 개발 등의 인프라 위에 금융공기업의 입주와 대연혁신지구 착공 등이 대형건설사들의 언론홍보, 부산시의 지원 등과 함께 맞물리게 되면 어쩌면 향후 별다른 신규분양이 없어 잊혀질 가능성이 큰 해운대를 넘어설 지도 모르겠습니다.

일단 일차적으로 금융단지 입주로 인한 주거수요는 문현혁신지구로 갈 것입니다.

그리고 그들이 차선책으로 들어가거나 투자할 곳도 수도권의 시각으로 볼 때

그들은 남천, 용호동 매립지나 수영강, 우동 매립지처럼 도심 내 대단지 아파트가 몰려있는 지역으로 가거나 정관같은 택지지구로 갈 것 같습니다.

수도권에 강남이나 목동같은 대단지 아파트 밀집지역, 분당신도시같은 곳이 우수한 주거지로 자리잡는 흐름을 보았을 때 유추할 수 있는 내용입니다..

어쨌거나 이러한 이유들로 지금 보유한 분들 집 팔지 마시고 최소 3년은 가지고 계시는 게 낫다는 거.

최근 구입한 분은 그 분들대로 다주택자들은 또 그 나름대로 고민을 많이 하시는데, 물량공급이라는 마지노선을 생각하면서 마음 편하게 갖고 계시면 좋은 날 올 거라는 생각입니다.

최소한 3년은 상승장세이고, 그 이후에도 아파트의 탄력성 부족과 심리적 여진 현상 때문에 그 이후에도 급박하게 매도판단을 해야 하는 상황은 아닐 거라고 봅니다.

결국 팔아야 할까요? 로 문의하는 쪽지들의 내용이 궁극적으로 보면 불안감을 해소해 달라는 내용입니다.

팔기는 싫고 불안하기는 하고.

지금 이 글은 그런 분들의 질문들에 대한 저 나름의 예측을 그려 본 것입니다.

예측의 영역이므로 옳다, 그르다는 판단보다는 그저 내 개인적인 향후 부산 부동산에 대한 전망을 참고용으로 읽어보셨으면 합니다.

[RAY!!!!![남기홍]]

늘 느끼는거지만 이런 글들을 읽고나면 뿌듯한 기분에 뭔가가 이뤄진 느낌이 들네요. 좋은 글 잘읽고 갑니다.^^

[더벅머리(김성훈)]

잘 읽었습니다. ^^

[따뜻한커피(김규범)]

잘읽고갑니다...

[벤자민(옥분선)]

상세하게 올여주신글 잘읽었습니다

[미리내햇님(이광우)]

경제의 수급. 즉 공급과 수요의 원칙에 의해 가격이 정해진다.. 는 이론. 정책에도 활동되어지고, 또한 정책에 의해 바꿔지기도 하지요.

[플라타너스(김선주)]

정관신도시는 투자관점에서는 별로 인것 같습니다. 도심수요와 정관수요는 확실히 차이납니다.서울과 비교하는데
사통팔달 광역 전철권으로 역여서도 힘든데 정관처럼, 부산처럼 느린지역에서는 하세월이라 보여지구요. 삼익비치 등은 오버슈팅이라 지구요. 혁신지구도 결국 수영구, 해운대구쪽으로 수요가 몰릴 수 밖에 없을 것이고, 정관까지는 네버라 보이네요. 변두리 급등한 지역은 얼른 팔고 중심부로 들어와야 겠지요, 저평가된 중대형위주로 접근이 가능하면 더 좋을 것이고...

[플라타너스(김선주)]

정확한 지적이네요. 동감~

[모니카(박맹순)]

좋은 글 잘 읽고 많이 배우고 갑니다

[기억상실증(신혁진)]

좋은 글 읽고 갑니다. 공감되는 부분도 있어서 참고 하겠습니다~

[빛다모아(김우찬)]

좋은글 잘 읽었습니다...

[물소리바람소리(유문종)]

지브란님의 밝은 전망에 희망을 가져 봅니다. 좋은 글 잘읽었읍니다.

[따뜻한커피(김규범)]

어려워요..

[노용희]

집있는 사람한테 희망을 주고 집없는 사람한테는 절망을 주는 글인거 같네요 너무 주관적인 내용인거 같네요

[새끼(남효정)]

휴.. 부동산에 급 관심가지게 된 1인입니다..ㅎ
아직 어려운 말이 많아 읽는데 한참 걸렸는데.. 어찌 이리 말씀을 잘하시는지..
참 멋지십니다..ㅎㅎ
잘읽었습니다..^^

[꺼먼봉다리(강상훈]

멋지네요 공감..

[동키호테(안대진)]

3-4년까지는 계속 오를듯...

[중동빠꿈이(전용석)]

전 가감히 팔았읍니다. 지금은 상투꼭대기라고 생각됩니다. 무릅에사서 어깨에 팝시다. 머리꼭개기에 팔지마시고!

[은퇴준비(배현수)]

사실 관계부터 파악해야 된다는 말 명심하겠습니다.

[로스차일드(최정석)]

전체적인 흐름을 본다는 견지에서는 공감합니다. 그러나, 상승지역에는 분명 빈익빈 부익부가 있을 것이며, 아이들이 커가기 때문에 중대형 수요도 발생할 것입니다. 근데 현재의 추세로는 중대형의 공급이 부족해져서 부분적으로 볼때 중대형 이 더 수요가 많아지지 않을까 생각합니다. 사실 정관이나 양산신도시는 그 지역의 경제네트웍이 대부분일 것이라 봅니다. 굳이 부산에 직장 두고 정관이나 양산에서 살려고 하는 사람은 많지 않을 것이니깐요. 부산과 서울은 규모면에 다르
기때문에 서울처럼 되기는 쉽지가 않습니다. 그러나 좋은 글 다시 한번 생각케 하는 글 감사하게 잘 읽었습니다.

[최현숙4대문명]

저도 다시 중대형이 수요가 늘어나리라봅니다. 저는 일단 매도를 하려고 집을 내놓은 상태입니다

[새복(김시광)]

저는 부동산 관심이 있는데....
내후년에는 횡보내지 낙폭이 있으리라 봅니다.

[마무리 (김성근)]

저도 부동산 관심있는 1인이구요 부산의 앞으로 몆년은 약보합 4~5년뒤 또한번 상승장을 맞을것이라 개인적 생각입니다
다만 유동적인게 국내보단 국제적으로 상황이 녹록치 않다는게 염려스럽네요.

[상아맘(김영주)]

지브란님 글 기다리고 있었는데 지금 나의 고민을 풀어주시네요...감사합니다.

[햇살00(김효정)]

좋은 글 감사합니다~! ^^

[밤의이슬(이의성)]

좋은글 잘 읽었습니다. 항상 느끼는 궁금한 점이 있습니다.
인구는 줄어 들고 있는데 신혼부부 등 세대수 증가는 2만 세대...
1년이 지나도 5년이 지나도 세대수는 계속 증가하는 건가요?

[돈이좋아(서태원)]

저도 그게 궁금하네요

[knpjshct(전상현)]

저두 그게 궁금하네요.. 인구는 고령화 되니깐 세대수는 계속 늘어난다고 보면 되나요?

[easturnsky(유동호)]

좋은 글 잘 읽었습니다.

[만돌이 부산(김수만)]

좋은글 감사합니다^^

[15년 무주택(나성진)]

좋은글 읽고 갑니다. ^^

[중동빠꿈이(전용석)]

연말까지 부산에선 적정 수요로 평가받는 1만5000가구의 배가 넘는 3만8000가구가 분양될 예정이다.

2011년도만 연말까지 부산에선 적정 수요로 평가받는 1만5000가구의 배가 넘는 3만8000가구가 분양될 예정이다.

[k110902(김태규)]

좋은글 감사 합니다...

[빨강머리앤(신혜원)]

이런 쪽으로 문외한인 저에게 많은 도움이 되었습니다.

[시현샘(전지영)]

잘 읽었습니다 감사합니다

[sealman(조강윤)]

모든분야에 있어 규모의 경제를 무시해서는 안되겠죠!!

[jk7109(오재근)]

나름대로 분석에 공감합니다 그러나 부동산은 변수가 많아서 갈증은 여전...

[구름빵1(정순원)]

좋은글 잘 봤읍니다.

[가람여사(김명순)]

유익하게 잘 읽었습니다

[내집마련2015년^^(정은영)]

글 잘보고 갑니다^^감사합니다

[더블머니김순영]

재미있게 읽었습니다.^^ 감사합니다,,,

[윤호찬]

3년이 지났네요? ㅋㅋㅋ 3년이 지난 지금시점 부산 및 정관 집값 하락세 지속되네요

[열공깜상(김지영)]

그러게요...자세히 읽어보지는 않고..뒷부분만 봤는데...그때 팔아야하는게 정석인지.ㅋ

[날샘(이상헌)]

잘 읽었습니다 감사합니다

[딸기 굥쥬(조미경)]

잘읽었습니다~~