수도권 토지거래 시 유의해야 할 일곱가지 사항

[세모돌이]

수도권 토지거래 시 유의해야 할 일곱가지 사항[가야컨설팅]


1. 수도권의 범위

우리는 수도권이라는 말을 많이 쓰고 있지만, 쓰는 이에 따라 달리 생각 하는 경우가 많다. 어떤 이는 수도권은 서울을 제외한 인천과 경기도를 생각하고 어떤 이는 서울, 인천을 뺀 경기도라고 보기도 한다. 때로는 서울에서 가까운 곳을 수도권이라고도 말한다.

그러나 서울에서 거리가 먼 연평도나 영흥도도 수도권이고, 경기도 연천과 포천도 수도권이다. 반면 서울에서 가까운 충청북도 진천이나 음성, 그리고 충청남도의 천안, 아산은 수도권이 아니다.

수도권이란 “수도권정비계획법”에서 규정하는 법률적 개념으로서 동법 제2조에 보면 서울특별시와 인천광역시 그리고 경기도 전 지역을 수도권이라고 규정한다.

최근 남한의 국토를 놓고 보면 토지는 크게 수도권지역과 비수도권지역(지방토지)으로 구분할 수 있다. 수도권지역에는 전인구의 48.5%인 약 2,350만 명의 인구가 살고 있다, 인구는 물론 관공서, 공기업, 대기업체, 공장, 창고 등이 집중되어 있는 것이 그 특징이다.

이러한 인구의 수도권 집중은 60 ~ 70년대의 공업화, 도시화의 여파로 해마다 가속적으로 그 정도가 심해져 왔다. 그 결과 이에 따른 많은 폐해와 문제점을 발생시키고 있다. 이에 대처해 1977년 10월 수도권인구 재배치계획 등이 추진되다가, 인구집중을 완화하려는 취지로 1983년 10월에 제정된 법이 “수도권정비계획법”이다.

이 법은 수도권에 관한 한 국토계획법이나 다른 일반 토지공법에 우선하여 적용한다. 즉 국토계획법, 농지법 등에서 허용되는 행위라 할지라도 수도권정비법에서 금지하면 할 수가 없다. 종합대학의 설립 금지. 공장총량제 운영, 대규모 건축물 등의 신설 제한 등이 그 예이다.


2. 수도권 토지거래 시 유의 해야 할 사항

수도권 지역은 지방지역에 대칭되는 지역으로서 인구집중 억제 차원에서 수도권정비법을 비롯한 각종 규제법규가 집중되어 있다. 또 그 규제도 여러 겹으로 중복되어 있으므로 개발 과 이용 시 각종 규제에 대한 세밀한 검토가 필요하다.

첫째 수도권에 관한 한 수도권정비법은 군사시설보호법을 제외한 모든 법에 우선하여 적용되므로, 수도권에서의 토지거래 시에는 그 지역이 수도권정비법 상 3개 권역 중 과밀억제권역인가, 성장관리권역인가 또는 자연보전권역 중 어느 권역에 해당되는가를 먼저 파악해야 한다,

특히 대형건물, 주택단지, 연수원, 학교, 공장, 창고 등의 신축을 목적으로 하는 경우 수도권정비법상 허용되는가 여부, 또 허용된다고 하여도 어떤 절차가 필요한가 하는 것을 반드시 사전에 체크해 보아야 한다.

대개의 수도권 시군은 3개 권역 중 하나로 포함하지만 일부 시, 군은 성장관리권역과 자연보전권역으로 동시에 지정되어 있는 경우가 있다. 남양주시, 용인시, 안성시 등 3개시의 경우가 그에 해당 한다. 그러한 지역에서는 길이나 개울을 마주 보는 지역 또는 작은 산을 경계로 서로 다른 권역에 속하는 경우가 있다.

같은 밭인데 개울 이쪽 지역은 평당 30만원이라면 개울 건너는 그 절반인 15만원일 수 있다. 속해 있는 권역이 서로 다르기 때문이다, 성장관리권역에서는 소규모 공장, 창고가 가능하지만, 자연보전권역에서는 허용되지 않는다.

수도권에는 향후 정비발전지구라는 것이 새로 도입될 전망이다. 이는 수도권정비계획법 상의 강력한 규제를 일부 배제하는 것으로서, 수도권 중에서 자연보전권역과 낙후된 지역이나 미군철수지역, 행정기관 이전대상지 등을 대상으로 지정될 예정이다. 정비지구에서는 개발에 있어서 수도권정비법상의 엄격한 제한을 다소 완화한다는 취지인데, 앞으로 규제완화 내용과 대상지역과 그 혜택을 잘 살펴보아야 한다.

둘째 수도권은 대부분 토지거래허가구역에 속하지만 허가구역이 아닌데도 있으므로 사전에 허가구역인지 여부를 확인해야 한다.

토지거래에 있어서 가장 엄한 규제는 토지거래허가제인데, 해당 토지거래 시에는 사전에 시, 구, 군의 허가를 받아야 함은 물론 일정기간 전매가 금지되고 사후관리까지 받아야 하기 때문이다. 허가 시에는 실수요자 취득자의 조건, 자금조달계획서의 제출과 까다로운 심사과정을 거친다, 따라서 수도권 토지거래 시에는 사전에 그 대상지가 토지거래허가구역인가 여부를 체크해 보아야 한다. 만일 허가구역이라면 매매계약서에 허가를 조건부로 한다고 명문화하는 것이 좋다.

수도권에 있어서 서울 25개 구는 전부, 인천 8개 시,군 중 옹진군을 뺀 7개 시,군. 경기도 31개 시,군 중 25개 시 군이 허가구역이다, 허가구역이 아닌 곳은 옹진군과 연천군, 가평군, 양평군, 여주군, 이천시 등 6곳에 불과하다, 강화도도 허가구역에 속한다.

세째 투기지역은 부동산 가격이 급등하는 지역에 대해 재정경제부가 지정하는 지정지역으로 거래에 대한 실거래가 과세는 물론 15% 상하의 탄력세율이 적용되고, 토지분할의 금지대상이 되며, 주택담보비울(LVT)도 비투기지역보다 낮고 제한된다,

투기지역은 수시로 지정되고 또 해제되므로 그때 그때 지정, 해제 여부를 확인 할 필요가 있다, 수도권의 대부분은 투기지역에 포함된다. 현재 토지거래허가 구역이 아닌 수도권 6개 시, 군 중에서도 옹진군, 여주군, 이천군 등 3개 시군은 토지투기지역으로 지정되어 있다, 현재 수도권 중 비허가구역이면서 비투기지역은 양평군 가평군 연천군 등 경기도 3개 군에 불과하다. 그러나 이 3개 군은 실제상 군사보호구역(연천군)과 팔당호 상수원보호구역 및 수변구역(가평군, 양평군)으로 묶여 있어 관련 규제가 심하여 허가구역에 못지않다.

네째 수도권 토지거래 시에는 군사보호구역인지 여부를 꼭 확인해 보아야 한다.

만일 계약대상 토지가 군사보호구역 중 동의(협의)지역인 경우에는 군 동의를 조건부로 하는 것이 좋다. 군사보호구역은 수도권에만 있는 것은 아니다, 해군기지법이 적용을 받는 진해, 포항, 백령도 등도 있고, 군용항공기법의 적용을 받는 30여 곳의 군용 및 군용겸용 민간항공기지들이 전국에 걸쳐 산재해 있다. 대부분의 육상 군부대 주변이나 작전지역은 군사시설보호법의 적용을 받는다.

군사분계선(휴전선)은 경기도와 강원도에 걸쳐서 동서에 벨트로 이어져 있기 때문에 수도권에 속하는 경기도 북부지역에는 군사보호구역이 많다, 특히 서해 5도 지역과, 강화도 및 김포시 북단과 파주시, 포천시, 철원, 연천군 등에는 거의 전 지역이 군사보호구역으로 지정되어 있다, 이들 지역은 통제구역과 보호구역으로 구분되어 각종 건축물 규제를 받고 있으므로 구입 시 각별한 주의를 해야 한다.

다섯번째 수도권지역 거래 시에는 개발제한구역에 속하는 토지인지 여부를 꼭 확인해야 한다.

개발제한구역은 그린벨트라고도 하며 도시로의 인구집중을 방지하고 쾌적한 주거환경을 조성하기 위하여 도입된 제도이다, 도입 당시에는 전국의 13곳 대,중소도시 주변에 모두 그린벨트를 설정하였으나, 중소도시 주변 등에 대한 수차례 해제로 이제는 7대 광역시와 마창진[마산 창원 진해]주변 만이 남아있는 실정이다,

그러나 서울시를 둘러싼 외곽지역 특히 남부의 수원, 안양, 시흥, 광명, 부천 일대에는 아직도 그린벨트가 많다. 수도권 중 서울, 인천을 포함하여 경기도에서는 31개 시 군 중 20개 시군이 그린벨트에 물려있다. 고양, 구리, 남양주, 의정부, 광명, 군포, 시흥 등지는 시 면적의 50% 이상이 그린벨트이며, 특히 하남, 의왕, 과천시의 경우는 시 면적의 90% 이상이 그린벨트로 포함되어 있다.

그린벨트에서는 건축물의 신축 증개축이 제한되고, 취락지구 원주민들의 생활유지를 위한 시설만이 부분적으로 허용되고 있으므로 그 활용이 크게 제한된다, 또 그린벨트는 지난 10여 년간 수차례에 걸쳐 20호 이상 취락지구를 중심으로 단계적으로 해제되고는 있으나, 대부분 우선해제지역으로 지정하여 곧바로 지구단위계획을 수립한 후 뉴 타운 등으로 공영개발되고 있어 그 투자가치는 크게 의심스럽다. 그러므로 수도권 토지구입 시에는 이러한 그린벨트 제한의 내용과 해제 가능여부 및 해제전망 그리고 해제 후 용도계획 등에 대한 소상한 파악이 필요하다.

여섯번째 팔당호 상수원관리구역에 대한 각종 규제에 유의하여야 한다.

팔당호는 2,000만 수도권 시민의 식수원이다. 서울을 비롯한 수도권 대부분의 시민이 팔당호에서 걸러지는 물에 의존하여 살고 있다, 따라서 이 지역은 특별한 자연환경보전지역과 수도권정비법 상 자연보전권역으로 지정되고 있으며, 수도법 한강법 환경대책기본법 등으로 이중 삼중 중첩 규제되고 있다.

팔당호와 그 주변지역에 대하여는 상수원보호구역, 수변구역과 수질보존특별대책지역이 첩첩이 지정되어 있다. 수도권 동부에서 팔당호 주변에서 상수원보호규제를 받는 지역은 가평, 남양주, 양평, 여주, 이천, 광주, 하남 등7개 시 군이다.

이외에도 용인시와 안성시의 경안천 상류지역이 상수원관리구역으로 지정되어 있다.

일곱번째는 수도권 각 도시의 도시기본계획을 반드시 참조하여야 한다.

각 도시지역과 도시지역 예정지에 있어서는 20년간의 장기기본계획이 수립되어 있거나 혹은 수립중이거나 혹은 수립예정으로 되어 있다. 수도권에는 시는 물론 군에 있어서도 대부분의 도시들이 도시계획을 가지고 있으므로, 투자자는 투자예정지가 도시계획도 상 어떤 용도로 예정되어 있는지를 미리 알아보면, 큰 실수를 막을 수 있다.

예컨대 투자대상지가 도시계획상 공원용지로 되어 있다면 이 토지는 후일 도시공원 용도로 수용이 되거나 개발제한을 받으므로 투자를 하지 말아야 한다.[끝]

글쓴이 이 승진

글쓴이 이승진은 현재 토지중개 및 부동산컨설팅 전문업체인 가야컨설팅 대표로 있다