2016년도 제27회 감정평가사 2차 최종 합격자 발표, 합격현황 및 실무수습 안내, 제27회 감정평가사 2차 시험 총평(채점평)

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2016년도 제27회 감정평가사 2차 최종 합격자 발표, 합격현황 및 실무수습 안내

2016년도 제27회 감정평가사 2차 최종 합격자 발표 내용입니다.

2016년도 제27회 감정평가사 제2차시험 합격자 공고.hwp

합격자 현황    

※참고로 제1차 시험은 1388명이 원서를 접수하고 1106명이 응시해 378명이 합격했음(합격률 34.18%).
2차시험 대상인원은 제27회 1차 시험 합격자 중 361명에, 전년도 1차 시험 합격자 586명, 경력에 의한

1차 면제자 260명 등 도합 1,207명이었음.

합격자 보기

=>>2016년도 제27회 감정평가사 제2차(최종) 합격자 명단 

2016년도 제27회 감정평가사 실무수습 안내

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제27회 감정평가사 2차 시험 총평(채점평)

-감정평가실무, 감정평가이론, 감정평가 및 보상법규

감정평가실무 채점평

◈ 2016년도 제27회 감정평가사 시험에 응시한 모든 수험생들의 노고에 감사의 마음을 전합니다. 

   감정평가실무과목은 감정평가법규와 감정평가이론에 관한 지식을 활용하여 문제의 핵심요소를 파악하여 해결해 나가는 과목으로, 고득점을 위해서는 이들 과목에 대한 이해가 선행되고 이를 활용할 줄 알아야 한다. 따라서 이번 시험에서는 수험생의 기본적인 실무능력을 평가하는데 중점을 두고 실제 현업에 필요한 사항을 중심으로 출제하였다. 수험생은 출제의도와 핵심을 파악하고 제시된 논점에 대해 수험생으로서 의견을 빠짐없이 기술하려고 노력하여야 할 것이다.  

       [문제 1] 본 문제는 감정평가사 甲이 부동산투자자 乙로부터 상업용부동산 매수를 위한 정보제공 요청에 따른 자문목적의 평가로서, 첫째, 3방식을 활용하여 대상부동산의 시장가치를 평가할 수 있는 지 여부, 둘째, 투자자가 대상부동산을 3년 보유후 매각한다고 했을 때, 투자계획에 대한 순현재가치(NPV) 등을 산정하여 적정한 투자의견을 제시할 수 있는 지 여부 등에 초점을 두고 출제되었다. 

물음1-1) 감정평가 3방식은 감정평가사로서 활용할 수 있는 기초적인 평가방식이므로, 관련규정과 이론에 따라 산출근거를 적시하고 시산가격을 제시하여야 하며, 주어진 자료를 정확하게 분석하되, 제시된 자료가 없다면 관련규정과 이론에 따라 적용할 수 있어야 한다.

  특히 문제에서 비교방식, 수익방식, 건물을 원가법으로 하는 공시지가기준법에 의한 가격을 제시하도록 하였는데, 일부 수험생들은 제시된 접근방식 이외에 다른 방식으로 접근하여 가격을 제시하는 경우가 있었는데, 그러한 경우에는 논리적 근거와 사유를 제시하면서 시장가치를 제시할 필요가 있었다.

  그리고 3방식 적용시 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교 등을 정확하게 적용하여야 하나, 일부 수험생들이 자료를 정확하게 분석하지 않아 지가변동률 산정 오류, 개별요인 비교치 산정 등에 오류가 있어 안타까웠다. 

물음1-2) 순현재가치(NPV)는 대상부동산의 장래 기대 편익을 정확하게 분석하여 요구수익율을 적용하여 현재시점으로 할인하여 산정한 다음, 감정평가사로서 의뢰인의 투자계획에 대한 의견을 순현재가치, 기타 근거(요구수익율, 기타 시장상황 등)을 적시하면서 설명할 수 있어야 한다. 

  순현재가치를 산정할 때, 순영업소득(NOI)은 시장가치 평가를 위하여 대상부동산의 계약임료가 아니라 시장임료를 기준으로 적용하고, 재매도가치 산정을 위한 환원율은 시장추출법에 의한 환원이율에 장기위험프리미엄 등을 고려하여 적용하는 등 주어진 조건에 따라 정확하게 산정하여야 하나, 이를 고려하지 않은 수험생들이 있었다.

  특히 투자의견은 투자자의 투자금액과 대상부동산의 현재가치를 고려하여 비교하는 순현재가치(NOI)가 0보다 큰지 산정하고, 그 여부에 따라 감정평가사로서 전문의견을 제시하여야 하나, 단순히 수치만 제시하는 경우도 있어 1번 문제가 정보제공을 위한 자문 목적의 평가라는 취지에 맞지 않은 경우도 있었다. 하지만 일부 수험생들은 문제 취지에 맞게 다양한 투자의견을 제시하여 충실하게 작성하였다.

[문제 2]  본 문제의 해결을 위해서는 ① 투자기간, ② 재매도가격, ③ 계약임료흐름, ④ 시장임료흐름, ⑤ 자본회수 등의 분석이 선행되어야 하며, 임대차의 수익과 위험에 관한 이론적 이해도 필요하다. 많은 수험생들이 문제의 흐름을 파악하는 데 어려움이 있었던 것으로 보이며, 또한 할인 및 환원의 개념에서 혼동을 보였다.
   감정평가실무를 위해서는 감정평가이론에 관한 지식을 활용해야 하는 경우가 많다. 수험생들 역시 실무를 위한 실무도 중요하지만 평가이론에 관한 깊은 이해의 선행이 필요하다. 

[문제 3]  본 문제의 주요 논점은 ① 과잉유휴시설의 평가방법, ② 재조달원가 산정 방법, ③ 정률법의 적용 등이었다. 대체로 평이한 문제이고, 현장 실무적 문제였지만 간편식 및 결과만 기재한 경우 고득점을 받기 어려웠다. 산정과정이 상세하지 않으면 조그만 실수도 감점으로 연결될 수밖에 없다는 점을 인지하여야 한다.
  한편, 정률계산에서도 실수가 많은 답안지가 보여 안타까움을 더하였다. 

[문제 4] 본 문제는 ‘도시계획시설도로 개설사업’에 일부 편입되는 소규모 봉제공장에 대하여 ‘영업의 휴업손실’에 대한 보상평가(규칙 47조 등)로서, 관계 법령에 따라 ①일부 편입에 따른 잔여 시설 보수 후 재사용할 경우의 금액과, ②영업장소 이전에 따른 금액을 산정하여, 보상평가액을 결정하는 기초적인 보상평가문제이다.
(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제47조 제3항 : 공익사업에 영업시설의 일부가 편입됨으로 인하여 잔여시설에 그 시설을 새로이 설치하거나 잔여시설을 보수하지 아니하고는 그 영업을 계속할 수 없는 경우의 영업손실 및 영업규모의 축소에 따른 영업손실은 다음 각 호에 해당하는 금액을 더한 금액으로 평가한다. 이 경우 보상액은 제1항에 따른 평가액을 초과하지 못한다.)

  따라서 관련 법령에 따라 주어진 자료를 산식에 대입하여 보상액을 산정하고, 잔여시설 보수에 따른 보상액(제3항)과 이전에 따른 보상액(제1항)을 비교하여 보상액을 결정하는 문제였으나, 정확한 규정을 알지 못하여 상당한 수험생들이 정확하게 기술하지 못하였다. 감정평가사는 관련 법령 등을 숙지하여 평가하는 전문자격자임을 명심하여 관련규정을 정확하게 이해하고 적용해야 한다. 

감정평가이론 채점평

[문제 1]

 본 문제는 지식정보사회로의 이행에 따라 기업가치 중 무형자산가치의 비중이 커지고 있어서 이에 대한 개념과 이론적 배경, 실무상 적용근거 등에 대하여 묻고 있습니다.
 기업가치는 B/S상 자산과 이에 대응하는 자본 및 부채로 구성되어 있고, 자산은 유형 및 무형자산으로 나누어 볼 수 있습니다. 이러한 기본적인 기업가치의 구성요소의 이해정도와 기업가치의 평가 시 유의사항에 대한 질문이 있었는데 구체적이고 명확히 논지를 이해한 답안은 많지 않았습니다.

 또한 기업가치의 감정평가에 관한 이론적 배경과 감정평가방법을 설명하고, 각 감정평가방법 적용시 유의사항 및 장단점을 설명하라는 문제와 관련하여서는, 기업가치도 가치의 3면성에 입각하고 있음과 기업가치를 평가하는 각 방법을 유의사항과 함께 설명해야하는 데 부동산감정평가 3방법을 그대로 기술하는 등 문제를 잘 이해하지 못한 답안도 상당수 있었습니다. 

 아울러 기업가치의 감정평가에 있어서 시산가액조정 및 배분방법에 대한 질문에 대해서는 대체로 답안 구성이 심도있는 논점보다는 일반적인 기술이 많아 아쉬웠습니다.
 전반적으로 문제가 요구하고 있는 논점을 차분히 파악하고 핵심적인 내용을 논리적으로 잘 정리하여 설명하는 기술이 필요합니다.

[문제 2]

 본 문제에서는 기준가치가 공정가치인 경우에 시장가치기준원칙과의 관계, 할인현금흐름분석법 적용시 경기변동과 관련한 할인율과 최종환원율과의 관계, 공시지가기준법 적용시 그 밖의 요인 보정 및 다른 방법으로의 합리성의 검토 등에 대하여 물었습니다.
 대부분의 수험생은 관계 법령 및 실무기준, 감정평가이론 등에 기초하여 각각의 용어 정의는 대체로 잘 기술하였으나, 이들을 관계 지어 설명하는 데에는 혼동과 어려움을 겪은 수험생들이 다수 있었습니다.

 설문1에서는 공정가치와 시장가치의 개념에 대한 숙지가 부족한 듯 양자의 관계에 대한 논리적인 설명보다는 용어 정의에만 치우친 차이 분석이나 단순히 결과적으로는 동일하다는 식의 단편적인 설명이 많아 아쉬웠습니다.
 설문2에서도 경기변동에 따른 할인율과 최종환원율 변화의 인과관계를 논리적으로 설명하지 못한 수험생들이 많아 아쉬웠습니다.

 설문3에서는 대부분의 수험생들은 그 밖의 요인 보정 방법에 대해서는 잘 기술한 편이었으나, 일부 수험생들만이 거래사례비교법 등 다른 평가방법과의 합리성 검토를 통한 시산가액 조정까지 설명하였습니다.
 전체적으로 개념에 대한 종합적이고 논리적인 설명보다는 단순 암기 사항을 기술하는 데에 그친 수험생들이 많아 대부분의 답안이 대동소이한 점은 크게 아쉬웠습니다.

[문제 3]

 본 문제에서는 소음 등으로 인한 토지 등의 가치하락분과 관련한 내용과 스티그마 효과에 대하여 물었습니다. 최근 많은 이슈가 되고 있는 분야인 만큼 대부분의 수험생들은 그 내용들을 빠짐없이 잘 기술한 편이었습니다.
 다만, 본 문제의 내용이 감정평가실무기준 해설서나 수험서적 등에서 다루고 있는 내용이었던 만큼, 대부분의 수험생들은 암기한 내용을 기억해 내어 쓰고자 하는 노력이 강했던 것으로 여겨집니다. 상대적으로 좋은 점수를 얻기 위해서는 논리적이고 차별화된 답안의 구성이 필요할 것으로 보입니다.

[문제 4]

 금리인하가 부동산에 미치는 영향을 설명하는 문제는, 금리인하가 환원이율의 변화를 통해 부동산가치에 미치는 영향 등과 함께 부동산의 수요와 공급에 미치는 영향 등을 보다 논리적으로 접근하는 것이 필요한데 논리적 접근에 무리가 있는 경우가 있었습니다.

감정평가 및 보상법규 채점평

[총  평] 상당수의 응시생이 제시된 사례형 문제에 대하여 사실관계를 정확히 분석한 후 쟁점별로 충실하게 서술한 우수한 답안도 많았지만, 설문을 정확하게 이해하지 못하고 논점을 벗어나 작성하거나 학설과 판례를 충분히 숙지하고 있지 못한 채 핵심에서 벗어나서 작성한 답안이 적지 않았다. 따라서 기본기에 충실한 법적인 문제해결능력을 갖추기 위해서는 최신 판례와 이론을 중심으로 행정법과 보상법규를 체계적으로 공부할 것을 권장한다. 참고적으로 이번 시험에 처음으로 일부 문제에 참조 조문을 제시하였는 바, 답안의 작성 과정에서 참고 및 활용이 요망된다. 

[문제 1] 물음 1)은 이주대책 수립 신청거부처분을 하기에 앞서 사전통지와 이유 제시를 거치지 않은 경우 그 법적 효과를 묻는 문제이다. 불필요하게 이주대책에 대하여 장황하게 작성하거나 실체적 위법성을 기술한 논점 이탈의 답안보다는 거부처분의 절차적 하자에 초점을 맞추어 사전통지와 이유 제시로 구분하여 학설과 판례를 정확히 언급할 필요가 있다. 물음 2)는 처분 사유의 추가·변경의 허용성에 관한 문제로서, 이에 관한 판례와 학설을 적절히 언급하고, 허용범위 및 한계를 작성함과 아울러 기본적 사실관계의 동일성을 기준으로 사안 포섭을 제대로 하는 것이 중요하다.

[문제 2] 물음 1)은 토지수용위원회의 각하 재결에 대하여 행정소송 제기 전에 강구할 수 있는 권리구제수단에 관한 문제로서, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」상의 이의신청에 관한 내용을 체계적으로 서술하고 특별행정심판으로서의 성질을 갖고 있다고 서술할 필요가 있다. 물음 2)는 수용 청구를 각하하는 토지수용위원회의 재결에 대해 토지 소유자가 불복하여 제기하는 소송의 형태 및 피고를 누구로 하는가에 관한 문제이다. 이에 관하여는 토지수용위원회의 재결에 불복하여 제기하는 형식적 당사자소송 형태 및 피고적격의 결론도 중요하지만 그와 같은 결론의 도출 과정에 주안점을 두어 관련 법령, 학설, 판례 등 쟁점을 충실하게 서술하는 것이 중요하다.  

[문제 3] 이 문제는 선행 행정행위인 사업인정에 대한 절차상 하자가 후행 행정행위인 수용재결에 승계되는지 여부에 관한 문제이다. 설문의 사실관계로부터 하자 승계의 논점을 도출하는지 여부를 중점적으로 보았고, 하자 승계에 관한 학설, 판례 등 기본 쟁점을 빠짐없이 골고루 서술하는 것이 중요하다.

[문제 4] 이 문제는 영업정지처분의 정지 기간이 도과된 후에 취소를 구할 법률상 이익이 인정되는지 여부를 묻는 문제이다. 행정소송법 제12조 후단을 언급하면서 협의의 소의 이익에 관한 대법원 판례의 태도를 기술하면 무난하다고 본다. 제재적 처분 기준의 법적 성질을 법령 보충적 행정규칙으로 잘못 이해하고 작성한 부실한 답안도 있었다. 그러나, 제재적 처분 기준을 대통령령의 형식으로 명확히 알고 있는 전제에서 제재적 처분의 전력이 장래의 행정처분의 가중요건으로 법령에 규정되어 있는 경우에 협의의 소의 이익이 인정된다고 서술하는 답안 기술이 요망된다.

[채희문]

감평은 여전히 고시네요.