[빠숑] 흑석동 개발을 통해 서울지역 아파트 시장을 읽다!

[빠숑(김학렬)]

6월 흑석동 롯데캐슬 에듀포레가 분양 완판되었습니다.
7월 흑석동 아크로 리버하임의 청약도 완판되었습니다.

부동산 관심층이라면 누구나 예측하셨습니다.

최근 몇년 동안 

다른 지역 대비 큰 관심을 가지고 못했던 흑석동이 
최근 들어 엄청난 주목을 받고 있습니다.

지금 흑석동에 대한 열기는
최근 붐업이 되어 있는 신규아파트 분양 열기의 연장선이기도 합니다.

몇년전까지만 하더라도 
도심이 아니라
주변 경기도권이나 
서울도 도심이 아니라 

변두리 지역의 재건축이나 재개발, 

혹은 택지개발지구에만 신규 아파트가 공급되었습니다.

서울 도심은
재개발이나 재건축을 하기에는 가격적인 부담이 되었기 때문입니다.

신규 아파트로서 1천만원 전후의 분양가 정도가
서울 수도권에서는 수용할 수 있는 최대가격이었던 것입니다.
그래서, 향후 입지의 경쟁력보다는
가격적인 메리트, 즉 서울의 입지를 포기하는 대신
서울 도심보다 저렴한 가격에 

신규 아파트라는 상품적인 메리트가 있는 지역을 선택해 왔던 것입니다.

하지만, 최근 몇 년 동안 경기도권 신규 아파트의 가격이 크게 올랐습니다.
서울은 말할 것도 없구요.

경기도권도 1천만원 중반이구요,

서울에서 신규아파트가 공급되기 위한 가격대의 기준은 2천만원 전후가 되었습니다.
서울에서 시세가 가장 낮은 곳이라고 하는 금천구에서도 
올해 입주하는 롯데캐슬 골드파크의 
현재 거래되는 가격이 평당 1,800만원을 넘어서고 있습니다.
그렇다고 한다면 

서울의 왠만한 지역의 새 아파트는
2천이 되어야 한다는 것이죠.

지난 6월 초 흑석뉴타운 8구역의 재개발 아파트가 분양이 되었습니다.
롯데캐슬 에듀포레 죠.
중앙대학교와 초등학교 2개, 중학교 1곳으로 둘어쌓인 입지입니다.
중앙대 병원도 인접해 있구요.
초역세권은 아니지만, 9호선 흑석역을 이용할 수 있고,
남쪽으로 서달산공원을 이용할 수 있기 때문에
베이비 부머 이상의 선배님 세대에서 좋아할 만한 입지였습니다.
그래서, 분양이 완판되었던 것이죠.
분양가는 평당 2,150만원 전후 였습니다.

7월 6일 아크로리버하임이 분양했습니다.
9호선 흑석역 초역세권입니다.
여의도로 연결되는 노들로와 한강대교와 
바로 연결되는 현충로에 접해 있습니다.
교통환경은 흑석동에서 최고 입지입니다.
한강 조망권도 흑석동에서는 최고 입지입니다.
다만 학교가 단지 인근에 없습니다.
초등학교와 중학교는 10분 정도 걸어야 합니다.

그럼에도 불구하고 롯데캐슬 에듀포레보다 
수요층이 더 많을 것으로 예상됩니다.
흑석동은 에듀(교육 여건)보다는 
리버(한강 조망권)와 교통(9호선, 도로망)의 중요도가 
조금 더 높은 지역이기 때문입니다.
분양가가 평당 2,150만원 전후였습니다.

그래서 롯데캐슬 에듀포레의 가격과 청약율와 비교했을 때
충분히 분양이 잘 될 것으로 충분히 예상이 되었던 것이지요.

대형 병원이 가까이 있기를 희망하시는 분들,
강남으로, 여의도로, 용산/종로로 출퇴근 하시는 직장인분들,
강남권 인근에 살고 싶어하시는 분들,
에게 괜찮은 상품입니다.

흑석동은 나머지 구역들도 순차적으로 추진이 될 것입니다.
이제 흑석동은 새아파트라고 한다면 
완벽하게 평당 2천이 넘은 지역이 되었으니까요.

도심이라고 평가받는 지역 중에
새 아파트가 평당 2천만원이 넘는 지역들은
계속 활기를 띨 것입니다.

반면 아직 2천만원이 안되는 지역들은 

재건축, 재개발을 진행하는 데 

조금 더 시간이 걸릴 것이구요.

따라서, 

이미 평당 3천이 넘은 목동은
기한만 되면 

바로 재건축 분양으로 갈 것입니다.

아직 2천이 안되는 노원구 상계동은
조금 더 걸릴 가능성도 있습니다.

이것이 현재 서울 지역 움직임에 대한 판세입니다.

이 기준으로 향후 서울 분양 시장의 움직임과 
지역별 수용 가능한 시세의 수준을 파악하실 수 있을 것입니다.

P.S. 

한강 조망에 대한 정의가 필요할 것 같습니다.

대부분의 분들이 생각하시는
한강 조망은
아마도 압구정동이나 반포동처럼 
한강 고수부지에 붙어있는 아파트들만 생각하시고 계신 것 같습니다.

한강에 바로 붙어 있으면 당연히 좋은 상품이지요. 

북향이기 하지만
한강 조망을 언제든 할 수 있고, 

영구적인 조망권이 확보된 것이니까요.

흑석동에서는 

압구정동이나 반포동 같은 한강 조망이 나오는 부지는
한강현대아파트와 명수대 한강 아파트 밖에 없습니다.

왜냐하면 

대부분 현충로 라는 도로로 떨어져 있기 때문입니다.

현재 흑석뉴타운 지역 내에서 
아크로리버하임은 
그나마 한강 조망이 되는 입지라는 것이구요.
솔직히 정북쪽으로도 어렵습니다.
한강둔치에 약간의 고바위 지형 때문입니다.

하지만, 단지 내 왠만한 지역에서는 한강 물이 보입니다.
정북 방향이 아니라 

북동 방향으로 보시면 한강물이 보입니다.
압구정동이나 반포동처럼 아래로 보이는 것이 아니라
좀 멀리 보입니다. 

그래도 단지 평지에서도 보입니다.
그래도 한강 라인이 아니라 한강 물이 보입니다. 
이것이 한강 조망권입니다.

직접 한강 조망 단지와는 차이가 있지요.

많은 분들이 생각하시는
한강 직접 조망 아파트로 신규 분양 아파트라고 한다면
이 흑석동 입지에서도 
평당 3천은 할겁니다.

그렇게 

한강 직접 조망 아파트와 조망권 아파트를 구분하시어
가치 평가하시면 좋을 것 같습니다.

[그린도시(김미영)]

글 감사히 잘 읽었습니다~

[그리구(이석구)]

잘 보았습니다..

[해피달(최묘선)]

잘 봤습니다~

[요렇게~(김수현)]

잘 읽었습니다

[거인을깨워라(김주욱)]

선 전세 상승, 후 매매가 뛸까?

[거인을깨워라(김주욱)]

어! 1억 이면 사지네

[거인을깨워라(김주욱)]

저도 광고 한번 할까요?
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[태빵사랑(정희선)]

항상 좋은글 감사합니다 ~~^^