금리인상과 경기침체 등으로 수익형 부동산시장에 찬바람이 불고 있다. 올해 뿐만아니라 내년에도 상황은 유사할 것으로 전망된다.
도시형 생활주택·생활(형)숙박시설·분양형 호텔 등에 대한 투자는 위험하고, 전통적인 수익형 상품인 상가와 오피스텔 등도 전반적으로 거래 절벽이 불가피하다는 분석이 나오고 있다.
그럼에도 틈새시장은 존재하기 마련인데 대표적으로 역세권 소형 오피스, 항아리 상권 내 상가, 아파트 단지 안 오피스텔 등이 있다.
◆역세권 소형 오피스
오피스텔, 생활숙박시설, 지식산업센터 등 한 동안 높은 인기를 보였던 수익형 부동산의 대표 상품들이 보물단지에서 애물단지로 전락하고 있다.
한때 없어서 못살정도 인기가 높았던 수익형 부동산이였지만 최근에는 마이너스 프리미엄이 붙으면서 매물들이 시장에 쌓이고 있다.
대신 오피스 시장이 수익형 부동산시장에서 인기를 끌고 있다. 특히 소형 오피스의 강세가 계속되고 있다.
온라인 기반 기업이나, 1인 창조 기업 등 소규모 기업 성장세를 보이면서 임대수요가 확충됨에 따라 오피스 시장에서 소형의 인기를 견인하는 요인으로 풀이된다.
실제 중소벤처기업부가 발표한 「2022년 1인 창조기업 실태조사」 결과 발표자료에 따르면 국내 1인 창조기업 수는 2020년 기준 1인 창조기업 수는 총 91만7365개로 집계됐다. 이는 2019년 45만8322개 대비 2배 이상 크게 증가한 수치다. 또한 2017년 40만2,612개에서 2018년 42만7,367개, 2019년 45만8,322개에 이어 꾸준한 우상향 곡선을 그리고 있는 것으로 모습이다.
이처럼 급증하고 있는 온라인 기반산업 및 1인 창조기업의 특징은, 굳이 큰 사무실이 필요하지 않다는 것이다.
때문에 코로나 여파로 재택근무나 거점 오피스 등의 운영이 늘어나면서, 소형 오피스를 찾는 수요가 늘어나고 있다는 게 업계의 분석이다.
이렇다 보니 서울 주요 업무지구와 수도권 일대의 테크노밸리, 벤처밸리 등 기업이 밀집된 지역에서는 소형 오피스의 인기가 뚜렷해지고 있다.
특히 수익형 분양시장에서는 이와 같은 소형 오피스가 연일 완판행진을 이어가고 있다.
실제 서울시 강서구 마곡권역에 공급한 섹션오피스 '놀라움 마곡'은 단기간에 완판됐으며, 안양벤처밸리에 공급된 ‘인덕원역 더리브 디하우트’ 역시 소형 오피스 설계를 선보인 결과 빠르게 완판에 성공했다.
한 부동산 전문가는 "오피스 시장에서는 작을수록 선호도가 높은 일명 강소(強小)시대가 열리고 있다“며 ”소형 오피스의 또 다른 장점은 가격부담이 적다는 것인데 소액으로 투자할 수 있고, 늘어난 수요만큼 임차인 리스크도 빠르게 줄어들고 있어 투자자들의 관심도는 계속 커지고 있어 앞으로도 인기는 계속될 것으로 예상된다"라고 말했다.
◆항아리 상권 내 상가
항아리 상권 입지를 갖춘 상가에도 관심이 쏠리고 있다. 두터운 고정수요와 배후수요를 기반으로 안정적인 운영이 가능하기 때문이다.
항아리 상권이란 대규모 주거단지 내에서 다른 상권으로 소비자가 빠져나가기 힘든 입지를 말한다.
인근 수요를 독차지하고, 소비자의 패턴이 생활권 내에서만 이뤄지다 보니 비교적 안정적인 운영이 가능하다는 장점이 있다.
특히 주거단지와 중심상업지역을 연결하는 입지에 위치한 상가는 유동인구까지 모두 배후수요로 흡수할 수 있어 더욱 인기가 좋다.
실제 항아리 상권 내 상가는 높은 관심을 보였다. 충북 청주에 위치한 ‘오송역파라곤센트럴시티2·3차 단지 내 상가’ 역시 인근 대규모 주거단지와 오송역 인근 상업지역이 연결되는 입지로 계약 시작 3일 만에 전 호실에 모두 주인을 찾을 정도로 투자자들에게 호평을 받았다.
한 상가 전문가는 “항아리 상권은 안정적인 수요 확보가 가능해 상가 투자를 고려하는 수요자들에게 인기가 많다”며, “특히 대규모 주거단지 내 들어서는 상가일수록 풍부한 배후수요를 모두 유효수요로 흡수할 수 있어 올 하반기 신규 분양을 노려보는 것도 방법일 것”이라고 말했다.
◆아파트 단지 안 오피스텔
부동산 시장에서 아파트 조경과 커뮤니티 시설을 공유하는 단지 안 오피스텔이 수요자들의 이목을 끌고 있다.
아파트와 함께 조성되는 오피스텔의 경우 아파트 내에 위치한 조경 시설과 각종 커뮤니티를 공유할 수 있는데다, 단지 주변으로 형성되는 각종 생활편의시설을 쉽게 이용할 수 있어 실거주여건이 우수하다는 장점이 있다.
관리사무실이나 경비실 등 입주민 공동시설을 함께 사용하는 만큼 관리비 절감 효과를 기대할 수 있고, ‘나홀로’ 오피스텔에서는 보기 어려웠던 자주식 주차장 등 편의시설이 잘 갖춰져 있어 최근 수요자들 사이에서 주목도가 높다.
실제, 분양시장에서도 높은 청약 경쟁률을 기록하는 등 좋은 반응을 얻고 있다. 한국부동산원 청약홈에 따르면 지난해 초 대전에서 분양한 ‘대전 하늘채 스카이앤2차’ 오피스텔은 50실 모집에 1만2530건이 접수돼, 평균 250.6대 1의 경쟁률을 기록한 바 있다. 올해 3월 경기도 구리시에서 분양한 ‘구리역 롯데캐슬 더 센트럴’ 역시 1000여 가구의 대단지와 함께 조성된다는 점이 부각되며, 평균 33.21대 1의 높은 경쟁률을 기록했다.
수요 증가에 힘입어, 몸값 오름세도 일부 확인된다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 인천 서구 청라동 소재 ‘청라 롯데캐슬’ 전용 58.57㎡ 타입은 올 3월 2억원에 거래되던 것이 8월에는 2000만원 오른 2억2000만원에 손바뀜됐다.
또 다른 부동산 전문가는 “최근 서울 등 수도권 일부 지역을 중심으로 아파트 분양경기가 다소 회복되는 가운데, 오피스텔로 눈길을 돌리는 수요자들도 늘고 있는 추세” 라며 “단지 내에 조성되는 오피스텔은 커뮤니티 및 조경시설 등 아파트의 장점을 누리면서도 청약통장이나 각종 규제에서 자유로운 만큼, 2030세대 등 청약 저가점 수요자들의 관심이 높다” 고 덧붙였다.
다음은 분양중인 틈새 수익형 부동산 현황이다.
-역세권 소형 오피스-
●인덕원역 시그니티 타워=GTX-C노선 등 4개 노선이 예정된 인덕원역 도보 1분 거리 초역세권 인덕원역 시그니티 타워가 분양중이다.
경기도 안양시 동안구 관양동 1505-15외 1필지 지하 5층~지상 18층 규모로 8~18층은 오피스, 3~7층은 메디컬, 1~2층은 근린생활시설 등이 공급된다.
자주식 주차장 140대의 넉넉한 주차공간이 들어서며 신축 복합타워의 희소가치를 지닌 인덕원역 일대에 간만에 공급되는 대로변 랜드마크급 복합타워로 쇼핑, 의료, 업무를 모두 아우르는 희소가치 있는 프리미엄급 신축 단지라는 평가다.
4개 노선으로 재탄생 될 인덕원역은 현재 운영중인 4호선부터 월곶판교선(2025년 예정), 동탄인덕원선(2026년 예정), GTX-C노선(2028년 예정)까지 총 4개 노선이 관통하는 쿼드러플 역세권 프리미엄 상권이다.
시그니티타워 인덕원이 자리잡는 인덕원은 과천시와의 경계에서 불과 500m 거리에 떨어져 있으며 안양 벤쳐밸리, 의왕 테크노파크, 인덕원 IT밸리 등과 현재 조성중인 과천지식정보타운과 의왕 제 2 테크노파크 그리고 판교테크노밸리 등의 직주근접의 요건이 잘 갖춰있어 경기 남부 주요지역을 아우르는 최중심 입지다.
지하철 4호선 인덕원역을 이용하여 서울 및 경기 접근성이 우수하고 사업지 전후로 시내·외 버스정류장을 비롯하여 개통 예정에 있는 월곶-판교선과 동탄인덕원선, GTX-C노선으로 대중교통 편리성 또한 뛰어나며 서울시의 평균 공실률은 6.5%, 경기도의 평균 공실률은 5%이지만 경기 인덕원상권의 소규모상가 공실률은 0%로 알려졌다.
인덕원역을 주지하철역으로 이용하는 아파트가 30여개가 넘으며, 해당단지들의 세대 수는 약 2만세대에 달하는데 이를 인구수로 추산하면 약 4만 7,000여명에 육박한다.
문의 1668-0970
-항아리 상권 내 상가-
●화성 봉담2지구 DS타워 상가=경기도 화성시 봉담읍 살리 690-4번지 봉담2지구 일대 ‘DS타워’ 상가를 분양 중이다.
지난 7월 준공을 득했으며 메가스터디 엠베스트SE를 비롯 초·중·고 입시반 유명 브랜드의 e대형학원, 고기전문식당, 키즈카페, 피부샵 등이 선임대 확정되어 투자와 동시에 바로 수익창출이 가능하며 연면적 7269.06㎡, 지하2층~지상 8층 규모의 에듀타운 형태의 ‘항아리 상권’ 내 상가로 꼽힌다.
화성 봉담2지구는 봉담 중심부의 1만2000세대를 품은 계획도시로 현재 입주율 80%에 이르고 있으며 지역 내 유동인구가 계속 증가하고 있는 추세에 있다.
사업지를 둘러싼 힐스테이트 봉담. 중흥S클래스 등 약 2만2000여세대(구도심 포함)의 풍부한 주거 배후수요를 품고 있으며, 수현초·중교, 봉담초·중·고교, 장안대학교, 협성대학교 등의 밀집 학세권에 인접해 있어 학생과 가족단위고객이 많을 것으로 예상됨에 따라 안정적인 수익창출은 물론 공실 부담은 없을 것으로 회사측은 전망하고 있다.
또한 봉담2지구 상업시설비율은 2.5%로 주거세대에 비해 절대 부족한 것으로 나타나 선점효과가 기대되며, 봉담2지구의 직접세대와 봉담1지구와 구도심의 잠재고객수요까지 흡수하는 상권으로 발전할 가능성이 높다.
봉담2지구는 화성세무서, 대형마트, 근린 체육공원 및 첨단바이오 산업단지등의 풍부한 종사자와 이용객의 접근성을 높이기 위해 440대에 이르는 대형공영주차장(도보1분)을 설치 운영하고 있다.
특히 ‘DS타워’ 주변에는 부지 1만3223㎡ 규모의 대형마트가 공사준비 중이고, 유명 프랜차이즈가 대거 입점한 상태이며, 이미 학원가로 형성돼 있다.
이외 권장업종은 유명 프렌차이즈(커피전문점·전문음식점·패스트푸드)등 문의가 증가세에 있고, 병·의원 등도 유망하며, 일반음식점(한식·중식·일식)도 입점 부족으로 선 입점 시 각광 받을 것으로 예상된다.
‘DS타워’는 봉담2지구 상업시설 내에서 에듀타운 급부상하고 있으며 학세권의 중심부로 우뚝 설 것으로 예상된다. 또한 DS타워는 학원가로써 입지여건이 매우 우수해 봉담역(신분당선)까지 개통되면 투자여건은 더 좋아질 것으로 전망된다.
‘DS타워’가 들어선 경기 화성시 인구가 이르면 올해 안에 100만명을 돌파할 것으로 예상된다. 인구 100만명을 넘어설 경우 화성시는 전국에서 유일한 ‘구(區) 없는’ 특례시가 될 수도 있다는 전망이 나온다.
올 9월 13일 기준 화성시 인구는 외국인 주민을 포함해 총 99만2289명으로, 최근 3개월간 한 달 평균 4000명씩 증가했다.
최근 일주일간에도 하루 평균 138명씩 늘어, 이같은 증가세가 유지된다면 10월말, 늦어도 오는 11월초 화성시의 전체 인구가 100만명을 넘어설 것으로 보인다.
연말 기준 인구 ‘100만명 이상’을 2년간 유지할 경우 화성시는 지방자치법에 따라 2025년 1월 특례시에 입성한다.
문의 1668-0300
-아파트 단지 안 오피스텔-
●신영지웰 푸르지오 테크노폴리스 센트럴 오피스텔=충청북도 청주시 흥덕구 송절동 산4-2번지 일원에 주거용 오피스텔인 '신영지웰 푸르지오 테크노폴리스 센트럴‘이 아파트에 이어 후속으로선착순 동·호지정 계약 소식을 알려 수요자들의 관심을 모으고 있다.
앞서 분양된 '신영지웰 푸르지오 테크노폴리스 센트럴'은 73.75대 1의 평균 청약 경쟁률을 기록하며 성공적으로 분양을 완료했다. 이번에 공급되는 주거용 오피스텔은 '신영지웰 푸르지오 테크노폴리스 센트럴' 아파트와 동일단지내에 위치하며, 지하 2층~지상 27층, 2개 동, 전용면적 108㎡, 총 234실로 조성된다. 아파트(전용면적 84~130㎡, 총 1,034세대)와 합치면 총 1,268세대의 대단지 규모를 자랑한다.
선착순 계약은 청약통장이 필요하지 않고, 만 19세 이상이라면 거주지역, 주택 소유 여부 등과 관계없이 누구나 계약이 가능하다. 특히 추첨으로 진행되는 일반분양과는 달리 원하는 동·호수를 직접 선택할 수 있다는 점도 주목해 볼 만하다. 단지는 계약 즉시 전매가 가능하며, 계약금(1차) 1000만 원 정액제와 중도금 60% 전액 무이자 혜택도 제공한다.
분양 관계자는 "이번에 공급되는 오피스텔은 전용면적 108㎡의 단일 면적으로, 아파트 전용면적 84㎡(구 33평)와 유사한 넓은 평면으로 설계된데다, 합리적인 분양가로 공급돼 실거주 수요층의 문의가 이어지고 있다"라며 "내년에는 분양가 상승률이 더 가파를 것으로 예상되는 가운데, 오피스텔은 인근에 공급되는 신규 단지와 키 맞추기식의 프리미엄 형성을 기대해 볼 수 있다는 점이 인기 요인으로 지목된다"고 말했다.
'신영지웰 푸르지오 테크노폴리스 센트럴' 주거용 오피스텔은 기존 오피스텔의 한계를 뛰어넘는 상품성도 돋보인다. 단지를 남향 위주로 배치해 채광을 풍부하게 누릴 수 있고, 108㎡OA 타입은 주방과 거실이 마주보는 구조로 통풍과 환기에 유리하다. 공용 욕실은 세면 공간을 건식으로 분리하여 욕실을 청결하게 관리할 수 있다.
엘리베이터 호출, 택배도착 안내, 주차위치 확인, 난방 및 전등제어, 가스차단, 에너지 사용량 확인, 무단침입감지 알림 등이 가능한 스마트 월패드를 도입해 주거 편의성을 높였다. 또한, 4개실 모두에 비치되는 총 4대의 시스템에어컨과 현관중문 및 작은방들의 붙박이장을 무상으로 제공해 실수요자들의 호응을 얻고 있다. 다양한 운동 기구들이 있는 피트니스클럽과 넓은 휴게 공간을 갖춘 쾌적한 골프연습장, 최신 설비를 갖춘 스크린골프장과 실내 운동이 가능한 GX룸이 들어설 예정이다.
신영지웰 푸르지오 테크노폴리스 센트럴 오피스텔의 견본주택은 충청북도 청주시 흥덕구 송절동 일원에 마련돼 있다.