재개발 이주수요, 강북발 전세가격 국지적 상승
대단지 새 아파트 물량 폭탄 가격 큰 폭 떨어져
금융위기가 전세 수요 발목 잡아
2008년 전세시장은 수요는 증가했지만 대단지 입주물량 쇼크와 금융시장 위기로 이사철 특수를 찾아보기 힘들 정도로 가격 상승폭은 예년만 못했다. 2005년부터 전세시장이 안정세를 보이며 소폭 오름세를 보였지만 올 하반기 들어 악재가 겹쳐 전세 수요자체까지 사라졌다.
상반기까지만 해도 전세시장은 재개발 이주수요 및 강북발 가격 상승으로 전세가격이 오름세를 보였다. 또한 △청약가점제 △신혼부부용 특별분양 △분양가상한제에 따른 분양가 인하 등 달라진 분양시장 환경으로 전세 수요도 증가했다.
하지만 4분기에 접어들어 전세시장에 악재가 겹치면서 약세를 보였다. 강동, 서초, 송파, 은평 등 대단지 신규 입주물량이 집중되면서 전세시장에 영향을 미쳤다. 가을 이사철까지 접어들었지만 전세계적인 금융위기가 실물경제까지 영향을 미치면서 이사 계획을 가졌던 세입자들이 이동 자체를 포기하고 있다. 여기에 은행권에서 대출도 쉽게 해주지 않아 세입자들의 자금마련은 더욱 어려워졌다.
올해 전세시장도 양극화 현상이 나타났다. 강북권 소형 아파트 매매가격 상승이 경기 북부 지역으로
확산되면서 전세가격도 큰 폭으로 올랐다. 반면 강남권은 송파, 강동, 강남을 축으로 대단지 새 아파트 입주로 전세 하락세가 두드러졌다.
부동산114 (www.r114.co.kr)에 따르면 2008년 전세시장은 작년 대비 서울 0.1%, 신도시 0.17%, 수도권 2.73%를 기록했다. 작년보다 상승폭이 모두 둔화됐다.
상반기 재개발 이주수요에 따른 상승
하반기 전세수요감소로 역전세난
수도권 전체 상반기까지는 오름세를 보였다. 이는 상반기 서울 강북권에서 동시다발 관리처분인가를 받아 재개발 이주수요가 몰렸기 때문. 은평, 동대문, 마포, 서대문 등 강북권에서 관리처분인가를 받은 구역이 올해 관리처분인가를 받은 23개 곳 중 17곳이나 됐다. 강북권 재개발 이주수요는 가격이 저렴한 수도권 외곽으로까지 밀려 경기북부 지역까지 전세가격 상승을 부추겼다.
한편 하반기에는 강남권에 집중된 대단지 신규 입주 물량이 늘면서 전세하락에 큰 영향을 미쳤다.
송파 재건축 단지 입주가 시작된 7월부터 하락이 시작됐다. 송파, 강동, 서초 등 강남권 재건축 대단지 입주여파는 수도권 하남, 구리, 성남까지 확산됐고 하반기에 들어 가격 하락세를 이끌었다. 올해 2만6천 여가구가 한꺼번에 입주를 한 송파, 강동에서 새 아파트 전세물량이 주변 지역보다 저렴하게 쏟아졌기 때문.
9월부터는 가을이사철과 맞물려 금융시장 위기로 전세수요마저 끊겨 신도시, 수도권까지 전세가격이 하락세를 보였다.
하반기에는 전세수요에 비해 공급만 크게 늘어 세입자를 구하지 못하는 역 전세난도 나타나고 있다. 또한 무리하게 대출을 끼고 투자한 집주인은 대출이자 부담과 전세가격 하락까지 겹쳐 어려움이 커졌다. 대출금액이 큰 중대형 전세 물량은 경매에 대한 우려로 세입자들이 더욱 꺼리고 있어 중, 대형 전세가격이 소형 전세가격과 비슷해지는 양상이 나타나기도 했다.
소형 ↑ - 청약가점제, 재개발 이주수요 소형 전세 수요 증가
중대형 ↓ - 중대형 매매 가격 약세에 전세 물량도 풍부
중대형 주택 가격은 떨어졌지만 소형주택 가격은 올랐다. 가격이 저렴한 경기 북부 지역을 비롯한 수도권 소형 강세가 이어졌다. 소형 중에서도 초소형 66㎡이하 가격 상승세가 두드러졌다. 서울 소형(66㎡이하)은 5.36% 변동을 보였고 수도권은 7.21% 상승했다. 신도시는 3.73%의 변동률로 상대적으로 오름폭이 작았다. 반면 중대형은 모두 하락세를 보였다.
소형 전세가격 상승 주요 요인은 자금여력이 넉넉치 않은 재개발 이주수요 및 신혼부부 전세 수요 증가가 크다. 서울은 노원, 도봉, 강북 등 강북권 재개발 사업에 따른 이주수요로 소형강세를 보였다. 수도권과 신도시는 청약가점적용과 아파트 가격 하락으로 내집마련 시점을 미루는 가구가 늘면서 매매보다 전세계약 연장 등의 거래가 늘었다.
수요에 비해 소형 공급이 적은 것도 원인이었다. 가족구성원이 단출하고 가격 부담이 적은 소형주택을 선호하는 젊은 신혼부부 수요가 증가하는 추세지만 소형 신규 공급물량이 차지하는 비중이 적었다. 99㎡이하 소형주택이 2008년 입주물량 기준으로 서울은 27%, 경기도는 34% 수준이다. 초소형 66㎡이하는 서울은 7.5%, 경기도는 10%에 불과하다. 경기도는 임대아파트 물량을 제외하면 0.5%로 486가구가 올해 입주를 했다.
[서울 수도권 지역별 아파트 전세시장 동향]
■ 서울 - 대단지 입주물량 지역 하락, 강북권 전세가 상승
서울 전세시장은 상대적으로 가격이 저렴한 강북권역인 도봉, 중랑, 노원 등 역세권 소형 중심으로 오름세를 보였다. ▲도봉(4.85%) ▲중랑(4.75%) ▲노원(4.21%) ▲동대문(3.63%) ▲서대문(2.7%) ▲구로(2.67%) ▲강서(2.59%) ▲강북(2.38%) ▲성북(2.09%) 등이 상승했다.
도봉, 중랑, 노원은 상반기 젊은 신혼부부 등 전세 수요가 늘어 소형 중심으로 오름세를 나타냈다. 하지만 4분기 들어 약세로 돌아섰다. 동대문, 마포, 서대문구 일대는 상반기 관리처분인가를 받은 재개발 이주수요로 전세변동률이 상승했다.
올 한해 입주물량이 집중된 강남, 서초, 송파 등은 전세가격이 크게 떨어졌다. ▽송파(-7.88%) ▽강동(-5.96%) ▽서초(-2.91%) ▽광진(-2.15%) ▽중(-1.55%) ▽용산(-1.38%) ▽종로(-0.97%)가 하락했다. 송파는 잠실 2만 가구 입주로 강동, 광진, 성동 등 인근 지역까지 영향을 미치면서 전세 가격 하락을 이끌었다. 학군 이사 수요 영향이 큰 양천(1.8%), 강남(0.32%) 등지도 오름폭이 낮았다.
■ 신도시 - 동탄 초기 입주시 저평가 전세가 회복, 분당, 평촌 하락
신도시는 2기신도시 동탄이 8.31%로 가장 많이 올랐다. 2007년부터 입주가 시작된 동탄은 생활시설 부족으로 저렴하게 형성된 전세 가격이 상반기에 회복세를 보이면서 상승했다. ▲일산(3.95%) ▲중동(2.65%) ▲산본(0.1%)이 뒤를 이었다. 일산은 신규입주물량이 없는 가운데 파주LCD 지방 이전 수요와 교육시설이 부족한 파주 학군 수요가 겹쳐 작년 대비 1.1%p 올랐다.
▽분당(-1.65%) ▽평촌(-0.76%)은 하락했다. 분당은 용인 입주물량 증가로 작년 이후부터 하락세이다. 2009년부터 판교 입주가 시작돼 분당 전세 가격 하락폭은 더욱 커질 것으로 보인다. 특히 판교와 인접한 야탑동, 서현동 등 일대가 큰 타격을 받을 것으로 예상된다.
평촌은 안양 새 아파트 이사하려는 세입자들이 매물을 내놓으면서 가격이 움직였다. 2009년 하반기 인근 의왕 포일지구를 포함해 4천6백여 가구가 입주예정으로 전세 시장 약세는 내년까지 이어질 것으로 보인다. 중동은 12월부터 중동주공재건축아파트 입주로 여름 이후부터 약세가 계속되고 있다.
■ 수도권 - 서울 강북발 매매 상승이 경기 북부 전세가 급등으로 이어져
수도권은 올 상반기 서울 "노도강" 아파트 가격 상승이 동두천, 포천 등 경기 북부 매매가격에 영향을 미치면서 전세시장까지 확산됐다. 이에 기존 세입자들이 갑자기 급등한 전세가격 상승에 전세금 마련에 어려움을 겪기도 했다.
▲동두천(18.78%) ▲파주(14.08%) ▲포천(13.04%) ▲양주(12.98%) ▲여주군(12.35%) ▲양평군 (8.49%) ▲오산(8.37%) ▲인천(7.11%) ▲남양주(6.62%) ▲이천(5.96%) ▲의정부(5.49%) 순으로 올랐다.
동두천시는 신시가지 일대 지행역 개통과 구시가지 매매가 상승에 따른 전세 동반 상승으로 작년에 이어 수도권 내에서 상승률 1위를 기록했다. 파주는 LCD단지 소형 수요가 증가해 오름세를 보였다.
인천은 가정오거리 이주수요 증가로 서구, 계양구가 높은 전세 상승률을 나타냈다. 인천은 곳곳에서 재정비촉진지구 등으로 전, 월세 수요가 당분간 더욱 늘어날 예정이며 가격 강세는 내년까지 이어질
전망이다.
수도권에서 전세가격이 하락한 곳은 새 아파트 물량이 집중된 남부 지역이 주도했다. 과천(-10.42%)이 가장 크게 떨어졌다. 그 외 ▽화성(-4.31%) ▽수원(-3.41%) ▽하남(-2.6%) ▽용인(-1.13%) ▽의왕(-1.07%) ▽안양(-0.33%) ▽군포(-0.07%) 순으로 하락했다. 입주물량이 많았던 화성(총 26650가구) 용인(총 6523가구) 시흥(총 3069가구) 등지가 하락했다.
[2009년 전세 시장 전망]
이주 수요 증가하는 곳 ↑ 신규 물량 많은 곳 ↓
실물 경제 위기로 가계 금융 자산 감소되면서 전세 이주도 줄 듯
내년에도 재개발, 재건축 사업이 진행되고 이주수요가 증가하면서 국지적인 전세 가격 상승이 예상된다. 현재 사업시행인가 단계인 곳 주변인 성북구 보문동, 성동구 금호동 동대문구, 중구 일대는 내년부터 본격적으로 이주를 시작하면서 전세 가격 오름세를 보일 것으로 보인다. 특히 인천은 올해에 이어 전세가격 상승세가 이어질 전망이다. 재정비촉진지구 등의 사업으로 이주수요가 늘어나지만 입주물량이 올해보다 17% 가량 줄어들 예정이기 때문.
반면 신규 입주물량이 많은 곳은 올해와 마찬가지로 전세가격 약세가 이어질 전망이다. 판교, 은평뉴타운, 분당, 용인, 수원 등 인근지역은 물량 증가로 세입자를 구하지 못해 집주인들의 어려움이 올해보다 더 커질 것으로 예상된다.
정부의 각종 규제완화에도 내년까지 경기 침체가 이어질 것으로 예상된다. 이에 전세 이동 수요도 올해보다 줄어 내년 한해는 전세 가격 약세가 이어질 것으로 보인다.
[부동산114 이미윤과장]
출처 : [부동산114] 상품별 시장동향>[2008년 시장결산 - 아파트 전세.. /부동산114/2008.12.01
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