아파트 임장갈때 리스트

[경매챔피언]

출처. 보리나무

임장 갈 때 꼭 필요한 체크리스트와 효과적인 임장 방법 ① 아파트 외부

아무래도 부동산을 고르는 안목은 남자와 여자가 보는 관점에서부터 다를 수 밖에 없다.

실거주 입장에서 보더라도 남자는 대체적으로 회사와 출근 거리를 우선적으로 생각하고 그다음 편의시설 등을 고려한다.

반면에 여자는 맞벌이의 경우에도 실거주하는 여자의 입장에서 여러 가지를 꼼꼼히 따져보고 결정한다.

이 점을 투자에 대입해서 내가 살고싶은 집이 남도 살고싶은 집이 될 것이라는 생각으로 실거주 관점에서 여러 측면을 고려하는 것도 좋은 방법이다.

집 외부요인을 살펴 볼 때 반드시 확인해야 할 체크리스트 >
구 분
결과
구 분
결과
⦁전세가율 / 갭 차이 / 평 단가

⦁단지 내 학군 / 학군 강세지역

⦁향후 입주물량 / 예상수요 현황

⦁교통 편리성(지하철, 버스 등)

⦁집 방향 / 선호하는 동 확인

⦁스타벅스 등 대형체인 유무

⦁아파트 층 / 최고층(예:15/20)

⦁녹지공간 / 편의시설 유무

⦁아파트 세대 수 / 나홀로 아파트

⦁혐오시설의 유무(거리 판단)

⦁단지내 거주자 현황(연령대)

⦁아파트 브랜드 / 지형 위치

⦁우편함/분리수거장 정리정돈 상태

⦁아파트 외장도색 시행여부
(구축 아파트의 경우)


우리는 임장을 다닐 때 체크리스트를 인쇄해서 가져가거나 아니면 에버노트로 정리를 한다.

보는 것만으로는 기억에 남지 않아서 될 수 있는 한 기록하면서 임장을 한다.

* 에버노트 사용하여 메모하거나 사진 찍기는 기본!
준비물 : 운동화, 타이머 어플, 에버노트 어플, 나침반 어플


1단계 : 단지 걸어보고 둘러보기.

중개인과의 약속 시간 한 시간 전에 미리 아파트 단지를 걸어본다. 역에서 거리가 얼마나 되는지 타이머로 재보며 걷는다.

또 선호하는 동은 어디일지 가늠해 본다. 가령 해가 잘 들어오는 동과 호수, 편의시설을 이용하기 좋은 동 등을 걸으면서 생각해 볼 수 있다.

노원구 중계동 임장 시 남향으로 배치된 대단지 아파트였는데 동간 거리와 나무때문에 낮 시간에도 고층만 해가 들었다.

남향이라고 물건도 안 보고 계약하는 사람도 있었을텐데 직접 보지 않은 사람은 알 수 없을 것이다.


현관입구 번호키 자동문은 기다렸다가 다른 사람이 열 때 따라 올라가기도 하고, 경비실 호출을 눌러 ‘아파트 보러 왔어요.’라고 말하고 허락 받고 간다.

그런데 항상 허락해주는 건 아니다. 퇴짜 맞을 준비도 한다. 그리고 아파트 꼭대기층에 꼭 한 번 올라간다.

올라가서 아래를 내려다보면서 주위에 무엇이 있는지, 어떻게 개발이 되고 있는지, 자연경관은 어떤지 확인한다.


로얄층과 저층, 탑층의 상관관계.

보통 투자자는 로얄층을 선호한다.

요즘 새 아파트 중 팬트하우스 같은 탑층을 로얄층이라고도 하지만 기존 아파트의 경우 20층 기준으로 7∼15층, 15층 기준으로 8∼12층 정도를 로얄층이라고 판단한다.

저층은 1∼2층을 의미하고 탑층은 말 그대로 꼭대기 층을 의미한다.

요즘은 저층과 탑층을 공략하는 투자자 및 실거주자도 많아졌다.

가격이 로얄층이나 일반층에 비해 저렴하고 특히, 저층은 어린이집이나 유아기 아이가 있는 세대에, 탑층은 조망이나 층간소음을 고려해 인기가 있다.

어린이집의 경우 시청 보육과에 해당지역 보육수급률, 인가 가능여부 등을 확인하고 여력이 있을 경우 어린이집 유치를 목적으로 1층에 투자하는 것도 한 방법이다.

매수세가 유입될 때는 이런 저층과 탑층일 경우에도 잘 팔린다.


층에 따라 선호도가 다르다보니 저층/탑층과 로얄층 간에 10∼20% 정도 가격 차이가 날 수 있다.


가격이 비싸더라도 로얄층에 투자하는 것이 나중 매도를 위해서는 더 유리하다.

다만 해당 매물의 수리상태가 좋고 매매가격이 아주 싸며 저층으로 인해 아파트내 조경으로 생긴 뷰를 볼수있다면 저층도 선호하는 마니아층에 의해 향후 전세임대가격 등을 고려해서 투자하는 것도 나쁘지 않다.


한 가지 유의할 점은 나는 중간층으로 알고 구입했는데 알고 보니 탑층일 경우가 생기니 반드시 현장 확인이 필요하다.

아파트마다 모든 층수가 똑같은 건 아니고 맨 끝 라인이 층수가 다를 수 있기 때문이다.

예를 들어 전체 아파트는 20층인데 끝 라인은 15층인 경우에 15층이 중간층으로 알고 구입했는데 실제는 탑층일 경우에는 분쟁의 소지가 생긴다.


지인도 이런 경험이 있는데 네이버에 15층 중 13층이라고 적혀 있어 중간 층인지 알고 현장답사도 했는데 가계약금을 보내고 나서 나중에 탑층인 걸 알았다.

(가격이 평수에 비해 몇 천만 원이 더 싸고 실거주로 머물 곳이라 계약하기로 했다.)

과연 그런 일이 있을까 하지만 집 상태가 너무 마음에 들어 간과할 수도 있는 부분이기에 잘 따져봐야 한다. 어이없지만 실제 가끔씩 일어나는 중개사고 중의 하나이다.


선호하는 동을 골라라.

여러 조건이 있는데 해당 단지 전체의 특성에 따라 선호하는 동이 다르다.

한강변 아파트처럼 조망권이 우선시되는 아파트는 한강이 보이는 동을 선호한다.

역세권 아파트의 경우 역이나 버스정류장과 가까운 동을 선호한다.

다만, 역이 지상철인데 그 동이 도로변 아파트일 경우 소음에 대해 방음시설이 되어 있을 경우에 따라 선호도가 다를 수 있다. 이럴 경우 보통 도로변에 있는 곳보다는 안쪽에 있는 조용한 곳을 더 선호한다.

학군 위주의 아파트의 경우는 각 학교에 가까운 동을 선호한다.

즉, 이러한 해당 단지의 로얄동을 선택하면 향후 매도 시에 좀 더 유리할 수 있다.


세대수는 많을수록 좋다?

아파트는 보통 1,000세대가 넘으면 대단지라고 한다.

2,000세대가 넘으면 미니신도시급으로 자체 상권 및 편의시설 세대수가 많을수록 좋다.

규모의 경제가 가능해서 단지만으로도 자체 상권 유지에 유리하다.

500∼1,000세대 정도면 무난한 편이다. 500세대 이하는 좀 애매하지만 입지에 따라서 다를 수도 있다.

그러나 간혹 대단지 아파트에 투자자들이 몰리거나 비수기가 될 경우 물량이 쏟아지면 오히려 매매가나 전세 맞추기가 힘든 경우가 있기에 세대수를 고려하더라도 주변 수급 상황과 입지를 잘 고려해야 한다.


2단계 : 아파트 외부를 볼 때.

아무래도 투자 목적으로 싼 물건을 사려다보면 20평대 복도식을 투자하는 경우가 많다.

중개인과 만나서 해당 물건으로 가면 먼저 출입하는 입구부터 본다.

우편함은 정리가 잘 되어 있는지 바닥은 깨끗한지, 엘리베이터는 상태가 괜찮은지, 계단 상태는 어떤지를 본다.

그리고 복도식이라면 복도에 외부샷시가 설치되어 있는지를 본다. 개별적으로 하는 경우도 있는데 옆 호수의 주인과 합의가 되지 않아 안 한 경우도 많다.

보통 세대당 80만 원 정도 비용이 들어간다. 집값이 오르고 있는 시기라면 한 집과 그렇지 않은 집의 시세 차이가 거의 없지만 거래량이 많지 않은 상황에서 매도할 경우는 다소 영향을 미친다.

해당 집이 사이드인지 중간집인지 보고 복도로 보이는 조망도 보면서 문이 열리길 기다린다.

이때 나침반 어플을 사용하여 어느 향인지 반드시 확인한다. 시간이 그렇게 길지 않으니 빠르게 스캔하되 꼼꼼히 봐야 한다.


선호라인과 비선호 라인의 차이.

복도식 아파트의 경우 10개의 라인이 있다면 양끝인 1호 라인과 10호 라인은 비선호 라인이다.

겨울에는 춥고 여름에는 더울 수 있고 특히 외벽에 결로현상이 생길 가능성이 있기 때문에 차후 수리비용 증가를 불러올 수 있다.

다 그런 건 아니지만 관리의 중요성도 무시하지 못한다. 집주인이나 세입자가 외벽과 간격을 두고 장롱 등 가구를 배치했고 수시로 환기가 잘 되었다면 곰팡이가 안 생길 확률이 높다.


모든 사람의 성향을 다 맞추는 선호도는 없기 때문에 1호 라인과 10호 라인을 좋아하는 경우도 있다. 바로 마지막에 위치하기 때문에 사람들의 접근성이 떨어져 조용하고 자기 앞 복도 및 끝벽 부분의 공간을 내 것처럼 쓸 수 있어 좋아하는 사람들도 있다.(심지어 복도에 문을 달아서 창고처럼 활용하기도 한다.)

이와는 반대로 인기 있는 중간 라인이면서도 엘리베이터에 인접하는 라인은 비선호 라인이다. 엘리베이터와 인접해있어 외벽과 인접한 끝 라인과 비슷하고 사람들이 엘리베이터를 이용하느라 몰리기 때문에 시끄럽고 신경이 쓰인다.

계단식 아파트도 아파트 외벽쪽 끝 라인은 비선호 라인이다. 마찬가지로 외벽 단열효과로 인해 냉난방비의 차이를 가져오기 때문이다.


건설사 대신 브랜드를 입다.

누구나 잘 아는 아파트 브랜드는 브랜드 자체로 아파트의 위상과 가치를 알려준다.

2000년 대림산업은 용인시 분양을 앞두고 e-편한세상을 론칭했고 삼성물산도 같은 해 래미안이라는 브랜드로 본격적인 브랜드 시대를 열었다.

건설사가 분양가를 정할 수 있게 되면서 다양한 품질과 가격의 아파트가 나왔고 이에 따라 건설사 이름을 능가하는 특별한 무언가가 필요하게 되면서 탄생한 게 바로 아파트 브랜드이다.


지금도 가든스위트 아크로빌, 래미안, 쉐르빌, 이안, e-편한세상, 자이, 타워팰리스, 푸르지오, 힐스테이트 등 여러 아파트 브랜드들이 저마다의 가치를 걸고 경쟁하고 있다.


현재 브랜드 아파트에 사느냐 그렇지 않느냐는 사회적 계층을 나누는 기준이 되기도 한다.

브랜드를 만들기 이전에 지어진 아파트들 가운데 개명신청을 하는 사례도 종종 찾아볼 수 있다.

브랜드 이전의 90년대 삼성아파트에서 래미안 아파트로 개명신청을 한 경우와 현대아파트에서 힐스테이트로 개명신청을 한 사례 등도 이에 해당한다.

요즘은 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH) 등이 분양하는 공공아파트보다

민간아파트의 브랜드 가치가 더 높기 때문에 공공아파트의 이미지에서 벗어나 고급화를 추구하고자 단지명을 변경하는 사례도 늘고 있다.

위례신도시 ‘24단지 꿈의그린’은 24단지를 뗀 ‘꿈의그린’으로, 송파구 ‘헬리오시티’는 약칭인 헬시티의 어감 문제로 인해 변경을 시도하고 있다.

개명에 따라 아파트의 가치가 급상승하기 때문에 가짜 브랜드 논란까지 일으키며 주변 브랜드 아파트와 분쟁이 있기도 하고 집값하락, 이미지 하락을 이유로 주변아파트 거주민의 브랜드 아파트 출입을 막아 분쟁의 소지가 되기도 한다.


이렇듯 브랜드의 중요성이 강조된 것은 분양가의 상승에 따른 차별화와 명품이미지 구축에 있다.


하지만 브랜드보다는 입지가 우선이며, 입지가 같을 경우 그 다음 브랜드를 고려해 볼 수 있다. 우선순위를 잘알아야 한다.



연식이 빠른 건 무조건 좋다?

(10살, 20살 넘은 아파트도 투자 매력이 있다!)

새 아파트를 선호하는 건 누구나 마찬가지이다. 다만 투자의 목적으로는 구축아파트를 선호하는 사람도 많다.

연식별 매매가격 지수를 보면 투자 효율은 년식과 크게 상관이 없다.

오히려 서울과 수도권 지역일수록 연식이 오래된 아파트가 같은 기간 더 올랐다. 이유는 인프라 때문

지방은 새아파트를 선호하는 편이다. 상대적으로 집값이 적어서 구매하는 부담정도가 적기 때문이다.

새 아파트에 비해 구축아파트는 투자금이 적게 들어가는 부분은 분명 메리트가 있다.

수요/공급과 입지에 따라 상승 가능성이 충분히 있을 수 있고 형편상 구축아파트를 찾는 실거주나 전월세 수요층도 분명 존재한다.

이 또한 자신의 투자 목표와 취향, 자금 상황 등에 따라 결정할 문제라고 본다



임장 갈 때 꼭 필요한 체크리스트와 효과적인 임장 방법 ② 아파트 내부

< 집 내부요인을 살펴 볼 때 반드시 확인해야 할 체크리스트 >
구 분
결과
구 분
결과
⦁방문 / 틀 외부상태 확인

⦁도배나 장판 현재 상태

⦁천장 누수 얼룩이나 곰팡이 여부

⦁난방 종류(중앙난방, 개별난방, 열병합)

⦁충분한 수납공간

⦁보일러 배관 누수흔적 여부

⦁넓고 보기좋게 빠진 거실(공동공간)

⦁베란다 페인트칠 벗겨짐 상태 (누수 여부 포함)

⦁거실에서 보는 향 (나침반 어플 이용)

⦁베란다에서 보는 뷰의 모습 확인

⦁충분한 조망권 / 시간대별 햇살 비침 여부

⦁인터폰 / 방범창 상태

⦁앞/옆동과의 거리(사생활 보호측면)

⦁샷시 작동상태 및 방충망 등
부속물 상태

⦁싱크대 / 화장실 수압체크

⦁화장실 리모델링 여부


3단계 : 아파트 내부를 볼 때
먼저 매도인이나 임차인에 의해 현관문이 딱 열리는 순간부터 임장은 시작된다.

인사를 나누면서 집이 답답해 보이는 구조인지, 집이 밝은 느낌인지 빠르게 스캔한다. 신발장과 입구를 보고 현관문 주위의 벽지에 곰팡이 흔적이 있는지를 보면서 벽지와 몰딩을 자연스럽게 살펴본다. 중개인이 자리를 옮겨가며 설명해줄 때 귀로는 설명을 들으면서 집 상태를 꼼꼼하게 본다.


집의 상태에 따라 어느 정도 리모델링 비용이 들지 생각해보고 그 비용을 조정할 수 있도록 노력해본다.

24평인 경우 샷시를 제외하고 임대용으로 리모델링을 했을 경우 7∼800만 원 내외의 비용이 발생하니 참고하길 바란다.



향 배치는 선택인가? 필수인가?


향은 남향을 선호하는 경향이 아주 큰 편이다. 일조권 문제도 있고 대체적으로 다른 향보다 남향이 더 비싸기 때문에 싸게 산다면 향후 매도 시 유리하다.

요즘은 용적률 문제로 남동향, 남서향 같은 향도 있어 주의해서 봐야한다. 보통은 남향과 남향 같은 남동향, 남서향까지는 인기가 좋고 동향이나 북향은 선호도가 떨어지는 편이다.


그러나 시기에 따라서는 수급과 상승장이냐 하락장이냐에 따라 향은 크게 고려사항이 안될 수도 있다. 상승장에서 동향이 오히려 남향보다 많이 오르는 경우도 봤기 때문에 정답은 없다.


인터넷 동배치도를 통해 아파트 향을 확인하고 현장에서도 반드시 확인하는 것이 중요하다.

가끔 향 사고가 나는 경우도 있다. 지인 중에 나는 남향으로 알고 구입했는데 서향에 치우친 남서향을 남향과 거의 같다며 중개인이 우기는 경우도 봤다.


또 한가지 향 관련 사항 중에 조심해야 할 부분이 있다. 남향은 남향인데 ㄱ자나 ㄴ자의 꺽이는 부분에 위치한 집은 해가 오전만 들다가 아파트에 가린다던지 오후에 잠깐 들어오는 경우도 있다. 이러한 세세한 부분까지 설명해주는 중개인은 드물기 때문에 현장 확인과 거주하는 임차인, 매도인을 통해 반드시 확인해야 한다. 또 판상형과 타워형이 있다면 판상형을 고르는 것이 더 현명하다. 판상형이 동간 거리나 마파람으로 인한 통풍으로 인해 환기가 더 잘되기 때문이다.


인테리어의 가성비를 따져보자!


참 고민스런 부분이 인테리어다. 아무래도 우리의 주 종목이 일명 구축아파트(5∼10∼20년 아파트)이다 보니 인테리어의 중요성은 말할 것도 없다. 상품을 보기좋게 포장해야 비싼 값에 잘 팔 수 있는 것처럼 아파트도 마찬가지이다.

매입 시 기본 인테리어 수준에서 값싸게 사서 가성비 좋은 인테리어를 진행하고 전세를 높게 맞추고 이후 매도 시에도 비싸게 파는 방법이 가장 이상적인 방법으로 보인다.

하지만 인테리어가 좀 안되어 있더라도 싼 전세가를 찾는 수요도 분명 있어 항상 고민이 된다.

나중에 매도 시에 좋은 가격으로 팔지 못할 경우가 있기 때문이다. 물론, 기본 인테리어만 했는데도 상황에 따라 수요자가 몰려 비싼 값에 팔수도 있다.


결론적으로 가급적 인테리어를 하되, 상황과 수요, 그리고 가격경쟁력을 잘 따져서 효과적인 인테리어를 하는 것이 좋다.

아예 인테리어에 손도 안대고 좋은 가격 받기를 기대하는 것은 누워서 사과가 언제 떨어질지 마냥 기다리는 소년과 다를 바 없다.

인테리어에 공을 들일수록 매매가격이 차이가 나고 공실 확률이 줄어들며 전세가를 상대적으로 높게 받아 투자금액을 줄일 수 있다.


난방의 세계.

난방 방식에는 크게 중앙난방, 개별난방, 지역난방(열병합)으로 나누어진다.

각기 다른 장단점이 있어 뭐가 좋다 나쁘다 딱 잘라 말할 수는 없으나 개인적으로 구축아파트 투자의 경우 중앙난방을 선호하는 편이다. 향후에 개별난방 전환 시 집값이 한 번 더 오르는 내부적인 호재로 작용하는 부분이 있고 전환 전까지는 크게 난방관련 수리비용이 발생하지 않기 때문이다.


다만 중앙난방은 쓴 양에 상관없이 n/1로 돈을 내기 때문에 보통 개별난방보다 관리비가 비싸다.

그리고 배관이 노후화되면 교체가 어려워 보일러가 있는 개별난방으로 바꾸는 추세이다.

중앙난방을 지역난방(열병합)으로 전환하는 경우도 있는데 개별난방보다 조용하고 간편한 이점이 있다.

물론 관리비가 더 싸게 나온다.

개별난방(LNG보일러, 기름보일러 등)은 각 가정(세대)에 보일러를 설치하여 난방과 온수를 사용하는 것을 말한다.

매입 시 보일러 상태를 필히 확인해야 하며 10년 이상 되는 보일러의 경우 문제 발생 시 바로 새 것으로 교체하는 것이 좋다.

수리로 막으려다 노후로 인해 추가 수리비용이 발생할 확률이 높고 결과적으로 배보다 배꼽이 더 큰 경우가 대부분이라 차라리 교체가 효율적이다.

매도할 때나 임차인을 들일 때에도 유리하다. 세금문제에 있어서도 보일러 교체 비용은 양도세 필요경비에 포함된다. (수리비용은 양도세 필요경비에 해당되지 않는다.)

지역난방은 신도시개발 또는 재개발지역에서 주로 이용되는데 주로 열병합발전소에서 중온수(115℃)를 각 아파트 기계실로 공급하며 사용된 열량만큼 요금이 부과된다. 열병합발전소는 비선호시설이라 노원구의 경우처럼 해당시설 주변 아파트는 난방비의 70%를 지원해주는 곳도 있다.

또한 중앙난방이나 개별난방에 비해 관리비가 더 싼 편이다.


평면구조에 대해 알아보자!

90년대 아파트는 25평형 아파트의 경우 보통 방 2개, 화장실 1개, 거실로 이루어져 있고, 25평 이상 30평 이하 아파트에서는 구조가 잘 빠졌으면 방 3개, 화장실 2개, 거실로 이루어져 있다.

그런데 90년대에 지어진 23평(계단식)인데도 방 3개에 화장실 2개가 있는 곳이 있다면(우리가 투자한 물건 중에 있다.) 수요자가 많을 것이다.

또, 24평 복도식이지만 방 3개가 있다면 방 2개만 있는 곳에 비해 선호도가 높아 가격도 더 비싸다.

물론 방 2개에 거실이 넓은 곳을 좋아하는 사람들도 있지만 독립된 공간(방)이 3개 있는 것을 주부들이 더 선호한다.

그렇기에 방 2개 있는 곳과 방 3개 있는 곳의 가격이 차이가 없거나 혹은 방 3개 있는 곳의 집을 원래 가격보다 더 싸게 구입할 수 있다면 방 3개 있는 곳을 고르는 것이 팔 때도 더 쉽다.

[미니미니로기로기]

공유 감사합니다.

[흙투성이1]

감사합니다 상세하게 정리가 되었습니다 ^^

[자무]

좋은 글 감사합니다.

[장보리/서울]

유익한 글 올려주셔서 감사히 잘배우고 갑니다~~^^

[빨간사춘기]

감사합니다

[더힐]

경매챔피언님~~정말 자세한 글 적어주셨네요^^임장시에 꼭 참고할게요~!!
도움이 많이 될 듯 합니다!!!
성투하세요~~!!화이팅^^

[행크요정]

도움 많이 되었습니다 고맙습니다

[체로키]

감사합니다..