- 실외체육시설·도시민여가활용시설을 도시계획시설로 설치가능,
수목장 가능, 2020년까지 공익적 목적으로 308㎢ 해제예정
(2) (수질보전)특별대책지역<환경정책기본법>(1권역의 오수배출입지제한), (한강)수계
> 특별대책지역(대청호 701㎢) > 수변구역(전국1200㎢ 중 대청호 373㎢)
(3) 수변구역<4대강수계법>과 오염총량제(한강임의/금강ㆍ낙동강ㆍ영산강의무제)
(4) 상수원보호구역<수도법>과 환경정비구역<상수원관리규칙>
(5) 공원구역<자연공원법>과 근린공원<도시공원및녹지등에관한법률>
(6) 자연보전권역<수도권정비계획법>
(7) 보안림(=산림보호구역)<산림자원의조성및관리에관한법률>
(8) 수산자원보호구역<국계법>
(9) 해양보호구역<해양생태계의보전및관리에관한법률>
(10) 문화재보호구역<문화재보호법> 등
99. [환경오염] 방지관련 환경법은 주로 생활환경오염 방지법이다.
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(1) 대기환경보전법 : 특정대기유해물질/대기오염물질(배출시설)-사업장1종~5종
(2) 수질환경보전법 : 특정수질유해물질/폐수배출시설
(3) 소음진동규제법 (4) 폐기물관리법
(5) 가축분뇨법 (6) 하수도법 : 원인자부담금
100. [사전환경성검토] 대상은 용도지역별 면적에 따르고, 협의요청시기는 사업허가전이
며, 협의요청자는 허가권자이고, 협의기관장은 지방환경청장이다.
101. [사전환경성검토] 계획관리지역에서 10,000㎡이상, 5,000㎡이상의 공장을 개발하는
경우에 해당. 소규모 공장은 사전환경성검토 면제 및 간소화된다.
102. [사전재해영향성검토] 5,000㎡ 이상은 대상. 농업용은 면제
제8장 공장 개발 및 중개 실무
103. [공장종류] 건축법 종류는 ⓐ공장(공장신설승인, 중소창업승인) ⓑ제2종근생 제조장
(500㎡) ⓒ위험물,자동차,분뇨 등이고, 산업집적활성화및공장설립에관한법률의 공장
이란 한국표준산업분류에 의한 제조업을 영위하는 사업장을 말한다.
104. [공장성격] 혐오시설 또는 환경파괴시설이 아니라, 배출시설기준이 엄격하고 오염총
량제에 의한 준공익시설이며, 공장의 역할은 국가경쟁력 1순위산업·주민밀착산업(생
필품생산)·직장(고용)·국가균형발전·농촌재개발 등이다.
105. [중개실무] 공장설립은 입지기준확인 → 공장신설승인 → 토목공사 → 건축허가 →
공장등록의 순서이므로, 입지기준확인과 사전협의를 적극 활용하라. 공장부지매수자
에게 Code(공장등록증) + 사업계획서를 받아야 한다.
106. [신설승인] 내용은 건축계획(건축허가는 추후별도) +토목허가 +환경허가로 이루어
지며, 공장승인에 의제되는 것은 개발행위허가(지구단위계획) +사전환경성검토(오염
총량제) +배출시설기준(건축허가에서 의제)이다.
107. [공장허가] 국토계획법과 산업집적법에 의한 ‘공장입지기준’을 먼저 알아야 하고, 국
토해양부와 환경부의 통합지침인 산업입지개발통합지침을 공부해야 한다.
108. [공장규제] ①입지규제와 ②농도규제 ③총량규제에 맞으면 어느 곳이나 가능하다. ①
산업입지법 제5조의 통합지침(국토해양부와 환경부) +산업집적법 제8조의 입지기준
고시(용도지역별-지경부) ②사전환경성검토(환경정책기본법의 일정면적이상의 모든
개발) +배출시설(수질환경보전법 등 6개법률) ③오염총량제(4대강수계법·수질환경보
전법) +공장총량규제(수도권정비법) 등이다.
109. [입지분류] 국토이용(계획)체계와 국토개발체계(대·중·소)에 의한 ①계획입지=산업
입지법의 先산업단지지정 ②준계획입지=(공업지역), 계획관리에 공장입지유도지구·
개발진흥지구의 2종지구단위계획 ③개별입지=공장신설승인(중기창업)과 건축복합
(제2종근생 제조장)
110. [환경기준] 엄격한 순서는, 공업지역 < 계획관리지역(조례) < 계획관리(법) < 생산관
리 < 자연녹지·생산녹지 < 농림지역 < 주거·상업 < 근생제조업소이다.
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111. [환경기준] 생산관리지역과 자연취락지구가 기본이고, 대기환경보전법과 수질환경보
전법에 의한 (특정대기·수질)유해물질과 (대기오염·폐수)배출시설 사업장에 해당되지
않아야 한다.
112. [오염총량제] 오염도가 높은 공장을 개발하려면 (일반)산업단지를 활용할 수 있는데,
시장·군수 또는 도지사가 가지고 있는 오염총량 배정이 문제된다.
113. [제2종 지구단위계획] 수립할 수 있는 용도지역은 계획관리지역과 개발진흥지구인
데, 산업형개발진흥지구는 농림지역·계획관리·생산관리지역에도 지정 가능하다.
114. [농공단지] 시장·군수지정 → 도지사 승인 <농공단지개발통합지침>을 받아야 하고,
농공단지 지정을 위한 도시기본계획 변경은 시도지사의 권한이다.
제9장 토지거래허가구역 투자 및 중개실무
115. [허가법리] 단순하다. 법조문도 11개이다. (국토의계획및이용에관한법률) 모든 공법
상의 행위제한은 법조문을 엄격히 해석해야 한다. 자의적 해석은 위헌? 국토계획법
위에 헌법이 있다. 헌법 제23조(법률로 제한)와 제37조(본질적 침해)
116. [법치주의] 공무원을 설득할 실력을 갖추자. 단, 불법적 투자는 안된다. 토지거래허가
업무처리지침을 완벽하게 이해하라. ‘비례의 원칙’, 법령은 규제위주, 행정편의위주이
므로, 국민의 입장에서 법을 이해하여야 한다.
117. [유동적무효] 허가를 배제하거나 잠탈할 의도가 없는 사전계약은 처벌되지 않는다.
(판례) 검찰의 무리한 기소는 판례와 변호사에게 맡기고 편안히 중개하자.
118. [법정양식] 토지이용의무는 사후관리이므로 허가신청서를 잘 작성해야 한다. 토지이
용계획서는 법정양식은 아니지만 사실상 법정양식이다. 토지거래허가신청 당시에는
예상치 못했던, 간과했던 상황이 벌어질 수 있다.
119. [전매제한] 이용의무기간은 전매제한기간이다. 이용의무예외를 적극 활용하라.
120. [이행강제금] 이용의무위반은 이행명령 후에 이행강제금을 부과한다. 선매대상이 될
수 있다. 토지이용목적변경도 실수요성만 있으면 얼마든지 가능하다.
121. [불허대응] 상담 또는 신청 후 불허 시 적극적으로 이의신청, 행정심판(소송) 절차를
밟아라. 이의신청보다 사전에 허가공무원을 설득하는 것이 상수이다.
122. [집단민원] 전국적으로 국토해양부와 공무원의 무지로 발생된 불허사례가 많다. 국토
해양부의 잘못된 유권해석을 해결할 길은 소송과 집단민원제기이다.
123. [허가기준] ①실수요성 7가지 ②이용목적의 적절성 2가지 ③면적의 적합성이다. 그
러므로 투기적 거래 이외에는 무조건 허가를 받을 수 있다. 다만, 허가공무원의 입장
에서 생각해보자. (감사, 민원, 국토해양부 등)
124. [실수요성] 7가지뿐이지만, 사실상 실수요자는 모두 가능하다. 타법에 규제만 없다면
실수요성은 굉장히 넓다.
125. [자기거주용] ①당해시군과 연접시군은 처분계획서 제출(임대·매매)하고 ②기타 지역
거주자는 거주 사유서 제출하면 기존주택을 처분하지 않아도 된다. 주택을 구입당시
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임차인의 거주기간은 내 의무기간에 포함되고, 토지의 건축기간은 이용의무기간에 포
함된다.
126. [농업용] 농지(전·답·과수원)를 구입하려면, 신규영농은 1,000㎡ 이상인 경우만 취득
가능하고(영농시설 330㎡이상), 2008.9.29 부터 당해 시•군에 전세대원(예외인정)이
주민등록전입하고 6개월 이상 실제 거주하여야 한다. 그러나 기존영농은 1㎡ 라도 허
가가 가능하다. (농지원부상 등재된 가족은 해석 차이)
127. [근생건물] 편익, 복지시설의 취득은 거주지 제한 없이 가능하고, 임대목적도 취득 가
능하지만, 외지인이 허가구역에서 투자하려면 주기장ㆍ야적장 등 건축물 없는 개발행
위허가로 비용 최소화한다.(구조물 또는 판매전시장)
128. [개발사업용] 헌법·국토계획법 기타 부동산 공법에 의한 국토개발계획 목적에 적합한
토지는 거래를 제한할 수 없고, 근생개발ㆍ아파트사업, 기존 사업의 확장·기숙사 등,
연관 업종의 매장개설 등은 허가구역의 연접지역에도 취득 가능
129. [현상보전] 도시계획시설 또는 사실상 도로, 하천 등은 법률로 일반개발이 제한되므
로, 5년 동안 현재 이용상태로 그대로 두는 조건으로 허가가 가능하다.
제10장 계약 특약 및 중개실무
130. [계약자유] 원칙은 공공복리와 신의칙으로만 제한이 가능하다. 양당사자의 합의가 법
보다 우위이므로, 원만한 합의와 해석에 이견 없을 기재가 중요하다.
131. [계약금] 해약금이 될 수 있으나 위약금, 손해배상은 별도 약정이 있어야 한다. 가계
약금도 포기합의가 없으면 해약금 또는 위약금이 되지 않을 수 있다.
132. [수수료] 법정수수료를 초과하는 판례 등 6가지가 있다.
①영업권리금 : 영업용 건물의 영업시설비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의
노하우 또는 점포위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치가 중개대상물
이 아니다.[대법원 2006.9.22. 선고 2005도6054 판결]
②영업구조물 : 콘크리트 지반 위에 볼트조립방식으로 철제파이프 또는 철골 기둥을
세우고 지붕을 덮은 다음, 삼면에 천막이나 유리를 설치한 세차장구조물은 민법상
부동산에 해당하는 토지의 정착물이 아니다.[대법원 2008도9427]
③(위험부담)서비스 : 토지측량, 토지분할, 채무변제 등의 행위는 사회통념상 토지매
매의 알선, 중개를 위한 행위에 해당하지 않는다. [대전지법 2008.4.23. 선고 2007
고정1558 판결] [대법원2004.11.12 선고 2004도5271 판결]
④분양대행 : 위험부담과 함께 이득을 취할 수 있는 영업행위는 중개와는 구별된다.
[대법원 1999.7.23. 선고 98도1914 판결]
⑤실비 : 중개대상물의 권리관계 확인에 소요되는 비용 중 여비(교통비, 숙박료)는 별
도 청구할 수 있다.(공인중개사법 시행규칙 제20조제2항와 도조례)
⑥컨설팅수수료 : 컨설팅업 사업자등록을 별도로 하고, 그 대가인 소득에 대하여 소
득신고를 한 경우에는, 보고서의 두께와 상관 없이 합법이다.
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133. [고객만족] 특약은 사고발생 후를 대비한 것이고, 의사의 원만한 합치는 사고 발생
전을 해결할 수 있는 것이므로, 고객의 만족이 특약보다 더 중요하다.
134. [중개사책임] 법제25(중개확인설명서), 제26조(계약서 기재사항 및 서명날인), 제27
조(거래신고의무), 제30조(손해배상책임), 제33조(수수료, 거짓언행), 도시및주거환경
정비법제79조(추진단계, 조합원․입주권)의 설명 책임이 있다.
135. [확인설명] 중개확인설명서는 법정양식이므로 기재요령대로 적고, 미공시권리는 중
개사 책임은 없으나, 선관의무가 있으므로 임장활동 내용을 기재한다.
136. [계약기본사항] 처분권자 (의사)확인과 등기부의 제한권리 말소합의서는 필수이다.
각종 공부(公簿)확인은 계약 전, 중도금, 잔금 전에 하고 계약서에 첨부하라.
137. [아파트특약] 점유자(임차인)명도 + 선수관리비 + 이사후 하자확인 +아파트키 +
소유권이전서류와 잔금은 반드시 동시 이행하라.
138. [아파트중개실무] 21세기에 사업승인된 아파트는 등기부만 잘 보아도 된다. 제한권
리나 물건상태는 특약이나 체크리스트보다 원만한 중재가 더 중요하다.
139. [상가중개실무] 임차인 확인은 필수이다. 임대차계약서를 매매계약서에 첨부한다. 포
괄양수도는 의무이다.(잔존재화, 거래징수의 개념을 이해하라)
140. [건물중개실무] 무허가 또는 불법(증축, 용도변경) 부분은 계약서에 공부와 현황을 모
두 기재한다. 중개사에게 선관의무가 있으므로 최선을 다하고, 매수인과 동행하여 확
인․설명한 근거, 주변탐문조사 근거, 사진 등을 계약서에 첨부하라.
141. [상가특약] 건축물대장과 평면도를 첨부하고, 공부와 현황의 용도와 경계, 상태, 면적
등이 다르면 2가지 모두 적고, 매수인에게 확인․설명하고 서명을 받아라.
142. [영업권] 영업허가명의와 임차인명의 동일여부 확인, 경업금지특약, 영업허가(신고)
승계 또는 처리특약을 하고, 행정처분이 있는 허가업종은 확인하라.
143. [임대차] 영업허가는 임차인의 책임으로 하고, 주차장, 소방법, 정화조, 가스 등허가
기준에 미달 부분은 임대인 협력의무를 기재하고, 건축물대장을 첨부하라.
144. [신축중] 매매중, 신축중인 상가의 임대차는 반드시 두 사람 모두의 서명을 받아라.
신축중인 건물을 매매할 때에는 매도인이 약속을 어길 확률이 높다.
145. [토지중개실무] 정착물, 구조물, 농작물, 입목, 분묘(기지권), 사도, 지역권, 유치권,
법정지상권 등이 있으면 처리주체 또는 합의 내용을 기재하면 된다.
146. [토지] 지적불부합토지, 불법농지(산지)전용, 현황지목과 법정지목을 모두 기재
147. [사용승락서] 매수인의 인허가 조건부 잔금은 사전에 제출처를 직접 확인하여 적극
활용하고, 공사 진행 중 잔금 처리는 사전에 건축주 명의변경, 허가취소, 유치권배제
특약, 손해배상금의 어음공증 등을 계약서에 구체적으로 명시하라.
148. [권리매매특약] 아파트분양권, 수용 및 재개발입주권(입주권) 등 모든 권리는 시행사
또는 조합에게 확인하여 매수인에게 설명하고 2가지 근거를 남겨라.
149. [수분양권] 이주자택지나 생활대책용지(딱지)는 처분권자의 신용을 확인하라. 이주자
택지는 1회에 한하여 전매허용되고, 나머지는 권리는 불법거래확인하라.
150. [대형지주작업] 시행사로부터 3~5천만원 이상의 착수금을 꼭 받고 시작하라.
DDR 연구원의 ‘토지 투자 및 개발 전문가’
- 살아 있는 실제 사례 강의 (27가지 개발사례 현장사진 + 토지이용계획확인서
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- 최고의 부동산 상담 : 일반투자자 또는 공인중개사의 부동산 투자 또는 중개
로 인한 어떤 상황도, 홈피와 전화로 최고의 무료 질문(상담) 해결 가능
- 전국적인 네트워크망 : 전국 15개 도시 800여명을 통한 최상의 정보교류
■ 교육일정 및 교과과정(curriculum) - 10주, 매주 3시간(오후6~9시)
주 제목 세 부 교 육 내 용
0 투 자 비 법
1 . 누 구 나 토 지 투 자 에 성 공 하 는 노 하 우 1 5 0 가 지 대 공 개
2 . 대 법 원 판 례 에 수 수 료 많 이 받 는 길 이 있 다 .(7 가 지 )
1 개 발 법 규
1 . 국 토 효 율 적 이 용 을 알 면 공 법 이 보 인 다 .(6 ,2 9 6 가 지 개 발 규 제 )
2 . 개 발 사 례 : 사 실 상 농 지 3 . 정 보 공 개 법 과 민 원 처 리 법
2 개 발 행 위
1 . 개 발 행 위 연 접 제 한 해 결 법 과 도 시 계 획 시 설 을 이 해 하 라 .
2 . 개 발 사 례 : 주 기 장 ·야 적 장 3 . 골 프 장 수 용 권 이 해 하 기
3 농 지 투 자
1 . 농 업 진 흥 지 역 이 해 제 되 어 도 곧 바 로 개 발 허 가 가 되 지 않 는 다
2 . 개 발 사 례 : 의 료 시 설 3 . 농 어 촌 정 비 법 이 해 하 기
4 임 야 투 자
1 . 토 지 투 자 에 크 게 성 공 하 려 면 진 입 로 있 는 임 야 에 투 자 하 라 .
2 . 개 발 사 례 : 방 가 로 판 매 장 3 . 보 전 산 지 개 발 실 무
5 건 축 허 가
1 . 맹 지 를 탈 출 하 려 면 건 축 법 의 도 로 를 이 해 하 라 .
2 . 개 발 사 례 : 물 류 창 고 3 . 도 로 개 설 1 5 가 지 방 법
6 상 가 개 발
1 . 건 축 물 대 장 이 없 거 나 , 불 법 증 축 (용 도 변 경 )된 건 물 해 결 하 라 .
2 . 개 발 사 례 : 주 유 소 3 . 상 가 중 개 실 무
7 농 촌 개 발
1 . 경 치 좋 은 곳 에 여 관 ·음 식 점 , 펜 션 을 지 을 수 있 다 .
2 . 개 발 사 례 : 관 광 농 원 3 . 환 경 법 이 해 하 기
8 공 장 개 발
1 . 공 장 부 지 개 발 에 성 공 하 려 면 입 지 기 준 고 시 를 활 용 하 라 .
2 . 개 발 사 례 : 중 소 창 업 승 인 3 . 공 장 중 개 실 무
9 절 세 전 략
1 . 토 지 양 도 세 절 세 방 안 은 다 르 다 . (3 0 여 가 지 사 례 해 설 )
2 . 전 체 적 인 개 발 절 차 에 따 른 부 담 금 절 약 방 안 이 해 하 기
1 0 컨 설 팅 보 고 서
1 . 전 속 중 개 와 엘 리 베 이 터 마 케 팅 으 로 고 객 을 확 보 하 라 .
2 . 컨 설 팅 보 고 서 로 합 법 적 인 수 수 료 인 정 작 업 (대 도 리 )을 하 라 .
토지실무150(2010[1].4.22)완성.pdf