제목 : 내집마련 재테크가이드
▶ 등록일 : 2003년 08월 07일
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올해 말까지 서울에서 재개발아파트 7100여 가구가
공급된다.
14곳 재개발구역 아파트
7100여 가구 중 조합원분을 제외한 2600여 가구가
일반분양될 예정이다.
재개발 구역 일반분양분은
실수요자들이 선호하는
20~40평형대로 구성돼 있으 며 대부분이 대단위 아파트단지로 둘러싸여 있다.
일부 단지는 한강 조망이 가능하거나 뉴타운 후보지 주변에 위치해
관심이 높 을 것으로 예상된다.
일반분양 전 조합원 지분을 매입할 경우에는 실입주 목적 에서 접근하는 것이 바람직하다.
■ 2차 뉴타운 후보지 주변
8~9월께 지정 예정인 2차 뉴타운 후보지 주변에서 일반분양분이 쏟아진다.
삼성건설은 서울 8차 동시분양에 남가좌8구역에서 `삼성 래미안` 218가구를 일 반분양한다.
25~43평형 총 503가구로 구성되며 인근에는 지난 2000년 입주한
1472가구 `삼성 래미안`과 98년 입주한 1485가구 규모의 `현대 홈타운`이 위치한다.
삼성 래미안은 평당 900만굠1000만원에 시세가 형성돼 있으며 현대는 이보다 가격이 다소 낮은 편이다.
벽산건설은 동대문구 답십리에서 도심 재개발을 통해 25굠32평형
114가구를 짓 는다.
이 중 83가구를 9굠10월께 일반분양할 예정이다.
그 외 동부건설도 미아 10구역에서 연말께 24~41평형 480가구를 공급해 이 중 216가구를 일반분양할 예정이다.
미아10구역은 미아5동에 위치하며 강북구가 뉴타운 후보지로 제시한
6ㆍ7동과 인접해 있다.
■ 한강 조망 단지
대우건설은 성동구 금호11구역에 오는 11월께 `대우 푸르 지오`를 분양할 예정이다.
22~41평형 총 888가구(19개동)로 구성되며 이 중 24 6가구를 일반분양한다.
한강과 가까워 전체 입주자의 3분의1은 한강 및 동호ㆍ성수대교의 야간 경관을 내려다볼 수 있다.
지하철 3호선 금호역을 걸어서 이 용할 수 있다.
■ 한강 이남 지역
한강 이남에서는 구로동과 봉천동에서 일반분양이 예정돼 있다.
한신공영은 구로구 구로7구역을 재개발해 20~32평형 498가구를 지을 예정이다.
아직 관리처분 총회가 나지 않았으며 조합원수나 일반분양 물량도 확정되지 않았다.
일반분양도 내년 상반기로 늦춰질 가능성이 높다.
구로동 지역은 2년 전부터 주거지역으로 급속히 탈바꿈되고 있는 곳이다.
오는 9월 `대림 아르빌`과 `보람아파트` 입주를 시작으로 내년까지 `삼성 래미안` ` 신도림 LG자이` 등 7개 단지 총 2263가구가 입주할 예정이다.
2004년 5월께 입 주하는 1244가구 규모의 `삼성 래미안`은 30평형이
2억4000만~2억8000만원에 시세가 형성돼 있다.
풍림산업은 봉천10구역에서 22굠40평형 374가구 규모의 재개발아파트를 공급한다.
이 중 116가구를 11월 이후 일반분양할 예정이다.
봉천동 재개발구역에는 연말에 대우(2496가구) 및 벽산아파트(2904가구) 총 5400가구가 입주해 이 지 역 주택수요를 충족시킬 것으로 보인다.
■ 그 외 주요 단지
하반기 일반분양되는 재개발구역 중 가장 규모가 큰 단지 는 삼성건설이 짓는 성북구 하월곡동 3구역으로 총 1416가구 중 380가구를 일
반분양할 예정이다.
하월곡동은 2600여 가구가 이미 입주한 `두산 위브`를 비 롯해 월곡
1~3구역에서 총 6000가구가 들어서는 신흥 아파트 타운으로 변모하
고 있다.
특히 월곡3구역은 지하철 4호선 미아삼거리역에서 가깝다.
마포구 공덕1구역에서는 신동아건설이 13~24평형 총 429가구를 공급한다.
신동 아 측이 조합원 지분을 모두 사들여 조합원분 없이 100% 일반분양할 계획이다.
<일반분양 앞둔 주요재개발 구역>
시공업체 |
위치 |
평형 |
총가구수 |
문의(02) |
삼성물산 |
서대문구 남가좌8구역 |
25~43 |
503(218) |
711-0841 |
벽산건설 |
동대문구 답십리 |
25~32 |
114(83) |
767-5299 |
현대건설 |
성북구 삼선2구역 |
미정 |
377(200) |
746-2664 |
풍림건설 |
관악구 봉천 10구역 |
22~40 |
374(116) |
528-6448 |
대우건설 |
성동구 금호 11구역 |
22~41 |
888(246) |
2297-1312 |
대우건설 |
은평구 응암 6구역 |
23~40 |
361(107) |
387-3926 |
삼성물산 |
성북구 하월곡 3구역 |
23~43 |
1,416(380) |
924-0224 |
신동아건설 |
마포구 공덕 1구역 |
23~43 |
1,416(380) |
924-0224 |
동부건설 |
강북구 미아 10구역 |
24~41 |
480(216) |
989-6511 |
동부건설 |
종로구 숭인 4구역 |
24~42 |
420(197) |
989-6511 |
두산건설 |
동대문구 답십리 13구역 |
25~33 |
516(51) |
510-3381 |
삼성물산 |
성북구 길음 5구역 |
24~41 |
529(229) |
924-0224 |
현대건설 |
성북구 돈암 1구역 |
미정 |
200(100) |
746-2664 |
한신공영 |
구로구 구로 7구역 |
20~32 |
498(미정) |
3393-3338 |
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5ㆍ23 부동산대책 발표가 나온 뒤 아파트 분양시장이 위축되면서 특
별한 호재가 없는 아파트의 청약률이 크게 떨어지고 있다.
물론 가장 큰 원인은 입주 때까지 분양권 전매가 금지됐기 때문이다.
이제 평균 100대1 이상의 기록적인 아파트 청약경쟁률은 옛말이 됐고 자연 미분양 아파트가 늘고 있다.
하지만 청약과열 분위기가 진정되 면서 실수요자들에게는 오히려 내집마련의 기회가 많아지고 있는 셈 이다.
서울을 비롯한 수도권 미분양 물량 가운데는 일시적으로 저평가된 알짜 물량도 포함돼 있으므로 관심을 가져볼 만하다.
김영인 내집마련정보사 사장은 "준공된 뒤에도 미분양으로 남아있는
아파트보다 청약 미달이나 미계약된 아파트를 고르는 것이 투자가치
측면에서 더 낫다"고 말했다.
■ 민간ㆍ공공 미분양2만5000가구
이미 일부 사업장은 미분양이나 미계약이 속출해 적체현상이 나타나고 있다.
투기과열지구 내 아파트 분양권 전매금지 조치가 적용돼 관심을 모았던 서울 5차 동시분양에서 19개월만에 강남권 사업장의 미달사태가
나타났고, 6차 동시분양에서도 무려 7개 사업장 133가구에서 미달사태가 잇따랐다.
이는 올 들어 1~5차 3순위 미분양 물량을 모두 합한 12가구보다 10배나 많은 규모로 지난해 3순위 전체 미분양 가구 58가구보다도 두
배 이상 많다.
수도권 사정도 마찬가지다.
5월 말에서 7월 말 공급됐던 광주시 남양주시 부천시 인천시 분양사
업장들은 일부 미계약 가구 때문에 고전을 면치 못하고 있는 것으로
드러났다.
특히 소규모 단지나 교통이 불편한 곳은 여지없이 미분양ㆍ미계약사
태가 발생하고 있다.
건설교통부 미분양 아파트 통계에도 이 같은 현실이 그대로 반영되고
있다.
특히 주택경기가 얼어붙으면서 준공 뒤에도 분양이 안되는 아파트가
속출하고 있다.
건설교통부에 따르면 6월 말 현재 전국 미분양 아파트는 2만4688가구로 5월말(2만2579가구)보다 9.3% 늘었다.
이 가운데 준공 뒤에도 분양이 안된 아파트는 6089가구로 전달(5053가구)보다 크게 증가했다.
입주시점이 다가와도 주인을 찾지 못한 아 파트가 적지 않다는 것이다.
6월 말 현재 부문별 미분양 아파트는 민간부문 1만6593가구, 공공부문 8095가구로 전달보다 각각 14%와 7.2% 늘었다.
■ 취득ㆍ등록세 혜택도 있어
최근 5~7월에 공급됐으나 미분양ㆍ미계약이 발생했던 단지들과 작년에 분양했거나 이미 준공돼 입주가 시작됐지만 일부 미계약 물량이
남아 있는 아파트 가운데 눈여겨보면 의외로 좋은 아파트를 고를 수
도 있다.
물론 청약통장을 쓰지 않아도 된다는 점도 장점이다.
무주택자가 취득할 때는 전용면적 12평형 이하는 취득세 등록세가
100% 감면되고 전용면적 18평형 이하는 50%가 감면된다.
다만 미분양ㆍ미계약 아파트는 혜택이 많다고 해도 미분양으로 남아있는데는 그만한 이유가 있으므로 이를 꼼꼼히 따져봐야 한다.
인기있는 중ㆍ소형 아파트가 드물고 1~2층 등 비로열층이 많아 교통과 앞으로 발전 가능성을 잘 살펴 접근하는 것이 좋다.
최근에는 분양권 전매금지로 중도금을 마련하는데 어려움을 겪어 서울 강남에서도 청약을 포기하는 사례가 늘고 있기 때문에 입주 때까지 자금여력이 있다면 이러한 로열층 미분양가구를 노리는 것도 재테크의 한 방법이 될 수 있다.