도시정비’ 개정법, 난개발·분쟁 부채질 우려 (경향, 한대광기자, 2009-01-23-17:07:58)
ㆍ여야 합의로… 주민들 동시다발 개발 요구·줄소송 가능성도
용산 철거민 참사를 계기로 무분별한 도심재생사업에 대한 비난이 높아지고 있다. 이런 가운데 최근 국회가 개정한 ‘도시 및 주거환경정비사업법(도정법)’의 일부 조항이 오히려 난개발과 조합-주민 간 분쟁만 부추길 수 있다는 지적이 제기되고 있다.
국회는 지난 13일 본회의를 열고 국토해양위원회가 제안한 도정법 일부 개정법률안을 원안대로 통과시켰다. 개정법률안은 이달 중으로 관보를 통해 공포되며 공포일로부터 6개월 이후부터 시행된다. 이 법은 ‘정비계획의 수립 및 정비구역의 지정’을 규정하고 있는 4조 3항에 토지 등 소유자가 기초단체장인 시장·군수에게 정비계획 입안을 제안할 수 있도록 보장했다. 주민들이 그동안 민원 수준 차원에서 시·군에 요청했던 개발계획 수립이 법적 근거를 갖추게 된 것이다. 이렇게 되면 주민들은 정비계획을 직접 제안할 수 있고, 이를 시·군이 거부할 경우 행정소송을 통해 이의제기할 수 있다.
시민단체와 법조계는 전국 곳곳에서 주민 입안이 난무할 경우 난개발에 따른 피해를 우려하고 있다. 실제로 서울의 경우 지난 2004년 조례제정을 통해 주민발의에 의한 정비예정구역 지정을 허용하자, 주민들이 앞다퉈 구청장·시장 등에게 ‘정비예정구역’ 지정을 요구, 결국 도시계획을 무시한 정비구역이 너무 많이 지정되는 결과를 낳았다. 이 때문에 정작 재개발사업 등은 늦어지면서 예정지를 중심으로 땅값만 크게 올라 투자바람이 이는 등의 부작용이 발생했다.
서울시 주거환경개선정책 자문위원회도 최근 뉴타운 및 재개발사업 관련 개선책을 내놓으면서 ‘예정구역 위주의 기본계획 폐지’를 대책으로 제안했다. 참여연대 민생희망본부장 김남근 변호사는 “도시계획에 근거하고 노후도 등을 고려해 정비계획을 수립해야 하는데 주민들의 민원이나 정치인들의 압력에 의해 정비사업지구가 결정되는 근거가 마련되게 됐다”며 “재개발 등을 요구하는 소송까지 제기될 것이 우려된다”고 말했다.
개정 도정법은 또 ‘시공자의 선정’을 정하고 있는 11조는 1항의 단서조항으로 일정 규모 이하의 정비사업은 조합정관에 따라 건설업자나 등록사업자를 정할 수 있도록 했다. 이렇게 되면 일부 재건축사업조합은 사업시행인가 전에 시공사 선정이 가능해진다. 시민단체에선 시공사가 일찍부터 사업에 개입하면 자신들의 이익만을 고려해 중대형 위주로 개발하거나 수익성이 떨어지는 편의시설을 축소·폐지할 수도 있게 된다고 지적하고 있다. 또 정비사업 예정지 주민들의 입지가 크게 약화돼, 조합이나 시공사 의지가 반영된 정비사업에 그칠 가능성이 크다.
개정 도정법은 이 밖에도 ‘토지소유자의 동의 방법’을 규정하고 있는 17조에는 ‘인감증명서를 한 번 제출하면 동의·반대 등의 의사표시 때 다시 첨부하지 않아도 되도록 함’으로써 사업추진 시간을 단축하도록 했다. 하지만 인감 위조 등에 따른 분쟁 가능성이 커짐은 물론 조합원의 재산권 보호장치가 크게 위축된다는 지적이 제기된다.
나눔과 미래 이주원 국장은 “그동안 조합설립·사업시행인가·관리처분계획·조합정관변경시 등 주요 사안마다 인감증명서 제출을 의무화해 조합원의 재산권을 보호하고 있음에도 조합 집행부의 인감 위조 등으로 분쟁이 끊이지 않고 있는데 이번 법개정으로 갈등만 확산될 것으로 우려된다”고 말했다. 실제로 서울 도농3구역의 경우 일부 주민들이 조합 측이 인감 위조를 했다는 문제 제기를 하고 있으며 경기 의정부 용현지구에선 소송으로 비화돼 법원이 인감 위조를 이유로 주택조합설립 및 인가 취소 판결(2004.7.1)을 하는 등 분쟁이 계속되고 있는 실정이다.
서울·부산지역 주거단체와 뉴타운·재개발지역 주민 1014명은 지난해 8월 ‘개정안에 대한 국민 의견’ 형식으로 국회에 ‘주민총회 등의 정보공개 조항 신설’ ‘재개발·재건축·도시환경정비사업시 사업시행인가 후 시공자 선정’ ‘주민제안을 통한 정비구역 지정 반대’ 의견을 제안했으나 개정안에 반영되지 않았다.
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[릴레이 기고](3) 조명래 단국대 교수 - 거주권 부당한 박탈 ‘위헌소지’ (경향, 2009-01-23-17:07:07)
ㆍ반인권적 도시개발 굴레 벗자
‘목숨을 걸지 않으면 서민들은 목소리를 내기가 힘들다.’ 6명의 생명을 앗아간 용산참사의 진실은 바로 여기에 있다. 세입자인 철거민의 권리를 지켜주지 않은 한국의 반인권적 도시개발방식이 이번 용산참사의 근본 원인인 것이다.
우리의 도시개발 과정에서는 토지 및 건물 소유주의 소유권만 기본적으로 보장되고 있다. 하지만 토지에 대한 권리는 소유권만 아니라 사용권(거주권 포함)도 포함돼 있어, 토지의 가치를 형성할 때는 소유자와 사용자(혹은 거주자)가 함께 기여한다. 그래서 보상시엔 소유권에 대한 것만 아니라 사용자가 땅값 형성에 기여한 부분도 보상을 받게 된다. 이는 일본을 포함한 선진국들이 운용하는 제도다. 사용자로서 세입자의 권리는 비단 경제적 보상에 대한 것만 아니라 기본권의 일환인 거주인권 요소도 포함돼 있다. 철거과정에서 거주권을 부당하게 박탈하는 강제철거는 이런 점에선 헌법상의 기본권을 침해하는 것과 진배없다.
우리나라에 거주권 개념이 원론적으로는 인정되고 있지만, 실제의 권리관계에서 제대로 인정받지 못한다. 이를테면, 재개발·재건축 과정에서 세입자들의 주거 및 생계의 안정을 배려해 적정 보상을 하도록 관계법(예, 도시 및 주거환경정비사업법)에 규정돼 있지만, 실제 운영에선 형식적인 절차를 통해 최소한의 보상만 해주는 것으로 끝난다. 이 상황에서 강제철거는 생존권 박탈이란, 당사자가 아니면 상상할 수 없는 고통을 가하게 되고, 이는 곧 생명을 건 극한 투쟁의 빌미가 된다.
한국의 재개발·재건축 사업은 막대한 개발이익을 보장해주고, 이는 곧 도시환경을 바꾸는 힘이다. 이 때문에 당국도, 소유주(조합)도, 개발업자도 모두 최단시일에 사업을 추진하려는 관성을 만들어낸다. 이번 용산 재개발 지역은 어느 곳보다 개발이익에 대한 기대가 컸던 만큼, 도시계획 당국의 암묵적 동의 아래서 개발업자는 무리한 속도전을 감행했다. 통상 3~4년의 사업인가 기간이 4개월로 단축된 것은 이를 단적으로 보여준다. 속도가 빨랐다는 것은 소유주와 개발업자의 욕심이 컸다는 것이고, 이는 곧 세입자들의 권리가 그만큼 억압됐다는 것을 말해준다. 특히 수익성이 높은 상업지역의 세입자들은 길게는 수십 년 동안 자기자본을 투자해 상가의 부동산적 가치를 높게 형성해 놓았지만, 턱없이 낮은 보상가로 평생 일군 재산을 잃게 되자, 폭력적 저항을 통해 스스로의 생존권을 지키지 않을 수 없게 됐다.
상황이 이렇게 되면, 경찰은 마땅히 이 약자들의 권리를 보호하는 데 앞장서야 할 것이다. 그러나 권력의 눈치를 살피는 경찰은 새 정부가 내세운 법질서 확립을 명분으로 ‘본보기’ 강경 진압을 했고, 그 결과 예방할 수 있는 비극적 참사를 스스로 불러왔다.
금번 사태의 원인을 진단함에 있어서, 우리는 세입자들의 폭력적 저항이나 경찰의 폭력적 진압이란 현상에만 매몰돼선 안 된다. 세입자의 권리와 권익을 보장하지 못한 한국적 도시개발제도, 나아가 약자의 권리적 요구를 호도하거나 물리력으로 막으려는 정권의 권력 사용방식에 눈을 먼저 돌려야 한다. 반인권적인 도시개발의 굴레를 멈추기 위해선 기본권의 일환으로 주거권이 보상과 철거과정에서 경제적 가치와 인권으로 올곧게 반영돼야 한다. 아울러 도시개발 과정에서 세입자의 입장이 충분히 반영될 수 있는 긴 호흡의 절차가 강화돼야 하고, 갈등이 발생할 때는 공권력 투입에 앞서 이해당사자 간 의견을 조율하는 것이 상설화돼야 한다. 이번 참사지역과 같이 갈등이 첨예한 경우엔 공영개발방식으로 사업을 추진하는 것도 검토돼야 한다.
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조합 비리·불법 방치, 정부·지자체도 ‘공범’ (경향, 박재현기자, 2009-01-27-17:45:04)
불법·편법 재개발사업을 관리 감독해야 하는 정부와 지방자치단체가 책임을 소홀히 해 재개발사업의 분쟁이 빈발한다는 지적이 나오고 있다. 정부와 지자체는 재개발사업의 투명성을 높이기보다는 신속한 사업 추진을 위해 오히려 주민동의절차를 간소화하는 등 재개발 규제완화에만 골몰해왔다는 것이다. 정부와 지자체는 도심 재개발사업이 낙후된 도시환경을 개선하는 공익적 목적 사업임에도 재개발 조합의 비리와 편법을 방치했다는 지적을 받고 있다.
서울 성북구의 한 재개발 사업장은 재개발사업 찬성률을 조작했지만 아무런 제재 없이 구청으로부터 조합 설립 인가를 받았다. 토지소유자 300여명의 동의서에는 인감도장이 찍히지 않거나 다른 사람의 도장이 찍힌 것이 상당수였지만 구청의 조사는 없었다. 특히 ‘동의서가 조작됐다’는 10여 차례의 민원도 묵살됐다. 이러한 사실은 결국 공무원이 아닌 시민감사관에 의해 적발됐고 재개발조합추진위원회 설립과정에서 동의서 변조를 묵인한 지자체 공무원 5명이 징계됐다.
또 서울 성동구의 한 재개발 사업장은 조합의 일방적인 사업추진을 감시해 달라며 관리처분총회에 구청 측의 참관을 요구했지만 결국 거부됐다. 이 사업장은 현재 조합원들 간 불신으로 소송이 진행 중이다.
지자체의 방관이 용산4구역의 참사의 주요한 원인으로 지목된다. 용산구청은 재개발조합과 세입자들의 보상 협의가 이뤄지지 않았음에도 지난해 5월 관리처분계획 승인을 내줬다. 재개발사업을 다루는 ‘도시 및 주거환경정비법’과 토지보상법 등에 따르면 재개발조합은 세입자 등 재개발로 손실을 받은 자와 협의를 해야 한다. 구역지정에서 관리처분 인가까지 평균 39개월 걸리는 인허가과정이 용산4구역에서는 불과 25개월 만에 끝난 것도 관계기관의 방조가 없었다면 불가능했다는 지적이다.
지난 23일 정부와 한나라당은 용산 화재 참사를 계기로 재개발 정보를 투명하게 공개하고 당사자 간 분쟁을 조정하는 도시분쟁조정위원회를 설치하기로 했다. 그러나 이러한 재개발 분쟁조정위원회 신설은 국토해양부가 이미 2005년 ‘도시 및 주거환경정비법’을 개정해 신설키로 한 기구였다. 당시 건설교통부와 법제처장 등 35개 중앙행정기관 기획관리실장 등으로 구성된 법령정비위원회에서는 주택개발 과정에서 조합원과 조합임원 및 시공사 간 극심한 분쟁을 해결하기 위한 방안으로 이 같은 조치를 발표했으나 무관심 속에 법령개정은 이뤄지지 않았다.
경실련 윤순철 시민감시국장은 “도심재개발사업은 도시기능 향상과 다양한 이해관계의 조정이 불기피해 그 어느 사업보다 공공의 역할이 중요하다”면서 “정부와 지자체가 조합에 대한 관리·감독만 제대로 해도 재개발 사업장의 불신과 갈등은 거의 해소될 수 있을 것”이라고 말했다.
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“뉴타운·재개발 폐해” ‘전면중단’ 여론 확산 (경향, 최우규·김기범기자, 2009-01-27-17:52:16)
ㆍ비대위연합·인권단체, 진정·성명 잇따라
ㆍ민주 ‘개발방식 전면 재조정’ 법개정 추진
현재 진행되고 있는 뉴타운·재개발 사업을 전면 중단해야 한다는 목소리가 높아지고 있다. 정치권과 서울시는 법 개정 작업에 착수했다. ‘뉴타운·재개발 중단을 촉구하는 전국 뉴타운·재개발지구 비대위대표연합(비대위연합)’은 설 연휴 후 서울시에 ‘뉴타운·재개발 중단 및 재검토를 위한 진정서’를 전달할 계획이라고 27일 밝혔다.
비대위연합은 “뉴타운사업 등은 공공사업임에도 주민들에게 기반시설비 등 과중한 부담을 강요하는 데다 공사비·조합 운영비 등 사업 정보가 제대로 공개되지 않는 등 비리가 만연해 있다”며 “일부 법·제도의 개선만으로는 서울 전체 주거지역의 10% 가까운 지역과 전국 곳곳에서 벌어지고 있는 뉴타운·재개발사업의 폐해를 해결할 수 없다”고 주장했다. 이들은 진정서에서 △사업 시작부터 마지막까지 사업성 검토가 이뤄지지 않는 것 △시공사 선정 과정이 투명하지 않아 비리가 빈발하는 것 △사업에 대한 감사 부실 등을 현행 뉴타운·재개발사업의 문제점으로 지적했다.
‘서울지역 뉴타운·재개발 세입자대책위 대표회의’ 및 ‘부산지역 비대위’ 등은 “주민 참여를 배제하는 뉴타운·재개발사업을 중단하고, 올바른 재개발사업에 대한 대책 마련을 위해 범국민토론회를 열 것”을 제안했다. 40여개 시민단체들로 이뤄진 ‘이명박 정권 용산 철거민 살인진압 범국민대책위원회’는 지난 23일 “철거민에 대해 적절한 이주대책을 마련하고 충분한 보상이 이뤄질 수 있도록 국회는 관련법을 개정해야 한다”고 지적했다.
인권운동사랑방 등 41개 단체로 구성된 인권단체연석회의도 성명을 통해 주거권을 보장하고 건설자본의 이윤만 확대시키는 개발정책을 중단할 것 등을 요구했다. 민주노동당과 진보신당 등 진보정당들도 “뉴타운·재개발정책을 전면 재고하고, 지구 지정을 취소하는 것까지 고려해야 한다”고 주장했다.
민주당은 현행 뉴타운 및 재개발 방식을 전면 재조정하는 관련법 개정을 추진키로 했다. 민주당은 원주민 재정착률을 높이고 세입자의 임대주택 입주를 쉽게 하기 위해 순환 재개발제 도입 및 임대주택 입주 자격 완화 등을 골자로 ‘도시 및 주거환경정비법’ 등의 개정을 추진키로 했다. 김희철 민주당 뉴타운대책 태스크포스 단장은 이날 “현재 15% 정도인 원주민 재정착률을 높이기 위해 정부가 먼저 다른 지역에 주택을 짓고 뉴타운·재개발 지역 주민을 이전한 뒤 개발이 완료되면 해당 지역에 다시 정착시키는 ‘순환 재개발제도’ 도입을 검토하고 있다”고 말했다.
서울시는 현행 도심재생 관련법이 혼란을 부추긴다는 주거환경개선정책자문위원회의 지적에 따라 주거지와 상업지역별로 관련법을 통·폐합하는 방안을 국토부 등과 협의할 계획이다.
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주민권리 줄이고, 시행사 입김 키우고…도시정비법 ‘개악’ (한겨레, 김소민 기자, 2009-01-28 오후 07:06:01)
[용산 ‘철거민 참사’] ‘철거민 참사’ 일주일전 개정안 국회통과
재개발·재건축 사업의 근거가 되는 ‘도시 및 주거환경 정비 사업법’(도정법)이 개발 촉진에만 초점을 맞추고 있어 세입자 대책이나 갈등 조정을 강화하는 방식으로 바꿔야 한다는 주장이 나오고 있다.
지난 13일 국회를 통과한 도정법 개정안도 주민 합의 절차를 줄이고 시공사의 영향력을 더 키우는 방안을 담았다. 인감증명서를 한 번만 제출하면 이후 의사를 표시할 때 다시 첨부하지 않게 하는 등 동의 요건을 완화했다. 일부 재건축·재개발에서는 시공사 선정 시점을 현재 ‘사업시행인가 이후’에서 ‘조합설립 이후’로 앞당겨 사업 초기부터 시공사의 입김이 커질 수 있게 됐다.
이에 비해 세입자 등 주민의 권리를 보장한 규정은 두루뭉술해 거의 모든 재개발 지역에서 갈등의 불씨가 되고 있다. 주거 이전비를 줘야 할 기준조차 모호해 자치단체에서는 정비지정 공람 3개월 전 거주자로 보고 있지만, 법원은 이보다 늦은 사업시행인가 3개월 전 거주자로 판단했다. 영업보상에 대해서는 세입자가 보상액 책정 근거자료를 조합에 청구해도 조합이 들어주지 않으며 이를 강제할 규정도 없다.
민주노동당 서울시당과 ‘나눔과 미래’ 등 시민단체들은 “주민 참여를 확대하고 공익성을 높이도록 개정해야 한다”고 주장하고 있다. 조합설립이 가능한 현행 동의율 75%를 80%까지 끌어올리고, 단계별 동의 절차를 강화하며 갈등을 조정할 수 있도록 가옥주, 세입자·전문가·행정기관 등이 참여하는 위원회를 구성해 주민의 의견을 충분히 반영해야 한다는 것이다. 또 임대주택 의무 건축 비율도 현행 17%보다 대폭 늘릴 것 등을 제안하고 있다.
서울시도 현재처럼 도정법, 도시개발법, 도시재정비촉진을 위한 특별법 등으로 나뉘어져 있는 도시정비사업 근거 법령을 장기적으로는 통합해야 한다고 판단하고 있다. 재건축·재개발·뉴타운 등 예정지가 각각 따로 발표돼 난개발을 부추기고 세입자 권리도 제각각인 상태이기 때문이다. 서울시 주거환경개선정책 자문위원회는 최근 이 법들을 통합하고, 계획부터 시행까지 재개발의 공공성을 강화해야 한다고 제안했다.
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[기고] 재개발사업 처음부터 공공관리를 (한겨레, 선대인 김광수경제연구소 부소장, 2009-01-28 오후 07:07:23)
막대한 개발이익 나눠먹는 현행틀로는 한계
공공이 처음부터 관리…개발이익 환원해야
‘용산 참사’를 계기로 뉴타운 사업 및 재개발·재건축 사업 제도 개선을 위한 의견이 분분하다. 순환재개발제 도입과 임대주택 입주 자격 완화, 재개발·재건축 조합의 초기 자금 지원, 세입자 등의 보상 현실화 등 여러 방안이 제시되고 있다. 하지만 이들 방안으로 각종 문제점들을 근본적으로 해소하기는 어렵다.
현행 재개발·재건축 사업은 추진 과정에서 땅주인과 집주인, 건설업체들과 투자자(또는 투기꾼)들이 폭리와 투기적 이익을 올리는 것을 전제로 해서 사업이 추진되고 있다. 1970년대 체계가 갖춰진 도시 및 주거환경 정비법(도정법) 등 관련 법제도는 이를 방지하는 것이 아니라, 도리어 행정적으로 뒷받침하는 구조다. 이들 사업은 공공사업임에도 공공 재원 부족을 이유로 일정한 요건을 충족하면 민간이 조합을 결성해 개발이익을 토대로 사업을 추진할 수 있도록 하고 있는 것이다.
이런 현행 제도 아래에서는 사업 과정에서 생겨나는 막대한 개발이익이 땅주인과 집주인, 개발 대행기관(토공, 주공, 각 지방도시개발공사 등), 시행사, 설계사, 시공사, 투기세력 등에 배분되고 있다. 주택 공급 과정에서 생겨나는 막대한 개발이익이라는 갈비를 여러 집단이 돌아가며 뜯어먹어, 결국 수혜자가 돼야 할 서민들에게는 앙상한 뼈다귀만 남는 꼴이다. 막대한 개발이익을 조금이라도 더 차지하려고 벌이는 아귀다툼으로 각종 비리와 폭력, 사업지의 땅값 및 집값 폭등, 조합원의 높은 분담금, 낮은 원주민 재정착률, 획일적인 아파트 일변도의 주택 공급, 시장 수요와 무관한 중대형 평형 위주의 공급, 공동체의 해체와 같은 문제점이 양산되고 있는 것이다.
따라서 막대한 개발이익을 공공이 흡수해 집값을 낮추고 충분한 도시기반 인프라를 공급하는 방식으로 전환한다면 문제를 근본적으로 해결할 수 있다. 현재의 임대주택이나 소형주택 건축과 도시기반시설 설치를 의무화하는 식의 개발이익 환수 방안은 한계가 명백하다. 막대한 투기적 개발이익이 생겨나는 사업을 민간에 맡겨놓고 그 개발이익의 일부를 공공이 떼가는 식이기 때문이다. 이와 달리 공공기관이 처음부터 사업을 기획·관리하고 사업 과정에서 생겨나는 개발이익을 온전히 흡수해 이를 저렴한 분양값과 충분한 도시기반시설 설치로 환원해야 한다.
현재 각종 주택의 분양값 가운데 택지비는 보통 30~50%가량 차지하고, 직간접 공사비가 40~50% 정도다. 두 항목이 주택 분양값의 거의 90%를 차지하는 셈이다. 하지만 이 두 항목에는 거품이 잔뜩 끼어 있다. 우선, 택지비를 보자. 지금은 정부나 지자체가 개발 계획을 발표하고 투기세력이 뛰어들어 땅값을 띄워 놓은 다음 감정평가를 통해 토지 보상을 한다. 개발이익이 땅주인과 집주인, 발 빠른 투기꾼들에게 돌아갈 수밖에 없다. 반면, 정부가 중장기적인 도시계획 아래 사전 매입 후 개발에 들어가면 보상비는 얼마든지 줄일 수 있다. 이를 위해서는 공공택지 개발사업처럼 정부나 지자체가 ‘개발 프리미엄’이 생기기 전의 가격으로 강제수용할 수 있도록 해야 한다. 이는 영국이나 미국의 일부 주에서도 시행되고 있다. 사업 대상지의 땅주인과 집주인의 단기적 반발이 있을 수 있으나 저렴한 집값과 한층 개선된 주거 공간, 쾌적한 도시기반시설로 보상받는다는 점을 인식하게 되면 충분히 동의할 수 있을 것이다.
사업지 수용이 끝나면 주택 공급 과정은 이를 통합해서 관리할 건설사업관리(Construction Management) 회사 등을 경쟁입찰을 통해 선정해 맡기면 된다. 사업지의 철거 및 택지 조성도 관리회사가 가격 경쟁을 통해 선정한 민간 토목업체가 한다. 경쟁입찰을 붙여 시공사를 선정하면 건설업체들이 각종 불투명한 비용을 붙여 폭리를 취하는 구조를 차단해 건축비도 절반 이하로 낮출 수 있다. 실제로 미국이나 영국 등에서는 공공주택을 포함한 공공건설사업을 전문 건설사업관리회사나 프로젝트관리회사(Project Manager) 등을 통해 얼마든지 진행하고 있다. 이런 회사에 맡겨 사업을 진행하므로 건설 공기업이 비대해질 우려도 없다. 이처럼 재개발·재건축 과정에서 발생하는 개발이익을 공공이 흡수해 진정한 의미의 ‘반값 아파트’를 공급하면 앞서 언급한 상당수 문제들을 해결할 수 있다.
물론 혁신적인 제도 변화가 수반돼야 한다. 지금 국내에서는 건설사업관리회사가 책임감리와 비슷한 역할 정도만 하고 있는데, 외국처럼 건설공사 전반을 관리하되 공사 전반에 대해 책임지게 하도록 해야 한다. 또 관련한 토지보상, 감정평가, 감리제도, 금융기관 공사보증 제도, 하도급 구조, 건설업역 제도 등 건설산업 제도 전반의 혁신도 필요하다. 물론 이런 혁신 과정에서는 상당수 건설업계 등 기득권 구조의 강력한 반발이 있을 것이다. 하지만 집권세력의 강력한 의지만 있다면 얼마든지 가능한 얘기다. 아쉽게도 현 정부는 이런 문제들을 해결할 의지가 없는 것처럼 보이지만 말이다.
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"용산 개발, 삼성 이익만 1조4천억원" (레디앙, 2009년 01월 29일 (목) 18:50:04 정상근 기자)
진보신당 '용산참사' 긴급토론…손낙구 "부동산개발→주거복지로"
지난 20일 ‘용산참사’가 발생한 지도 열흘이 넘어가고 있다. 고인들의 시신도 제대로 추스르지 못한 안타까운 상황 속에서, 책임자처벌은 커녕 ‘3자금지개입법’이나 운운하고 있는 정권을 바라봐야만 하는 상황 속에서도 마포구 아현동 등 전국 곳곳은 ‘뉴타운’과 ‘재개발’이란 이름으로 철거가 진행되고 있다.
제2, 제3의 용산참사의 가능성을 품고 사는 대한민국의 입법기관은 사고발생 불과 일주일 전인 지난 13일 ‘주민동의 요건’을 완화하고 ‘조합설립 이후’로 시공사 선정 시점도 앞당기는 ‘도시정비법(이하 도정법) 개정안’을 통과시켰다. 건설업자들을 위한 법과 정부, 용산참사는 앞으로 재개발 지역 주민들의 고통을 알리는 신호탄인지도 모른다.
진보신당이 29일 오후 1시부터 여의도 중앙당사에서 개최한 ‘용산참사, 새로운 주거정책으로 해결해야’라는 주제의 토론회는 이번 참사에 대한 근본적인 문제를 진단하고 대안을 모색하는 자리였다. 이날 토론회는 ‘참사의 원인’(손낙구 <부동산 계급사회> 저자), ‘제도개선 방안’(이주원 나눔과 미래 지역사회국장), ‘유지 가능한 재개발 방법’(박학룡 삼선4구역 대안개발 연구원)으로 주제를 세분해 세 명의 발제자가 각각 발표했다.
용산참사 지속시키는 제도 바꿔야
발제자들은 이날 토론회에서 한 목소리로 “부동산 개발정책이 아닌 시민들의 주거환경을 기준으로 한 주거복지정책으로의 전환”을 촉구했으며 이러한 근본적 문제가 바뀌지 않는 한 ‘제2, 제3의 용산참사’는 계속될 것이라고 강하게 경고했다.
손낙구는 대한민국에 “부동산 먹이사슬”이 형성된 원인을 “한국형 아파트 분양제도체계”와 “뉴타운 재개발”로 꼽았다. 두 가지 모두 “정부 대신 민간 건설업체가 주택공급을 맡은 것”으로, 이번 참사는 이렇게 형성된 ‘부동산 먹이사슬’이 만들어 낸 필연이며, 특히 “건설 재벌이 총출동한 초대형 개발사업의 복판에서 터진 참사”라고 규정했다. 그는 “용산4구역은 사업비만 28조원에 달하며 GS, 현대산업개발, 포스코, 금호, SK, 두산, 롯데건설 등 웬만한 건설재벌은 모두 참여하고 있으며 주간사는 삼성물산이 주도하고 있다”며 “이번 역세권 개발에서 삼성물산이 얻는 이익은 시공이익을 포함해 무려 1조4천억원에 이른다”고 지적했다.
그는 이어 이런 용산4구역이 “집과 건물 주인은 26%에 불과하지만, 세입자는 74%에 이른 곳”이라며 “전월세 가구 중 65%는 보증금이 5천만원에 미치지 못하며, 전월세 보증금이 1천만원이 안되거나 보증금이 아예 없는 가구도 2천여 가구에 이른다”고 밝혔다. 그는 또 “부동산 소유자인 조합원들은 최소 4억원의 시세 차익을 남길 수 있지만 형편이 넉넉지 못한 집주인은 내몰리고 세입자들은 전 재산이 털리거나 죽는 상황”을 이번 참사의 원인으로 진단했다. 손 씨는 “세입자와 영세 가구의 희생을 전제로 조합원들과 투기세력의 욕망을 채우는 것”이라고 설명했다.
가난한 사람들 희생으로 욕망 채우는 자들
그는 “더 가혹하게 희생당하는 것은 권리금, 인테리어비도 다 떼이고 영업 손실금까지 떠안고 가야 하는 세입자들”이라며 “이런 희생을 강요하는 법적 절차는 명도소송이었고 물리적 수단은 용역깡패였다”고 말했다. 그는 또 “이렇게 빈털터리가 된 세입자 일부가 끝까지 버티자 테러진압부대인 경찰특공대가 투입돼 살인 진압을 감행하다 참사를 빚은 셈”이라고 말했다.
그는 “개발 이전 730가구가 살 수 있었던 용산 4구역은 개발 이후 493가구 밖에 못사는 동네로 바뀌고, 돈이 적은 서민들을 쓸어낸 뒤 부유층과 상층 중산층이 들어오는 등 용산 4구역 주민이 교체될 것”이라며 “용산4구역의 일은 용산역세권에서 확대 재생산되고 서울 35개 뉴타운지구 등 재개발 지역에서 비슷한 모양으로 되풀이 될 것”이라고 전망했다. 그는 이 같은 문제를 극복하기 위해선 “부동산 경기부양책에서 주거복지정책으로의 전환”이 필요하다며 “공공개발에 의한 공공임대주택 공급을 중심으로 민간분양 아파트도 후분양제를 도입하도록 서둘러야 한다”고 말했다. 또한 “주택공급과 재개발의 목표는 서민의 주거권과 주거생활 향상”에 맞추고 “건설재벌 과잉지원을 낮추고 개발이익 환수제도를 강화해야 한다”고 주장했다.
이주원 나눔과 미래 지역사회국장은 구체적인 도시정비법 개정안을 제시했다. 이 국장은 “단기적으로는 뉴타운 등 재개발사업의 속도조절이 급선무이며 장기적으로는 도정법을 정비하고 공공임대주택과 광역공영개발을 추진해야 한다”고 주장했다.
재개발사업 속도조절이 급선무
그는 “특히 현재 많은 문제를 발생시키는 도정법 등 도시개발관련 법률을 통폐합하여 서울시 주거환경개선정책 자문위원회가 제시한 ‘주거환경정비법’과 ‘도시재생법’ 제정으로 이어져야 하지만 우선 문제의 최소화를 위해 도정법과 도시재정비촉진법(이하 도촉법)을 ‘주민참여확대’, ‘조합민주주의 실현’, ‘공익성 강화’, ‘세입자 주거안정 방안’ 확대 등의 방향으로 개정해야 한다”고 주장했다. 그는 특히 “도시정비사업 추진과정에 자치단체별로 이해관계자 및 전문가, 시민단체들로 구성된 상설적인 민원조정기구를 제도화해야 하며, 주민감사기능을 확대해야 한다”고 말했다. 또한 “세입자를 조합 총회에 들어갈 수 있도록 해야 한다”며 “무엇보다 조합의 민주화가 중요하며 소수가 장악한 조합에게 부여된 과도한 의결 및 집행권한을 제한해야 한다”고 주장했다.
그는 세입자 주거안정을 위해 “주거이전비 자격취득 기준일을 사업시행인가 3개월 전으로 변경해야 하며(현행 공람공고 3개월 전), 임대주택 신청 자격취득기준일도 사업시행인가 3개월 전 거주자로 해야 한다(현행 공람공고 3개월 전)”고 주장했다. 이 국장은 또 상가세입자 보상제도와 관련 “영업손실 보상 체계와 절차를 마련하고 권리금, 상권 등 감정평가에서 제외된 유무형의 자산까지 평가해야 한다”며 “특히 세입자들의 요구시 임시상가 설치 등을 제도화하여 이들의 생존권을 보장해야 한다”고 강조했다. 그는 또한 “순환재개발 방식을 도입하고 주거안정기금을 조성해야 하며 공공임대주택을 적정한 가격과 다양한 평형으로 추가건설해야 한다”고 주장했다.
주민 스스로 대안계획 제시 필요
박학룡 삼선4구역 대안개발 연구원은 지난해 하반기부터 시작된 서울 성북구의 ‘삼선4지구 대안개발계획’의 사례를 바탕으로 “쾌적하고 유지 가능한 재개발의 조건”을 모색했다. 박 연구원은 ‘삼선4지구’역시 “재개발로 아파트가 들어서거나 고급 주거지가 조성된다면 이곳에 살 주민은 거의 없는 실정”이라며 “건설사가 개입하기 전에 주민 스스로 대안계획을 제시하려는 것”이라고 설명했다. 그는 “재개발이 주는 경제적 문제점도 있지만 삼선4구역과 같이 지역사회와 이웃에 대한 공동체의식이 온존되어 있는 곳에서는 전면 철거는 지역문화와 공동체를 파괴하는 심각한 문제로 다가오기도 한다”며 “이와 함께 건축물의 64.4%를 외지인이 소유해 실제 거주민들의 처지와 주거욕구가 반영될 통로가 차단된다는 문제가 있다”고 덧붙였다.
그는 “삼선4지구는 주민참여가 무엇인지를 보여주려 하였으며, 그 1단계로 주민워크샵을 진행해 문제점을 파악하는 한편 마을의 가치를 공유하고 자발적 주민조직의 필요성을 인식했고 2단계로 주택 노후화 등 드러난 문제점들을 모은 뒤 주민들이 생각하는 마을 상을 그렸으며 3단계로 종합적인 마스터플랜을 세우고 세부적인 조정을 하고 있다”고 밝혔다.
박 연구원은 “대안개발계획이 성공하기 위해서는 추진 주체와 기술-제도적 측면이 갖추어져야 한다”며 “그러나 추진 주체에서 주민과 민간세력은 참여하고 있으나 공공영역의 태도는 바뀌지 않고 있다”고 말했다. 이어 “서울시와 구청은 스스로 공영개발을 주도할 능력이나 의지를 상실한 무능력한 존재였다”고 비판했다.
심상정 대표 "1백% 공영개발돼야"
박 연구원은 “공공은 주거지 정비사업을 단순한 물리적 주택의 교체가 아닌 도심-지역재생의 관점으로 대해야 한다”며 “삼선4지구는 주민참여 대안개발계획을 통해 주거지 정비사업의 공공적 성격을 더욱 분명히 드러내고 공공이 마땅히 져야할 책임을 촉구할 것”이라고 말했다.
한편 진보신당 심상정 상임공동대표는 토론회에 앞서 “이번 참사는 이미 예정된 참사”라며 “철거민을 망루로 내몬 재개발 정책을 폐기하고 헌법상에 보장된 주거권이 실현될 수 있는 근본적 대책 마련이 시급하다”고 말했다. 이어 “무엇보다 건설사들과 지주들을 위한 싹쓸이 철거는 중단돼야 한다”며 “건설사를 위한 재개발이 아닌 거주자와 주민을 위한 정책이 돼야 하며 무엇보다 100% 공영개발로 재개발이 이루어져야 한다”고 주장했다.
심 대표는 “영세민들과 세입자들도 중요한 주체”라며 “주택법, 도시정비법, 도시재정비촉진특별법 등 재개발과 관련된 법안들은 사람이 아니라 건물 중심의 법으로 기존 법안들을 국민의 보편적 권리인 주거권을 실현하는 법안으로 재정비해야한다”며 “간담회를 바탕으로 진보신당의 정책을 정비해서 공론화할 수 있는 토론회로 발전했으면 한다”고 말했다.
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"저희도 전철연이 싸움꾼인줄 알았다" (레디앙, 2009년 01월 30일 (금) 11:13:47 변경혜 기자)
민노, 뉴타운 재개발 전면 재검토 촉구 토론회…세입자,가옥주들 한목소리
"대한민국이 법치국가 맞습니까" "저희들도 처음엔 전철연이 싸움꾼인줄 알았어요" "용산참사, 안타깝게도 그분들이 희생이 있었기에 언론이 그나마 우리에게 관심을 갖기 시작했습니다" "용산시위자들, 왜 망루에 올라갔냐구요? 아무도 들어주지 않았기 때문에, 아무 것도 없는 세입자들이 대화하러 올라간 것입니다" "철거반원들, 조직폭력배입니다. 대한민국이 조직폭력배를 양산시키고 있습니다" "부자들 위한 재개발 이제 막아야 합니다" "가난한 세입자나 영세 가옥주나 또같은 처지, 이제 똘똘 뭉쳐야 합니다" 더러는 울먹이며 설명했고 더러는 투사처럼 웅변했다. 토론자들의 말 한 마디, 한 마디에 '맞다' '옳소'라며 박수가 터져나왔다.
29일 민주노동당이 전국뉴타운재개발지구비대위대표연합과 뉴타운바로세우기세입자대책위대표자회의, 뉴타운재개발바로세우기연대회의와 공동으로 국회 대회의실에서 마련한 '뉴타운, 재개발 중단, 재검토를 위한 가옥주와 세입자 공동토론회'에서는 전국 1000여곳의 재개발현장에서 벌어지고 있는 고발들이 이어졌다.
"불법이 판치는 뉴타운 원하지 않았다"
그동안 재개발 현장에서 조합과 시공사의 입맛에 따라 내쫒고 쫒겨났던 가옥주와 세입자들이 함께 재개발의 문제를 인식하고 함께 반대하게 된 것. 토론에 앞서 강기갑 민노당 대표는 "안타까운 6명의 생명을 죽여놓고 정부는 아무런 책임을 지지 않겠다고 합니다"라며 "돈 있으면 누가 집을 갖지 못합니까? 부자들 위해, 개발계획을 다 짜놓고 이제 와서 철거민들을 과격시위자로 몰아가고 있다"고 이명박 정부를 비판했다.
"OS요원들 서류조작, 불법 도용 비일비재"
집주인들조차 뉴타운을 반대한 응암9구역은 토지주가 시공사를 선정하면서 불법의 연속이었다. 이미정 응암9구역 비대위 대표는 "잘못된 시공사 선정부터 감정평가에서도 4층짜리 건물을 3분만에 평가하고, 심지어 어떤 경우는 건물 내부를 확인하지도 않은 채 감정이 이뤄지는 등 처음부터 영세한 집주인들을 내보내기 위한 형식적 절차만 이뤄졌다"고 설명을 시작했다. 이어 이 대표는 "또 감정평가 과정에서 막내한 뇌물이 오갔고 그나마 조합의 이사 중 양심있는 분들이 있어 이같은 사실에 대해 양심선언을 했는데 결국 뇌물을 받은 이사들은 기소유예되고, 양심선언한 분들만 벌금을 맞았다"며 "이뿐만이 아니라 도정법(도시및 주거환경정비법)을 위반해 대락적인 분담금 내역 등을 통지해야 하는 의무규정도 어겨 관리처분총회 개최 후에야 알려주는 등 제대로 된 절차도 지켜지지 않았다"고 말했다.
이 대표는 이와함께 재개발현장에서 집주인들과 세입자들에게 권리를 양도하는 업무를 담당한다는 소위 'OS' 요원들의 서류조작, 강제철거(행정대집행) 이후 하루에도 몇 번씩 끊기는 전기와 수도, 재산권을 지키려는 주민들을 고발한 은평구청장 등의 사례 등을 생생히 전했다. 더불어 이 대표는 "이같은 어려움을 겪고 있어도 어느 매스컴 하나 우리의 얘기를 들어주지 않았다"며 "단지 제대로 된 감정평가를 원했고 이같은 문제가 해결되기 위해서는 분양가 현실화가 반드시 이뤄져야 한다"고 울먹이기도 했다.
왕십리 뉴타운개발현장에서 주거세입자 문제에 대한 사례를 소개한 이은정 세입자대책위원장은 "현행법의 세입자 보상에는 상가세입자에 대한 영업손실보상이 있지만 재개발공고가 나간 뒤 집주인들은 보상금을 주기 싫어 세입자들을 내쫒기 바빴다"며 "그들은 무리하게 세를 올리거나 나가달라 요구하고 대신 식구나 조합의 가족들을 이주시켜 보상금을 한 푼이라도 더 받기 위해 갖은 수단을 다 써왔다"고 사연을 소개했다. 이 위원장은 "제대로 된 뉴타운이라면 계획초기부터 원주민과 집주인, 세입자 모두가 이해당사가 돼야 한다"며 "그 많은 다가구들 다 허물면 거기 주민들은 어디가서 살아겠습니까? 우리도 도 사람이고, 서울에 살 권리를 줘야 하는데 모든 게 박탈당했다"고 말했다.
"지금 이 순간에도 왕십리엔 조폭 용역깡패 활개"
또 이 위원장은 "모든 보상계획은 조합에서 이뤄진다고 하는데 법적규제도 없이 세입자들의 재산권을 민간개발조합에 다 맡겨버려 놓고 불법을 자행하고, 어떤 편법을 써서라도 보상금을 주지 않으려 한다"며 "결국 뉴타운은 돈없는 사람들 나가서 죽으라는 것밖에 안되고 내 권리를 찾는다는 것이 이렇게 1년동안 거지취급 받으며 '법도 모르다'고 핍박받는 상황"이라고 말했다. 이어 이 위원장은 "서울시에서는 동절기에 강제철거를 금지시킨다고 했지만 지금 이 순간에도 왕십리에서는 용역깡패들의 폭력적인 강제철거가 이뤄지고 있다"고 하소연했다.
특히 이 위원장은 "순차적인 순환개발이 이뤄지지 않은한 쥐꼬리만한 이주비를 받아도 이미 주변의 주택 가격은 엄청나게 뛰어올라 영세가옥주, 세입자들은 옮기고 살만한 집이 없다"며 "주거이전비 1000만원 받아도 주변에 일반 월세가 40-50만원인데 1년 지나면 남는 게 없어 결국 1년후에 죽으라는 사형선고의 집행유예나 다름없다"고 목소리를 높이기도 했다. 이와 함께 이 위원장은 "저희도 돈벌어서 임대아파트에 들어가고 싶다"며 "제발 저희도 살고 싶은 곳에 살도록 해주세요"라고 울먹였다.
김수창 전국뉴타운비대위 부회장은 "최근 서울시의 공청회 자료를 보면 재개발이 얼마나 허구인지 알 것"이라며 "2006년 기준 멸실은 13만2000가구, 공급은 6만2000가구, 실제 6만가구 이상이 사라지고 가옥주의 수준은 현 월 207만원에서 뉴타운 후에는 653만원으로 돼 있다"며 "도시개발도 현재는 약 18% 수준이지만 뉴타운은 35%로 이 모든 비용을 조합원과 가옥주들이 다 내고 국가는 극히 일부분만 부담하게 된다"고 설명했다.
"시공사 배채우는 뉴타운에 영세서민들 죽어나가"
김 부회장은 이어 "자금은 시공사가 다 대주고, 우리가 시공사를 선택해야 하는데 시공사를 위한 뉴타운이 되고 있다"며 "더욱이 가옥주 정착률이 겨우 15-20%에 불과한데 이에 대한 대안이나 정비계획 마저도 없다"고 비판했다. 또 김 부회장은 "구멍가게도 사업성 검토를 하는데 전국에서 1000곳 이상 하는 재개발에 대한 사업성 검토가 이뤄지는 곳은 단 1곳도 없다"며 "시공사들은 조합비를 통해 불법비자금을 확보하지만 이를 부담하는 우리의 돈은 반토막, 세토막나고 결국 고분양가에 분양권만 받고 집은 사라지는 비참한 현실이 악순환될 뿐"이라고 설명했다.
김 부회장은 이와 함께 "구멍가게 하다가도 업종전환을 할 때 사업성 검토를 또 하듯이 재개발 이전에 사업성 검토가 반드시 시행되고 단계별 검토, 또 언제든지 문제가 있다면 사업중단과 취소할 수 있는 권한을 우리들에게 줘야 한다"고 요구했다. 이외에도 김 부회장은 공공재산에 대한 현금처분, 재개발을 원치 않는 주민들에겐 현실가 보상, 시공사들의 불법 근절, 제대로 된 정보공개, 도정법에 대한 행정당국의 관리감독 등 제도적 문제와 개선방향까지 조목조목 설명했다.
"경찰-용역깡패 합작, 세입자 철저히 외면해온 것이 용산"
용산참사를 경험한 용산4구역 조휘광 세입자대책위 기획실장은 동영상을 먼저 보여줬다. 동영상에는 철거반들이 상가세입자의 영업현장에 찾아가 문을 부수고, 갖은 폭언과 폭력, 경찰에 신고했지만 출동한 경찰은 오히려 철거반원들의 얘기만 일방적으로 듣거나 재개발을 항의하기 위해 용산구청을 찾아간 시민들을 대책위의 복장을 한 용역깡패들이 폭행하는 장면 등이 소개됐다. 조 기획실장은 "대책위 회원 중 1명이 촬영 중에 폭행당하고 캠코더를 빼앗겼는데 경찰에 연행돼서 결국 쌍방과실로 됐다"며 "철거정비업체, 용역깡패들과 경찰이 합작이 돼서 그속에 살고 있는 세입자들을 철저하게 외면하는 현장은 영상을 통하지 않더라도 충분히 그런 고초를 겪고 있을 것이라고 생각한다"고 입을 열었다.
조 기획실장은 "이번 참사에 대해 최근 엉뚱하게 흘러가면서 전철연을 타깃으로 제3자개입금지법을 발의한다고 하는데, 개인적으로는 국회에도 제3자개입금지법 만들어서 한나라당도 해체됐으면 좋겠다"고 말하기도 했다. 이어 조 기획실장은 자료를 보이며 "용산4구역의 지주조합 관리처분 계획의 불법성은 상당하지만 그중에서도 감정평가도 제대로 하지 않은 상태에서 개인의 재산권이 송두리째 사라지는 관리처분인가가 난 것을 확인할 수 있다"며 구체적 사업일자를 설명했다.
자료를 보면 사업시행인가는 2007년 5월31일, 관리처분 총회는 2007년 10월19일(주거대책비 76억원, 손실보상이주비 330억원 의결), 감정평가액 통지 2008년 4월4일, 관리처분인가 2008년 5월30일로 감정평가도 이뤄지지 않은 상태에서 관리처분 결정이 난 것. 더욱이 이 과정에서 임차인들은 관리처분에 동의하는 서명이나 날인을 받지도 않은 불법이 벌어졌다. 조 기획실장은 "더욱이 이 과정에서 관리처분인가가 나기도 전에 용산구청에서는 '관리처분이 날 것으로 예상돼 재산권을 넘기라는 소'를 제기하는 말도 안되는 일이 벌어졌었다"며 "이 밖에도 여러 불법적 사항에 대해 용산구청에 민원을 제기해도 관리감독할 권한을 가진 구청은 '권한이 없다'고 회피만 해왔다"고 그동안의 여러 일들을 고발하기도 했다.
"도시정비, 임대주택 의무건설 비율 최소 30%로 올려야"
오랫동안 뉴타운, 재개발문제 현장에서 활동한 (사)나눔과 미래의 이주원 지역사업국장은 "민주당에서 용산참사 터지니까 토론에 참여해달라고 연락이 왔는데, 정말 제대로 안하면 당신들도 용산공범이라고 말할 것"이라고 말을 시작했다. 이 국장은 현재의 뉴타운, 재개발사업의 근본적 문제들과 대안을 일일이 설명했다. 도시정비사업은 우선 순차적 개발로 주변 주택과 지가 등을 고려해 이주대책, 임시수용주택 등을 충분히 마련할 것, 동절기 강제철거를 금지하는 행정대집행법 개정 등이 우선 시급하게 개정돼야 한다고 지적했다.
이 국장은 "또한 무엇보다 도시정비사업 추진 때 임대주택 의무건설 비율을 현행 17%에서 최소한 30%로 확대하고 도정법에 주민참여 확대와 조합민주주의 실현, 공익성 강화, 세입자의 주거안정 방안이 확대되도록 관련법을 개정해야 한다"며 "현재 재개발에 반대하는 조합원들은 아예 총회 참여조차 거의 불가능한 현실 아니냐"고 말하자 토론참가자들이 일제히 박수를 치기도 했다.
또 이 국장은 현재의 조합설립인가 규정에 대해 주민동의요건을 강화해 토지소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 1/2이상의 토지소유자의 동의, 주택재건축인 경우 구분소유자 및 의결권의 각 2/3 이상 및 토지면적 1/2 소유자의 동의를 얻도록 하는 등 조합설립 요건을 강화하도록 해 건설사-자치단체의 일방적인 재개발 추진을 지양해야 한다고 제안했다. 특히 이 국장은 OS요원들의 가옥주·세입자 등에 대한 불법적인 개인정보 도용 금지, 인감증명서 등의 유효기간을 설정하는 등 개인 재산권을 보호하는 방안, 관리처분계획에 대한 정보공개, 사업시행에 대한 행정당국의 관리감독 강화, 기반시설 부담주체를 구분해 광역기반시설에 대해서는 국가가 부담하는 방안 등도 꼭 도입돼야 한다고 설명했다.
"영세가옥주-세입자간 갈등조장 시공사,조합부터 바꿔야"
송재영 민노당 119민생희망운동본부장은 우선 기존도시를 허물고 아파트만을 건설하는 현재의 뉴타운계획은 전면중단돼야 한다고 주장했다. 송 본부장은 "미국의 서브프라임모기지 사태에서도 보왔듯이 우리나라 아파트 시세도 거품이 빠지면서 가격이 계속 떨어지고 미분양이 현재 공식집계만 16만채 이상이 된다"며 "그런데도 건설사들이 중대형 아파트를 계속 신축하는 것은 소형, 임대아파트보다 훨씬 큰 이익이 남고 미분양되면 정부에서 매입해주기 때문에 뉴타운사업을 계속 추진하려는 것"이라고 구조적 문제를 제기했다.
이어 송 본부장은 "그동안 여러 재개발 현장에서 공익적 목적과 달리 개인의 재산권과 거주권을 침해당하는 참담한 현실을 목격해왔다"며 "더욱이 시공사는 영세가옥주와 세입자들간의 갈등을 조장시켜 마치 물과 기름처럼 싸우도록 하면서 개발이익은 고스란히 가져가는 일들이 자행돼 왔다"고 말했다. 송 본부장은 민노당에서 이 문제를 해결하기 위해 우선 뉴타운 재개발 중단과 전면 재검토를 위한 주민 전문가가 참여하는 국회내 '뉴타운재개발재검토특별위원회'를, 정부차원에서는 '뉴타운재개발 종합개선추진위' 구성을 제안했다.
또 뉴타운재개발 과정에서 도정법과 토지보상법 등 기본적인 절차조차 지키지 않고 있어 단계별, 절차적으로 위법성 공익감사를 두고 공익감사 소위원회를 구성하는 방안을 추진하겠다고 밝혔다. 이와별도로 민노당은 뉴타운재개발법률검토 소위원회 구성과 도시재생-재구성을 위한 공영개발 방식 도입 등을 추진한다는 방침이다.
지정토론자 외에도 서울시내 곳곳에서 벌어지고 있는 재개발, 상가들의 고발도 이어졌다. 고척쇼핑세입자대책위, 동작구 대책위, 마포구 북아현동 재개발 현장의 가옥주, 아현동 세입자, 용산재개발에 반대하는 주민 등도 현재 진행되고 있는 재개발 과정에서 시공사의 불법성, 행정당국의 무관심, 전철연을 타깃으로 하는 검찰수사의 부당성 등에 대해 성토와 함께 이같은 문제가 해결되지 않을 경우 제2의 용산참사는 계속 될 것이라는 경고들이 터져나왔다. 토론자들과 참가자들은 이날 국회 의원회관 대회의실에서 토론회를 마친 뒤 '뉴타운 중단과 점녀 재검토 촉구를 위한 가옥주, 세입자 공동선언문'을 발표했다.
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왜 재개발지역 서민들은 화염병을 들게 되나" (프레시안, 이대희 기자, 2009-01-30 오후 4:19:11)
비합리적 보상비·불투명한 제도 문제…정부·서울시는 "뉴타운 강행"
용산에서 일어난 6명의 사망사고에 여론의 관심이 집중되고 있다. 그러나 정작 철거지역 세입자들이 왜 극렬한 저항을 할 수밖에 없었는지에 대한 성찰은 미미하다. 수십년 간 계속된 재개발 사업 행정상의 문제가 이번 사태의 근본원인이지만, 이를 수정하기 위한 목소리는 정치·행정권 어디에서도 나오지 않는다. 재개발 대상 지역 주민들만이 '사태 재발을 막기 위한 재개발 관련법 개정이 필요하다'고 주장한다.
'황당한 보상비'…세입자는 '봉'?
29일 서울 서대문구 가재울3구역에서 만난 이원실 가재울3구역 상가세입자대책위 총무의 목소리는 격앙됐다. 조합이 세입자 의견을 묵살하고 일방적으로 철거를 밀어붙인다고 그는 말했다. 가재울뉴타운은 총 4구역으로 나뉘어 있다. 1구역과 2구역은 이미 새로 들어선 아파트에 분양이 시작됐고 3구역도 95%가량 철거됐다.
도시 재개발 사업은 주민공람-관리처분인가-명도소송 등 여러 단계를 거쳐 이뤄진다. 지역 재개발 용도를 결정하고 이를 지역 주민에게 알리는 것이 주민공람이고, 재개발지 주민에게 적정한 보상 수준을 결정하고 재개발 공사가 허가되는 단계가 관리처분인가다. 관리처분인가가 내려지면 모든 재산권은 조합으로 귀속된다. 당연히 단계별로 마찰이 빚어지기 일쑤다. 당장 뉴타운을 비롯한 대부분 재개발 지역의 세입자들은 주민공람이 제대로 되지 않은 채 사업이 강행되고 있다고 주장한다. 2개 이상 일간지에 공고하거나 전수조사를 통해 원주민 의견을 모아야 하는데 제대로 이행되지 않는다는 얘기다. 가재울의 경우 서대문구청에서도 이 사실을 인정했다.
본격적인 마찰은 바로 관리처분인가 단계에서 발생한다. 보상수준 결정 과정의 불투명성 문제가 끊임없이 제기되고 있다. '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(토지보상법)' 시행규칙 47조에 따르면 상가세입자의 경우 공익사업 실시로 인한 휴업기간에 발생하는 영업용 자산의 감가상각비, 인건비, 시설비, 이전비 등 다양한 비용을 감정평가 결과에 따라 보상받을 수 있다. 뉴타운 사업은 민자사업이지만 토지보상법 적용을 받는다. 주택세입자 역시 토지보상법 시행규칙 54조와 55조에 근거해 적절한 보상을 받을 수 있다.
하지만 대부분 세입자들은 감정평가를 믿을 수 없다고 주장한다. 가재울3구역에서 4년 가까이 하숙방 사업과 주차장 대여, 해장국 장사를 해 온 신현미 씨(53)는 "조합이 황당한 수준의 보상비를 쥐어 주고는 용역깡패를 시켜 철거하려고 한다"고 말했다. 신 씨는 하숙방 30개와 주차장 합계 99평 만을 대상으로 총 보상비 1675만 원을 받았다. 해장국 집은 아예 평가에서 누락됐다. 그는 "처음 들어올 당시 비가 새는 등 시설 상태가 엉망이었다. 투자비만 2억 원이 넘게 들었다. 당신 같으면 말도 안 되는 보상비를 받고 가게를 비워주겠느냐"고 했다.
주거세입자 역시 법이 정한 보상을 제대로 받지 못하고 쫓겨나기 일쑤다. 왕십리뉴타운 지역 세입자들은 조합을 상대로 설 연휴 기간에도 철야농성을 벌였다. 관련법이 조합에 임대아파트 입주권과 주거이전비, 이사비 등을 세입자에 지급토록 명시했지만 제대로 지켜지지 않기 때문이다. 이지연 왕십리 세입자대책위원회 여성부장은 "세입자 권리를 찾기 위해 조합은 물론 구청과도 1년 넘게 싸웠다. 그런데도 세입자라는 이유만으로 무시당하고 핍박 받았다"고 말했다.
돈 없으면 가옥주도 밀려나…재개발지 곳곳 '화약고'
비단 세입자뿐만이 아니다. 영세 가옥주 역시 제대로 된 자산평가를 받지 못한다. 29일 국회 의원회관 1층 대회의실에서 민주노동당 주최로 열린 '뉴타운·재개발 중단을 위한 공동토론회'에 나온 이미정 응암9구역 비대위 대표는 "감정평가는 조합에서 선정한 2개 업체가 실시했는데 평가 당시 조합은 '본 평가 전에 하는 사전평가'라고 말했다. 하지만 이 한 번의 평가로 조합원들 자산이 모두 평가됐다. 그나마 실시한 평가도 믿을 수가 없을 정도로 허술했다. 4층 건물을 평가하는 시간이 채 3분이 걸리지 않았다"고 말했다. 뉴타운·재개발지구 비대위 대표연합은 가옥주들이 참여한 단체다.
뇌물이 오간다는 주장도 나왔다. 이 대표는 "감정평가사와 철거업체를 선정하는 과정에서 뇌물이 오고 간다. 이 문제를 조합원 중 일부가 양심선언했다. 하지만 결과적으로 양심이 있었던 조합원만 기소유예 처분됐다"고 했다. 결국 가옥주들 역시 '투쟁'에 나서게 된다. 개발이익은 제대로 떨어지지 않고 새로 들어설 아파트에는 도저히 입주할 형편이 되지 않기 때문이다.
특히 뉴타운 사업지의 경우 도시기반시설이 35% 이상 들어서도록 법으로 정해져 있어 가옥주 부담이 크게 늘어난다. 이들 사업비를 모두 가옥주가 부담해야 하기 때문이다. 세입자에게 어떻게든 적은 돈을 쥐어주려고 가옥주들이 머리를 싸매는 이유다. 김수창 전국뉴타운비대위 부회장은 "서울시에서만 1000여 곳에서 재개발 사업이 진행되고 있는데 사업성 평가가 이뤄진 곳이 단 한 군데도 없다. 여기에 자산평가는 시가의 30% 수준에 불과한 공시지가로 행해진다. 사업비는 일반 공사보다 더 높다. 건설현장에 만연한 비리까지 더해져 조합원의 수익성을 악화시킨다. 세입자와 마찰을 일으킬 수밖에 없는 구조"라고 말했다. 결국 제대로 된 이익은 일부 조합원과 건설업체만 챙긴다. 건설업체는 조합으로부터 수익을 챙기고 설사 분양이 제대로 이뤄지지 않더라도 정부가 미분양 아파트를 매입해주기로 해 비빌 언덕이 있다.
"재개발 지역 산다는 이유만으로 나라는 우리를 버렸다"
재개발 보상절차는 협의가 무산될 경우 수용재결-이의재결-행정소송의 단계를 밟도록 돼 있다. 하지만 관리처분인가가 이미 내려졌다면 어떤 법적 대응도 제대로 먹혀들지 않는다. 이원실 총무는 "협의가 제대로 이뤄지지 않아 수용재결 신청을 준비했다. 하지만 조합이 곧바로 건물 명도소송을 걸었다. 수용재결 과정에서 자산 재평가를 받을 근거 자체를 없애기 위해서다"라고 말했다.
만약 소송에서 조합이 승소한다면 집을 비우지 않은 사람은 곧바로 조합으로 재산권이 넘어간 건물을 '불법 점유'한 범법자가 된다. 조합은 철거를 밀어붙일 근거를 얻게 된다. 억울한 지경에 빠진 사람들이 버틴다면 용산에서처럼 결국 경찰력이 투입돼 문제를 해결한다. 전형적인 재개발 사업의 시나리오다.
아직 상가를 비우지 않고 슈퍼마켓을 운영하고 있는 가재울3구역의 장모 씨(52)는 "재개발 사업은 한마디로 '미친 사업'이다. 용산 사람들을 우리는 이해한다. 우리도 저런 상황이 닥치면 똑같이 할 것"이라고 말했다. 그에게 떨어진 영업보상비는 1200만 원이다. 보상비와 권리금을 합쳐봐야 인근에 새로 장사를 시작할 곳을 찾기란 불가능하다.
가재울3구역에는 약 60상가 정도가 남아 여전히 장사를 하고 있다. 하지만 생계를 제대로 꾸릴 수 없다. 일괄철거가 원칙이지만 이미 부분철거가 군데군데 이뤄져 손님의 발길을 찾기 어렵다. 이에 더해 용역회사 직원, 일명 '용역깡패'가 수시로 이들을 괴롭힌다. 경찰은 수수방관한다. 이들은 지난해 5월 대책위를 구성한 후 8월부터 자경단을 만들어 밤마다 순찰을 돈다. 용역깡패에 대항하기 위해서다. 이원실 총무는 "용역깡패가 하는 짓을 나열하기가 어려울 정도다. 폭행은 물론이고 절도, 수도 파손, 전기 차단 등 갖은 영업방해를 한다. 아주머니가 계신 가게만 골라 찾아가서 협박한다. 밤에는 몰래 화재를 일으킨다. 가게가 훼손되는 것이 두려워 상인들이 집에도 안 가고 가게에서 숙식을 해결한다"고 했다.
대책위 사무실에 머물러 있던 한 나이든 상인은 "재개발 지역에는 법도 없다. 재개발 지역에 산다는 이유만으로 나라는 우리를 버렸다. 이게 공산주의지 민주주의냐. 돈 없는 놈은 다 나가죽으라는 게 제대로 된 나라냐"며 분통을 터뜨렸다.
"재개발 제도 전면 손질 불가피"
재개발 사업을 근본적으로 손질하지 않고서는 '제2의 용산참사'가 언제 어디서 발생할지 모른다는 경고가 나오는 게 당연하다. 전문가들은 지금이라도 당장 재개발 사업을 손봐야 한다고 말한다. 이주원 나눔과미래 지역사업국장은 무엇보다 모든 재개발 사업의 근간인 도정법 손질이 필수라고 지적했다. 그는 "도정법을 대대적으로 정비하고 공공임대주택을 추가 건설해야 한다. 개발 방식도 지금과 같은 밀어붙이기 식이 아니라 광역공영개발로 추진돼야 한다"고 말했다. 그는 또 "개발 과정에 주민들의 민주적 참여가 보장되도록 해야 한다. 조합민주주의가 실현되고 공익성을 강화하는 방향으로 제도를 개선하는 것이 매우 중요하다"고 강조했다.
이 국장은 단기대책 역시 필요하다고 말했다. 도정법을 손보는 것은 시간이 오래 걸릴 수밖에 없기 때문에 당장 곳곳에서 일어나는 잡음을 줄여야 한다는 이유다. 구체적으로 그는 "동절기 철거 금지, 경비업법 및 행정대집행법 개정, 뉴타운 원주민의 주거안정기금 조성, 사업 속도 조절 등이 당장 확정돼야 한다. 이런 것은 행정기관의 의지만 있다면 신속하게 효과를 볼 수 있다"고 했다.
지난 16일 서울시 주거환경정책개선 자문위원회 보고서가 나온 날 '주거권 실현을 위한 국민연합'은 성명서를 내고 "세입자 주거안정 대책과 뉴타운사업 속도 조절책이 구체적으로 보강돼야 한다. 특히 개발이득 환수장치를 필히 마련해야 한다"고 주장했다. 구체적인 제도 보완 장치가 마련되지 않는다면 지금의 문제를 해결하기 어렵다는 얘기다.
정부ㆍ서울시 "재개발 중단 없다"
하지만 이들의 바람과는 반대로 정부와 서울시는 재개발 사업, 특히 뉴타운 사업을 더욱 강경하게 밀어붙일 태세다. 경기침체기에 재개발만큼 확실히 건설업체의 수익원천이 되는 사업은 없다. 정부는 심지어 뉴타운 사업을 전국적으로 확대하려는 움직임을 보이고 있다.
서울시는 30일 '도시재정비 촉진을 위한 조례 개정안' 의결 소식을 발표하며 "재정비촉진지구 내 도시재정비 사업 시행자에게 건축공사비와 세입자 이주비 등을 서울시가 지원할 것"이라고 밝혔다. 개정안이 다음 달 열리는 시의회 임시회 심의를 통과하면 민간사업자가 재개발 사업을 진행할 때 총 공사비의 40% 이내 금액을 융자받을 수 있게 된다. 결국 서울시가 민자사업에 시 재정, 곧 시민의 세금을 투입해서라도 재개발 공사가 중단되는 일이 없도록 하겠다는 의지를 보인 셈이다. 내부에서 일어나는 뇌물수수, 세입자대책 등 보완책은 여전히 허술했다.
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서울市, 여론 무시 ‘뉴타운 속도전’ (경향, 김기범기자, 2009-01-30-23:26:36)
ㆍ조례 개정으로 공사비·이주비 융자 추진
ㆍ시민단체 “근본대책 없는 땜질처방” 반발
서울시가 뉴타운·재개발사업의 중단과 원점 재검토를 요구하는 여론을 무시한 채 ‘침체된 경기 활성화’라는 명목을 내세워 뉴타운 사업속도를 빠르게 하는 방안을 추진키로 해 논란이 일고 있다. 시민단체들은 “근본적인 문제 해결을 외면한 땜질 처방”이라며 비난했다.
서울시는 지난 28일 열린 조례·규칙심의회에서 재정비촉진지구 내의 도시재정비사업에서 공사비와 세입자 이주비 등을 지원할 수 있도록 하는 내용의 ‘도시재정비 촉진을 위한 조례 개정안’을 의결했다고 30일 밝혔다. 이에 따르면 민간사업자는 주거환경개선사업이나 주택 재개발 및 재건축 등을 할 때 시로부터 공사비의 40% 이내에서 융자지원을 받을 수 있다. 세입자에게 지급되는 주거이전비는 전액 융자가 가능해진다. 재개발사업 등의 조합설립추진위원회 운영자금도 80%까지 융자지원 된다. 또 구청장이 시행하는 주거환경개선사업 및 주택 재개발·재건축사업, 도시환경정비사업에 대해서는 공사비의 80%까지 융자가 가능하고, 지역 상징물을 보존하는 ‘과거 흔적 조성 사업’의 경우 예산 전액이 보조된다.
시는 내달 서울시의회에서 개정안이 통과되면 3월부터 시행할 계획이다. 이렇게 되면 재정비촉진지구로 지정돼 있는 흑석·신림·한남·방화 등 총 25개 뉴타운의 사업이 빨라질 것으로 보인다.
주거·시민단체들은 뉴타운사업의 중단과 재검토를 요구하는 여론을 무시한 조치라며 반발하고 있다. 경실련 도시개혁센터 남은경 부장은 “서울시의 이번 조례 개정안은 충분한 검토나 준비 없이 일방적으로 경기를 활성화하겠다는 의도에서 추진되는 것”이라며 “근본적 대책은 없이 투명성도 없고, 거품이 끼어있는 조합 운영비나 공사비를 무작정 지원한다고 해서 개발사업이 공공성을 띠게 되는 것은 아니다”라고 지적했다. 뉴타운재개발 바로세우기연대회의 이주원 국장은 “서울시는 용산 참사 이후 앞으로는 뉴타운·재개발사업에서 저소득 서민을 배려하는 정책을 마련하겠다고 하면서 뒤로는 개발사업의 속도를 더 내는 조치를 취하려 하고 있다”고 비난했다.
서울시 관계자는 “뉴타운이 아닌 재개발사업에서는 지금도 조합설립추진위 등에 자금을 융자해 주고 있고, 조합 운영비를 융자해 주면 조합 비리도 줄어들 것”이라며 “뉴타운으로 지구 지정만 된 채 지지부진한 지역의 뉴타운사업을 통해 경기를 활성화하기 위한 조치”라고 설명했다.
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원주민 재정착률 20% 밑돌아 (한겨레, 권오성 기자, 2009-02-01 오후 08:48:56)
[용산 ‘철거민 참사’] 가옥 평가액-공사비 투명공개
조합-시공사 전횡 고리 끊어야
집 주인들이 자신이 사는 집을 얼마에 넘기는지, 새 집에 들어가려면 얼마를 더 내야 하는지 제대로 알지 못하는 것이 현행 재개발 방식의 현주소다. 재개발이 ‘영세 원주민들의 주거환경 개선’이라는 애초 목적에서 벗어나, 시공사와 일부 조합 간부들의 돈벌이 수단으로 전락했기 때문이다.
송재영 민주노동당 119 민생희망 운동본부장은 “재개발은 재산권 처분에 관련된 민감한 문제가 포함돼 있는데도, 정보를 독점한 시공사와 일부 조합 간부들이 처음부터 막바지까지 그 평가액을 제대로 공지하지 않는다”고 말했다. 근거 법령인 ‘도시 및 주거환경 정비법’에는 조합원이 감정평가서 등 주요 자료를 열람하고 싶어도 이를 조합이나 시공사에 청구할 근거조차 없다.
백준 건국대 부동산대학원 교수는 “과거 부동산 경기가 좋았을 때는 재개발 호재만으로도 집값이 오르면서 프리미엄이 붙어 조합이나 가옥주에게 큰 부담이 없었다”고 말했다. 제도적 맹점과 부동산 경기 하락으로 지분이 적은 가옥주의 경우 기대 이익은 줄고 금융 부담은 커졌다는 것이다.
시공사들은 건축 공사의 세부 내역에 문외한인 조합을 속여 공사비를 부풀려 막대한 차익을 취하기도 한다. 경제정의실천 시민연합은 지난해 7월, 2006~2007년 사이에 본계약이 체결된 서울 미아6구역 등 8곳의 재개발 구역의 공사비를 살펴본 결과, ‘본계약’을 맺을 때 평균 공사비가 ‘가계약’ 때와 견줘 3.3㎡(1평)당 약 118만원 증액된 것으로 확인됐다고 밝혔다. 이를 통해 증액된 금액은 지구당 평균 821억원에 이른다.
참여연대 민생희망본부장 김남근 변호사는 “민간 업자가 개발을 주도하면서 자본 논리에 따라 서민이 필요로 하는 소형 주택은 줄어들고 중대형 아파트 비율이 높아지는 점도 문제”라고 지적했다. 서울시 재개발 지역의 원주민 재정착률은 현재 20% 미만에 머물고 있다.
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제2, 제3의 용산’ 곳곳에 있다 (시사저널, [1007호] 2009년 02월 04일 (수) 정락인)
재개발 사업에서 영세민 소외시키며 ‘쥐꼬리’ 보상…행정 당국의 ‘강 건너 불구경’도 문제
‘용산 철거민 참사는 이미 예견된 일이었다. 단지 용산이라는 지역에서 6명이 사망했기 때문에 세간의 관심을 받고 있을 뿐이다. 현행 재개발 사업은 제2, 제3의 용산참사를 언제든지 재연할 수 있는 시한폭탄과도 같다. 그만큼 허점투성이이다.
경찰의 강제 진압을 문제 삼기 전에 왜 철거민들이 건물 옥상에 올라갔는지를 먼저 따져야 한다. 시민단체들은 이런 참사가 반복되지 않기 위해서는 재개발 사업에 대해 좀더 근본적인 해결책이 필요하다고 강조하고 있다.
원래 재개발 사업은 영세한 원주민의 낙후된 주거 환경을 개선하는 것이 목적이었다. 그런데 이명박 대통령이 서울시장 재임 시절에 강남을 대체하는 중·대형 고급 주택 위주의 고급도시 개발 정책으로 바꾸면서 변질되기 시작했다. 건물·토지 소유주들은 개발 이익이 많이 남는 중·대형 주택 건설을 선호하면서 영세 원주민이나 세입자들은 설 자리를 잃었다.
재개발 지역 특히 뉴타운 사업지구로 지정되면 집값은 천정부지로 올라가고 집값 상승분은 고스란히 사업 비용에 전가되어왔다. 분양가와 임대료가 높게 책정되어 저소득층 원주민들은 분양가를 감당하지 못해 분양권을 전매하거나 임대아파트 입주를 포기하는 실정이다. 재개발 지역 원주민들의 재정착률이 20%에도 못 미치는 이유가 여기에 있다.
용산 뉴타운 4구역에서 일어난 참사도 결국, 보상비 문제가 발단이 되었다. 국제빌딩 주변의 용산구 한강로 2가 60~70번지 일대는 지난 2006년 4월20일에 서울시가 재개발 구역으로 지정했다. 같은 해 10월12일에 조합 설립 인가가 나면서 본격적인 개발 작업에 착수했다. 이 지역에는 주택 세입자 4백56명과 상가 세입자 4백34명 등 총 8백90명의 세입자가 있었다. 지금까지 7백63명이 보상 조건에 합의하고 약 84억원의 보상비가 지급된 것으로 파악되고 있다. 나머지 1백27명은 보상 협상이 진행 중이다. 철거민들에 따르면 주택 세입자 중에는 쪽방에 살던 노인들이 많았다. 이들은 전세보증금 3백만~1천만원, 이주비 3백만~5백만원을 합쳐 많아야 2천만원을 받고 쫓겨나듯 집을 비워야 했다.
조합과 세입자들이 마찰을 빚은 것은 지난해 10월 철거가 시작되면서부터이다. 턱없이 부족한 보상 조건에 불만을 품은 세입자들은 반발하기 시작했고, 사사건건 조합과 부딪쳤다. 현행 도시 및 주거 환경정비법에 명시된 보상 규정은 ‘공익 사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’(이하 토지보상법)을 적용하고 있다. 이 법에 따라 재개발 조합은 상가 세입자들에게 3개월분의 휴업 보상금을 지급하며 철거를 진행해왔다. 조합은 토지보상법에 따라 철거를 진행하고 있지만 형평성에 많이 어긋나 있다.
조합이 제시하는 법정 보상금이 턱없이 부족하고 상가 임차인들의 권리금과 시설 투자비 등을 인정하지 않고 있기 때문이다. 예를 들어 ㄱ씨가 호프집을 내기 위해 보증금을 제외한 권리금 3천만원에 시설 투자비가 2천만원 등 총 5천만원을 들였다고 치자. 재개발이 시작되면 ㄱ씨는 권리금과 시설 투자비를 모두 포기해야 한다. 현행 토지보상법상 이러한 권리는 완전히 무시되고 있기 때문이다. 임차인의 입장에서는 권리금과 시설 투자비를 빼고 나면 다른 장소로 이전한다고 해도 권리금을 다시 마련해야 하기 때문에 사실상 영업을 포기해야만 한다.
실제로 성북주거복지센터가 용산 4구역 개발 이익을 분석한 자료에도 잘 나타나 있다. 건물주인 조합원들은 1인당 5억4천여 만원의 개발 이익을 얻은 데 반해 상가 세입자들은 적게는 1천6백80만원에서 많게는 2천5백만원의 보상금을 받은 것으로 나타났다. 이 돈으로 영업장을 옮긴다는 것은 꿈도 꾸지 못하는 것이 현실이다. 때문에 상가 임차인들은 임시 매장, 대체 상가 및 권리금 손실 보전 등 현실적인 대책을 요구해왔다.
사업 주체와 세입자들의 분쟁이 일어나도 서울시와 관할 행정관청인 용산구청은 개입을 꺼려왔다. 민간의 개발 사업에 행정 기관이 개입할 수 없다는 입장을 고수해왔다. 용산 참사가 일어난 후에도 이런 입장은 변하지 않고 있다. 이에 대해 시민단체인 토지주택공공네트워크 관계자는 “민간 개발 사업인 재건축과 달리 본질상 공공이 추진하는 공익 사업인 재개발·뉴타운 개발 사업의 취지에 맞게 관할 행정 관청인 시장·구청장이 분쟁에 적극 개입해서 사전에 분쟁을 예방하고 해결해야 한다”라고 강조했다.
이번 참사가 일어난 또 하나의 원인은 철거업체의 무자비한 철거와 경찰의 방관적인 태도이다. 재개발 지역에서 용역업체 직원들의 폭력은 이미 도를 넘어선지 오래다. 철거 지역에서 용역업체는 공권력을 초월하고 있다. 세입자에 대한 폭언과 협박, 심지어 폭행을 가해도 별다른 제재나 처벌을 받지 않고 있다. 그동안 철거민들은 “재개발 지역에서는 우리가 용역업체와 경찰의 공공의 적이 되고 있다”라며 경찰을 향해 불만을 토로해왔다.
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재개발 제도개선..실효성은 '의문' (서울=연합뉴스, 박성제 기자, 2009-02-10 10:20)
정부가 '용산 사고'를 계기로 불거진 재개발 갈등과 관련해 제도개선방안을 내 놓았으나 근본적인 해결책이 되기에는 역부족이다. 세입자들이 재개발 의사결정과정에 일부 참여하고 공공성을 강화하기로 한 것은 진일보한 것이지만 갈등의 불씨인 '권리금'에 대해서는 접근조차 하지 못했다.
◇ 공공성 강화..공영개발은 'NO' = 용산화재사고 후속 제도개선방안은 당정 태스크포스와 관계부처 합동회의, 국가정책조정회의 등을 거쳐 재개발의 공공성을 강화하는 방향으로 확정됐다. 순환재개발방식을 추진하면서 주택공사나 SH공사가 보유하고 있는 임대주택, 또는 앞으로 지어질 보금자리주택을 이주용 주택으로 활용하기로 한 것이 대표적이다.
재개발지역 거주자들이 재개발기간에 살 집을 미리 확보한 뒤 해당지역을 재개발하는 순환재개발방식은 지금도 시행되고 있지만 조합이 임대주택을 직접 확보해야 하기 때문에 쉽지 않다. 정부가 주택공사나 SH공사를 동원해 이주용 주택을 장만하기로 했지만 서울시의 경우 새로 지을 땅도 없고, 임대주택도 여유가 없어 실효성은 여전히 의문이다.
서울시가 도시환경정비기금을 세입자들에게 일부 사용하기로 한 것도 공공성을 강화하겠다는 의지로 풀이된다. 그러나 재개발을 공영개발로 해야 한다는 주장에 대해서는 수용이 어렵다는 결론을 내렸다. 공영개발은 정부나 지방자치단체가 해당 지역의 땅을 모두 수용한 뒤 개발하는 방식으로, 공영개발방식으로 추진할 경우에는 사업 추진 자체가 어려워진다고 보고 있다.
◇ 세입자도 의사결정과정에 참여 = 시장, 군수, 구청장 등 지방자치단체장이 조합의 회계감사를 직접 선정하고 감정평가사와 직접 계약하도록 하는 방안은 투명성을 강화하는 방안이다. 지금은 조합이 감사까지 선정하고 있어 비리와 부조리가 발생하고 있다는 판단에 따른 것으로 해석된다.
정부는 또 조합이 세입자에게도 각종 이해관계사항을 알려주도록 할 계획이다. 지금은 조합원들에게는 통보하도록 의무화돼 있지만 세입자에게는 알려줄 의무가 없다. 아울러 세입자와 조합, 조합원 등 이해관계자간 분쟁을 해소하기 위해 시.군.구에 전문가, 시민단체 등으로 구성된 분쟁조정위원회를 설치 운영하기로 했다. 이렇게 되면 세입자가 재개발 의사결정과정에 참여할 수 있는 공식적인 채널이 생긴다. 국토부 관계자는 "재개발 의사결정과정에 세입자들까지 들어오게 했다는 측면에서 중장기적으로는 큰 효과가 있을 것으로 본다"고 말했다.
◇ 권리금 문제는 손도 못 대 = 상가 세입자들에게 주는 휴업보상비는 3개월치 평균소득에서 4개월치 평균소득으로 상향조정된다. 주거 세입자에게 평균임금의 4개월치를 주는 것과 형평을 맞추자는 취지이다. 상가 세입자는 또 조합원 분양후 남는 상가에 대해서는 우선분양권을 제공받을 수 있다. 그러나 조합원에게 우선 분양한 뒤 상가가 남을 경우에 우선 배려한다는 의미여서 실효성은 크지 않을 것으로 보인다.
재개발때마다 세입자들이 요구하는 '권리금'과 관련해서는 해답을 찾지 못했다. 세계 어느 나라에도 권리금에 대해 보상해 주는 경우가 없으며 우리나라 법에서도 권리금을 인정하지 않고 있기 때문에 이를 규정하기가 어렵다는 게 정부의 입장이다.
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권리금 인정않고 실패한 처방 되풀이 (한겨레, 김기태 기자, 2009-02-10 오후 07:45:33)
끝나지 않은 ‘철거민 참사’
정부 ‘철거민 대책’ 뜯어보니
정부가 재개발 상가 세입자의 휴업 보상비 인상 등 내용을 담은 ‘재개발 상가 세입자 제도 개선 방안’을 10일 발표했다. 그러나 이번 대책은 시공사와 일부 조합원의 대규모 개발이익을 정당화하는 현재 ‘도시 및 주거 환경 정비법’(도정법)의 구조적인 문제점을 건드리지 않은 ‘땜질식’ 처방이라는 지적을 받고 있다.
턱없이 적은 보상액 1달치 추가는 의미 없어
남는 상가 세입자에 우선분양권 ‘생색내기’
분쟁조정위 권한 없어 ‘이름뿐인 기구’ 우려
우선 정부는 6월까지 관련법 개정을 통해서 휴업보상비를 석 달에서 넉 달로 늘리겠다는 계획이지만, 이에 대한 평가는 회의적이다. 참사가 벌어졌던 용산 4구역의 세입자들이 문제 삼았던 것은 보상 기준 기간이 아니라 보상 과정에서 감정평가가 공정하지 않았다는 점이었다. 감정평가에 따른 보상의 절대액수가 적은 상황에서는 보상비 기준을 석 달에서 넉 달로 늘린다고 해서 보상액이 크게 늘지 않는다는 것이다.
정부도 이 점을 고려해 재개발 조합의 회계감사나 감정평가사를 조합 대신 지방자치단체장이 직접 선정하는 방안을 추진한다고 밝혔으나, 현재도 대부분 구청이 직·간접적으로 지정하는 법인이 감정평가에 참여하기 때문에 정부의 개선안이 실효성이 있을지는 의문이다. 또 상가 세입자들이 요구하는 권리금에 대한 보상도 정부가 받아들이지 않기로 해서 분쟁의 불씨를 남기고 있다.
또 세입자가 있는 가옥주 조합원에 더 많은 세입자 보상비를 내도록 한 부분도 논란을 낳고 있다. 현재는 세입자가 없는 가옥주 조합원도 세입자가 있는 조합원과 똑같이 세입자 보상금을 내야 했으나, 정부는 앞으로 세입자가 많은 조합원의 부담 비율을 높이기로 했다. 그러나 이런 계획은 도시정비사업 과정에서 가옥주와 세입자들 사이에서 보상의 규모를 둘러싼 또 다른 분쟁을 낳을 것이라는 지적이 나오고 있다. 백준 건국대 겸임교수(부동산학)는 “정부가 개발의 공공성을 강화하면서 시공자·조합원·세입자들 사이의 분쟁을 줄이는 것이 아니라, 오히려 새로운 갈등을 조장하고 있다”고 말했다.
개발 사업 과정에서 분쟁 조정을 위해 정부가 제안한 분쟁조정위원회도 실효성에 의문을 낳고 있다. 정부 안을 보면 위원회에는 시·군·구에 전문가·시민단체 인사 등이 참여해 세입자와 조합, 조합과 조합원 등 이해관계자 사이의 분쟁을 해소하는 역할을 맡게 된다. 그러나 현재에도 서울에만 성동구·동작구 등 4개 자치구에서 유사한 기능을 수행하는 민원협의 기구가 있고, 그 밖에 임대주택 분쟁조정위원회 등이 있지만 대부분 유명무실한 상황이다. 이주원 나눔과 미래 지역사업국장은 “조정위원회가 노동위원회처럼 행정명령 권한을 갖지 않는 한, 소송 이전의 의미 없는 요식 절차에 그칠 수밖에 없다”고 말했다.
또 상가 세입자에 대해 우선적인 분양권을 주겠다는 안이 ‘생색내기’라는 지적도 있다. 이원호 주거권 실현을 위한 국민연합 조직국장은 “상가 세입자들이 원하는 것은 임차권이나 철거 과정 중에 영업을 할 수 있는 대체 매장이지, 경제적으로 감당할 수 없는 상가 분양권이 아니다”라며 “정책 전체가 세입자들의 요구에 기반해서 나온 것이 아니라, 탁상머리에서 나왔다는 인상을 지울 수 없다”고 말했다. 이주원 국장은 “정부의 안은 전체적으로 약육강식의 논리를 정당화하는 현재 도정법 제도의 결함을 손보지 않은 채 각론에 치우쳤고, 그나마도 실효성에도 의문이 든다”고 지적했다.
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"정부 재개발대책은 '눈 가리고 아웅'" (프레시안, 허환주 기자, 2009-02-10 오후 7:08:17)
전문가 한목소리 "전형적인 봉합 정책…실효성 없다"
정부는 10일 용산 참사 후속 대책을 발표했다. 주요 골자는 △조합원에게 분양 뒤 남은 상가를 세입자들에게 우선 분양하고 △휴업 보상비를 현행 3개월치에서 4개월치로 상향 조정하며 △재개발 과정에서 분쟁을 조정하기 위한 분쟁조정위원회를 설치하고 △세입자가 이주할 주거지를 위한 순환 개발 등이다.
즉각 비판이 쏟아졌다. 부동산 전문가들은 이날 발표된 정부안을 두고 '눈가리고 아웅'이라며 쓴 소리를 던졌다. 이들은 "문제의 본질은 내버려 둔 채, 형식적인 부분만을 건드렸다"며 "이는 '생색내기에 불과하다"고 비난했다.
분쟁조정위원회? 이미 수많은 조정위원회가 있지만 가동 안돼
참여연대 민생희망 본부장을 맡고 있는 김남근 변호사는 <프레시안>과의 통화에서 "사람에 맞게 제도를 개선해야 하는데, 강남 환경에 목표를 맞춰 놓고 거기에 사람을 맞추니 재개발 문제는 늘 일어날 수밖에 없다"며 "더 큰 문제는 정부는 이런 문제를 알면서도 해결하지 않고, 어이없는 봉합주의식 후속 대책을 내놓았다는 점"이라고 비판했다.
김남근 변호사는 우선 '분쟁조정위원회 설치'를 두고 "정부가 얼마나 도시 재개발 문제와 용산 참사를 안이하게 생각하는지 알 수 있는 대목"이라고 꼽았다. 그는 "분쟁조정위는 정부가 전형적으로 사회적 문제를 봉합하는 방식"이라며 "이미 임대아파트 부도 문제, 아파트 비리 문제 등과 관련된 분쟁이 심각해 사회적 문제가 될 때마다 임대주택분쟁조정위원회, 공동주택분쟁조정위원회 등 많은 분쟁조정위원회가 만들어졌다"고 말했다.
그는 "그러나 이런 위원회는 회의도 열리지 않는 사문화된 제도로 전락했다"며 "분쟁의 근원이 되는 제도의 결함이 해결되지 않은 상황에서 조정위원회가 구성된들 무슨 소용이 있나"고 반문했다. 김 변호사는 "결국 법률적으로 유리한 쪽(조합)은 '법대로'만을 외치고, 철거민은 (분쟁조정위원회를) 가봐야 해결될 수 없다는 것을 알기에 가지 않게 된다"고 말했다.
지역 사회 복지 공동체를 추구하는 사회단체 나눔과미래의 이주원 지역사업국장의 지적도 같았다. 그는 "행정 명령을 내릴 수도 없고, 강제 조정 권한을 가지고 있지도 않은 분쟁조정위원회가 무슨 힘을 쓸 수 있겠나"며 "결국 약자들은 이러지도 저러지도 못하고 법원에 호소하러 갈 수 밖에 없다"고 지적했다. 그는 "설사 분쟁조정위원회에 안건이 올라왔다고 해도 조정이 될 때까지 과연 개발을 중단시키겠나"라고 반문했다.
세입자에게 우선 분양? 조합원도 분양 못 받는데…
세입자에게 우선 분양권을 주겠다는 부분도 전문가들은 "현실성이 없다"고 입을 모았다. 이주원 국장은 "소위 잘나가는 곳에 세워진 상가는 조합원들조차 분양을 받지 못하는 것이 현실"이라며 "그런 상황에서 상가 분양권은 남기 힘들다"고 말했다. 그는 "아예 상가 세입자용으로 분양권 중 10~17%를 배정하겠다고 발표했다면 믿을 만하겠지만 지금의 발표는 현실성이 없다"고 꼬집었다.
이 국장은 "설사 분양권을 세입자들이 배정 받았다고 해도 이들이 실제 분양을 받기는 어렵다"고 설명했다. 그는 "상가 분양권이 아파트 분양권보다도 비싼 상황에서 영세 상인들이 입주할 수 있는 자본의 여력이 없다는 건 누구나 아는 사실"이라며 "임대 아파트를 의무 건립하듯 임대 분양을 한다면 실현 가능하겠지만 지금 구조에서 상인들이 다시 재개발된 상가로 돌아가는 건 불가능하다"고 말했다.
김남근 본부장은 "우선 분양권은 결국 수익이 나지 않는 상가로 세입자를 내몰리게 할 것"이라고 주장했다. 그는 "용산 4구역 같은 곳은 도심 재개발 구역이고 수익이 발생하는 곳"이라며 "이런 곳의 분양권은 세입자들이 받을 엄두도 내지 못 한다"고 지적했다.
휴업 보상비 3개월치에서 4개월? 보상보다는 이주 대책이 문제
뿐만 아니라 세입자에게 1~2개월의 휴업 보상비를 늘려 주는 것 역시 전문가들은 "전혀 문제 해결에 도움이 되지 못한다"며 "보상보다는 이주 대책 문제를 해결해야 한다"고 지적했다. 김남근 본부장은 "주거 세입자에겐 그나마 있는 이주 대책이 상가 세입자에겐 전혀 없는 것이 현실"이라며 "이 문제를 해결하지 않고 보상금 운운하는 것은 말이 되지 않는다"고 비판했다.
이태경 토지정의시민연대 사무처장은 "의미 있는 정책이라 한다면 영업권, 주거권 차원의 보상이 주어져야 한다"며 "그렇지 않다면 실제적인 대책이라고 보기 어렵다"고 지적했다. 그는 "용산 참사도 도저히 받아들일 수 없는 보상을 말하니깐 일어난 것 아닌가"라며 "지주와 세입자 간 비대칭적 '부'가 존재하는 한 용산 참사는 또 일어날 수밖에 없다"고 주장했다.
55개의 시민, 환경, 주거 단체로 구성된 '토지주택공공성네트워크'는 이날 논평을 내고 "사태 해결을 위해선 시장, 구청장의 책임 행정 수립이 우선되어야 한다"고 주문했다. 이들은 "재개발 사업은 어느 개발 사업보다 행정관청의 개입이 많고 행정력을 통한 분쟁조정도 가능할 수 있는 공익사업이며 책임 행정이 요구되는 사업"이라며 "관할관청이 사전분쟁조정, 조합원, 철거민에 대한 직접적인 정보공개의무를 부담하도록 함으로써 분쟁을 조정하는 책임행정을 수립해야 한다"고 촉구했다.
이들은 "광역별로 대용의 이주정착상가단지를 1개 이상 건설해 이주대책을 마련해 주거나 용산4구역과 같이 상가를 개발하는 도시환경정비사업의 경우에는 상인들에게 우선적인 입주권을 보장해 주는 방안을 고려해봐야 한다"고 지적했다.
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“재개발 조합 토지수용권 개선 필요” (경향, 박재현기자, 2009-02-10 17:46:00)
ㆍ도심 재개발사업 대부분 민간 일임
ㆍ각종 분쟁 유발… 공공참여 늘려야
‘용산 참사’를 계기로 재개발 조합이 토지수용권을 갖는 것이 문제가 있다는 지적이 나오고 있다. 낙후된 도시 기능을 재정비하는 공익적 사업임에도 정부·지방자치단체가 아닌 민간부문인 재개발조합이 토지 처분권을 가지면서 보상문제 등 다툼을 유발하기 때문이다.
10일 국토해양부와 서울시 등에 따르면 대부분의 도심 재개발사업은 조합 등 민간 개발업자가 맡아서 추진하고 있다. 서울시 주택재개발사업(451개 사업장) 중 448곳, 도시환경정비사업(473개 사업장) 중 468곳이 조합이나 토지소유자에 의한 민간방식으로 진행되고 있다. 이들 재개발조합은 도시 및 주거환경정비법에 따라 최종 사업시행 승인을 받게 되면 토지강제수용권을 행사할 수 있게 된다. 조합과 토지소유자가 보상가를 놓고 협의가 이뤄지지 않을 경우 조합은 토지소유자의 의사에 관계없이 토지를 수용할 수 있는 것이다.
그러나 이 과정에서 조합과 토지소유자나 세입자와의 분쟁이 빈발하고 있다. 개발이익을 최대한 높이려는 조합과 보상비를 최대한 많이 받으려는 사업지구내 이해 관계인과의 보상가 시비가 발생하는 것이다. 더 큰 문제는 민간과 민간 사이의 분쟁임에도 공공의 고유권한인 토지수용권이 조합에 있다 보니 결과는 조합에 일방적으로 유리하다는 점이다. 조속한 사업진행을 원하는 지자체도 조합에 대부분의 사항을 일임하고, 그 과정에서 편법과 불법을 눈감아주는 사례가 많다는 지적이다.
실제로 숭례문 방화사건도 재개발사업에 따른 토지보상 불만이 원인이었다. 경기 고양시 일산동 재개발사업지에 땅을 소유하고 있던 채모씨는 재개발조합 측에 4억~5억원의 토지보상비를 요구했다. 그러나 조합은 감정평가를 거쳐 채씨의 요구에 비해 턱없이 적은 보상가를 제시하면서 협의에 실패했고, 결국 강제수용하게 되면서 방화사건으로 이어졌다.
전문가들은 용산 참사도 토지수용 과정에서 발생한 문제가 원인이 됐다고 지적하고 있다. 토지소유자들은 총회나 사업동의서 등을 통해 자신의 의견을 표시할 수 있지만 세입자나 영세상인들은 공식적인 의사표현 절차도 밟지 못하고 있어 불만은 더 클 수밖에 없다는 것이다.
결국 조합은 권리금 등을 모두 보상해주면 사업성이 떨어진다는 이유로 용역업체 등을 동원해 강제 철거에 나서고, 이에 세입자 등이 반발하면서 충돌이 빚어지게 된다. 이에 따라 재개발사업에서 조합의 토지수용권 행사를 제한하거나, 공공부문이 적극적으로 참여해야 한다는 주장이 나오고 있다. 서울시 주거환경개선정책자문위원회도 민간의존형 사업보다는 공공의 사업시행이 점차 확대돼야 한다는 방안을 내놓았다. 변창흠 세종대 교수는 “재개발사업에서 민간에 의한 수용권이 너무 남발되고 있다”면서 “최소한 지방자치단체 등 공공이 토지수용권을 대행하도록 하는 제도개선이 필요하다”고 말했다.
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‘공공성 강화’ 근본 해법 빠져 “정치적 미봉책” (경향, 박재현기자, 2009-02-10 18:09:37)
ㆍ누구를 위한 재개발인가 - (1)정부 대책 실효성 논란
뉴타운·재개발사업이 도시민들을 빈민으로 전락시키고 있다. ‘개발 논리’에 묻혀, 살던 집이 사라지면서 살 곳을 잃은 서민들은 새 보금자리 마련을 위해 빚더미에 앉기 일쑤다. 뉴타운·재개발 광풍이 사업예정지 주변 전·월셋값만 올려놓은 탓이다. 상가·주택 세입자들은 물론이고 작은 집 소유자도 별반 사정이 다르지 않다. ‘헌집 주면 새집 준다’라는 논리에 재개발에 동의했지만 돌아오는 것은 높은 분양가로 인한 ‘입주 부담금’이다. 분양권을 포기하면 주택소유자도 세입자로 전락한다. 더 큰 문제는 재개발사업이 ‘중·대형 아파트’ 위주로 진행되면서 소형주택 절대수가 사라지고 있다는 것이다. 서민들의 ‘살 곳’이 그만큼 없어지는 것이다. 개발이익은 대형 건설업체와 자본력을 갖춘 가옥주들이 나눠가진다. 없는 사람은 더 많은 것을 잃고, 있는 사람들은 더 많은 것을 얻는다. 누구를 위한 재개발인가. 10일 정부가 대책을 내놓았으나 전문가들은 “실효성이 없다”고 입을 모은다. 예정지 내 주택·상가 등 세입자들은 “원하는 것은 하던 일을 계속하는 것이고, 살던 집에서 계속 사는 것”이라며 비난한다. 경향신문은 뉴타운·재개발의 문제점을 짚어보고, 대안을 찾기로 했다.
정부가 10일 ‘용산 참사’를 계기로 불거진 재개발 갈등과 관련해 제도개선방안을 내놨지만 부동산 전문가들은 한목소리로 “실효성이 없다”고 지적하고 있다. 개발이익을 노린 수익사업으로 전락한 재개발 사업의 근본적 해결 방안은 공공성 강화지만 이 같은 대책이 빠져 있기 때문이다. 이에 따라 “전형적인 정치적 미봉책”이란 비난이 나오고 있다.
우선 ‘순환재개발방식’이 실제 재개발사업에서 적용될지 의문이다. 정부 대책은 재개발 사업을 추진하면서 주택공사나 SH공사가 보유하고 있는 임대주택, 또는 앞으로 지어질 보금자리주택을 주택세입자 등의 이주용 주택으로 활용하겠다는 것이다. 그러나 서울시의 경우 새로 지을 땅도 부족한 데다 임대주택도 여유가 없는 실정이다. 참여연대 김남근 변호사는 “재개발사업의 과속 개발을 막기 위한 순환재개발 방식은 사업의 순서를 정하자는 얘기인데, 현행 민간주도의 개발 방식에서는 이 같은 시도가 가능하지 않다”면서 “관련법 개정 등 정부의 의지없이 원칙적인 대안만 제시한 미봉책에 불과하다”고 지적했다.
재개발 사업에서 발생하는 갈등해소를 위한 분쟁조정위원회 신설도 이미 2005년 범정부 차원에서 발표된 내용이어서 ‘재탕 대책’이란 비난을 피할 수 없다. 당시 정부는 이를 위해 도시 및 주거환경정비법을 개정키로 했지만 아직까지 실행되지 않고 있다. 경실련 윤순철 시민감시국장은 “조합원과 시공사의 돈벌이 수단으로 전락한 재개발사업 절차가 바뀌지 않는 상황에서 분쟁조정위가 할 수 있는 역할은 제한될 수밖에 없다”고 말했다.
용산 참사의 발화점이 됐던 보상 문제와 관련, 정부는 상가 세입자들에게 주는 휴업보상비를 ‘3개월치 평균소득’에서 ‘4개월치 평균소득’으로 높이기로 했다. 그러나 세입자들의 손실을 메우기엔 턱없이 부족하다는 게 전문가들의 지적이다. 용산의 경우 휴업보상비는 평균 2500만원 선이었다. 그러나 대부분의 상가 세입자들은 적게는 5000만원에서 많게는 ‘억’ 단위의 권리금을 주고 들어온 상황이다.
조합원 분양 후 남은 상가물량을 상가 세입자에게 제공한다는 계획도 비현실적이다. 이는 입지가 좋은 재개발 상가의 경우 기존 소유자에게 대부분이 돌아가고, 설령 일반 분양물량이 남는다고 해도 가격이 비싸 세입자들이 분양 받기가 힘들기 때문이다.
박대원 상가정보연구소 소장은 “논란의 핵심이었던 ‘권리금’ 보상에 대한 언급이 전혀 없다는 것은 이번 대책이 응급처방 수준이라는 얘기”이라며 “분양가 문제를 언급하지 않고 단순히 우선 분양권만 준다면 무용지물이나 다름없다”고 설명했다.
조합 회계감사와 감정평가사를 지자체장이 지정하는 것만으로 재개발 사업이 투명해지기에도 역부족이다. 이제선 연세대 도시공학과 교수는 “현재도 관련법에는 감정평가사는 지자체장이 추천하도록 돼 있다”면서 “지자체가 조합에 대한 관리·감독을 제대로 하고, 폐쇄적으로 운영되는 조합활동에 관련된 정보가 광범위하게 이뤄져야 한다”고 말했다.
공공성 강화를 위해서는 재개발 사업에 대한 정부재정 투입이 필수적이란 지적이 나오고 있다. 조합이 시공사의 자금에 의존하다보니 조합원의 이익보다는 시공사의 이익을 대변해주고 있기 때문이다. 김수현 세종대 교수는 “순환재개발이나 임대주택 건설 등의 대책은 정부의 재정투입이 전제되어야 하지만 이 부분은 빠져 있다”면서 “자금운영의 투명성과 공공성이 확보되지 않는 한 용산참사는 언제든지 재발할 수밖에 없다”고 주장했다. J&K도시정비 백준 사장은 “가옥주에게 이주보상비를 부담시키면 재개발 사업이 더 힘들어질 것”이라며 “가옥주가 보상비 부담을 줄이기 위해 재개발 직전에 세입자를 강제로 내쫓거나 재계약을 거부하는 등 되레 상가 세입자의 생존을 위협하는 부작용이 나타날 수도 있다”고 말했다.
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세입자들 “실상 모르는 정부 헛발질” (경향, 심혜리기자, 2009-02-10 18:07:40)
ㆍ“권리금 문제 알고도 모른척 푼돈 보상 분양권 무슨 소용”
ㆍ“내쫓겨 서럽고 대책도 소외” 재건축 세입자도 불만 증폭
뉴타운·재개발 예정지에 사는 상가 및 주택 세입자들은 10일 정부 대책에 대해 “세입자들이 겪고 있는 고통을 외면한 정책”이라고 입을 모았다. “핵심인 권리금 문제가 빠져있다”(상가 세입자), “순환재개발은 실현 가능성 없는 정책”(주택 세입자), “대책에서 아예 대상조차 안됐다”(재건축 세입자)며 아우성쳤다.
서울 왕십리에서 철거예정인 20평 남짓한 옷가게를 운영하고 있는 홍금표씨(48)는 이날 “휴업보상금 1개월치 더 준다고 달라질 것은 없다”며 “문제는 권리금 제도인데 이를 손보지 않으면 상가 재개발을 둘러싼 분쟁은 사그라지지 않을 것”이라고 말했다. 이어 “우리나라 상가는 어딜가나 권리금이 붙어있는데 정부 대책에 이 문제가 빠져 있다는 것은 정부에서 그걸 알고 있으면서도 모른 척 하겠다는 것”이라고 말했다. 그는 또 “조합측에서 상가 분양에 대해 속이는 것은 손바닥 뒤집기보다 쉽다”며 “우선 분양권 보장은 실상을 모르는 헛발질 정책”이라고 말했다.
서울 동대문지역에서 15년간 옷가게를 해 온 김소연씨(37)도 “상인들이 원하는 것은 10년, 20년 장사를 하면서 쌓아온 유·무형의 자산까지 보상해달라는 것”이라며 “보상수준이 턱없이 낮은데 상가 우선분양권이 다 무슨 소용이냐”고 말했다. 그는 “재개발기간 중 이주를 해 영업을 할 수 있는 대체 상가도 마련해줘야 한다”고 말했다.
주택 세입자들은 순환재개발 방식에 대해 “누가 지키겠는가”라고 반문했다. 서울 상도4동에 세입자로 사는 고정득씨(55)는 “현행 도시 및 주거환경정비법에도 순환재개발 방식 조항이 있지만 민간이 사업을 주도하기 때문에 지켜지지 않고 있다”며 “현실적으로 수익성 위주로 진행이 되는 사업 방식에서 어느 조합이 기다리라고 하면 기다리겠는가”라고 반문했다. 고씨는 “현실성 없는 대안을 내놓을 것이 아니라 공영개발을 위한 조건을 갖추는 것이 시급해 보인다”고 지적했다.
재개발 사업 추진과정에서 분쟁이 일어날 경우, 중재를 위해 시·군·구에 분쟁조정위원회를 신설키로 한 것에 대해선 “실효성이 없다”고 단정했다. 왕십리 지역에서 주택 세입자로 살고 있는 이은정씨(42)는 “건설사, 인·허가권자 등 ‘떡’ 줄 사람이 빠져있는 위원회가 얼마만큼의 효력을 가지고 분쟁을 조정하겠는가”라고 말했다. 이씨는 “합의를 도출하려면 당사자가 반드시 참여를 해야 하는데 위원회는 그만큼의 권한을 갖기 힘들 것이고 실효성을 가지려면 학계와 다양한 시민단체의 참여도 필요할 것”이라고 지적했다.
재건축 세입자의 불만은 더 크다. 서울 성수동 재건축 지역 내 반파된 건물에서 2년째 살고 있는 백승령씨(46)는 “재건축 지역은 법의 사각지대라 재개발 지역보다 더 심각한 유린을 당하고 있었는데 이번 대책에서 빠진 게 믿을 수 없다”며 “정부가 철거민 문제를 해결할 의지가 없는 것”이라고 비난했다. 백씨는 “재건축 지역에 사는 원주민들도 그 지역에 십수년간 살면서 그곳을 지켜오고 발전시켜 온 사람들”이라며 “가난하다는 이유로 내쫓기는 것도 불합리한데 대책에서도 소외됐다는 건 납득되지 않는다”고 말했다. 이연우씨(43)도 “살던 집이 철거된 사람들에 대한 대책은 없다”며 “정부는 대명천지에 10원의 보상도 받지 못하고 쫓겨난 재건축 세입자들에 대한 대책을 마련해야 한다”고 주장했다.
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뉴타운發 전·월세 대란 벌써 시작됐다 (경향, 한대광·김향미기자, 2009-02-10 18:07:50)
ㆍ올 소형 3만가구 철거, 공급 1만가구
ㆍ가격 폭등·수급 불균형 갈수록 심각
뉴타운·재개발이 서민들을 원래 살던 곳에서 내쫓는 것은 물론 인근 지역의 전세·월세난을 부추기고 있다. 서울시도 올해와 내년에 전·월세 부족과 가격 폭등을 우려하고 있다. 서울지역의 전·월세 대란은 철거가 본격화된 뉴타운·재개발 지역부터 시작됐다.
10일 경향신문 취재결과 서울 서대문구 가재울 뉴타운 3구역에 거주하는 이종화씨(49·여)는 지난해 5월부터 이사갈 집을 구하지 못하고 있다. 뉴타운 조성을 위해 철거가 시작되면서부터다. 단독주택 2층에서 3년 전부터 전세 4500만원에 살던 이씨는 아이가 다니는 학교 때문에 인근 지역에 전세를 구하려고 부동산에 문의했지만 “뉴타운 바람이 불면서 전세가가 8000만~9000만원으로 2배나 올랐다”는 말을 듣고 발길을 돌렸다. 이씨는 “경기도 불황인데 왜 서민들을 보금자리에서까지 내쫓고 있는지, 이 정부가 원망스럽다”고 말했다.
뉴타운·재개발은 대학가 주변까지 확산되고 있다. 대학가 전·월세 가격도 크게 올랐다. 심산씨(27·세종대 4학년)는 “2005년에 5000만원이었던 자취방이 지난해 5500만원으로 오르더니 올해는 6000만원까지 올랐다”며 “개강을 앞두고 방 구하는 것이 고민”이라고 말했다.
서울시 주거환경개선정책자문위원회는 최근 서울지역 전·월세 공급물량이 올해부터 크게 줄어들면서 전·월세가 폭등이 불가피하다는 분석 결과를 발표했다. 자문위에 따르면 올해 뉴타운·재개발로 3만9916가구가 철거되지만 공급은 2만7685가구에 불과하다. 60㎡ 이하 소형 주택의 공급부족 현상은 더 심각하다. 올해와 내년에 각각 3만1061가구, 4만8689가구가 사라지지만 공급량은 각각 1만1074가구, 2만2539가구에 그칠 전망이다.
지역별 수급 불균형은 더 심각한 실정이다. 자문위는 내년에 강서·양천·영등포·관악·동작·관악구 등 서남권은 9487~2만1329가구가, 노원·도봉·강북·성북·동대문·중랑·성동·광진구 등 동북권은 378~1만84가구가 부족할 것이라고 내다봤다. 부동산 정보업체인 닥터아파트 조사결과 지난 1월말을 기준으로 서울에서 1억원 이하 전세 물량은 지난해보다 7.2%, 가구수로는 1만5000여가구가 줄어들었다.
서울시정개발연구원 장영희 박사는 “뉴타운·재개발이 본격화된 2007년 서울에서 1만가구가 철거됐는데 이 결과 지난해 초 전·월세 가격이 상승했다”며 “지금처럼 중·대형 평형 위주의 재개발이 계속되면 서민들이 현재와 비슷한 수준으로 싼 가격에 전·월세를 구할 수 없는 상황이 확산될 수밖에 없다”고 말했다.
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"포클레인으로 찍고, 밟고…진짜 도심 테러를 보라" (프레시안, 강이현 기자, 2009-02-12 오전 9:15:10)
[동영상] 재개발 세입자 "용역 깡패 폭력…지옥이다"
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재개발, '민간' 아닌 '공공'이 나서야" (프레시안, 허환주 기자, 2009-02-13 오전 11:54:33)
[토론회] "오세훈, 재개발 문제 인정하면서도 대안은 비겁하게 얼버무려"
용산 참사 재발을 막기 위한 여러 해법이 나오고 있는 가운데, 학계에서 "공공 기관이 주도해 재개발 사업을 실시해야 한다"는 주장을 제기해 주목을 끌고 있다. 지난 12일 서울 종로구 참여연대 느티나무홀에서는 공간환경정책포럼 주관으로 '용산 참사 학술단체 공동토론회'가 열렸다. 발제를 맡은 김수현 세종대 교수는 "기반시설이 취약하고 노후된 지역에 경제적 약자가 거주할 경우, 특히 공공 기관이 재개발 사업의 시행자가 되어야 한다"고 주장했다.
"도시는 단순한 콘크리트가 아닌 사람이 사는 곳"
김수현 교수는 "재개발 사업은 개발 이익을 극대화하는 것이 최대 목표가 됐고 이를 위해 원래 살고 있던 주민들의 재입주보다는 이익이 남는 집만 지으면 된다는 식으로 사업이 추진됐다"며 "근본 원인은 선진국과 달리 공공 기관이 도시 재생 사업을 추진할 역량이나 의지가 없는 가운데 재개발 사업이 민간 주도로 시행됐기 때문"이라고 설명했다. 그는 "결국 현재 재개발은 공동체 보전과 생계 터전 유지와 같은 사회적인 목적을 무시한 채 진행되고 있다"며 "사업을 맡은 기업과 지자체가 도시를 사람이 사는 곳이 아닌 단순한 콘크리트 덩어리가 있는 곳으로 생각하기 때문"이라고 지적했다.
김 교수는 "이로 인해 서민들이 거주하던 소형 주택은 도시에서 점차 사라지고 중대형 주택이 들어서고 있다"며 "결국 원주민 재입주 비율이 매우 낮은 것은 물론이고 세입자들의 주거권 문제가 지속되며, 비리, 폭력 등 사회문제가 발생하고 있다"고 지적했다. 또한 현행 보상 제도에 관련해 "지나치게 개발자 및 소유자 위주로 되어 있어 세입자는 주거권, 생활권, 영업권 등 무형의 권리는 제대로 보장받지 못하고 있다"고 밝혔다.
김 교수는 특히 서울시의 예를 들며 문제점을 지적했다. 그에 따르면 2006년부터 2010년까지 서울 시내 재개발 지역에서 13만6346호의 주택이 사라질 예정인 반면, 공급될 주택은 6만7134호에 불과하다. 소형 주택은 사라지고 그 자리에 중대형 주택이 들어서는 것이다. 주민 부담을 고려하지 않은 중대형 고가 아파트가 생기다보니 원거주민의 재정착 비율은 10%에 불과한 것이 현실이다.
"민간 시행자 이외 공공 기관이 재개발 시행자 돼야"
김 교수는 "이런 문제를 해결하려면 민간 시행자 이외에도 주택공사 등 공공 기관이 재개발 시행자가 되어 사업을 추진해야 한다"고 주장했다. 또 그는 "공공 기관이 시행자가 될 경우, 서울시 등에서 (재개발에) 공공지원을 대폭 늘려 주민 부담을 최소화하고, 중소형 건축과 공공임대주택 확대공급으로 공익성을 강화해야 할 것"이라고 덧붙였다.
김남근 참여연대 민생희망본부장도 서울도시개발공사가 공급하는 장기, 발산, 은평 뉴타운 지구를 예로 들며 공공 기관의 재개발 시행을 촉구했다. 그는 "원주민들에게 공급되는 국민주택 규모의 소형 저가 주택에 대해서는 분양원가에 기초한 분양가격으로 공급하도록 함으로서 개발 전 주택 가격보다는 훨씬 낮은 부담금으로 원주민들이 재정착을 할 수 있게 됐다"고 밝혔다.
이어서 김수현 교수는 "사실 서울시의 지원을 통한 공공 기관의 재개발 시행은 이미 학계에서 20년 전부터 주장해온 해결법"이라며 "오세훈 시장의 서울시는 재개발 문제는 인정하면서도 대안은 비겁한 수준으로 얼버무리고 있다"고 질타했다.
박은철 서울시정개발연구원 부연구위원은 제도 개선이 우선되어야 한다고 주장했다. 그는 "영국, 일본, 미국 등은 우리와 같은 야만적인 재개발 철거를 1960~70년대에 포기했다"며 "세 나라의 경우 법률에서 보상 비용, 건설 회사가 가져가야 할 건설 이익비 등을 상세하게 명기했다"고 밝혔다. 그는 "우리나라 법은 건설 회사가 이익을 보도록 조장하고 있다"며 "개발 이익보다 사람 중심으로 사업을 추진하도록 하기 위한 제도 개선이 시급하다"고 주장했다.
한편, 이날 토론회에 앞서 같은 자리에서 도시개발, 지리학, 경제학, 사회학, 정치학, 법학분야 교수 400여 명이 참여한 성명서가 발표됐다. 이들은 "용산 참사는 그동안 우리가 묵인하고 방치했던 재개발 사업의 누적된 문제가 적나라하게 드러난 것"이라며 "이명박 정부는 이에 대한 근본적 해결과 함께 현 문제를 발생시킨 개발지상주의와 권위주의적 통치방식의 획기적 개혁이 필요하다"고 주장했다.
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주민세상 꿈꾸는 ‘대안 개발’ 온다 (한겨레, 김기태 송인걸 신동명 기자, 2009-01-11 오후 09:44:58 )
투기꾼 배불리는 재개발은 가라
뉴타운으로 대표되는 대규모 재개발 사업은 많은 부작용을 낳고 있다. 원주민은 쫓겨나고, 소형 주택은 사라지고 있다. 주택 형태도 아파트로 획일화하고 있다. 투기 세력과 건설사에 이익을 몰아주는 현재의 재개발에 대한 반성으로, 서울과 대전·부산에서 대안적인 재개발 실험이 힘을 얻고 있다.
‘지역 특색 살리기’ 성북 삼선동
■ 주민과 손 잡은 단체들 지난해 6월 성북주거복지센터, 녹색사회연구소 등 5개 단체들은 대안개발 연구모임을 결성했다. 서울시 성북구 삼선4구역의 개발 모델을 연구하기 위해서였다. 이 지역은 서울 성곽 등 문화재를 끼고 있고, 급경사 구릉지여서 사업성이 적은 곳이었다. 이 모임은 “인간·문화·역사·환경이 있는 마을의 재구성을 위한 대안적 재개발 계획을 마련한다”는 목표를 세웠다. 곧 구역의 현황을 조사하고, 주민 117가구를 대상으로 설문조사를 벌였다. 또 두 번의 주민설명회와 주민워크숍도 열었다. ‘개발, 그 속내를 드러내’라는 주제로 진행된 1차 워크숍에서는 주민들이 모여서 재개발에 대한 우려를 공유했고, 지난 11월에 열린 4차 워크숍에서는 ‘우리 마을에 맞는 개발 방식은 무엇일까’라는 주제로 전문가의 강연을 들었다.
올해엔 주민들이 스스로의 모임을 만들고 개발계획의 마스터플랜을 확정할 계획이다. 이주원 나눔과 미래 지역사업국장은 “원주민이 쫓겨나는 재개발이 아니라, 주민이 중심이 되는 주거환경 개선사업으로 나아가도록 구청과 시를 설득할 계획”이라고 말했다.
‘기적의 공동체’ 부산 물만골
■ 주민이 주도하는 개발 부산 연제구 연산2동 물만골은 대규모 재개발에 함께 맞섰던 주민들이 개발의 주체로 나선 곳이다. 이곳 1500여 주민 대부분은 무허가 철거민들로서, 아파트 중심의 개발에 맞서 1999년 공동체를 구성했다. 이들은 안정적인 주거를 위해 한 푼 두 푼 모아 공동으로 땅을 사들이고 있다. 이렇게 사들인 땅은 개인의 지분만 인정하는 공동소유로 등기돼 있다. 물만골 공동체는 올해 주민 뜻에 따른 지구계획을 만들어 마을 발전 사업을 본격화하고, 경제적 자립기반을 만들고자 협동조합을 결성할 계획도 추진하고 있다.
하지만 부산시가 최근 이 지역 8만여㎡를 자연녹지에서 자연취락지구로 변경하려 하고 있다. 자연취락지구로 바뀌면 땅값이 올라 토지매입이 어려워지고 주민 발의 지구계획도 불가능하게 된다. 주민들이 지금까지 매입한 땅은 1만6천여평, 앞으로 3만평 확보를 목표로 하고 있어 갈 길이 멀다. 김이수 공동체 운영위원장은 “부산시의 개발정책 대부분이 주민의사와 무관하게 물량 위주로 추진되고 있다”며 “물만골에서는 주민들의 뜻을 시에 분명히 전달해 용도 변경을 막겠다”고 말했다.
‘관 주도 무지개 프로젝트’ 대전시
■ 일찍 눈 뜬 대전시 대전 무지개 프로젝트는 지방정부가 주도한다는 특징이 있다. 대전시는 2006년 판암동을 시범사업 지구로 정하면서 프로젝트를 시작했다. 시는 사업비 235억7천만원을 확보하고 태스크포스 14개를 꾸렸다. 그리고 지역주민과 단체를 대상으로 무지개 프로젝트를 알리는 설명회를 아홉차례 열고 여론조사를 벌여 주민들의 뜻을 모았다.
먼저 주민들의 요구에 따라 먼저 낡은 집을 고치고 자투리 땅에 공원을 만들고 골목길 벽들을 밝게 색칠했다. 또 지역 실정에 맞춰 △알코올 상담센터 △장애인 주간보호 센터 △청소년 방과후 교실 △청소년 생활영어 교실 △복지관 공부방 △보육시설을 운영하고 노인 무료급식, 독거노인 도우미파견, 새터민 정착지원, 여성취업교육 등을 확대했다. 환경이 바뀌자 가난으로 속앓이하던 저소득층 주민들이 서로 문제를 이야기하고 스스로 풀어나가는 모습을 보이기 시작했다. 주민들의 제안도 잇따랐다. 대전시는 이런 호응에 힘입어 2단계로 월평2동과 법동, 3단계 문창·부사동 사업까지 확대했다.