2009 개정 양도소득세(장기보유특별공제,세율)

[조건(曺建)]

 장기보유특별공제율 개정사항

보유기간	1세대 1주택			1세대 1주택 외 기타
	’08.1.1이후	’08.3.21이후	’09.1.1 이후	’08.1.1 이후	’09.1.1 이후
3년이상 4년미만	10	12	24	10	10
4년이상 5년미만	12	16	32	12	12
5년이상 6년미만	15	20	40	15	15
6년이상 7년미만	18	24	48	18	18
7년이상 8년미만	21	28	56	21	21
8년이상 9년미만	24	32	64	24	24
9년이상 10년미만	27	36	72	27	27
10년이상 11년미만	30	40	80	30	30
11년이상 12년미만	33	44
12년이상 13년미만	36	48
13년이상 14년미만	39	52
14년이상 15년미만	42	56
15년이상 16년미만	45	60
16년이상 17년미만		64
17년이상 18년미만		68
18년이상 19년미만		72
19년이상 20년미만		76
20년 이상		80

 *   1세대2주택이상자가 양도하는 주택(부수토지 포함), 비사업용 토지,

      미등기양도자산, ’07.1.1 이후 양도하는 국외부동산은 장기보유특별

     공제를 하지 않음

  ⇒소득세법 제104조 제6항(1세대2주택 일반세율, 3주택이상 45%)이 적용

     되는 주택도 장기보유특별공제를 받을 수 없음

2009년 달라진 양도세율

양도소득세 기본세율은 종합소득세율과 동일하게 적용하기로 하여 세율을 아래표와 같이 낮추었다. 이를 실전에서 잘 활용하여야 할 것이다.

구 분	보유기간	<2008.12.31이전>		<2009. 1. 1. 이후>
		과세표준	08년 이전	과세표준	2009년	2010년
기본세율	2년 이상	1,000만원 이하	9%	1,200만원 이하	6%	6%
기본세율	2년 이상	4,000만원 이하	18%	4,600만원 이하	16%	15%
기본세율	2년 이상	8,000만원 이하	27%	8,800만원 이하	25%	24%
기본세율	2년 이상	8,000만원 초과	36%	8,800만원 초과	35%	33%
1?2년 미만			40%
1년 미만			50%
2주택자			50%		6?35% 기본세율 적용	6?33% 기본세율 적용
3주택이상인 자			60%		45%	45%
비사업용 토지			60%
미등기전매			70%

세율 및 누진공제액
과  세  표  준	세        율	세    율		누 진 공 제
		2009년	2010년	2009년	2010년
1천200만원 이하	과세표준의 100분의 6	6%	6%	-	-
1천200만원 초과   4천600만원 이하	72만원＋(1천200만원을 초과하는 금액의 100분의 16)	16%	15%	120만원	108만원
4천600만원 초과   8천800만원 이하	616만원＋(4천600만원을초과하는 금액의 100분의 25)	25%	24%	534만원	522만원
8천800만원 초과	1천666만원＋(8천800만원을 초과하는 금액의 100분의 35)	35%	33%	1,414만원	1,314만원

* 누진공제액산출 예시 : 1천200만원 초과 4천600만원 이하

(46,000,000 * 16%) -  { <12,000,000 * 6%> + (<46,000,000 - 12,000,000> * 16%) }  = 1,200,000

장기보유특별공제  

* 양도소득세 기본세율은 종합소득세율과 동일하게 적용하기로 하여 세율을 낮추었고 2주택자와 3주택이인 자의 양도소득세율은 2009년 1월 1일부터 2010년 12월 31이라지의 기간동안에 취득하거나 양도한 주택에 대해서 한시적으로 세율을 낮추었다.

*2주택자와 3주택이상인 자의 세율은 2010년까지 한시적으로 적용하며 장기보유특별공제는 받을 수 없다.

농어촌주택 관련 조세특례제한법

   ▶ 주요골자
      ○ 이미 1주택을 소유하고 있는 자가 수도권 및 광역시를 제외한(연천군.옹진군 등 포함) 읍.면지역

          에 소재하는 농어촌주택을 2005년 12월 31일까지 취득하여 3년이상 보유하고 기존주택을 양도

          하는 경우 양도소득세를 비과세

   ▶ 주요내용
      ○ 거주자 및 그 배우자가 구성하는 대통령령이 정하는 1세대가 2003.8.1일부터 2005.12.31일까지

          의 기간중에 다음 각호의 요건을 갖춘 1개의 농어촌주택을 취득하여 3년이상 보유하고 당해 농어

         촌주택 취득전에 보유하던 다른 일반주택을 양도하는 경우에는 당해 농어촌주택을 당해 1세대의

         소유주택이 아닌 것으로 보아 소득세법제89조제3호의 규정을 적용한다. 
        가. 취득 당시 다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한 지역으로서 읍 또는 면지역에
            소재할 것.
          -  광역시에 소속된 군에 소재하는 지역 및 수도권지역. 다만, 접경지역(광역시에 소속된 군에 소

             재하는 지역 및 수도권지역 중 지역특성 등이 접경지역과 유사한 지역을 포함한다) 부동산가격

            동향등을 감안하여 대통령령이 정하는 지역을 제외한다.
         -   도시지역 및 토지거래허가구역
         -   부동산의 가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있다고 소득세법제96조제1항제6호에 의해 지정

             한 지역
         -   그밖에 관광단지 등 부동산가격 안정이 필요하다고 인정되어 대통령령이 정하는 기준 이내일

              것(관광단지).
       나. 대지면적이 660㎡이내이고, 주택의 면적이 150(공동주택은 전용면적116)㎡이내 일 것.
       다. 주택 및 이에 부속되는 토지의 가액(소득세법제99조의 규정에 의한 기준시가를 말한다)의 합계

            액이 당해 주택의 취득 당시에

            는 7천만원을 초과하지 아니하고, 일반주택의 양도 당시에는 1억원을 초과하지 아니할 것.
       라. 2005년까지 계약금을 지불하고 2006.12.31일까지 잔금을 모두 지급한 경우 농어촌주택취득기

            간내에 취득한 것으로 본다
       마. 1세대가 취득한 농처온주택과 보유하고 있던 일반주택이 같은 읍,면이나 연접한 읍,면에 소재

            하는 경우 인정하지 않음.
    ▶ 관련법령 : 조세특례제한법제99조의4.  동법시행령제99조의4
    ▶ 담당부서 : 관할 세무서

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도시에 주택을 소유하신 분들이 농가주택을 추가로 매입하시려고 할 때 가장 궁금한 사항입니다.

농가주택이 1가구 2주택에 해당이 되니 안되니 말들이 많기 때문입니다.

그래서 요약 정리해 보려고 합니다.

만일 현재 살고 계시는 도시의 주택을 농가주택을 매입한지 1년 안에 매도를 하신다면 일반적인 세법으로도 상관이 없습니다.

하지만 농가주택을 사두고 주말 주택으로 이용하다가 나중에 귀농할 예정이라면 농어촌 관련 조세 특례제한법을 눈여겨 보셔야 합니다.

1가구 1주택자에게 3년이상 보유하면 6억이상의 고급 주택이 아닌 경우 양도세가  면제된다는 것은 모두 아실 겁니다. 그러나, 농가 주택을 매입하시면 1가구 2주택이 되지요.

그럼 여기서 궁금한 점을 풀어서 설명하겠습니다.

1. 이 법은 2005년 12월 31일까지 한시적인 법이라는 점을 기억하세요. 농가 주택을 매입하시려는 분은 올해 말까지 계약하셔야 이 법의 혜택을 받습니다. (참고로 2005년 12월 31일 이전 계약하고 2006년 12월 31일까지 잔금을 치르고 소유권이전을 하면 소급적용을 받는다는 점도 기억하세요.) * 추가적인 법연장에 관한 얘기는 아직 없습니다.*

2. 농가주택을 매입한 후 몇년이 지나 도시에 있는 주택을 팔았을 때 매도가액이 1억이 상회하더라도 세무서에 신고하는 신고금액이 1억이 넘지 않는 경우에만 도시의 주택을 매매했을 때 양도세를 면제받습니다. 물론 1억이 넘는 금액으로 신고하면 1가구 2주택에 해당하는 양도세를 부과 받으셔야 합니다.

3. 농가 주택 매입 후 세월이 흘러 갑자기 돈이 필요해 만일 농가 주택을 먼저 팔려고 하면 역시 1가구 2주택으로 양도세 과세가 됩니다.

무조건 도시의 주택부터 먼저 파셔야 혜택을 받는 법입니다.

* 무슨 법이 그러냐구요?

농어촌 주택이 하도 빈집이 많아 생각해 낸 법이라 그렇습니다.

몇년이 지나 도시의 주택을 팔고 농어촌으로 귀농하시려는 분들을 위해 만든 법이기 때문에 미리 은퇴 후 살 집을 사두라고 권장하는 법인 것입니다. 요점은 농가주택을 투자용으로 살 수 없다는 뜻과 동일합니다.

하지만 1억이상의 과세 과표가 넘는 주택을 소유하신 분들에게는 그림에 떡입니다. 해당사항이 없습니다. 돈 있으시니 세금 정당하게 내시라는 법이지요. 도시에서 아파트 소유하신 분은 거의 해당사항이 없다는 뜻과 동일합니다.

4. 농가주택은 과세 신고 금액이 7,000만원이 넘을 수 없습니다. 7,000만원 이상 되는 좋은 집은 해당되는 법이 아닙니다.

5. 돈된다는 지역에 있는 농가주택은 모두 해당사항이 없습니다.

   토지거래에 대한 제한이 있는 지역은 거의 안된다고 보시면 됩니다.

결론적으로 말해 이 조세 특례법은

도시에 있는 - 신고금액이 1억이 넘지 않는 - 집을 소유하신 분들이 노후를 위해 -

신고금액이 7,000만원이 넘지 않는 투기가 빈번하게 발생하는 지역을 제외한 지역의 농가주택을

2005년 12월 31일까지 한시적으로 특례법을 발효하여 정부에서 조세 감면 혜택을 주고자 하오니

나중에 집값이 올라 간다거나 혹은 때늦게 집구하러 다니느라고 허둥대지 말고 

미리 미리 사두시고 관리하면서 농가주택을 살만한 집으로 관리하라는 법이라는 뜻입니다.

대신 농가주택을 미리 사두었다가 도시의 주택은 팔지 않고

경우에 따라 농가주택을 먼저 파는 투자도 병행하여 생각하시는 분이 있다면 아무런 혜택도 없으니

오해마시고 이곳 저곳 돌아다니시면서 혹시 법적 틈새가 있어 돈 될만한 법인가 생각하시고 있으시다면

농가주택은 살 생각도 마시기 바란다는 뜻과 동일하기도 합니다.

솔직하게 투자용으로 농가주택을 사실려면 정당하게 세금내시고....

원래는 내려와서 살려고 했는데 사정이 생겨서 그렇다고 말씀하셔도 세금혜택을 없으니 머리 너무 쓰지마시고

어짜피 양도소득세는 이익이 난 것에서 일부를 납부하시는 것이니 기분 좋게 내십시요. 하는 세무서의 당부이기도 하지요. ^.^

탁상공론 행정이라고 놀림(?)을 받으셨던 관련공무원님들이 그래도 이번에 생각외로 많은 고민 끝에 만든 법입니다.

시간이 올해 말까지라 아쉽기는 하지만 그래도 없는 것보다는 났습니다.

이 조세 특례법은 몇년 후 확실하게 시골로 내려가려고 생각하시는 작은 집 한채 있는 소시민들을 위한 법이라 생각합니다.

소시민들만을 위한 특혜이지요. 

이 법에 해당되시는 분들은 10월 31일 이후 어느 정도 법령의 윤곽이 잡히고 나면 움직여 보심도 괜찮을 것 같습니다.

시골로 내려가실 때 농지나 임야를 매입하신 후 신축하는 것도 좋지만
기존의 농가주택을 저렴하게 구입할 수 있으면 더욱 좋다라는 것은 모두 아시기에
참고될까 하고 올려 봅니다.

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1세대1주택의특례(소득세법시행령2008.11.28 시행 )

제155조 (1세대1주택의 특례) ①국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(2년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조제1항제2호가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다. <개정 2002.3.30, 2002.12.30, 2008.2.29, 2008.11.28>

②상속받은 주택(조합원입주권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다)과 그 밖의 주택(이하 이 항에서 "일반주택"이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항의 규정을 적용한다. <개정 1997.12.31, 2002.10.1, 2002.12.30, 2008.2.22>

1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택

2. 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택

3. 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택

4. 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택)

③제154조제1항의 규정을 적용함에 있어서 공동상속주택(상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말한다)외의 다른 주택을 양도하는 때에는 당해 공동상속주택은 당해 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우는 그러하지 아니하며 이 경우 상속지분이 가장 큰 상속인이 2인이상인 때에는 그 2인이상의 자중 다음 각호의 순서에 따라 당해 각호에 해당하는 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다. <개정 1995.12.30>

1. 당해 주택에 거주하는 자

2. 삭제 <2008.2.22>

3. 최연장자

④1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 보유하고 있는 60세(여자의 경우에는 55세)이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 합친 날부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항의 규정을 적용한다. <개정 1996.12.31, 1999.12.31, 2002.10.1>

⑤1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 그 혼인한 날부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항의 규정을 적용한다. <개정 1996.12.31, 1999.12.31, 2000.12.29, 2002.10.1>

⑥다음 각호의 1에 해당하는 주택과 그밖의 주택(이하 이 항에서 "일반주택"이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항의 규정을 적용한다. <개정 2002.12.30, 2005.2.19, 2007.8.17>

1. 「문화재보호법」 제2조제2항의 규정에 의한 지정문화재 및 동법 제46조제2항의 규정에 의한 등록문화재

2. 삭제 <1999.2.8>

3. 삭제 <1999.2.8>

⑦다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권(이하 이 조에서 "수도권"이라 한다) 밖의 지역중 읍지역(도시지역안의 지역을 제외한다) 또는 면지역에 소재하는 주택(이하 이 조에서 "농어촌주택"이라 한다)과 그 밖의 주택(이하 이 항 및 제11항부터 제13항까지에서 "일반주택"이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. <개정 2003.12.30, 2005.2.19, 2008.11.28>

1. 상속받은 주택(피상속인이 취득후 5년이상 거주한 사실이 있는 경우에 한한다)

2. 이농인(어업에서 떠난 자를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)이 취득일후 5년이상 거주한 사실이 있는 이농주택

3. 영농 또는 영어의 목적으로 취득한 귀농주택

⑧ 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 취득한 수도권 밖에 소재하는 주택과 그 밖의 주택(이하 이 항에서 "일반주택"이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. <신설 2008.11.28>

⑨제7항제2호에서 "이농주택"이라 함은 영농 또는 영어에 종사하던 자가 전업으로 인하여 다른 시·구(특별시 및 광역시의 구를 말한다)·읍·면으로 전출함으로써 거주자 및 그 배우자와 생계를 같이하는 가족 전부 또는 일부가 거주하지 못하게 되는 주택으로서 이농인이 소유하고 있는 주택을 말한다. <개정 1995.12.30>

⑩제7항제3호에서 "귀농주택"이라 함은 영농 또는 영어에 종사하고자 하는 자가 취득(귀농이전에 취득한 것을 포함한다)하여 거주하고 있는 주택으로서 다음 각 호의 요건을 갖춘 것을 말한다. <개정 1998.4.1, 2002.12.30, 2007.2.28, 2008.2.29>

1. 본적지 또는 기획재정부령이 정하는 연고지에 소재할 것

2. 제156조의 규정에 의한 고가주택에 해당하지 아니할 것

3. 대지면적이 660제곱미터이내일 것

4. 영농 또는 영어의 목적으로 취득하는 것으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당할 것

가. 1,000제곱미터이상의 농지를 소유하는 자가 당해 농지의 소재지(제153조제3항의 규정에 의한 농지소재지를 말한다)에 있는 주택을 취득하는 것일 것

나. 기획재정부령이 정하는 어업인이 취득하는 것일 것

⑪귀농으로 인하여 세대전원이 농어촌주택으로 이사하는 경우에는 귀농후 최초로 양도하는 1개의 일반주택에 한하여 제7항 본문의 규정을 적용한다.

⑫제7항의 규정을 적용받은 귀농주택 소유자가 귀농일(귀농주택에 주민등록을 이전하여 거주를 개시한 날을 말한다)부터 계속하여 3년이상 영농 또는 영어에 종사하지 아니하거나 그 기간동안 당해 주택에 거주하지 아니한 경우 그 양도한 일반주택은 1세대1주택으로 보지 아니한다. 이 경우 3년의 기간을 계산함에 있어 그 기간중에 상속이 개시된 때에는 피상속인의 영농 또는 영어의 기간과 상속인의 영농 또는 영어의 기간을 통산한다. <개정 1996.12.31>

⑬제7항의 규정을 적용받으려는 자는 기획재정부령이 정하는 1세대1주택 특례적용신고서를 법 제105조 또는 법 제110조에 따른 양도소득세 과세표준신고기한 내에 기획재정부령이 정하는 서류와 함께 제출하여야 한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 「전자정부 구현을 위한 행정업무 등의 전자화촉진에 관한 법률」 제21조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 다음 각 호의 서류를 확인하여야 하며, 신고인이 확인에 동의하지 아니하는 경우에는 이를 제출하도록 하여야 한다. <개정 2006.6.12, 2008.2.29>

1. 주민등록표 등본

2. 일반주택의 토지 및 건축물대장 등본

3. 농어촌주택의 토지 및 건축물대장 등본

⑭제7항 내지 제13항을 적용함에 있어서 농어촌주택의 범위등에 관하여 필요한 사항은 기획재정부령으로 정한다. <개정 1998.4.1, 2008.2.29>

⑮제154조제1항의 규정을 적용함에 있어서 기획재정부령이 정하는 다가구주택(이하 "다가구주택"이라 한다)을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 이를 단독주택으로 본다. <신설 1995.12.30, 1998.4.1, 2007.2.28, 2008.2.29>

1. 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우

2. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우

      부칙 <제21138호,2008.11.28>

제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.

제2조(적용례) 이 영은 이 영 시행 후 최초로 양도하는 분부터 적용한다.

[추임새]

궁금했던 점에 대해 잘 해설해 주셨네요.. 감사함다.. 자주 들러서 참고하겠습니다.

[5339]

감사해요...질문드려도 될까요? 2년이상보유한 1주택자가 양도차익이 4천만원발생하면 양도세가 얼마인지?

[조건(曺建)]

2009년엔 16%, 2010년 15% 4000만원 * 0.16=?입니다.