1.정부, 부동산 실거래가 위반 단속 2.조망권 기대로 한강변 아파트값 '들썩' 3.[달라지는 서울 교통망…유망지역 어디] 9호선 타고 노량진.강서구 뜬다 4.개발 앞둔 광명역세권‥보상금 풀려도 주변 부동산 무덤덤 5.내년 달라지는 부동산 세금…절세전략은 6.27~28일 올해 마지막 청약 7.겹재료 마곡 부동산시장 '활활' |
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내년 달라지는 건설ㆍ부동산ㆍ교통 행정
바뀌게 된다.
부동산 거래시 실거래가 신고가 의무화되고 건축허가전에 건축 가능여부를 사전에 결정받을 수 있도록 한 건축허가 사전결정제도가 도입되며 토지거래 허가요건이한층 까다로워진다.
다음은 내년 1월부터 바뀌는 건설.부동산.교통 정책을 요약, 정리한 것이다.
▲건축허가 사전결정제도 = 건축주가 허가대상 건축물을 건축하려면 허가를 신청하기 전에 해당 대지에 건축물을 짓는 것이 가능한지 여부를 사전에 결정받아야한다. ▲건축공사현장 안전관리 예치금 도입 = 연면적 5천㎡ 이상 건축물을 지을때 건축주는 장기간 공사현장 방치에 대비, 미관 개선 및 안전관리에 필요한 예치금을 공사비의 1% 범위내에서 예치해야 한다.
▲대지내 공지기준 = 건축물을 건축하거나 용도변경시 환기나 화재시 피난통로를 확보하기 위해 건축선 및 인접 대지 경계선으로부터 6m 범위내에서 지자체 조례로 일정 거리를 띄워야 한다.
▲비상용 승강기 설치기준 보완 = 화재진압과 피난을 위해 비상용 승강기 설치가 의무화되는 건축물 대상이 종전 높이 41m에서 31m 초과 건축물로 확대된다.
▲소규모 주거용 위반건축물 양성화 = 2003년 12월31일 이전에 주거용으로 지은옥탑방 등 위반건축물 가운데 단독주택의 경우 50평, 다가구 100평, 다세대 25.7평이하 장기 미준공 건축물이나 무단 증축건물은 사용승인서 교부를 통해 합법화된다.
▲부동산 실거래가 신고 의무 = 부동산 매매계약을 맺은뒤 30일 이내 시.군.구에 실거래가 거래계약의 내용을 반드시 신고해야 한다. 당사자간 거래때는 당사자가, 중개업소를 통하면 중개업자가 신고의무를 부담한다.
▲토지채권보상 의무화 = 토지투기우려지역내에서 택지개발사업, 산업단지개발사업 등을 시행하는 정부투자기관 및 공공단체는 부재지주의 토지에 대한 보상금중1억원 이상은 채권으로 보상한다.
▲개발부담금 재부과 = 수도권은 2004년, 비수도권은 2002년부터 부과가 중지된개발부담금이 부활돼 전국의 택지 및 산업단지개발, 골프장, 관광.레저단지조성 등30종의 토지개발사업시 시행자는 개발 전후 땅값 차액의 25%를 부담금으로 물게된다.
▲토지거래허가제도 개선 = 토지거래허가지역에서 허가받은 목적대로 토지를 이용하지 않으면 3월간 계고한뒤 이용목적에 따라 공시지가의 5-10%를 이행강제금으로내야 한다. 또 허가구역내에서 허가제 위반자를 적발, 신고하면 50만원의 포상금이주어진다. 공익사업으로 편입된 농지의 대체 토지 취득요건은 현행 1년에서 3년으로확대되며 토지 취득지역도 연접 시군에서 전국으로 확대된다.
▲건설업 등록실효를 말소제도로 변경 = 건설업 영업 과정에서 임원 결격사유가발생하면 관청이 건설업 등록을 말소할 수 있게 된다.
▲소규모 공사 직접 시공의무제 = 도급액 30억 미만인 공사를 도급받은 건설업자는 공사내용중 30% 이상을 직접 시행해야 하며 30일이내에 시공계획을 통보하지않으면 과태료, 1년 이내는 영업정지 또는 과징금을 물게 된다.
▲건축물의 시공자 제한 = 주거용의 경우 연면적 200평이상, 이외 160평 이상건축물의 경우 건설업자만 시공할 수 있었으나 연면적 200평이하, 3층이상 공동주택까지 범위를 넓혔다.
▲전문업자의 복합공사 원도급범위 확대 = 1억원 미만 복합공사에 한해 전문건설업자의 원도급을 허용하던 것을 2억원미만 공사로 확대했다.
▲하도급 대금 지급보증 수수료 원가반영 = 하도급대금 지급보증서의 발급수수료를 도금액 산출내역서에 반영하고 발주자가 초과지급금을 환수할 수 있게 된다.
▲건설업 재해발생에 대한 처벌 강화 = 건설현장에서 3명이상 사망시 노동부장관이 등록관청에 해당업자에 대한 영업정지를 요청할 수 있었으나 앞으로는 2명이사망한 경우에도 이를 요구할 수 있게 된다.
▲국민임대주택단지 규모 확대 = 현재 100만㎡(30만평) 미만인 국민임대주택단지 규모가 200만㎡ 미만으로 늘어난다.
▲국민임대주택건설 호수비율 축소 = 국민임대주택단지내 50% 이상을 국민임대주택으로 채워야 했던 것을 100만㎡ 초과분의 경우 건설호수 비율을 40% 이상으로하향 조정한다.
▲토지분할을 개발행위 허가대상에 포함 = 토지분할시 개발행위허가를 받도록해 허가권자가 토지투기 우려여부를 판단, 허가를 내주지 않을 수 있도록 함으로써`땅 쪼개팔기'를 막게 했다.
▲대규모 투자사업 사전검증 강화 = 사업구상단계에서 보고서 작성을 의무화하고 이를 바탕으로 중복투자 여부, 수요예측의 적정성 등에 대한 사전 검증을 실시,투자우선순위에 반영한다.
▲철도차량 성능시험.제작검사.정밀진단 시행 = 철도차량의 성능과 구조.장치등의 형상, 규격 등이 안전 확보에 적합한지, 제작이후 품질 및 안전성 확보가 제대로 되고 있는지, 사용내구연한을 넘은 차량을 계속 사용할 것인지 여부를 시험, 진단한다.
(서울=연합뉴스)
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내년 달라지는 부동산 세금…절세전략은
정부의 8.31부동산 대책이 본격 시행되는 내년은 부동산 관련 세금도 확 달라진다.
양도세와 종합부동산세 부과 대상이 확대되고, 취득.등록세는 전면 실거래가 과세로 바뀌어 주택거래신고지역이 아닌 곳은 세부담이 늘어난다.
물론 한나라당의 반대로 입법과정에서 완화될 가능성은 있지만 여당이 법안 단독 처리도 불사한다는 강경한 입장이어서 8.31대책의 내용이 크게 변질되진 않을 것으로 보인다.
전문가들은 이에 따라 집을 옮기거나 새로 장만하려는 사람은 늘어나는 세부담을 최대한 줄이는 절세 전략부터 짜야 한다고 조언한다.
내집마련정보사 함영진 팀장은 26일 "주택 갈아타기는 재테크의 기본"이라며 "8.31대책 등의 여파로 주택 수를 줄이거나 인기지역으로 옮겨가려는 수요가 늘고 있는만큼 바뀌는 세금부터 챙기는 지혜가 필요하다"고 말했다.
◇취득 단계= 올해까지는 주택거래신고지역이 아닌 경우 기준시가(실거래가의 80%선)로 취득.등록세가 부과됐지만 내년부터는 부동산실거래가신고 의무제가 도입돼무조건 실거래가로 과세된다. 대신 개인간의 거래일 경우 세율이 올해 3.5%에서 내년 관련 법 개정후에는 2.5%로 1%P 인하된다.
취.등록세 낼 때 함께 부과되는 농어촌특별세.교육세를 감안하면 전용 25.7평초과의 세율은 2.85%, 전용 25.7평 이하는 2.7%(농특세 제외)로 올해보다 1.1-1.15%P 낮아지는 셈이다.
이 경우 강남.송파.서초구와 같은 주택거래신고지역은 덕을 본다. 이 곳은 지금도 취득.등록세를 실거래가로 납부해 내년에 세율이 낮아지면 세 부담이 그만큼 줄어든다.
반면 주택거래신고지역이 아닌 곳은 기준시가보다 높은 실거래가로 과세돼 세율이 내려도 세부담은 오히려 커질 수 있다.
내년부터 실거래가 과세 기반이 확보되면 취득.등록세를 절세할 수 있는 방법은별로 없다. 다만 올해 주택거래신고지역이 아닌 곳의 주택을 산 사람은 연말까지 등기를 마쳐야 기준시가로 과세돼 세금을 덜 낸다.
새로 집을 살 사람은 내년 이후 취득.등록세법 인하를 담은 지방세법 개정안이통과된 후 사는 게 좋다. 정부는 당초 1월 1일부터 세율을 인하할 계획이었으나 법개정이 지연되면서 시행시기도 한 두달 늦춰질 것으로 보고 있다.
◇보유 단계= 보유제중 종합부동산세를 특히 눈여겨 봐야 한다. 주택의 경우 과세 대상이 올해 기준시가(공시가격) 9억원 초과에서 내년에는 6억원 초과로 확대되고, 인별 과세에서 세대별 합산과세로 강화된다.
서울지역의 웬만한 40평형 이상 중대형과 서울 강남권의 30평형대 이상 보유자는 집이 단 한 채만 있어도 대부분 종부세 대상에 포함될 전망이다.
과표 적용률도 올해 기준시가(공시가격)의 50%에서 내년엔 70%로 상향조정되고,세부담 상한이 전년대비 1.5배에서 3배 한도로 높아져 세금 부담도 늘어난다.
따라서 앞으로 기준시가 6억원을 초과하는 주택을 사려면 기존 재산세와 더불어종부세 부담이 가능한 지도 함께 따져봐야 한다.
다주택자라면 집값이 오르지 않는 수도권 외곽이나 비인기지역의 주택은 처분하는 게 좋다. 시세차익없이 보유세 부담만 커지기 때문이다.
팔기 아까운 집이라면 세대 분리가 가능한 자녀에게 증여하는 것도 방법이다.
이미 강남 일대에는 전세 보증금이나 은행대출을 떠안는 조건으로 증여하는 '부담부증여'가 성행하고 있다.
증여받는 자녀는 결혼을 했거나 만 30세 이상의 소득이 있는 사람으로 한정해야한다. 부부는 합산과세로 바뀌어 증여에 따른 실익이 없다. 다만 증여세도 만만치않아 양도세와 비교해 유리할 때만 하는 게 좋다.
세대원이 여러 채의 주택을 각자 소유하고 있다면 종부세 부담을 피하는 선에서세대 분리를 하는 방법도 생각해볼 수 있다.
새로 집을 살 사람은 등기 시점을 종부세 과세 대상 판정기준일인 6월 1일 이후로 하면 그 해 종부세를 절세할 수 있다. 반대로 집을 파는 사람은 6월 1일 이전에처분해야 종부세를 내지 않는다.
주거용 오피스텔은 종부세 과세 대상을 가릴 때 주택으로 간주된다는 점을 유의해야 한다.
◇양도 단계= 내년부터 1가구 2주택 보유자는 집을 팔 때 장기보유특별공제를받지 못함은 물론 양도세가 투기지역 여부에 관계없이 모두 실거래가로 부과된다. 2007년부터는 양도세율도 50%로 중과된다.
따라서 집을 자주 사고 파는데 신중해야 한다. 양도차익의 절반이 고스란히 세금으로 날아가기 때문이다.
자신이 보유한 집이 발전 가능성이 없다면 양도세 중과 유예기간인 내년 안에파는 게 유리하다.
그렇다고 개발 예정지나 인기지역의 주택까지 무턱대고 팔 필요는 없다. 양도세를 내는 것보다 시세차익이 크다고 판단되면 보유하는 게 낫다.
기준시가가 수도권 1억원, 지방 3억원 이하의 주택은 양도세 과세 대상에는 포함되지만 2007년 시행될 양도세 중과 대상에서는 빠진다.
집을 팔 때는 비과세 요건을 갖춘 양도차익이 적은 주택을 먼저, 양도차익이 큰집을 가급적 나중에 파는 게 세금을 줄이는 방법이다.
기존주택을 한 채만 갖고 있는 사람은 양도세 비과세 요건(서울.과천.5대 신도시는 3년 보유 2년 거주 등)을 갖춘 뒤 매도하는 게 좋다.
결혼이나 대체 주택 취득 등으로 인한 일시적 1가구 2주택은 비과세 요건을 갖춘 종전 주택을 1년내 팔면 양도세가 과세되지 않으므로 양도세 부담이 커진 내년부터 이 조항도 충분히 활용해야 한다.
김종필 세무사는 "절세전략은 개인이 처한 상황에 따라 서로 다르다"며 "절세노하우를 염두에 두되 보유.매도.증여중 어느 쪽이 유리한 지는 세무사 등 전문가의자문을 구하는 것이 좋다"고 말했다.
(서울=연합뉴스) |
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첫댓글 오늘도 감사드리며 늘~~~~ 행복하세요^^
좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^
늘 감사합니다.. 좋은글.. 좋은 자료
회장님!! 올 한해 잘 마무리하시고 새해 복 마니마니 받으세요 집에서 가까우닌깐 조만간 들릴께요 수고만땅!!!