〔유치권과 소멸시효〕경매에서 말하는 유치권과 소멸시효는 어떠한 관련이 있는가? [펌글]

[등대지기]

〔유치권과 소멸시효〕경매에서 말하는 유치권과 소멸시효는 어떠한 관련이 있는가? 

유치권 자체는 성질상 시효로 소멸되는 권리가 아닙니다. 그러나 유치권 주장의 근거가 되는 채권, 즉 피담보채권이 소멸시효대상 권리라면 이 피담보채권이 시효로 소멸함으로써 유치권도 그 행사의 기반이 되는 권리를 잃게 되어 소멸될 수는 있습니다.

사례를 한번 들어 보겠습니다.

공사업자가 신축공사를 진행하다가 건축주의 부도로 공사가 중단되었습니다. 건축주와 공사업자는 각별한 사이였는지라 공사업자는 위 건축물에 가압류나 가처분등의 소멸시효중단사유로 규정된 권리행사를 하지 않은 채 건축주가 하루빨리 재기하기만을 기다려 주었습니다.그런데 뜻밖에도 제3의 채권자의 신청으로 이 사건 건축물이 강제경매에 들어 가게 되었습니다.이때 가압류를 해두지 않아 배당을 못받게 된 공사업자는 건축주의 도움으로 점유를 이전받아 유치권을 행사합니다.신축공사대금이고 공사업자가 점유까지 하고 있어 유치권은 외관상 성립이 되는 듯 합니다. 그러자 응찰자가 없어 결국 여러차례 유찰이 되고 최저가는 하염없이 떨어지게 됩니다. 계속 떨어지다가 어느덧 유치권 금액을 떠안고도 가격메리트가 있는 지점에 이르자 두세명이 경쟁하여 결국은 한명의 승자가 결정됩니다. 우리가 낙찰자라고 부르는 사람이지요.낙찰자는 유치권자와의 협상을 위한 사전준비로 법원에 접수된 유치권신고서를 열람, 등사신청하여 꼼꼼히 검토합니다.그러다가 이 사건에서 공사가 중단된 시점이 3년을 훨씬 경과한 시점임을 발견합니다.나름 법적인 지식이 있었던 낙찰자는 공사대금의 소멸시효가 3년임을 알고 있었던 터라 쾌재를 부릅니다. 낙찰자는 유치권자와의 협상을 포기하고 곧바로 명도소송을 진행합니다. 소장에는 '공사대금의 소멸시효가 3년인데 유치권자는 공사가 중단된 때, 즉  채권을 행사할수 있었던 때로부터 3년이 넘도록 아무런 권리행사를 하지 않았으니 공사대금 채권은 시효로 소멸하였다'는 주장을 하면서 '법은 권리위에 잠자는 자를 보호하지 않는다'는 격언으로 멋드러지게  대미를 장식하여 소장을 접수합니다. 그러자 유치권자는 답변서에서 '공사대금의 소멸시효가 3년이고  소멸 시효가 진행되기 시작한 시점으로부터 현재 3년이 지난 것은 분명 맞지만 자신은 그동안 채무자의 재산을 계속하여 점유하면서 권리행사를 계속하였기 때문에 자신은 결코 권리위에 잠자는 자가 아니며 결국 이런 이유로 소멸시효는 진행하지 않거나 중단되었다'는 주장을 합니다.그러나 낙찰자는 이미 예상하고 있었다는 듯 태연히 '비록 공사업자가 유치권을 행사하며 건물을 점유한 것은 사실이나 이는 기존의 공사대금 채권의 행사와는 별개의 권리행사로서 유치권자가 채무자의 재산에 공사대금으로 가압류나 가처분등을 한 사실이 없으면 소멸시효는 계속 진행한다는 것이 판례의 일관된 입장'이라는 내용으로 반박을 합니다. 그러자 공사업자는  낙찰자의 이러한 반박을 일단은 수긍하면서 변호사의 자문을 얻어 또 다른 주장, 즉 '소멸시효를 주장할 사람은 채무자 즉 전소유자 뿐이므로 낙찰자는 소멸시효 주장을 원용할 수 없다'는 취지로 주장하면서 소멸시효가 지나면 그 자체로 권리가 소멸되는  것이 아니라 반드시 소멸시효로 직접 이익을 받는자가 소멸시효를 원용해야만 소멸하는 것이므로 전소유자의 이러한 원용이 없는 상황에서 낙찰자는 소멸시효를 주장할 당사자로서의 자격이 안된다'는 설명을 덧붙입니다. 낙찰자는 뜻밖의 복병을 만나자 당황하여 주변의 변호사나 법무사에게 상담을 받아봅니다.결국 공사업자측의 주장이 타당하다는 의견이 대세인 듯 하여 낙찰자는 실의에 빠지게 되고  마지막 수단으로 판사님께 판결을 선고하기 전에 적정한 선에서 협의를 볼수 있도록 중재를 해달라고 요청합니다.

공사업자도 소송이 장기화되는 것이 부담스러웠던 터라 낙찰자의 요청에 동조하게 되고 결국 조정기일이 잡혀 낙찰자와 공사업자는 유치권신고금액의 50%를 주고 받고 소를 취하하는 것으로 합의를 봅니다.

낙찰자는 사전에 유치권 신고금액 전액을 떠 안을 것을 각오하고 응찰했는데 50%만 지급했으니 나름 성공이라며 좋아하고 유치권자는 원래 50%였던 공사대금을 2배로 부풀려 현재의 금액으로 신고한 것인데 50%를 양보하고도 전액 다 지급받게 되어 마냥 흐뭇하기만 합니다.

자 이런 경우 양자의 이해득실을 따져 볼까요?

낙찰자는 최소한 신고된 유치권액수만큼은 떨어진 가격으로 물건을 잡은 상태에서 신고된 금액의 반만을 유치권자에게 지급했으니 그 차액만큼의 시세차익을 얻게 되었습니다. 유치권자는 앞서 본 바대로 원래의 공사대금을 전액 회수하였습니다. 결론적으로 부풀려진 유치권 때문에 채권자들만 배당액이 줄어들어 손해를 보게 생겼습니다. 

자 이 경우 우리는 잠재적인 낙찰자이니까 낙찰자의 입장에서 한번 생각을 해 볼까요?

‘소멸시효이익을 직접 받는자만이  시효를 원용할 수 있다'는 공사업자의 주장은 일견 타당하고 말그대로 해석하면 시효이익을 직접 받는 자는 채무자 즉 전소유자 뿐인 것 같습니다.결국 낙찰자가 명도소송에서 소멸시효를 주장하는 것은 그 당사자 적격이 인정되지 않아 이유없다고 판단될 가능성이 높은 듯하고 자칫 패소하여 전액을 지급해야 하는 상황이 발생할지도 모릅니다.이러한 위험을 빠른 순간에 포착하여 법원에 조정을 신청하고 원래 유치권 신고금액의 50%에 협상한 낙찰자의  조치는 적절한 것으로 보여집니다.

위 사안에서 낙찰자가 소멸시효이익을 직접 받는자의 범주에 낙찰자도 포함될 수 있다는 주장을 하고 법원의 판결을 한번 받아보는 것은 어떨까요?

낙찰자는 비록 공사대금의 채무자는 아니지만 민사집행법상으로 유치권자에게 공사대금을 지급할 책임이 있는 자입니다. 그렇다면 공사대금의 채권이 시효로 소멸함으로써 직접적으로 이익을 받는 자가 아닐까요?

판례가 명확하지 않아 장담할 수 없지만 충분히 설득력있는 주장이고 이 주장이 법원에서 받아들여 진다면 낙찰자는 공사업자몫의 50%도 자신의 수익으로 돌릴 수 있겠지요.  

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이 문제의 전제는 일단 공사업자가 공사대금을 주장하면서도 가압류등의 보전처분을 행하지 않은 상태에서 유치권을 주장하는 경우인데 일반채권은 소멸시효가 10년인 반면 공사대금의 소멸시효는 3년의 단기소멸시효에 걸리는 만큼 경매진행하면서  이처럼 소멸시효가 완성된 경우가 간혹 있습니다.이러한 경우 유심히 보셨다가 한번쯤은 전문가의 철저한 상담을 거쳐 모험을 해 보신다면 큰 수익을 올릴 수도 있겠지요. 

[찬비]

유치권 소멸 시효 해법...
쉽게 설명해 주시어
머리에 쏙쏙 들어옵니다.
감사합니다(^-^)

[정민하]

좋은 글 감사합니다. 단순히 판례만 주신 것이 아니라 이해가 쉽게 됩니다.

[걸리버]

유치권 해법이 보이네요~~ 좋은 글 감사합니다~~

[한발만 앞으로]

펌글에서는 설정되었다는 게 몇가지 보입니다.

그 중 한가지는 공사업자와 건축주가 친분이 있다면 소멸시효에 영향을 주지 않은 서류들을
충분히 만들수가 있습니다.

그런 서류들이 뭐가 있을 까요..?

[등대지기]

도무지 알수없습니다. 좋은 가르침을 부탁드립니다.