위축된 상가시장에 틈새 항아리 상권, 탄탄한 배후수요 확보해 투자처로 각광

[장경철]

유동인구보다 고정 배후수요…‘항아리 상권’ 수익률, 도심보다 높아

최근 상가시장이 위축된 상황이다. 그럼에도 틈새 시장은 항상 있기 마련이다.

대표적으로 상업·업무용 부동산 시장에서 탄탄한 배후수요를 확보해 안정적인 운영이 가능한 항아리 상권이 있으며 이 상권에 대한 관심도 높아지고 있다.

항아리 상권이란, 항아리에 물을 부으면 빠져나가지 않는 것처럼 상권 주변으로 대규모 주거단지나 학교, 업무지구 등이 둘러싸여 있어 상권 내 수요자들이 다른 지역으로 유출되지 않는 지역을 말한다.

비록 외부 수요의 유입이 크지는 않지만, 상권 내 수요자들이 해당 상권에 대한 이용이 절대적인 만큼 주변 수요를 독점해 안정적인 상가 운영이 가능하다는 잇점이 있다.

또한, 대체로 생활밀착형 상권으로 형성되는 만큼 경기 상황에 따른 이용 편차도 적다는 점도 장점으로 꼽힌다.

실제로도 외부 이탈이 적고 충성도가 높은 항아리 상권 내 수익형 부동산 수익률이 도심권보다 높은 것으로 나타났다.

한국부동산원의 최근 발표한 수익률 정보에 따르면 대규모 택지개발을 통해 대표적인 항아리 상권으로 떠오른 광주광역시 첨단1지구 일대 집합상가의 2022년 투자수익률은 6.76%를 보였다. 반면 도심으로 대표되는 금남로·충장로 일대는 같은 해 3.7%의 수익률을 보였다.

도심권의 경우 유동인구는 풍부하지만 높은 매매가격으로 인해 투자수익률이 낮고, 고정적인 수요가 없는 것이 단점으로 꼽힌다.

반면 항아리 상권은 유동인구가 적지만 고정적인 배후수요가 확보돼, 수요가 빠져나가지 않는 점이 장점으로 꼽힌다.

항아리 상권 입지를 차지한 상가는 최근 부동산 시장 불황 속에서도 꾸준한 관심을 받았다.

지난 7월 ‘동탄신도시 금강펜테리움 6차 센트럴파크’ 단지 내 상가는 1,103가구 대단지를 독점하는 ‘항아리 상권’으로 단기간 100% 완판됐으며 먼저 분양에 나선 6월에는 ‘정읍 푸르지오 더 퍼스트’ 단지 내 상가 역시 인근 상권과 이격된 채 700여가구 단지를 독점한 상권으로, 계약 당일 전 호실 계약을 마친 바 있다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 “최근 대내외 경기 상황 악화 등 시장 불확실성이 가중됨에 따라 상업시설 관련 투자자들의 성향도 높은 시세차익이나 미래가치보다는 안정 지향적”이라며 “항아리 상권이야 말로 안정성이 가장 뛰어나다고 평가받는 만큼 주목할 만하다”고 말했다.

다음은 수도권 내에 분양중인 항아리 상권 내 분양상가 현황이다.

●인덕원 시그니티타워=초역세권 호재를 품은 ‘인덕원 시그니티타워’가 분양중이다.

단지가 자리한 관양동 일대는 개발 이슈가 많아 관심을 받는 곳이다. 우선 월곶판교선(2025년 예정), 동탄인덕원선(2026년 예정), GTX-C노선(2028년 예정)까지 총 4개 노선을 확보한 쿼드러플 역세권 프리미엄 입지를 확보할 전망이다.

인덕원 시그니티타워는 경기도 안양시 동안구 관양동 일원에 들어서며, 규모는 대지면적 1,770.80㎡, 지하 5층, 지상 18층으로 이뤄져 있고 1~2층은 근린생활시설 36실, 3~7층은 메디컬 95실, 8~18층은 오피스 209실로 구성된다.

단지는 인덕원역 인근 역세권에 위치하고 있어 차량을 이용할 경우 과천대로를 통해 강남 서초까지 빠르게 이동할 수 있고 안양판교로, 제2경인고속도로를 이용하면 판교까지도 수월하게 이동할 수 있다.

또 과천지식정보타운도 조성된다. 인덕원역 인근인 경기 과천시 갈현동, 문원동 일대 약 135만㎡ 부지를 개발하는 사업이다. 여기에 대규모 주거시설 및 지식기반 산업단지, 도시 기반시설 등이 구축되는 가운데 지식산업용지 IT, 전기, 전자, 신소재, 의약, 건설 등 미래 산업 핵심 업종인 기업들이 유치될 예정이다.

의왕테크노파크는 15만8,000여㎡ 규모의 의왕시 첫 번째 대규모 산업단지로 물류시설, 산업시설, 복합용지, 공원 등이 포함됐다. 판교, 동탄 등 국내 주요 테크노밸리와 동일하게 첨단 비즈니스 인프라 및 쾌적한 업무 환경을 갖춘 것이 특징이다. 따라서 하나의 거대한 산업 벨트가 형성될 것으로 관심을 모으고 있다.

인덕원역 부지 개발도 이슈다. 경기 안양시는 수도권 지하철 4호선 인덕원역 주변 15만973여㎡를 압축도시로 개발하는 컴팩트 시티 조성 사업을 추진 중이다. 안양시는 환승 주차장, 환승 정류장 등 복합환승센터 구축과 함께 청년임대주택을 포함한 공동주택 796가구, 공공지식산업센터, 공공시설, 근린생활시설 등을 조성한다.

인근에는 안양벤처밸리 등 산업단지를 비롯해 안양대, 연성대, 평촌스마트스퀘어 등 주요 교육·연구기관이 가까워 풍부한 배후수요를 품었다. 평촌스마트스퀘어의 경우 LG유플러스, 의료영상기기전문기업, 디스플레이장비 기업 등이 다수 입주한 상태로 직장 인구의 거주 수요가 두터워 안정적이다.

분양문의 1668-0970

●봉담2지구 DS타워=경기도 화성시 봉담읍 살리 690-4번지 봉담2지구 일대 ‘DS타워’ 상가를 분양 중이다.

지난 7월 준공을 득했으며 메가스터디 엠베스트SE를 비롯 초·중·고 입시반 유명 브랜드의 e대형학원, 고기전문식당, 키즈카페, 피부샵 등이 선임대 확정되어 투자와 동시에 바로 수익창출이 가능하며 연면적 7269.06㎡, 지하2층~지상 8층 규모의 에듀타운 형태의 ‘항아리 상권’ 내 상가로 꼽힌다.

화성 봉담2지구는 봉담 중심부의 1만2000세대를 품은 계획도시로 현재 입주율 80%에 이르고 있으며 지역 내 유동인구가 계속 증가하고 있는 추세에 있다.

사업지를 둘러싼 힐스테이트 봉담. 중흥S클래스 등 약 2만2000여세대(구도심 포함)의 풍부한 주거 배후수요를 품고 있으며, 수현초·중교, 봉담초·중·고교, 장안대학교, 협성대학교 등의 밀집 학세권에 인접해 있어 학생과 가족단위고객이 많을 것으로 예상됨에 따라 안정적인 수익창출은 물론 공실 부담은 없을 것으로 회사측은 전망하고 있다.

또한 봉담2지구 상업시설비율은 2.5%로 주거세대에 비해 절대 부족한 것으로 나타나 선점효과가 기대되며, 봉담2지구의 직접세대와 봉담1지구와 구도심의 잠재고객수요까지 흡수하는 상권으로 발전할 가능성이 높다.

봉담2지구는 화성세무서, 대형마트, 근린 체육공원 및 첨단바이오 산업단지등의 풍부한 종사자와 이용객의 접근성을 높이기 위해 440대에 이르는 대형공영주차장(도보1분)을 설치 운영하고 있다.

특히 ‘DS타워’ 주변에는 부지 1만3223㎡ 규모의 대형마트가 공사준비 중이고, 유명 프랜차이즈가 대거 입점한 상태이며, 이미 학원가로 형성돼 있다.

이외 권장업종은 유명 프렌차이즈(커피전문점·전문음식점·패스트푸드)등 문의가 증가세에 있고, 병·의원 등도 유망하며, 일반음식점(한식·중식·일식)도 입점 부족으로 선 입점 시 각광 받을 것으로 예상된다.

‘DS타워’는 봉담2지구 상업시설 내에서 에듀타운 급부상하고 있으며 학세권의 중심부로 우뚝 설 것으로 예상된다. 또한 DS타워는 학원가로써 입지여건이 매우 우수해 봉담역(신분당선)까지 개통되면 투자여건은 더 좋아질 것으로 전망된다.

‘DS타워’가 들어선 경기 화성시 인구가 이르면 올해 안에 100만명을 돌파할 것으로 예상된다. 인구 100만명을 넘어설 경우 화성시는 전국에서 유일한 ‘구(區) 없는’ 특례시가 될 수도 있다는 전망이 나온다.

올 9월 13일 기준 화성시 인구는 외국인 주민을 포함해 총 99만2289명으로, 최근 3개월간 한 달 평균 4000명씩 증가했다.

최근 일주일간에도 하루 평균 138명씩 늘어, 이같은 증가세가 유지된다면 10월말, 늦어도 오는 11월초 화성시의 전체 인구가 100만명을 넘어설 것으로 보인다.

연말 기준 인구 ‘100만명 이상’을 2년간 유지할 경우 화성시는 지방자치법에 따라 2025년 1월 특례시에 입성한다.

분양문의 1668-0300