[상권분석] 27. 서구 석남사거리

[복돌이(박창훈)]

[상권분석] 27. 서구 석남사거리

재개발 구역 협의대상지 포함 개발단계에서 상권침해 소지

서구 석남사거리 상권은 거북시장 상권과 인접해 있고 석남사거리를 중심으로 석남2동과 석남1동을 구분 짓는 길주로와 남북방향의 가정로가 상권의 축이다.

배후는 석남동 일반 공업지역의 제조업을 비롯한 많은 중소업체와 석남금호어울림(769가구), 석남금호어울림2차(91가구), 우림필유(288가구), 경남아너스빌(471가구), 주상복합상상빌리지(116가구), 수정(144가구), 동우(100가구), 태산(144가구) 등 아파트와 석남동 재개발 지역 빌라 및 다세대 주택 3천가구 등이다.

상권은 ▲보니파시오 요양병원에서 가정동 방향의 대로변 ▲길주로를 따라 석남2동 재개발구역내 대로변 ▲석남1동 상업지역 대로변 가두매장과 이면 상권으로 나눌 수 있다.

주요 업종은 대일학원을 포함해 학원 5곳과 GM대우와 현대자동차 영업소, 우리은행, 우리연세병원과 보니파시오 요양병원 등 병원 3곳, 제과제빵 5곳, 분식 5곳, 편의점 6곳, 호프 40여곳, 유흥주점 35여곳, 명품관과 국빈관 나이트클럽, 20여곳의 모텔 등이다.

길주로를 따라 재개발 구역에 연접한 대로변은 1층은 곱창, 참치, 보쌈, 횟집, 아구찜, 조개구이 등 먹을거리가 다양하게 분포되어 있으며, 2층은 노래방, 호프가 주류를 이루고 있다.

석남1동은 얼핏봐도 상업지역임을 알수 있을 정도로 2곳의 나이트를 비롯해 한자리에서도 모텔 10곳이 보일 정도로 유흥·숙박 시설이 밀집해 있다.

따라서 오전에는 비교적 한산하고 오후가 되면서 활기를 찾기 시작해 자정이 넘은 시간까지 유동인구가 많다.

일대는 2009년 12월 기준으로 전체 거주인구 중 40대 인구가 가장 많다. 특히 10세 이하와 10대 인구가 눈에 뜨게 적으며, 40대 남성 인구가 많은 것으로 분석되었다. 30~40대 남성의 소비심리를 유발시킬 수 있는 상권이 필수며, 40대 남성인구의 소득수준과 요구사항을 분석하여 업종을 신중하게 결정하는 것이 좋을 듯하다.

석남사거리와 근접한 상가는 1층은 49㎡기준 3천만~1천500만원의 보증금, 월차임으로 120만~80만원으로 형성되었고, 2층은 100㎡기준 3천만~2천만원의 보증금, 월차임 120만~90만원, 지하층은 3천만원의 보증금, 월차임 120만원으로 다소 차이가 있고 공실은 없다.

권리금은 침체된 경제상황과 지역경기 변동에 민감하고, 점포 입지조건과 시설 상태에 따라 다소 차이가 나지만, 1층은 49㎡기준 2천만~5천만원까지 형성되어 있다.

석남사거리 우리연세병원의 맞은편 들머리의 510-246번지 2층 건물은 보증금 500만원의 월차임 40만원정도였으나, 리모델링을 마치고 보증금 2천만원 정도의 월차임 100만원으로 오픈을 예정하고 있다. 이와 같이 인천지하철2호선 2014년 개통예정을 앞두고, 지하철역과 인접해, 역세권 활성화를 기대하고 리모델링하고 있는 상가가 눈에 뜨게 늘고 있는 실정이다.

이 상권의 대부분 주차공간은 도로변의 공영주차장을 유료로 이용해야 하는 단점이 있으므로, 상가의 주차장 확보는 음식의 맛이나 시설, 분위기도 중요하지만 고객유치가 용이해 고객확보와 매출 증대에 필수조건이다.

이 상권은 거북시장 상권과 마찬가지로 재개발 구역의 협의대상지가 포함되어 있으므로, 개발단계에서 주거불안, 접근성 장애 등의 요인으로 상권침해가 될 수 있다는 것을 간과해서는 안 될 것이다. 또한 협의 대상지가 아닌 상가(재개발구역내 상가)는 구역지정 공람일 이후 입주한 세입자는 별도의 이주비 없이 철거시 이주해야 할 수 있음을 명심하고 권리금 지급에 신중을 기해야 할 것이다.

투자되는 금액에 관계없이 인구밀도와 유동인구, 소비능력자의 파악, 교통상황과 경쟁점포, 임대료와 권리금 등의 철저한 시장조사를 통한 업종선택이 중요함을 거듭 강조해도 지나치지 않을 것이다. 김정희 전문위원 소망공인 ☎ 571-8874

[허브향기]

좋은정보 잘읽고 갑니다~~가져가도 되죠?ㅋ

[하얀 민들레]

서구상권이 가정오거리로 인해 많이쳐지는것 같던데...