다음은 우리 중개업자가 주택이 아닌 상가나 상가주택 또는 빌딩이나 오피스텔의 매매를 중개할 경우 특약사항에 꼭 넣어야 할 부분이다.
<'건물분 부가세는 별도이며 포괄양도양수 계약임'>
우선 상가건물(상가주택 포함)에 관한 부가세는 토지분 면세, 건물분 공급가액에 대해 부과가 기본입니다. 상가주택 매매시 부가세는 다음의 규정에 따라 납부의무 및 납부세액이 결정된다.
면적기준으로 주택>상가일 경우 - 부가세 전체 면제
주택<상가일 경우 - 주택면세, 상가분 부가세 납부
주택=상가일 경우 - 주택면세, 상가분 부가세 납부
현재 1,2,3층이 근린으로 되어있고, 4,5층이 주택으로 되어 있는 경우(실용도 기준이 아닌, 건축물대장상 용도로 판단)라면, 1,2,3층에 해당하는 상가부분에 대한 건물분 부가세가 부과된다.
상가나 오피스(업무용)빌딩, 오피스텔, 콘도 등은 주택이나 토지에 비해 수요자가 적은 만큼 아무래도 관심도 덜한 편이다.
하지만 최근 일부 아파트단지 내 상가 등은 분양가가 매우 비싼데도 없어서 못 팔 정도로 인기가 높아졌다. 정부가 집값을 잡겠다며 주택ㆍ토지시장을 옥죄고 있기 때문으로 풀이된다.
주택, 토지 외 상가나 오피스텔 등을 사거나 팔 때 내야 하는 세금 종류를 알아보자.
상가의 취득ㆍ등록세는 얼마?
우선 상가를 취득한 경우 취득ㆍ등록세와 교육ㆍ농특세를 내야 한다. 취득ㆍ등록세는 실거래가의 각각 2%. 여기에 등록세의 20%를 교육세로, 취득세의 10%를 농특세로 내야 한다.
상가를 처음 분양받은 경우 사업자 등록(일반 과세자)을 하면 분양가에 포함된 부가가치세를 환급받을 수 있다. 일반적으로 상가 분양가에 포함된 부가세는 전체 분양가 중 건물부분 분양가(건축비)의 10% 선이다. 토지부분 부가세는 면세이기 때문이다.
보유 때는 재산세와 종합부동산세(상가 부족 토지의 공시지가가 40억원을 초과할 경우)를 내야 한다. 상가의 재산세는 건물분과 토지분으로 나눠진다. 따라서 건물분과 토지분의 재산세를 각각 계산해 더하면 된다.
건물분은 시가표준액에 과세표준율(60%)과 세율(0.25%)를 곱하면 된다. 시가표준액은 지방세 부과 기준이 되는 토지·건물의 가격으로 매년 1월 1일 시장, 군수, 구청장이 거래가격, 용도, 경과연수 등을 감안해 결정하고 도시사 등의 승인을 얻는다.
시가표준액은 해당 관청에 가 열람하면 된다. 토지분은 공시지가에 과세표준율(60%)과 세율(0.2~0.4%)을 곱해 구한다.
상가를 상속ㆍ증여할 때는 상속ㆍ증여세를 내는데, 상속ㆍ증여세는 시가에 해당하는 가액(가액이 없는 경우 기준시가)의 과세표준(상속ㆍ증여공제 등을 제한 가액)에 세율을 곱해 계산한다.
세율은 과세표준액이 1억원 이하면 10%, 5억원 이하면 20%, 10억원 이하 30%, 30억원 이하 40%, 30억원 초과 50%가 적용된다.
업무용빌딩은 상가와 같아 상가를 팔 때는 양도소득세와 부가가치세(토지 외 건물가액의 10%, 사업을 통째로 팔 때는 면제)를 내야 한다. 양도세율은 1년 미만 보유 때는 50%, 1년 초과 2년 미만 보유 땐 40%, 2년 이상 보유 땐 9~36%이 적용된다.
양도세 외에도 양도세의 10%를 주민세로 내야 한다. 1년에 한 번에 한해 양도세기본공제(250만원)도 받을 수 있다.
상가와 주택이 함께 있는 상가 주택 건물의 경우 주택 총 면적이 상가 총 면적보다 넓다면 소득세법에 따라 건물 전체를 주택으로 간주한다. 이 경우 양도세 등은 주택과 동일해진다.
그러나 주택 총 면적과 상가 총 면적이 같거나 상가 면적이 더 클 경우 주택부분은 주택으로, 상가부분은 상가로 본다. 따라서 양도세 등이 주택과 상가부분으로 나눠져 과세된다.
업무용빌딩 관련 세금은 상가와 같다. 취득ㆍ등록세는 물론 보유세, 양도세 등이 상가와 동일하게 적용된다.
오피스텔은 실제 사용 용도에 따라 세금이 달라진다. 오피스텔은 건축법 적용을 받는 업무용 시설이다. 업무용빌딩과 같다고 보면 된다.
![](https://img1.daumcdn.net/relay/cafe/original/?fname=http%3A%2F%2Ffile.joinsland.com%2Fwww%2Fnewsflash%2Fcomponent%2Fthumb350_img0036-3.jpg) |
▲ 오피스텔은 용도에 따라 세금이 크게 달라진다. 법적으로 업무용인
오피스텔을 주거용으로 사용하면 주택으로 간주돼 종합부동산세
대상이 된다. 사진은 분당신도시 구미동의 한 오피스텔. |
그러나 오피스텔을 업무용이 아닌 주거용으로 사용하면 세법상 주택으로 간주, 주택과 똑같은 세금이 메겨진다.
오피스텔을 구입한 경우에는 상가와 동일한 취득ㆍ등록세와 교육ㆍ농특세를 낸다. 오피스텔은 또 상가처럼 사업자 등록을 하면 분양가에 포함된 부가세(분양가의 10%)를 환급 받을 수 있다.
그러나 오피스텔을 자신이 직접 혹은 임대해 주거용으로 사용하는 경우에는 부가세를 환급받을 수 없다. 부가세를 환급받은 뒤 주거용으로 사용하다 적발되면 환급받은 부가세를 돌려줘야 한다.
기본적으로 오피스텔의 재산세는 시가표준액의 60%에다 세율(0.25%)을 곱하면 된다. 하지만 오피스텔을 본인이 직접 혹은 임대해 주거용으로 사용하는 경우에는 주택과 같은 방법으로 재산세(0.15~0.5%의 세율 적용)가 부과된다.
그러나 오피스텔을 주거용으로 사용하면 주택으로 보기 때문에 종합부동산세 대상이 된다. 기본적으로 오피스텔은 종부세 대상이 아니다.
오피스텔의 상속ㆍ증여세는 업무용으로 사용하던 주거용으로 사용하던 차이가 없다. 오피스텔의 상속ㆍ증여세율 등은 상가와 같다.
오피스텔의 양도세는 재산세와 마찬가지로 사용 용도에 따라 달라진다. 주거용 오피스텔을 1채 소유하고 있는 경우 주거용 오피스텔 외에 아파트 등이 1채 더 있다면 1가구 2주택자가 돼 양도세가 중과세된다.
또 주거용 오피스텔 1채만 가지고 있다면 아파트와 마찬가지로 3년 보유(서울 등은 2년 거주해야) 때 양도세가 비과세된다. 이때 업무용 등으로 사용했던 기간은 보유 기간에서 제외된다. 업무용 오피스텔의 양도세는 상가와 같다.
근린시설에 임대를 주고 있다면, 건물주는 당연히 사업자등록(부동산임대사업)은 했을테고, 그 과세유형이 일반과세이든 간이과세이든 관계없이 부가세납부의무는 매도자에게 발생하게 된다.
포괄양수도가 불가한 경우라면 계약서상에 반드시 부가세에 관한 특약을 달아 놓으시는게 좋다. 예를 들면 "부가세는 매매대금과 별도로 하며, 매수자가 부담하기로 한다"등...
아울러 매도자가 일반과세자일 경우 매수자의 과세유형에 따라(사업자등록을 일반과세로 하느냐, 간이과세로 하느냐에 따라) 환급여부가 결정되기 때문에 이 점도 짚고 넘어가야 한다. 매수자가 일반과세자로 사업자등록을 해야 자신이 지불한 부가세를 환급 받을 수 있다.
만약 환급가능조건이 된다면, 매수인은 반드시 잔금일로 부터 20일 이내에
사업자등록(일반과세자) 신청을 해야 환급 받을 수 있다는 것도 설명해야 한다.
포괄양수양도는 부가세를 포괄양수양도 하는 계약이며, 현 상태의 대출을
승계하는 경우도 있다.
대부분 수익성 부동산( 상가 및 오피스텔 )의 경우 최초분양자에 한해서 임대사업자 등록시 건물분부가세 ( 총 분양가의 약 7% )분을 환급해 준다. 하지만 장단점이 있다.
장점의 경우 10년동안 임대사업자 유지시 부가세환급분에 대해서 완전 면제된다. 그리고 일시적으로 목돈이 덜 들어간다는 장점이 있다.
단점의 경우 10년 이내에 매도시 부가세 환급분에 대해서 다시 환급해야 하며매월 임대사업자에 따른 연금보험 및 의료보험료가 추가되며, 매 분기별로 부가세신고도 해야 한다. 그리고 기간내 매도시 차익이 있을 경우 차익의 10%를 부가세로 납부해야한다.
이런 사항때문에 부가세 면제기간을 못채운 분들이 부가세 포괄양수양도 계약을 선호하며, 매수인 입장에서는 10년 중 소요기간을 그대로 인수받는 것이며, 잉여기간을 채우면 부가세 부분을 면제 받는 것이다.
부동산도 슈퍼에서 구입하는 식품과 마찬가지로 일반적으로 부가세 포함의 가격으로 매매하는 것이 일반적이다.
하지만 이 경우는 부가세를 제외한 가격으로 매입하는 것이며, 조건부 계약이기 때문에 꼼꼼히 챙겨야 한다.
포괄양도양수 계약을 예를 들자면
1억에 매매를 하는데 융자가 1000만원이 있고, 부가세를 500만원 환급 받았다고 치면 부가세500만원은 언젠가 돌려줘야할 수도 있다. 여기서 매매가격은 9500만원이 되어진다. 또한 융자 1000만원도 언젠가 갚아야 하는 금액이기에 또 1000만원이 차감 된다. 결국 매매가격은 8500만원이 된다. 즉, 현상태 전부를 포괄하여 양도하는 것이 포괄양도양수계약이나 융자관계는 매수자의 신용상태에 따라 승계가 안 될 수 있어 건물분 부가세에 한해 부가세를 피하기 위해 포괄양도양수계약을 한다.
부가세는 복잡한 부분도 많고, 관련 법규의 개정도 워낙 빈번한 상태라 잘 아시는 이재한세무사님께 문의를 해 보시는게 만일의 사태를 대비하는 차원에서라도 좋을 것 같습니다.
참고가 되셨으면 합니다.
첫댓글 ^^* 음 정말 참고 많이 돼는군요.......쌩~유...
참 많이 알고있군요. 마니 도움되었읍니다