2012년 상반기 주택시장의 "달라진 트렌드" ...
4가지 키워드는
주택 부동산 시장의 장기 침체는 주택시장에 새로운 트렌드를 만들어냈다. 건설사들은 살아남기 위해 틈새시장을 겨냥한 다양한 상품을 개발했고 소비자들에게 주목 받기 위해 디자인 경쟁도 치열해졌다. 소규모 업체들이 주류였던 소형주택 시장까지 대형 건설사들이 진출하며 시장의 판도를 바꿔놓기도 했다.
투자보다는 거주 대상으로 주택을 바라보는 시선이 늘어나면서 수요자들은 주택 규모를 줄이고 실속 있는 내 집 마련에 주목하기 시작했다. 저렴한 가격과 공간 활용도를 갖춘 상품에 관심이 쏠리고 있다. 베이비부머 세대의 은퇴가 시작되면서 실버 세대를 위한 다양한 상품들도 주목 받고 있다.
부동산114(www.r114.com)가 2012년 상반기 주택시장을 이끈 새로운 트렌드를 살펴보고 하반기 주택 시장의 변화를 전망했다. 주목할 4가지 키워드는 "Sale, Small, Smart, Silver" 등이다.
1. Sale price - "착한 가격" 이 대세
주택 시장의 침체가 지속되면서 소비자들의 가격 민감도가 높아졌다. 시세보다 저렴한 급처분 매물이나 경매 시장에 사람들이 몰렸고 신규 분양시장에서는 "착한 분양가"를 내세운 사업장이 예비 청약자들의 관심을 끌었다. 가격을 할인에 재분양에 나서는 미분양 사업장도 있었고 과거 동일지역의 분양가격보다는 공급 가격을 낮춘 사업장들이 많았다.
분양시장 : 가격 할인 재분양, 인근 새아파트보다 저렴한 분양가로 소비자 공략
주변 아파트가격보다 저렴한 보금자리지구엔 사람이 몰렸다. 강남보금자리지구에 첫 선을 선보인 오피스텔은 강남권 시세보다 30% 이상 저렴한 분양가로 총 401실 공급에 1만6000여 명의 내방객이 몰렸다. 강남보금자리지구에서 첫 민영이 공급한 "래미안 강남 힐즈"도 총 1020가구 공급에 주말 동안 3만 여명이 몰리는 등 북새통을 이뤘다.
부동산114(www.r114.com)에 따르면 2012년 상반기 분양한 아파트 대상으로 인근 지역 5년 이내 새아파트 매매가격보다 분양가격이 저렴하게 공급된 14개 단지 중 8개 단지60%가 청약신청 미달을 면했다. 아파트 매매 시장의 약세 가운데 그나마 청약 호조세를 보였다. 청약 미달 단지는 대형 아파트로 구성됐거나 단지 규모가 적어 경쟁력이 떨어지는 단지였다.
가격을 할인해 재분양에 나선 단지들도 좋은 성적을 받았다. 2008년 금융위기로 어려움을 겪었던 사업장들이 분양가는 낮추고, 소형주택을 늘리며 재포장해 시장에 다시 나왔다. 시장의 반응은 예상보다 좋은 분양 결과를 보였다. 지난 5월에 공급한 울산 남구 문수로2차I"PARK는 2008년 3월 최초 분양가보다 20% 저렴한 가격에 공급하며 전용면적 84㎡가 1순위 청약에 마감됐다.
하반기에도 분양가를 낮춘 재분양 사업장들이 늘어날 전망이다. 법정관리에 들어간 사업장들이 시공사와 은행 및 신탁사를 대상으로 정상화 영업에 힘을 쏟고 있다. 재분양의 부정적인 이미지를 우려하는 목소리도 나오지만 기존 분양가보다 저렴한 분양가를 내세운 사업장들이 좋은 성적을 거두고 있어 분양가격을 낮춘 사례는 증가할 것으로 보인다.
부도 사업장이 많은 지방의 경우 아파트 매매,전세 가격 상승과 신축 물량 감소로 새 아파트 마련이 어려운 실수요자들에겐 새아파트를 저렴하게 구입할 수 있는 기회가 될 수 있다. 앞으로 분양가를 낮춘 재분양 아파트를 눈 여겨 볼 필요가 있다. 수도권은 2007년 9월 성원상떼빌 분양했던 용인시 신갈동 기흥역 롯데캐슬 스카이와 2007년 11월에 분양했던 현진에버빌이 수원영통 한양수자인 에듀파크로 6월에 분양에 나선다. 경북 포항, 울산 중구에도 재분양 사업장이 예정돼 있다.
2012년 하반기에도 "착한 분양가"를 내세운 사업장이 분양 호조를 나타낼 전망이다. 주택 시장의 침체에도 불구하고 신규 분양 주택에 대한 수요자들의 니즈는 남아있기 때문이다. 6월 말 6개 업체가 총 5519가구를 함께 공급하는 동탄2신도시 합동 분양의 경우 동탄1신도시 아파트 시세보다 분양가격이 저렴하게 책정될 예정이다. 착한 분양가로 공급되는 강남보금자리지구와 동탄2신도시의 분양 성공이 부동산 시장의 신호탄이 될 지 시선을 모으고 있다.
기존주택시장 : 급매물보다도 저렴한 "경매"가 좋다
기존 아파트 시장은 급매물보다 더 저렴한 경매 시장에 관심이 높아졌다. 특히 여러 번의 유찰로 낙찰 가격이 크게 떨어진 물건에 사람이 몰리며 높은 낙찰 경쟁률을 나타내기도 했다. 결혼을 앞둔 신혼부부들도 심심치 않게 경매로 신혼집을 알아보는 모습이다. 전세가격 상승으로 전세가 비율이 높아져 저렴한 경매로 내 집 마련을 하겠다는 목적으로 경매시장에 참여한다. 하지만 경매시장도 단기 투자가 아닌 실수요 시장으로 바뀌면서 선호 지역의 중소형 아파트는 낙찰 경쟁률이 상대적으로 높고 낙찰가격이 기대보다 높기도 하다.
경매시장의 인기는 하반기에도 이어질 전망이다. 부동산 시장이 최고점이었던 2006년~2007년에 무리하게 대출을 끼고 아파트를 매입한 물건들의 대출원금상환이 2011년 하반기부터 시작됐다. 최근 원금과 대출이자를 내지 못한 물건들이 경매시장으로 나오고 있다.
특히 강남권의 타워팰리스 등 우량 중대형 아파트들이 경매에 나오면서 유찰 사례가 늘어나는 상황이다. 앞으로 강남권의 우량 중대형 아파트 경매 물건이 더욱 늘어날 것으로 보인다. 강남권에서 면적 갈아타기를 원하는 수요자에게 중대형 아파트를 저렴하게 구입할 수 있는 기회가 될 수 있다.
2. Small size - 실속있는 규모와 합리적 투자성 "두 마리 토끼"
소형 바람이 거세다. 2007년까지 인기를 끌었던 중대형 주택이 2008년부터 소형 시장에 밀리고 있다. 주택 공급자와 정책 입안자는 물론 가장 중요한 주택 소비자까지 모두 소형 주택에 눈길을 주고 있다. 자금 마련 부담 차이, 수요 시장의 성장, 수익성과 환금성 변화 등에 따라 주택시장의 선호도가 소형으로 움직이면서 전용 85㎡이하 공급량이 늘고 청약 경쟁률과 가격 상승률 지표 모두 소형이 강세를 띠고 있다.
청약경쟁률 : 소형은 1순위 마감, 중대형은 미달시장의 악재로 소형 시장 인기 바람은 분양 청약 결과와 아파트 매매 가격 움직임에 그대로 반영됐다. 부동산114(www.r114.com)에 따르면 2012년 상반기 공급된 분양 단지의 면적별 청약 결과는 전용면적 85㎡이하가 85㎡초과보다 높았다. 부산, 인천 지역은 85㎡초과 중대형은 미달 경쟁률을 보였지만 소형은 1.2~1.3 대 1의 경쟁률을 기록했고 부산, 울산, 경남, 전북 등지는 소형 청약경쟁률이 중대형보다 눈에 띄게 높았다.
재건축을 제외한 전국 소재 일반 아파트 매매가격을 분석해봐도 전반적인 약세는 이어졌지만 중소형이 덜 하락하거나 안정적인 모습을 보였다. 전용 85㎡초과 아파트는 2012년 상반기 중 0.66% 하락했지만 60~85㎡이하는 0.16% 떨어졌다.
수요변화 : 실속 중시하는 실수요자, 소형주택 선호불황을 겪으며 주택시장의 패러다임은 중대형에서 실속 있는 중소형 시장으로 변화하고 있다. 1~2인 가구의 증가와 불황기에 안정적인 임대수익을 얻을 수 있는 수익형 부동산 관심이 높아진 것도 중소형 주택 시장의 성장에 영향을 미쳤다.
무엇보다 소비자들의 소비 행태도 달라졌다. 가계소득보다 물가 상승률이 높아 실질 가계 소득이 위축되고 가계 부채 부담도 커지면서 비용이 절감되는 합리적인 주거 소비로 바뀌었다.
학습효과도 나타나고 있다. 2006년 전후 부동산 시장이 활황일 때 무리하게 대출을 끼고 중대형 아파트 투자에 나선 베이비붐세대들이 퇴직을 앞두고 고민에 빠지는 상황이다. 주택 가격은 하락하고 처분은 어려워 원금과 이자부담으로 하우스푸어로 전락하는 케이스마저 나오면서 소비자들의 주택 가치관도 투자 목적이 아닌 거주 목적 우선의 내 집 마련으로 바뀌면서 소형 주택의 선호도가 높아졌다.
정책지원과 트렌드 반영 : 정부 소형주택 확대 정책, 건설사의 빠른 대응소형 주택의 선호가 빠르게 자리잡아 가면서 건설사 뿐만 아니라 정부의 정책 방향도 "소형 주택 공급 확대"에 집중되어 있다. 정부는 도시형생활주택 기금지원과 오피스텔도 매입임대주택 사업자 등록이 가능하도록 규제를 완화하며 소형 주택 공급에 활력을 불어넣고 있다. 재개발, 재건축 사업에도 소형 공급 확대를 적용했다. 서울시는 재건축 아파트 소형 비율을 30%대로 올리도록 권고안을 내놓았다.
건설사들도 주택 시장 트렌드를 고려해 소형주택을 늘리는 설계 변경 사업장이 늘었다. 면적별 공급물량 추이 증감을 살펴보면 전용면적 85㎡초과는 2007년까지 증가했지만 2008년부터는 40%이상 급감했다. 전용면적 85㎡이하는 2011년 전월 대비 60% 가량 증가했다.
2008년 금융위기 이후 주택 부동산의 체질 변화 속에서 중대형 주택도 그 인기가 시들해졌다. 가격 하락을 주도하고 거래량 감소와 미분양 사태 등을 겪으며 애물단지, 찬밥신세로 전락한 곳도 있다. 2012년 하반기에도 유로존 위기가 확산되는 가운데 주택 시장의 회복 지연이 우려돼 중대형 주택 시장의 회복은 어려워 보인다. 소형 시장의 수요 쏠림과 상대적 강세는 이어질 것으로 보인다.
단 도시형생활주택과 오피스텔 등 소형주택 대체 상품의 공급이 늘고 있어 공급이 집중된 곳의 입주가 본격화되는 2013년 이후에는 지역별로 공급과잉에 따른 국지적 가격 하락과 수급 불균형이 나타날 수도 있다. 소형 주택을 이용한 투자를 고려하는 수요자라면 아파트뿐만 아니라 기타 주택을 포함한 소형 공급 현황과 수급 상황을 면밀히 따져봐야 한다.
3. Smart design - 공간 활용의 극대화, 수익 창출로 이어진다소형 주택이 대세를 이루면서 평면 설계도 진화했다. 좁은 공간을 효율적으로 활용할 수 있는 똑똑한 설계를 건설사들이 앞다퉈 선보이고 있다. 틈새 공간을 발굴하여 같은 공간을 두 배로 활용할 수 있도록 수납 공간을 확보하고 동선의 단순화와 공간을 재배치 할 수 있는 "스마트" 기능을 다양하게 도입했다. 좁아진 평면을 위해 욕실 공간까지 디자인 경쟁이 한창이다.
한국토지주택공사(LH)는 소형 주택의 설계에 집중한 新 주택평면 24종을 개발하여 저작권 등록을 마쳤다. 보금자리지구의 도시형생활주택에 시범 적용해 공급할 예정이다. GS건설도 소형 주택 사업에 적극적으로 진출하면서 소형주택 新평면을 특허 등록했다.
미니맥스 : 스마트셀, 스마트핏 .. 작은 공간은 최대한 넓게 쓴다소형주택이 인기를 끌고 있지만 내부 전용면적이 너무 작거나 생활 편의성이 떨어진다면 소비자들이 외면할 수 있다. 한정된 면적을 효율적으로 재배치하고 아이디어 설계를 더해 실내공간을 극대화하는 "미니맥스" 바람이 거세다. 채광이나 환기 효과는 물론 수납 기능을 극대화한 복층을 다양하게 활용하는가 하면 "스마트셀(smartcell)" 과 "스마트핏(smartfit)" 평면 같은 가변형 설계를 개선해 보다 다양하고 효율적인 공간배치가 가능해졌다.
스마트셀은 움직이도록 설계된 무빙퍼니처(움직일 수 있도록 설계된 가구)와 책상에서 침대로 바꿀 수 있는 트랜스포머 퍼니처(형태를 바꿔 다른 기능으로 활용이 가능한 가구)를 이용해 거주자가 좀더 쉽게 공간을 변형할 수 있도록 했다.
스마트핏은 라이프 스타일에 따라 집안 구조의 변형이 가능한 평면이다. 한화건설이 선보이는 스마트핏은 오는 9월 인천에서 분양하는 에코메트로 C1블록부터 적용할 예정인데 플래티넘(30대), 골드(40대), 실버(50대)의 3가지 타입으로 디자인됐다. 가족 구성원의 변화에 따라 집을 옮겨 다니는 대신 무빙월(movingwall)과 무빙퍼니처(muvingfurniture)를 이용해 별도의 공사 없이 자유롭게 공간을 나누거나 합쳐서 활용할 수 있다.
세대구분 : 한 지붕 두 세대 … 주거와 임대수익을 한 번에주택 1채에 두 세대가 거주할 수 있는 "세대구분형" 아파트 설계가능 범위도 넓어졌다. 5.10대책으로 전용면적 85㎡이하 소형 신축과 리모델링에도 확대 적용됐다. 그 동안 세대구분형 아파트는 전용면적 85㎡초과 단지에만 적용됐다. 소형주택을 한 채 구입해 내 집 마련과 임대수익을 얻을 수 있고 리모델링 조합원은 전세로 내놓을 경우 보증금을 고려해 추가부담금도 낮출 수 있게 됐다. 건설사는 리모델링 수주를 위해 세대구분 기능을 적용한 다양한 평면 개발에 들어갈 것으로 기대된다.
전통적으로 중대형 주택을 리모델링하는 세대구분형 주택 공급도 예상된다. 분당신도시 리모델링 추진 사례들이 나오고 있는데, 기존 중대형을 활용해 거주와 임대 수익을 한 번에 얻을 수 있는 잇점이 있어 사업성만 개선된다면 진행 가능성이 상대적으로 높다.
건설사들은 수요자들을 분양시장에 끌어들이기 위해 달라진 주택시장 트렌드를 적극적으로 반영해 상품 공급에 나서고 있다. 수요자 입장에서는 질 좋은 주택이 다양하게 공급돼 선택의 폭이 넓어졌다.
대신 디자인 경쟁력이 떨어지는 차별화 되지 않은 평면들은 수요자들의 관심을 끌기 더욱 어려워질 전망이다. 대형 건설사들이 오피스텔 등 소형주택 시장에까지 진출하고 있어 소비자들은 소형주택 투자시 옥석 가리기에 신경을 써야 한다. 디자인 트렌드의 변화 속도가 점점 빨라지고 기술 개발도 진행되고 있어 설계나 디자인 경쟁력이 낮은 기존 주택을 매입할 때도 신중히 고려해야 할 것이다.
4. Silver industry - 100세 시대, 베이비부머 은퇴… 달라진 삶의 가치를 주택에 반영해단독주택과 타운하우스, 전통 한옥마을과 전원형 세컨드 하우스까지… 최근 다시 주목 받고 있는 주택 상품을 살펴보면 주택시장에서 실버산업 바람을 느낄 수 있다. 인생 100세 시대가 도래하고 2011년부터 베이비부머 세대의 은퇴가 본격적으로 시작되면서 아파트 위주의 주택시장도 변하고 있다. 아파트 상품 가치가 최근 하락한 영향도 있지만 삶의 가치가 달라지고 새로운 노년 시대를 준비하는 중장년층이 늘면서 앞으로 아파트 일색의 주택시장도 점차 변모할 전망이다.
단독주택과 타운하우스 : 자연 친화적이고 차별화된 주거 공간을 찾아서아파트 공화국으로 불리던 때를 생각하면 최근 부는 단독바람은 신선하다. 강남권의 고가 단독주택 마을부터 도심 접근성이 좋은 전원형 단지들이 주목 받고 전통적인 강북지역 단독주택촌이 다시 조명되고 있다. 판교신도시나 세종시처럼 새로 개발되는 주거지역에서도 단독주택 용지 분양이 인기를 모았다.
LH에 따르면 지난 해 단독주택 용지는 전국적으로 126만9000㎡가 팔려나갔다. 은퇴가 임박한 베이비부머는 물론 전원 생활에 관심을 갖고 있는 30~40대 소비자들도 늘어나고 있다. 층수 제한과 가구수 제한 등 규제가 완화된 것도 단독주택 재조명에 영향을 미쳤다.
최근에는 기존 단독주택보다는 전원 마을형이 주목 받고 있다. 신축 지역에서도 타운하우스 형태에 관심이 높다. 단독주택이 가지는 자연 친화적 분위기와 차별화된 상품 가치를 극대화하면서도 공동 생활을 통해 기존 전원주택에서 나타났던 주거 불편을 해소하기 위해서다.
투자금 규모가 크고 환금성이 상대적으로 낮기 때문에 단기 투자보다는 실거주 목적의 장기 투자자들이 관심을 가질 만 하며 일반주거지역이 아닐 경우 상가 주택을 지어 주거와 임대수익을 동시에 꾀할 수도 있다.
한옥 : 한옥마을 개발에 아파트로도 선 보여한옥주택은 새로운 전성기를 맞고 있다. 한옥주택이 재조명되고 방문 수요도 늘면서 새로운 중소 규모의 한옥 단지들이 조성되는가 하면 외국 관광객의 숙박시설로도 인기가 꾸준하다.
한옥마을들은 기존 전통 한옥을 보전하면서 마을 형태로 개발해 분양할 예정인데 서울 수도권을 중심으로 은평뉴타운, 동탄신도시 등에서 선보일 것으로 알려졌다. 전통의 멋을 살리면서도 현대적인 주거 기능을 부여해 새로운 주거 공간을 재 탄생할 것으로 기대된다.
서울시가 특별건축구역 지정, 건축 규제 완화 등을 통해 지원하기도 해 과거에 틀에 박혔던 한옥과는 다른 다양한 한옥 상품들이 선 보일 예정이다. 연립 다세대 형이나 2층짜리 한옥 등 색다른 미래형 한옥 모델들이 기대를 모으고 있다. 주거비 절감 등 경제성을 높이는 데도 주력하고 있다.
한옥 디자인을 도입한 아파트도 선 보일 예정이다. 한옥형 아파트는 아파트에 한옥 설계를 도입해 보금자리주택지구에서도 적용될 전망인데 아파트 편의성과 한옥 분위기를 살려 실버 세대에게 관심을 끌 전망이다.
세컨드하우스 : 노년을 준비하는 중장년층 휴양지 주택 관심 높아세컨드하우스도 관심이 높다. 복잡한 도시 생활로 지친 30~40대 중장년층들이 노후 생활까지 고려해 휴양 주택을 마련에 관심을 보이고 있다. 교통이 편리한 서울 근교나 경기 북부, 강원 지역까지 전원 주택을 찾는 관심 수요가 늘었고 교통 개발로 전국이 일일 생활권이 되면서 부산이나 제주 등지에 휴양 주택을 물색하기도 한다. 휴양주택이나 임대로 사용하다가 노후 생활을 보낼 요량으로 세컨드하우스 대상을 찾는 경우가 많다.
그 밖에 앞서 살펴본 "한 지붕 두 가족"이 거주하는 세대 분리형도 노후를 대비하려는 실버 세대들의 관심을 끌고 있으며 아파트를 떠나기는 힘들지만 자연을 느낄 수 있도록 1층 정원이나 개인 테라스를 제공하는 저층 아파트 들이 오히려 관심을 끌기도 한다.
달라진 주택시장의 4가지 트렌드.. 주택 투자전략의 키워드다주택 경기 회복이 지연되면서 주택시장은 체질 변화를 겪고 있다. 올 상반기를 대표하는 4가지 트렌드 키워드를 살펴보면, 향후 주택 시장의 대응 전략을 세우는 데 도움이 될 것이다. 수익 기반의 무리한 투자 대상이 아니라 실속 있고 효율적인 주거 공간으로 주택을 바라보는 시선이 늘어나면서 수요자들도 만족스러운 주거 생활을 위한 상품을 고르는 데 집중하는 경향이 점차 늘어날 것으로 기대된다.
자신의 라이프 스타일과 가족의 니즈를 잘 점검하고 새로운 디자인과 평면 등 주택 상품들을 두루두루 점검해 보는 것이 좋다. 고령화 시대가 도래하고 있다. 주택 수요시장의 변화를 인식하고 중장기적인 주택 투자 전략을 세워야 할 때가 왔다.