직접목적 | ① 부동산중개업을 건전하게 지도․육성 ② 부동산중개업무를 적절히 규율 |
↓ |
|
간접목적 | ① 부동산중개업자의 공신력제고 ② 공정한 부동산 거래질서를 확립 |
↓ |
|
궁극목적 | 국민의 재산권보호 |
2. 용어의 정의
① 중개 : 중개대상물에 대하여 거래 당사자간의 매매․교환․임대차 기타 권 리의 득실․변경에 관한 행위를 알선하는 것
② 중개업 : 타인의 의뢰에 의하여 일정한 수수료를 받고 중개를 업으로 하는 것
③ 중개업자 : 이 법에 의하여 중개업을 영위하는 사무소의 개설등록을 한 자
④ 공인중개사 : 이 법에 의한 공인중개사 자격을 취득한 자
⑤ 중개인 : 법인 및 공인중개사가 아닌 자로서 중개업을 영위하는 자
⑥ 중개보조원 : 공인중개사가 아닌 자로서 중개업자의 중개업무를 보조하는 자
⑦ 부동산거래정보망 : 중개업자 상호간에 중개대상물의 중개에 관한 정보를 교환하는 체계
3. 중개대상물
① 법정중개대상물 : 토지, 건물 기타 토지의 정착물, 입목, 광업재단, 공장재단
② 중개대상이 되는 권리 : 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 임차권 등
③ 중개대상물 및 중개대상 권리가 될 수 없는 것
㉠ 중개대상물이 아닌 것 : 선박, 항공기, 건설기계, 어업재단, 항만운송재단, 무체재산권
㉡ 거래가 불가능한 것 : 국유재산인 행정재산․보존재산․잡종재산․미채굴 광물․ 무주토지, 공도, 하천, 공원, 광장, 바다,
포락지
㉢ 중개대상 권리가 아닌 것 : 법정지상권, 법정저당권, 유치권, 질권, 점유권
4. 등록의 신청
① 개별적으로 신청(법인 및 공인중개사)
② 종별을 달리 하여 중개업을 하고자 할 경우에도 다시 신청(등록증 반납, 이 전에 제출했던 서류 다시 제출하지 않아도 됨)
③ 중개인인 중개업자가 공인중개사 자격 취득 후 동일관할구역 내에서 공인 중개사인 중개업자로서 중개업을 하고자 할 경우 등록증 재교부
④ 업무정지처분 기간에는 폐업하고 다시 중개업등록신청 불가
⑤ 지방자치단체의 조례로 정하는 수수료 납부
※ 참고 ※ 지방자치단체로 정하는 수수료 납부
㉠ 등록신청시
㉡ 등록증 재교부시
㉢ 분사무소 설치신고시
㉣ 자격증재교부시
(분사무소 설치신고필증 재교시 및 자격증 교부시에는 납부하지 않음)
5. 등록신청시 제출서류
① 등록신청서
② 공인중개사 자격증 사본
③ 사전교육 이수확인증 사본(법인의 경우 임원)
④ 반명함판 사진
⑤ 사무소 확보를 증명하는 서류
⑥ 등기부등본(법인에 한함), 행정정보의 공동이용을 통하여 확인할 수 있는 경우에는 그 확인으로 갈음할 수 있다.
⑦ 결격사유를 증명하는 서류(외국인)
⑧ 영업소 등기를 증명하는 서면(외국법인)
6. 법인의 등록기준(특수법인은 제외)
① 자본금 5천만원 이상의 상법상 회사일 것
② 중개업만을 영위할 목적으로 설립될 것(중개업법에 규정된 겸업업무는 할 수 있음)
③ 임원(대표자 포함)이 공인중개사이거나 중개인이어야 하며 그 반수 이상이 공인중개사일 것
④ 임원은 등록신청일 전 1년 이내에 건설교통부장관이 실시하는 사전교육을 이수할 것
⑤ 중개사무소(건축법상 사무실로 사용하기에 적합한 건물)를 갖출 것
7. 등록통지와 등록증교부-등록관청의 업무
① 등록신청을 받은 후 7일 이내 종별을 구분하여 등록)
② 등록증 교부 전 업무보증 설정여부 확인
③ 매월 등록사항을 다음달 10일까지 부동산중개업협회에 통보
※ 참고 ※ 등록관청이 협회에 통보하는 사항
㉠ 등록사항
㉡ 휴업․폐업사항
㉢ 분사무소 설치사항
㉣ 행정처분 사항
8. 중개사무소의 이전
① 중개업자의 이전신고 : 사무소를 이전했을 때 이전한 날로부터 10일 이내 에 다음의 서류를 첨부하여 이전전의 등록관청에 신고
㉠ 등록증
㉡ 사무소 확보를 증명하는 서류
② 등록관청의 업무
㉠ 이전전 등록관청 : 등록증 재교부, 관련서류(중개사무소 등록대장, 사무실 확보서류, 중개사무소 등록신청서류)를 이전후 등록관 청으로 송부
㉡ 이전 후 등록관청 : 등록기준 적합여부 확인
9. 법인의 분사무소 설치 및 이전
① 분사무소의 설치
㉠ 주된사무소 소재지 이외의 등록관청에 1개씩 설치
㉡ 분사무소의 책임자는 공인중개사이거나 중개인(특수법인은 제외)
② 분사무소 설치 신고 : 다음의 서류를 첨부하여 주된사무소 소재지 등록관 청에 설치신고(등록관청은 분사무소 소재지 등록관 청에 통보)
㉠ 분사무소 소속 공인중개사 자격증사본
㉡ 법인 등기부등본(행정정보의 공동이용을 통하여 확인할 수 있는 경우에는 그 확인으로 갈음할 수 있다.)
㉢ 분사무소 소속 공인중개사의 사전교육이수확인증 사본
㉣ 보증설정을 증명하는 서류(분사무소 마다 각 5천만원 이상 추가 설정)
③ 분사무소 이전
㉠ 이전한 날로부터 10일 이내에 주된 사무소 소재지 등록관청에 신고(분사 무소설치신고필증과 사무소 확보 증명서류 제출)
㉡ 등록관청은 분사무소를 이전하고자 하는 지역의 등록관청에 통보(통보받 은 등록관청은 사무실 확보 여부 등 등록기준에 대하여 확인).
10. 합동사무소
① 설치목적 : 업무의 효율적 수행과 중개사무소의 공동활용
② 사무소 설치 : 법인․공인중개사․중개인 혼합하여 설치 가능
③ 사무소 이전 특례 : 합동사무소의 대표자가 일괄하여 신고가능
11. 중개업자 등의 결격사유
① 행위무능력자 : 미성년자, 한정치산자, 금치산자
② 파산선고를 받고 복권되지 않은 자
③ 금고 이상의 형의 선고를 받고 집행이 종료되거나 집행을 받지 아니하기로 확정된 후 3년이 경과되지 않은 자
④ 금고이상의 형의 집행유예 기간이 만료되지 않은 자
⑤ 금고 이상의 형의 선고유예 기간에 있는 자
⑥ 중개업등록취소를 받은 날부터 3년이 경과되지 않은 자
⑦ 공인중개사 자격취소를 받은 날부터 3년이 경과되지 않은 자
⑧ 중개업법에 위반하여 벌금형을 선고받고 1년이 경과되지 않은 자
⑨ 법인의 임원중 위의 결격사유에 해당되는 경우
12. 사용인의 업무상 행위와 책임
① 사용인의 업무 : 중개업자의 중개업무 보조
② 사용인 채용시 중개업자의 책임
㉠ 손해배상 책임 : 무과실 책임(부진정 연대책임)
㉡ 행정처분 책임 : 사용인의 행위는 그를 고용한 중개업자의 행위로 본다
㉢ 형사책임 : 양벌규정(법인의 임원 및 종업원과 중개업자가 채용한 사용인 이 중개업법을 위반해 형벌사항에 해당될 때 그를 고용한 중 개업자는 동 형벌사항의 벌금형을 과한다).
13. 중개업자의 업무지역 및 범위
① 법인, 공인중개사인 중개업자 : 전국
② 중개인 : 중개사무소가 소재하고 있는 특별시․광역시․도(다만, 부동산거 래정보망에 가입해 그 안에 있는 물건을 중개하는 경우 전국 물 건을 중개할 수 있다)
14. 법인이 중개업 외에 할 수 있는 업무
① 상업용건축물 및 주택의 임대관리 등 부동산의 관리대행
② 부동산의 이용 및 개발에 관한 상담
③ 중개업자를 대상으로 한 중개업의 경영기법 및 경영정보 제공
④ 주택건설촉진법상 사업승인계획대상이 아닌 주택 및 상가의 분양대행
⑤ 주택건설촉진법상 사업승인계획대상인 주택 및 상가의 경우 입주자 모집결 과 신청자수가 공급하는 수에 미달(미분양)하는 경우 분양대행
⑥ 경매 또는 공매대상 부동산에 대한 권리분석 및 취득알선
⑦ 중개의뢰인의 의뢰에 따른 도배․이사업체 소개 등 주거이전에 부수되는 용역의 알선
15. 휴 ․ 폐업
① 휴업
㉠ 3월 이상 휴업시 미리 신고(사전신고)-등록증 첨부
㉡ 6월을 초과하여 휴업할 수 없다.
㉢ 부득이한 사정이 있는 경우 1회 3월의 범위내에서 연장 가능(만료 5일 전 연장통보)
㉣ 재개업시 재개업 통보-등록증 반환
② 폐업
㉠ 폐업전에 미리 신고(사전신고)-등록증 첨부
㉡ 중개업자가 사망한 경우 세대를 같이하고 있는 자가 지체없이 신고
16. 계약서 작성 및 보관의무
① 계약서 직접 작성 의무
② 계약서 작성시 허위기재 금지 및 빠짐없이 기재 의무
③ 계약서 서명․날인 의무(그 업무를 수행한 소속 공인중개사도 서명․날인 의무가 있다)
④ 계약서 보관의무 : 5년
⑤ 계약서 검인신청의무(중개의뢰인이 요청을 했을 경우)
17. 비밀준수 의무
① 중개업자등(중개업자, 사용인)은 그 직무상 알게된 비밀을 누설금지
② 그 직을 떠난 뒤에도 같다.
③ 반의사 불벌죄
18 중개대상물 확인․설명 의무
① 중개대상물 확인․설명 의무 : 권리를 취득하는 중개의뢰인에게 중개대상 물 확인․설명
② 중개대상물 확인․설명서 작성 및 교부의무 : 중개업자가 직접 중개대상 물 확인․설명서를 작성하고 쌍방에 교부할 의무
③ 중개대상물 확인․설명서 서명․날인 의무 : 법인의 경우에 한해 그 업무 를 수행한 소속공인중개사가 법인의 대표자 혹은 분사무소 대표자와 함께 서명․날인
④ 중개대상물 확인․설명서 보관의무 : 3년간
19. 중개대상물 확인․설명사항
① 중개대상물의 소재지․지목․면적․구조․건축년도등 당해 중개대상물의 기본적 사항
② 도색․도배 등 중개대상물의 내외부 상태
③ 수도․전기․가스․소방․열공급설비, 오수․폐수․쓰레기 처리시설 등의 상태
④ 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장 학교등과의 근접성, 지형등 입지여 건, 일조․소음․진동․악취 등 환경조건
⑤ 소유권․전세권․저당권․임차권 등 당해 중개대상물에 대한 권리관계에 관한 사항
⑥ 공법상 이용제한 및 거래규제에 관한 사항
⑦ 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세에 관한 개략적인 사항
⑧ 거래예정가격과 공시되지 아니한 중요시설․물건의 소유에 관한 사항
※ 정보전시 등 알선만 하는 경우에는 위의 ①~⑥ 사항만을 확인․설명
20. 물건상태에 관한 자료요구
① 중개업자는 중개대상물의 확인 또는 설명을 위하여 매도의뢰인, 임대의뢰인 에게 자료요구를 할 수 있다.
② 자료요구에 불응한 경우 권리취득 의뢰인에게 설명하고 중개대상물 확인․ 설명서에 기재
21. 중개업자의 손해배상 요건
① 중개업자등(중개업자, 사용인)이 고의 또는 과실로 중개의뢰인에게 손해를 입힌 경우
② 자기의 사무소를 타인의 중개행위에 사용하게 하여 중개의뢰인에게 손해를 입힌 경우
③ 물질적 손해일 것(정신적 손해는 요건 아님)
④ 중개업자 및 사용인과 인과관계가 있을 것
22. 중개업자의 업무보증 설정
① 설정시기 : 등록통지 후 10일 이내에 업무보증 설정(등록관청이 등록증 교 부전 확인)하고 등록관청에 신고. 다만 보증기관(보증보험회사, 공제기관 공탁기관)이 등록관청에 통보를 하면 신고하지 않아도 된다.
② 업무보증 설정금액
㉠ 법인-1억원 이상
㉡ 법인의 분사무소-5천만원 이상
㉢ 공인중개사인 중개업자․중개인인 중개업자-5천만원 이상
㉣ 특수법인 중 지역농업협동조합-1천만원 이상(10일 이내 신고규정 없음)
23. 업무보증 재설정등
① 보증기간의 만료 : 업무보증기간이 만료됐을 경우 만료일까지 재설정하고 신고
② 보증의 변경 : 보증의 효력이 있는 기간 중에 보증을 다시 설정하고 신고
③ 손해배상을 한 경우 : 손해배상을 한 경우에는 15일 이내에 다시 설정(공 탁의 경우에는 부족한 금액 보전)
④ 위 ①, ②의 경우에도 보증기관이 등록관청에 통보를 하면 신고하지 않아도 된다. 그러나 ③의 경우에는 해당사항이 아님.
24. 손해배상금의 지급절차
중개의뢰인이 손해배상합의서, 확정판결문, 화해조서 등의 서류를 가지고 보증기관에 직접 청구
25. 인장등록 및 사용 의무
① 인장등록 : 업무개시 전까지(변경은 변경 후 7일 이내)
② 등록할 인장 : 법인의 경우에는 상업등기처리규칙에 의한 인장
(분사무소의 경우에는 법인의 대표자가 인정하는 별도의 인 장등록 가능), 중개인 및 공인중개사인 중개업자는 인감증 명법에 의한 인장등록
③ 인장등록 기관 : 사무소 소재지 등록관청
④ 인장등록 사용 : 중개행위를 할 때 등록된 인장 사용
26. 등록증 등 게시의무
① 등록증
② 공인중개사 자격증
③ 중개수수료 및 실비의 요율 및 한도액표
④ 보증설정 증명서류(업무보증서 폐지됨)
⑤ 기타 건설교통부장관이 정하는 사항
27. 중개업자가 보관하여야 할 서류
① 거래계약서 사본-5년
② 수수료 및 실비 영수증-5년
③ 중개대상물 -3년
④ 전속중개계약서-3년
※ 등록관청이 보관해야할 서류 : 행정처분관리대장-5년
28. 중개업자의 교육
① 중개업자의 교육 : 건설교통부장관, 시․도지사, 등록관청은 중개업자의 자 질과 업무수행능력 향상을 위하여 교육을
실시할 수 있다.
② 사전교육
㉠ 사전교육 이수의무자 : 중개사무소의 개설등록을 하고자 하는 자(법인 : 임원)는 신청일전 1년 이내 건설교통부장관이 실 시하는 사전교육 이수
㉡ 교육내용 : 부동산중개 전문직업인으로서의 직업윤리 및 부동산관련 전문 지식 함양을 위한 교육
㉢ 교육시간 : 32시간 이상 44시간 이하
29. 중개업자의 금지행위
① 3년 이하의 징역, 2000만원 이하의 벌금행위
㉠ 부동산의 분양․임대 등과 관련있는 증서의 매매․교환 등을 중개하거나 그 매매를 업으로 하는 행위
㉡ 중개의뢰인과 직접거래를 하거나 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위
㉢ 탈세를 목적으로 소유권 보존등기 또는 이전등기를 하지 아니한 부동산 이나 법령의 규정에 의하여 전매 등 권리의 변동이 제한된 부동산의 매 매를 중개하는 등 부동산 투기를 중개하는 행위
② 1년 이하의 징역, 1000만원 이하의 벌금행위
㉠ 당해 중개대상물의 거래사항의 중개대상물에 관하여 거짓된 언행 기타 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 한 행위
㉡ 법정수수료 또는 실비를 초과하여 금품을 받거나 그외 사례․증여 기타 어떠한 명목으로라도 금품을 받는 행위
㉢ 중개대상물의 매매를 업으로 하는 행위
㉣ 등록을 하지 아니하고 중개업을 영위하는 사실을 알면서 그를 통하여 중 개의뢰를 받거나 그에게 자기의 명의를 이용하게 하는 행위
30. 전속중개계약시 중개의뢰인의 의무사항(전속중개계약 유효기간 내)
① 다른 중개업자에게 다시 중개의뢰하여 거래한 경우 중개수수료 전액을 위 약금으로 지급
② 전속중개계약을 체결한 중개업자의 소개로 알게 된 상대방과 직거래한 경 우 중개수수료 전액을 위약금으로 지급
③ 중개의뢰인 스스로 발견한 상대방과 거래한 경우 중개수수료 50% 범위내 에서 중개업자의 소요된 비용을 지급하되 사회통념상 타당하다고 인정되는 비용에 한함
31. 전속중개계약시 중개업자의 의무사항
① 공의무(행정관청에 대한 의무) : 전속중개계약서 사용, 전속중개계약서
3년간 보관
② 사의무(중개의뢰인에 대한 의무)
㉠ 2주 1회 이상 문서로써 업무처리상황 통지
㉡ 전속중개계약 체결 후 지체없이 거래정보망 또는 일간신문에 1회 이상에 공개하고, 공개한 내용을 지체없이 문서로 통지(중개의뢰인이 공개금지 요청시 공개하여서는 아니됨)
㉢ 확인․설명의무 성실 이행
32. 전속중개계약시 물건공개내용
① 중개대상물의 소재지․지목․면적․구조․건축년도등 당해 중개대상물을 특정하기 위해 필요한 사항
② 도배․도색 등 중개대상물의 내․외부 상태, 수도․전기․가스․소방․열공 급설비, 오수, 폐수, 쓰레기처리시설 등의 상태
③ 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장․학교 등과의 근접성, 지형 등 입 지여건, 일조․소음․진동․악취 등 환경조건
④ 중개대상물 관련 권리관계(권리자의 인적사항 정보는 공개금지)
⑤ 공법상의 이용제한 및 거래규제
⑥ 거래예정가격 및 공시지가(임대차의 경우 공시지가를 공개하지 아니할 수 있다.)
33. 거래정보사업자의 지정
① 거래정보사업자 지정목적 : 중개업자 상호간에 부동산 매매 등에 관한 정 보의 공개와 유통을 촉진, 공정한 부동산거래 질서를 확립
② 거래정보사업자 지정권자 : 건설교통부장관
③ 거래정보사업자 지정받을 수 있는자 : 전기통신사업법에 의해 부가통신사 업자로 정보통신부장관에게
등록한 자
34. 거래정보망 설치시 제출서류
① 법인의 등기부등본
② 전국적으로 2,500인 이상, 10개 이상의 시․도에서 각 50인 이상의 중개업 자가 가입․이용신청을 한 신청서 및 당해 중개업자의 인감증명서
③ 정보처리기사 1급 2인 이상의 자격증 사본
④ 공인중개사 2인 이상의 자격증 사본
⑤ 주된 컴퓨터의 용량 및 성능 등을 알 수 있는 서류
⑥ 부가통신사업자 등록증
35. 운영규정의 제정
지정받은 날로부터 3월 이내에 다음의 내용을 포함한 운영규정 정하여 건 설교통부장관 승인, 변경시 변경승인
① 부동산거래정보망 등록절차 및 자료의 제공․이용방법에 관한 사항
② 가입자에 대한 회비 및 그 징수에 관한 사항
③ 거래정보사업자 및 가입자의 권리․의무에 관한 사항
④ 기타 당해 부동산거래정보망의 이용에 관하여 필요한 사항
36. 정보망 운영 및 이용시 준수사항
① 거래정보사업자 : 거래정보사업자 중개업자로부터 의뢰받은 정보에 한하여 공개-의뢰받은 내용과 다르게 공개하여서는 아니됨
② 중개업자 : 중개업자 허위로 정보공개 금지-거래가 이루어진 때에는 이를 거래정보사업자에게 지체없이 통보
37. 계약금 등의 반환채무 이행보장
① 목적 : 거래의 안전을 보장하기 위하여
② 시기 : 거래계약의 이행이 완료될 때까지
③ 계약금 등 : 계약금 또는 중도금
④ 예치명의자 : 중개업자 또는 제3자
⑤ 예치기관 : 금융기관, 공제사업을 하는 자, 신탁회사
⑥ 미리수령 : 보증서를 예치명의자에게 교부후 가능
⑦ 보증서 발급기관 : 금융기관 또는 보증보험회사
⑧ 중개업자가 예치하는 경우(의무사항임)
㉠ 자기 소유의 예치금과 분리하여 관리될 수 있도록 하여야 한다.
㉡ 예치된 계약금등을 거래당사자의 동의없이 인출하여서는 아니된다.
38. 중개수수료의 범위
① 건설교통부령이 정하는 범위내에서 시․도의 조례로 정한다.
② 매매․교환 : 거래가액에 따라 0.2%~ 0.9% 이내
③ 임대차 등 : 거래가액에 따라 0.2%~0.8% 이내
39. 중개수수료 산정방법
① 거래가액×수수료 요율 = 산출금액 → 한도액이 있는 경우에는 한도액 범 위내에서 받는다.
② 전세는 전세금, 임대차는 임대차 금액, 월세는 「월세보증금액 + (한달월세 액×계약기간 해당월수)」
③ 교환은 고액의 중개물건 가액기준
④ 분양권 전매의 경우 : 실제거래가액×수수료 요율
⑤ 사무소 소재지 시․도 조례 적용(분사무소에서 거래성사시 분사무소 소재 시․도 조례 적용)
⑥ 의뢰인 쌍방으로부터 각각 수수
⑦ 권리금은 포함되지 않는다.
40. 중개수수료 영수증
건설교통부령이 정하는 서식에 의한 영수증 작성 교부, 5년간 보관 - 중개수수료 등을 신용카드로 결제한 때에는 그 매출전표를 영수증으로 한다.
41. 공인중개사 시험실시기관 및 응시자격
① 시험실시기관 : 시․도지사, 건설교통부장관
② 응시자격 : 1차 시험일이 속한 연도에 20세 이상인 자
③ 응시자격이 없는 자 : 미성년자, 시험부정행위자(5년 금지),
자격취소자(3년)
42. 공인중개사 시험관련 기관의 구분
① 시험실시기관의 장 : 부득이한 사유로 당해연도 시험 실시하지 않음(공인 중개사 시험위원회의 의결을 거침), 동시실시, 출제위 원의 임명 또는 위촉(부동산 분야에 학식과 경험이 풍부한자 중), 자격시험의 공고, 합격자 공고, 자격증 교부, 자격증 재교부
② 건설교통부장관 : 공인중개사 시험위원회 위원의 임명 또는 위촉(부동산 분야에 학식과 경험이 풍부한자 또는 시민단체에서 추 천한 자 중)
③ 시․도지사 : 자격증 취소권자(사무소 소재 시․도지사, 자격증 교부한 시․도지사)
④ 공인중개사시험위원회 위원장 : 건설교통부장관이 됨, 시험위원회 대표, 회의 총괄, 회의 소집, 시험위원회의 의 장
43. 공인중개사 시험위원회(심의․의결기관)
① 구성 : 위원장(건설교통부장관) 1인을 포함해 7인 이내의 위원으로 구성
② 의결 : 과반수 출석, 과반수 찬성
③ 공인중개사 시험위원회 심의․의결사항
㉠ 응시자격
㉡ 시험방법
㉢ 선발예정인원
㉣ 시험문제의 출제 및 채점
㉤ 시험합격자의 결정
㉥ 기타 시험의 실시를 위하여 필요한 사항
44. 지도․감독 기관 및 대상자
① 감독관청 : 건설교통부장관, 시․도지사 및 등록관청(분사무소 소재지의 시 장․군수 또는 구청장을 포함)
② 감독대상자 : 중개업자, 거래정보사업자(무등록중개업자)
③ 지도․감독내용
㉠ 중개업자 또는 거래정보사업자의 업무에 관한 사항의 보고
㉡ 자료의 제출 기타 필요한 명령
㉢ 소속공무원으로 하여금 사무소에 출입하여 장부․서류 등을 조사 또는 검사하게 하거나 질문을 하게 할 수 있음(출입․검사 등을 하는 공무원 은 그 권한을 나타내는 증표를 지니고 이를 관계인에게 내보여야 하며, 건설교통부령이 정하는 바에 따라 자신의 성명, 소속기관, 출입의 목적 및 일시 등을 기재한 서류를 상대방에게 교부하거나 관계장부에 기록)
45. 지도․감독 사유 및 행정처분권자
① 지도․감독 사유
㉠ 중개사무소의 등록기준 또는 부동산거래정보망 설치운영자의 지정요건에 대하여 적합여부를 확인하기 위하여 필요한 경우
㉡ 부동산투기 등 거래동향의 파악을 위하여 필요한 경우
㉢ 중개업자의 위법행위 확인 및 중개업자에 대한 등록취소․업무정지 등 행정처분을 위하여 필요한 경우
② 행정처분 종류 및 처분권자
㉠ 중개업자 : 등록취소, 업무정지 → 등록관청
㉡ 공인중개사 : 자격취소 → 시․도지사
㉢ 거래정보사업자 : 지정취소 → 건교부장관
46. 절대적 등록 취소사유(취소하여야 한다)
① 중개업자가 사망하거나, 법인인 경우에 당해 법인이 해산한 경우
② 허위 기타 부정한 방법으로 중개업의 등록을 받은 경우
③ 결격사유에 해당하게 된 경우, 다만 법인인 중개업자의 임원 중 결격사유에 해당하는 자가 있는 경우 그 사유가 발생한 날로부터 2월 이내에 그 임원 을 개임한 경우에는 등록취소사유가 아니다
④ 이중으로 중개사무소의 개설등록을 한 경우
⑤ 2 이상의 사무소를 둔 경우
⑥ 등록증을 다른 사람에게 양도 또는 대여한 경우
⑦ 업무정지처분기간 중에 업무를 행하거나 업무정지처분을 받은 중개업자가 그 업무정지기간 중에 다른 중개업자의 소속공인중개사, 중개보조원 또는 중개업자인 법인의 임원이 되는 경우
⑧ 최근 1년 이내에 2회 이상의 업무정지 처분을 받거나 최근 1년 이내에 3회 이상 중개업법에 의하여 업무정지 또는 과태료의 처분을 받고 다시 업무정 지 또는 과태료의 처분에 해당하는 행위를 한 경우
47. 상대적 등록 취소사유(취소할 수 있다, 업무정지처분 사유에도 해당)
① 등록기준에 미달하게 된 경우
② 금지행위를 한 경우
③ 특별한 사유없이 계속하여 6월 이상 휴업한 경우
④ 전속중개계약을 체결한 중개업자가 표준계약서를 사용하지 않거나, 3년간 이를 보관하지 아니한 경우 또는 중개대상물에 관한 정보를 공개하지 아 니한 경우
⑤ 손해배상책임을 보장하기 위한 업무보증설정을 행하지 아니하고 업무를 개 시한 경우
48. 업무정지 처분(임의적 사유-6월의 범위내에서 명할 수 있다)
① 중개인이 업무지역범위의 제한을 위반하여 중개행위를 한 경우
② 인장등록을 하지 않거나 등록한 인장을 사용하지 아니한 경우
③ 제16조(공정한 업무처리 등) 또는 제17조(중개대상물의 확인․설명)에 규정 한 사항을 이행하지 아니한 경우
※ 참고 ※ 제16조, 제17조 관련 내용
㉠ 제16조(공정한 업무처리 등)
ⓐ 중개업자는 전문직업인으로서 품위를 유지하고, 신의와 성실로써 공정하게 중개행위를 하여야 한다.
ⓑ 거래계약서 작성, 서명․날인, 5년 동안 보관의무
ⓒ 거래계약서 거래내용 허위기재 금지
ⓓ 계약서 검인신청
㉡ 제17조(중개대상물의 확인․설명)
ⓐ 중개대상물 확인․설명의무
ⓑ중개대상물 확인설명서 작성, 교부, 보관 의무
④ 중개업자가 중개대상물의 정보를 허위로 공개하거나 거래사실을 통보하지 않은 경우
⑤ 중개업자가 지도․감독상의 명령에 위반하거나 정당한 사유없이 관계공무 원의 검사 또는 질문에 불응한 경우
⑥ 상대적 등록 취소사유에 해당하는 경우
⑦ 최근 1년 이내에 2회 이상 이 법에 의하여 과태료처분을 받은 경우
⑧ 기타 이 법 또는 이 법에 의한 명령에 위반한 경우
49. 거래정보사업자 지정취소(임의적 사유-취소할 수 있다)
① 허위 기타 부정한 방법으로 지정을 받았을 때
② 거래정보사업자로 지정을 받은 자가 건설교통부장관에게 운영규정의 승인 또는 변경승인을 얻지 아니하거나, 운영규정에 위반하여 부동산거래정보망 을 운영한 때
③ 거래정보사업자가 중개업자로부터 의뢰받지 않은 정보를 공개하거나 사실 과 다르게 정보를 공개한 경우
④ 법인의 해산 기타 사유로 부동산거래정보망의 계속적인 운영이 불가능한 때
⑤ 정당한 사유없이 지정을 받은 날로부터 1년 이내에 부동산거래정보망을 설 치․운영하지 아니한 때
50. 공인중개사 자격취소(필수적 취소-취소하여야 한다)
① 자격취소권자
㉠ 자격증을 교부한 시․도지사
㉡ 사무소 소재지 시․도지사
② 자격취소사유
㉠ 자격증을 다른 사람에게 양도․대여․부정하게 사용한 경우
㉡ 부동산중개업법에 위반하여 징역형의 선고를 받은 경우
51. 행정처분후의 조치
① 등록관청의 조치
㉠ 중개업등록 취소처분을 한 때-지체없이 시․도지사에게 보고
㉡ 등록취소, 업무정지처분을 한 때-행정처분 관리대장에 그 사실을 기재하 여야 하며, 이를 5년 동안 비치
② 시․도지사의 조치 : 공인중개사의 자격의 취소처분을 한 때-5일 이내에 이를 건설교통부장관에게 보고하고 다른 시․도지사 에게 이를 통보하여야 한다.
③ 자격취소자의 자격증의 반납 : 취소처분을 받은 날로부터 7일 이내-자격 취소를 한 시․도지사에게 자격증을 반납
52. 청문대상자
① 거래정보사업자 지정취소
② 중개업 등록취소
③ 공인중개사 자격취소
53. 협회 설립목적 및 설립절차
① 설립목적(설립할 수 있다)
㉠ 자질향상 및 품위유지
㉡ 중개업에 관한 제도의 개선 및 운용에 관한 업무를 효율적으로 수행
② 협회의 설립절차
㉠ 발기인의 정관작성 → 회원 300인 이상
㉡ 창립총회 의결 → 600인 이상 출석자 과반수 동의(서울특별시 100인 이 상, 광역시․도 20인 이상
㉢ 건설교통부장관의 인가
㉣ 주된사무소(서울특별시)에 설립등기 → 협회설립
54. 협회의 조직 및 기관
① 협회의 조직
㉠ 지부 : 시․도에 설치 → 시․도지사에 신고
㉡ 지부 : 시․군․구에 설치 → 등록관청에 신고
② 협회의 기관
㉠ 총회 : 협회에 둔다.(의결내용 지체없이 건교부장관에 보고)
㉡ 대의원총회 : 총회의 기능 담당(둘 수 있다)
55. 협회의 업무
① 고유업무
㉠ 회원의 품위유지를 위한 업무
㉡ 부동산중개업제도의 연구․개선에 관한 업무
㉢ 회원의 자질향상을 위한 지도와 교육 및 연수에 관한 업무
㉣ 회원의 윤리헌장 제정 및 그 실천에 관한 업무
㉤ 부동산정보제공에 관한 업무
㉥ 공제사업(비영리사업으로서 회원간의 상호부조를 목적)
- 손해배상책임을 보장하기 위함. 공제규정 제정 및 변경시 건설교통부장 관의 승인을 받아야 함
㉦ 기타 협회의 설립목적 달성을 위하여 필요한 업무
② 수탁(위탁)업무 : 건설교통부장관이나 시․도지사 또는 등록관청으로부터 위탁받아서 행하는 다음 업무
㉠ 중개업자등의 교육(중개업자의 교육, 사전교육)에 관한 업무
㉡ 법령의 시행에 관하여 필요하다고 인정하는 업무
56. 3년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금
① 무등록 중개행위자
※ 참고 : 무등록 중개행위자의 유형 ※
㉠ 등록을 받지 아니하고 중개업을 한 자
㉡ 중개업자가 등록관청에 폐업신고를 하고 중개업을 한 자
㉢ 중개업 등록이 취소된 후 중개업을 한 자
㉣ 중개업자의 사망, 법인의 해산 후 중개업을 한 자
② 허위 기타 부정한 방법으로 중개업의 등록을 받은 자
③ 금지행위 위반자
㉠ 부동산의 분양․임대 등과 관련있는 증서 등의 매매․교환 등을 중개하 거나 그 매매를 업으로 하는 행위를 한 자
㉡ 중개의뢰인과 직접 거래를 하거나 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위를 한 자
㉢ 탈세를 목적으로 소유권 보존등기 또는 이전등기를 하지 아니한 부동산 이나, 법령의 규정에 의하여 전매 등 권리의 변동이 제한된 부동산의 매 매를 중개하는 등 부동산투기를 조장하는 행위를 한 자
57. 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금
① 중개업등록증․공인중개사자격증을 타인에게 양도․대여한 자와 양수․대 여받은 자
② 이중으로 중개사무소 개설등록을 한 자
③ 2개 이상의 사무소를 설치한 자
④ 비밀준수의무를 위반한 자(피해자의 명시한 의사에 반하여 처벌할 수 없다 -반의사불벌죄)
⑤ 거래정보사업자가 중개업자로부터 의뢰받은 정보 이외의 사항을 공개하거 나 다르게 공개한 자
⑥ 공인중개사가 아닌 자가 공인중개사 또는 이와 유사한 명칭을 사용한 경우
⑦ 금지행위 위반자
㉠ 거짓된 언행 등으로 의뢰인의 판단을 그르치게 하는 자
㉡ 법정 수수료 및 실비 이외의 금품수수행위
㉢ 중개대상물의 매매를 업으로 하는 행위
㉣ 무등록 중개업자와 협력행위
58. 500반원 이하의 과태료
① 부동산거래정보망 운영규정의 내용에 위반하여 부동산거래정보망을 운영한 거래정보사업자
② 감독상의 명령에 위반하거나 정당한 사유없이 관계 공무원의 검사 및 질문 에 불응한 거래정보사업자
59. 100만원 이하의 과태료
① 중개사무소의 이전신고를 하지 아니한 자
② 휴업 또는 폐업의 신고를 하지 아니한 자
③ 중개가 완성된 때에 거래당사자에게 보증금액 등을 설명하고, 관계증서 사 본을 교부하여야 하는 의무를 위반한 자
④ 공인중개사 자격이 취소된 후 자격증을 반납하지 아니한 자
⑤ 등록증․중개수수료 요율표․공인중개사자격증․업무보증설정서류 기타 건 설교통부장관이 정하는 사항을 당해 사무소 안의 보기 쉬운 곳에 게시하여 야 하는 의무를 위반한 자
60. 과태료의 부과․징수권자
① 등록관청 : 중개업자
② 건설교통부장관 : 거래정보사업자
③ 시․도지사 : 자격취소 후 자격증을 반납하지 아니한 공인중개사
61. 과태료 부과 및 징수절차
① 과태료의 부과․징수권자
㉠ 중개업자 : 등록관청
㉡ 공인중개사 : 시․도지사
㉢ 거래정보사업자 : 건교부장관
① 서면통지
㉠ 건설교통부장관, 시․도지사 또는 등록관청이 과태료를 부과하고자 하는 때에는 당해 위반행위를 조사․확인
㉡ 위반사실과 과태료금액 등을 서면으로 명시하여 이를 납부할 것을 과태 료처분대상자에게 통지
② 의견진술의 기회제공
㉠ 과태료를 부과하고자 할 때에는 10일 이상의 기간을 정하여 과태료처분 대상자에게 구술 또는 서면에 의견진술의 기회 부여
㉡ 지정된 기일까지 의견진술이 없는 때에는 의견이 없는 것으로 본다.
③ 과태료의 금액결정 : 건설교통부장관, 시․도지사 또는 등록관청은 과태료 의 금액을 정함에 있어서는 당해 위반행위의 동기와 그 결과 등을 참작하여야 한다.
④ 과태료 징수절차 : 과태료의 징수절차에 관하여는 세입징수관 사무처리규칙을 준용한다. 이 경우 납입고지서에는 이의방법 및 이의기간 등을 함께 기재한다.
62. 과태료처분에 대한 불복
① 이의제기 : 과태료처분에 불복이 있는 자는 그 처분의 고지를 받은 날로부 터 30일 이내에 건설교통부장관, 시․도지사 또는 등록관청에 이의를 제기할 수 있다.
② 관할법원 통보 : 과태료처분에 대하여 이의를 제기할 때에는 건설교통부장 관, 시․도지사 또는 등록관청은 지체없이 관할법원에 그 사실을 통보하여야 하며, 그 통보를 받은 관할법원은 비 송사건절차법에 의한 과태료처분을 한다.
③ 과태료의 강제징수 : 과태료처분을 받은 자가 30일 이내에 이의제기도 아 니하고 과태료를 납부하지 아니한 때에는 국세 또는 지방세 체납처분의 예에 의하여 이를 징수한다.
63. 양벌규정
중개업자인 법인의 임원․종업원(분사무소 책임자를 말함)이나 중개업자가 고용한 공인중개사 및 중개보조원이 중개업무에 관하여 제38조의 행정형벌(징역 또는 벌금)에 해당하는 위반행위를 한 때에는 그 행위자를 벌하는 외에 그 중개업자에 대하여도 벌금형을 과한다.
64. 중개실무의 의의
① 중개실무란 중개의뢰계약 성립시부터 중개완성까지의 모든 업무
② 중개실무는 원칙적으로 중개완성시 종료되지만 그 이후에도 중개업자의 의 무는 존속(선관주의 의무, 검인신청, 예치금 관리)
③ 계약이행에 관련된 업무는 중개실무 범위에 포함되지 않음
65. 중개계약의 종류
① 일반중개계약 : 일반중개계약은 중개의뢰인이 다수의 중개업자에게 중개를 의뢰하고 가장 먼저 중개를 성사시킨 중개업자가 중개수 수료를 받는 형태이다.
② 독점중개계약
㉠ 독점중개계약은 중개업자에게 전적으로 중개권의 독점성을 인정한 제도
㉡ 독점중개계약은 중개의뢰인이 중개대상물을 중개업자에게 전적으로 맏겨 두게 된다.
㉢ 중개성사가 되면 어떠한 경우든 중개수수료를 받을 수 있는 제도이다.
③ 전속중개계약
㉠ 중개업자와 중개의뢰인 간에 전속적인 계약의 체결로 특정 중개업자에게 중개권의 독점성을 부여하는 제도
㉡ 독점중개계약은 중개가 성사되면 어떠한 경우든 중개수수료를 받을 수 있으나 전속중개계약에 있어서 중개의뢰인이 자기 스스로 직접 거래를 성사시킨 경우에는 수수료지불의무가 없다(우리나라 제도는 독점적 요소가 가미).
④ 공동중개계약
㉠ 공동중개의뢰계약은 다수의 중개업자가 하나의 중개대상물을 공동으로 중개해주는 형태
㉡ 전속중개계약이나 독점중개계약을 기초로 하고 있다.
⑤ 순가중개계약
순가중개계약중개의뢰인제시한 매도가격보다 더 초과한 가격으로 매매가 되었을 경우그 초과한 부분은 중개 업자가 중개수수료로 획득하는 제도이 다.
66. 중개계약(Listing)의 성격
① 낙성계약, 불요식 계약
② 쌍무계약, 유상계약
③ 비전형 계약(무명계약)
④ 위임계약과 유사
67. 계약의 서면화․유형화에 따른 장점
① 부동산거래의 자주적 통제
② 부동산유통시장의 정비 및 근대화에 기여
③ 중개업자와 중개의뢰인 간에 분쟁 예방
④ 부동산 투기 예방
68. 중개계약서의 작성
① 중개계약서 작성시 필요적 기재사항
㉠ 중개대상물의 위치 및 규모
㉡ 거래예정가격
㉢ 거래예정가격에 따른 중개수수료
㉣ 중개업자와 중개의뢰인간에 준수하여야 할 사항
② 중개계약서 작성시 유의사항
㉠ 중개업자는 중개대상물의 거래가 조속히 이루어지도록 성실히 노력하여 야 한다.
㉡ 중개의뢰인은 중개업자가 중개대상물에 관한 확인․설명의 의무를 이행 하는데 협조하여야 하며 이 계약에 불구하고 중개대상물의 거래에 관한 중개를 다른 중개업자에게도 의뢰할 수 있다.
69. 전속중개계약서 작성
① 유효기간 : 유효기간은 3개월로 하되 중개업자와 중개의뢰인간의 약정에 따라 달리 정할 수 있다.
② 중개수수료 : 중개수수료는 거래가액에 따라 산정하나 시․도 조례로 정하는 법정중개수수료를 기준으로 하여야 한다.
③ 중개의뢰인에 대한 피해배상 : 중개업자가 부동산 중개수수료를 과다 징수 한 경우 그 차액을 환급하고 부동산 중개 대상물의 확인․설명을 소홀히 하여 재산 상의 피해를 발생하게 한 경우 손해액을 배상한다.
④ 중개업자와 중개의뢰인간의 서명날인 : 중개업자는 등록한 인장을 반드시 사용하여야 한다.
70. 중개업 경영의 특징
① 경영관리이론의 빈곤성
② 수요자․공급자의 비노출성․비고정성
③ 고객의사결정이 유동성
④ 부동산시장이 복잡성
⑤ 중개업무가 다양성
⑥ 인사관리 비중의 과다
⑦ 기획과 통제의 곤란성
⑧ 순수익이 유동성
71. 셀링 포인트(selling point)
① 셀링포인트의 개념
셀링포인트는 부동산이 가지고 있는 특징 중 권리를 취득하는 중개의뢰인에 게 만족을 주는 특징들을 말한다. 이를 판매소구점이라고도 한다.
② 부동산의 3측면에서의 셀링포인트
㉠ 법률적 측면에서의 셀링포인트 : 권리의 진정성, 공법상 제한 등
㉡ 경제적 측면의 셀링포인트 : 가격, 임료 등
㉢ 기술적 측면의 셀링포인트 : 시설, 설비, 시공 등
③ 셀링포인트의 특징
㉠ 부동산이 지니는 셀링포인트는 다양하다
㉡ 셀링포인트는 인공적․자연적인 것을 모두 포함한다.
㉢ 기술적 셀링포인트는 시간이 지나면서 소멸한다
㉣ 중개의뢰인마다 셀링포인트는 다르게 나타난다.
㉤ 셀링포인트는 현장확인 및 확인․설명시 활용한다.
72. 중개심리
① 주목(A ; Attention)
중개사무소 앞의 게시판이나 출입문 등에 점두광고를 하거나 신문에 광고를 하여 의뢰인이 찾아오는 단계
② 흥미(I ; Interest)
의뢰인이 해당 물건에 대해 관심을 가지는 단계(설득하는 과정 필요)
③ 욕망(D ; Desire)
중개업자의 설득에 의하여 의뢰인이 취득하고자 하는 마음이 생기는 단계 (계약체결 시도)
④ 행동(A ; Action)
욕망단계에서 계약체결을 실패한 경우 다시 설득하여 계약을 체결하는 단 계
※ 욕망이나 행동단계에서 계약체결
73. 중개대상물의 소재지․지목․면적․구조․건축년도 등 당해 중개대상물에 관한 기본적인 사항
① 소재지 : 토지대장, 임야대장, 건축물 대장을 통하여 확인. 건물의 경우 여 러 건물이 1필지 내에 있을 경우에는 건물번호까지 확인
② 지목 : 토지대장, 임야대장 등에 기재되어 있으며 지적도, 임야도에는 약어 로 기재되어 있다. 현장 재확인 필수
③ 면적 : 토지대장, 임야대장, 건축물대장 등을 통하여 확인하며 건물의 경우 각 층별 면적도 확인
④ 건축구조 및 건축년도 : 건축물 대장을 통하여 확인, 건축년도는 사용승인 일(가사용승인일)이 기준
⑤ 경계 : 지적도, 임야도를 통하여 확인. 현장 재확인 필수
⑥ 지형 및 지세 : 토지의 지형(정방형, 장방형 등)과 토지의 고저 등에 대해 확인
74. 중개대상물의 상태에 관한 사항 확인
① 도색․도배 등 중개대상물의 내․외부상태(균열상태까지 확인)
② 수도․전기․가스․소방․열공급설비, 오폐수․쓰레기 처리시설 등의 상태 (각종 시설의 설치유무, 수량, 작동유무 확인)
③ 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장․학교 등과의 근접성, 지형 등 입 지여건, 일조․소음․진동․악취 등 환경조건
75. 소유권․전세권․저당권․지상권․임차권 등 당해 중개대상물에 대한 권리관계에 관한 사항
① 소유권에 관한 사항 : 등기부등본의 갑구란 확인
㉠ 등기부 소유자와 실제소유자 일치여부 확인
㉡ 권리이전에 장애가 될 수 있는 가등기, 가처분 등의 확인과 말소가능여부 확인
㉢ 상속재산인지의 확인 : 소유권이전등기를 하여야 제3자에게 이전가능, 상 속자 전원의 동의필요
※ 참고 ※ 실제소유자와 등기부상 소유자가 다른 경우
㉠ 명의신탁약정
㉡ 미등기전매
㉢ 상속, 경매, 판결(형성판결에 한함)
② 전세권․저당권․지상권․임차권에 관한 사항 : 을구란 확인
㉠ 제한물권의 권리자, 기간 등의 확인
㉡ 담보물권의 채무액, 기간, 근저당인 경우 채권최고액만 확인하면 됨. 그러 나 현재채무액까지 확인할 경우 정확하게 해야함
③ 등기부등본에 기재되지 않은 권리관계 확인 : 현장확인과 탐문
㉠ 점유권, 유치권, 법정지상권, 분묘기지권, 법정저당권 등의 확인
㉡ 주택의 경우 대항력 있는 임차인 및 임차보증금 확인
76. 소유자 확인사항
① 소유권자 확인 : 매도인과 소유권자가 같은지, 다를 경우 위임장이 첨부되 어 있는지를 확인하여야 한다.
② 처분능력 확인 : 매도인이 처분능력이 있는지를 확인한다. 금치산자의 경우 에는 법정대리인이 동의를 한다 하여도 언제든지 취소할 수 있으므로 금치산자와의 직접계약은 피하여야 한다.
③ 공유 : 공동소유자의 경우 공유지분의 처분은 다른 공유자의 동의 없이 처 분할 수 있으나 공유물의 처분을 위해서는 공유자 전원의 동의가 필요하므로 전원 동의가 있는지의 여부를 확인하여야 한다.
④ 합유 : 합유의 경우에는 지분이나 합유물의 처분에는 전원의 동의가 필요하 다.
⑤ 총유 : 총유물의 경우 사원총회의 의결을 거쳤는지 확인, 종중재산인 경우 규약이나 종종회의를 거쳤는지 확인
⑥ 상속재산 : 상속재산인 경우에는 공동으로 상속되는 재산의 경우 상속자 전원의 동의가 필요하므로 동의서가 있는지를 확인한다.
77. 공법상 이용제한 및 거래규제에 관한 사항
① 공법상 이용제한 확인
㉠ 국토의계획및이용에관한법률, 건축법 등의 이용제한 사항을 확인
㉡ 기본적으로 토지이용계획확인서를 통해 확인하여야 하나 현장확인을 통 해 개별법상의 이용제한사항을 확인하여야 하는 것들도 있다.
② 공법상 거래규제사항 확인
㉠ 토지거래허가제
㉡ 농지취득자격증명제
㉢ 외국인토지법상의 거래허가
㉣ 기타 개별법 상의 거래규제 : 향교재산법(향교재산 매매금지), 사립학교법 (학교법인의 기본재산의 매도제한), 임대주 택법(임대물건의 양도제한, 임차물의 양 도․전대 금지)
78. 권리를 취득함에 따라 부담해야 할 조세의 개략적 사항
① 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세 : 취득세, 등록세, 농어촌특별 세, 교육세, 인지세
② 조세의 개략적인 사항 : 확인․설명사항은 개략적으로 부과될 세목과 세율 과 납부시기 정도
③ 조세 및 공과금의 체납사항 확인
79. 거래예정가격과 미공시 중요시설 및 물건의 소유에 관한 사항
① 거래예정가격 :
거래예정가격이란 중개를 의뢰한 가격과 공시지가와 개별지가, 인근사례지 의 가격 등을 종합하여 중개업자가 판단한 가격으로서 매도희망인의 제안 가격과 비교하여 참작하는 등의 판단으로 추정하여 설명(확인․설명 사항으 로 확인․설명서에는 기재란이 없다)
② 공시되지 않은 중요시설 :
공시되지 않은 중요시설이란 지적공부나 건축물대장에서 확인할 수 없으나 실제로 존재하는 시설물, 구축물 등을 말한다.
③ 공시되지 않은 중요 물건 :
보통 주택인 경우는 정원석, 정원수, 장식가구, 붙박이 가구, 커튼, 고급전 등, 고급주방기구, 에어컨 등이 이에 해당한다.
80. 공부별 확인사항
① 등기부등본(건물, 토지)
㉠ 표제부 : 목적물의 표시(참고만 하고 토지대장이나 임야대장, 건축물 대 장을 우선으로 할 것)
㉡ 갑구 : 소유권 및 소유권 제한에 관한 사항(압류, 가압류, 가처분, 가등기, 예고등기, 환매특약등기, 경매, 공장재단 등의 설정)
㉢ 을구 : 소유권이외의 권리관계사항(지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 임차 권, 이의 권리에 대한 가압류, 가처분, 가등기, 예고등기)
② 토지대장, 임야대장 : 소유자(참고만 하고 토지등기부 등본이 우선), 소재 지, 면적, 지번, 지목, 축적
③ 건축물 대장 : 소유자(참고만 하고 건물 등기부등본이 우선), 소재지, 대지 위치, 면적(전용면적, 연면적, 건축면적), 건축년도, 용도, 츠 별, 높이, 주구조, 지붕구조, 부속건축물, 건폐율, 용적율
④ 지적도, 임야도 : 소재지, 지번, 지목, 경계, 지적형태
⑤ 토지이용계획확인서 : 공법상 이용제한사항 및 거래규제사항
⑥ 환지예정지증명원 : 환지예정지에 대한 지목, 면적 확인
⑦ 호적등본 : 권리능력(금치산자, 한정치산자, 후견인), 상속관계, 법정대리인
81. 장사등에관한법률
① 분묘의 면적 : 1기당 30평방미터이내(합장 포함). 공설묘지 및 사설 묘지내 에 설치하는 분묘의 1기당 묘지면적은 10평방미터이하(합장 의 경우 15평방미터이하)
② 사설묘지설치기준
㉠ 법인이 설치하는 경우 : 10만평방미터 이상
㉡ 종중이 종중의 또는 문중이 문중의 묘지를 설치하는 경우
1개소에 한하되, 그 면적은 1천평방미터 이하
㉢ 자연인이 그의 가족의 묘지를 설치하는 경우
1개소에 한하되, 그 면적은 100평방미터 이하
③ 묘지설치가능지역 : 도로․철도․하천 또는 그 예정지역으로부터 300미터 이상, 20호 이상의 인가가 밀집한 지역, 학교 기타 공 중이 수시 집합하는 시설 또는 장소로부터 500미터이 상 떨어진 곳
④ 묘지의 사전매매 금지(예외 : 70세 이상인자, 6월이내 사망예정자, 뇌사자, 부부간의 합장인 경우)
82. 분묘기기권 관련 판례
① 분묘기지권의 의미 : 분묘기지권이란 분묘를 수호․봉제사하는 목적달성에 필요한 범위내에서 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리를 말하며(대법원 1994. 12. 23. 선고, 94다15530) 지상권에 유사한 일종의 물권이다.
② 분묘기지권의 성립요건
㉠ 소유자의 승낙을 얻어 그의 소유지 내에 분묘를 설치한 경우(대법원 1967. 10. 12. 선고, 67다1920).
㉡ 타인소유의 토지에 그의 승낙없이 분묘를 설치한 후 20년간 평온․공연 하게 그 분묘기지를 점유한 경우(대법원 1996. 6. 14.선고, 96다14036). 그 러나 2001년 1월 13일 이후 설치된 분묘는 권리를 주장할 수 없다.
㉢ 자기 소유의 토지에 분묘를 설치한 자가 그 후에 그 분묘기지에 대한 소 유권을 보유하거나 또는 분묘를 이전한다는 약정없이 토지를 처분한 경 우(대법원 1967. 10. 12. 선고, 67다1920).
③ 분묘기지권의 인정 : 분묘기지권은 봉분 등 외부에서 분묘의 존재를 인식 할 수 있는 형태를 갖추고 있는 경우에 한하여 인정되고, 평장 또는 암장되 어 객관적으로 인식할 수 있는 외형을 갖추지 아니한 경우에는 인정되지 않으므로 이러한 특성상 분묘기지권은 등기없이 취득하게 된다(대법원 1995. 2. 28. 선고, 94다37912).
④ 분묘기지권이 미치는 범위
분묘기지권은 분묘의 기지자체 뿐만 아니라 그 분묘의 설치목적인 분묘의 수호․봉제사에 필요한 범위 내에서 분묘기지 주위의 공지를 포함한 지역 에까지 미치는 것이고, 또한 분묘의 점유면적이라 함은 분묘의 기지면적만 을 가리키며 분묘기지외에 분묘의 수호 및 제사에 필요한 분묘기지 주위의 공지까지 포함한 묘지 면적을 가리키는 것은 아니므로, 분묘기지권의 범위가 위 법령이 규정한 제한면적 범위내로 한정되는 것은 아니라 할 것이다(대법 원 1994. 12. 23. 선고, 94다15530).
⑤ 분묘기지권의 존속기간 : 분묘기지권의 존속기간은 민법의 지상권에 관한 규정에 따를 것이 아니라, 당사자사이의 약정 등 특별한 사정이 있으면 그 에 따를 것이고, 그런 사정이 없으면 권리자가 분묘의 수호와 봉사를 계속 하며 그 분묘가 존속하고 있는 동안은 분묘기지권이 존속한다(대법원 1994. 8. 26. 선고, 94다28970).
⑥ 분묘기지권의 지료의 지급 : 분묘기지권의 사용료를 지급하여야 하는지의 여부는 지상권에 있어서 지료의 지급은 그 요소가 아니어서 지료에 관한 약정이 없는 이상 지료의 지급을 구할 수 없는 점에 비추어보면 분묘기지 권을 시효취득하는 경우에도 지료를 지급할 필요가 없다(대법원 1995. 2. 28. 선고, 94다37912).
⑦ 분묘기지권의 권한 : 분묘기지권에는 기존의 분묘 이외에 새로운 분묘를 신설할 권능은 포함되지 않으므로 부분 중 일방이 먼저 사망하여 이미 분 묘가 설치되고 그 분묘기지권이 미치는 범위내에서 그 후에 사망한 다른 일방이 합장을 위하여 쌍분(雙墳)의 형태(대판 1997. 5. 23. 95다29086)의 분묘 및 단분(單墳)의 형태로 합장하여 분묘를 설치하는 것도 허용되지 않는다.(대판 2001. 8. 21. 선고 2001다28367)
분묘기지권의 소유권 여부 : 타인의 토지 위에 분묘를 설치․소유하는 자 는 다른 특별한 사정이 없는 한 그 분묘의 보존․관리에 필요한 범위 내에 서만 타인의 토지를 점유하는 것이므로 점유의 성질상 소유의 의사가 추 정되지 않는다.(대판 1997. 3. 28. 선고 97다3651, 3668)
83. 학교보건법상 학교환경위생정화구역
① 절대정화구역 : 학교출입문으로부터 직선거리로 50미터까지의 지역
② 상대정화구역 : 학교경계선으로부터 직선거리로 200미터까지의 지역 중 절 대정화구역을 제외한 지역
③ 절대정화구역에서만 금지하는 행위 및 시설의 설치는 상대정화구역 내에서 는 교육감 또는 교육감이 위임한 자가 학교환경위생정화위원회의 심의를 거쳐 학습과 학교보건위생에 나쁜 영향을 주지 않는다고 인정하는 경우에 그 행위 및 시설을 설치할 수 있다.
84. 외국인토지법
① 토지취득의 신고
㉠ 계약에 의한 토지취득 신고 : 계약체결일로부터 60일 이내에 시․군․구 청장에게 신고
㉡ 계약외의 원인(상속, 경매, 환매권 행사, 확정판결 등)으로 인한 토지취득: 토지취득일로부터 6월 이내에 시․군․구청장에게 신고
㉢ 계속보유 신고(개인, 법인 또는 단체가 외국인으로 변경) : 변경일로부터 6월 이내에 시․군․구청장에게 신고
② 토지취득허가
아래 지역에서는 토지계약을 체결하기 전에 시․군․구청장에게 허가를 받아 야 한다. 토지취득의 허가신청을 받은 시장․군수 또는 구청장은 허가신청을 받은 날부터 15일 이내에 허가 또는 불허가의 처분을 하여야 한다.
㉠ 군사시설보호구역, 해군기지구역, 군용항공기 기지보호구역, 기타 국방목 적을 위하여 외국인의 토지취득을 특별히 제한할 필요가 있는 지역
㉡ 지정문화재와 이를 위한 보호물 또는 보호구역
㉢ 생태계보전지역
③ 외국인토지법상 외국인
㉠ 대한민국 국적을 보유하고 있지 아니한 개인
㉡ 외국법령에 의하여 설립된 법인 또는 단체
㉢ 사원 또는 구성원, 임원의 반수 이상이 외국인인 법인 또는 단체
㉣ 자본금의 반액 이상 또는 의결권의 반수 이상을 외국인이 가지고 있는 법인 또는 단체
85. 도로법
① 접도구역의 범위
㉠ 관리청은 도로의 구조에 대한 손궤, 미관의 보존 또는 교통에 대한 위험 을 방지하기 위하여 도로경계선으로부터 20미터를 초과하지 아니하는 범 위안에서 접도구역으로 지정할 수 있다.
㉡ 취락지구는 접도구역을 지정하지 않을 수 있다.
② 접도구역안에서의 금지행위
㉠ 토지의 형질을 변경하는 행위
㉡ 건축물 기타의 공작물을 신축․개축 또는 증축하는 행위
※ 위반시 2년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금
86. 임대주택법
① 임대주택의 매각제한
㉠ 민간건설임대주택은 당해 임대주택의 임대개시일부터 5년
㉡ 매입임대주택은 당해 임대주택의 임대개시일부터 3년
② 임대주택의 전대제한 : 임대주택의 임차인은 임차권을 다른 사람에게 양도 (매매․증여 기타 권리변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속의 경 우를 제외한다)하거나 임대주택을 다른 사람에게 전대할 수 없다.
87. 주택임대차보호법
① 확정일자인과 우선변제권
㉠ 확정일자 : 임대차 계약서 상에 그 날짜에 임대차 계약서가 존재한다는 사실을 증명하기 위한 확인인
㉡ 확정일자의 효력 : 임차인이 임대차 계약을 체결하고 입주 및 주민등록 전입신고를 한 후(대항력을 갖춘 후) 임대차 계약서상에 확정일자인 받아두 면 당일부터 효력발생
㉢ 확정일자인에 의한 우선변제권 :
대항력을 갖춘 임차인이 임대차 계약서에 확정일자를 갖춘 경우 임차주택 이 저당권 등에 의하여 경매나 공매가 될 경우 매각대금에서 후순위권리 자에 우선하여 배당금을 지급받을 수 있는 권리
② 주택임대차의 임대차 기간과 계약의 갱신
㉠ 임대차기간 : 2년
㉡ 계약의 해지 : 임대인은 1개월에서 6개월 사이, 임차인은 1개월 이전 해 지통보, 묵시적 갱신인 경우 임대인은 계약해지를 할 수 없으나 임차인은 해지통보 가능(3개월 이후 효력발생)
㉢ 묵시적 갱신의 경우 임대차 기간 : 임대차가 묵시적으로 갱신되었을 경우 그 존속기간에는 정함이 없다. 그러나 묵시적 갱신인 경우 주택임대차보 호법상의 2년 기간을 보호받을 수 있다.
③ 소액임차인의 우선변제권
㉠ 소액임차인의 우선변제권(최우선변제) : 소액임차인의 우선변제권은 순위 에 관계없이 일반채권자는 물론 선순위 저당권자 등 모든 권리자보다 우 선하여 경매절차에서 배당을 받게되는 것을 의미한다.
㉡ 소액임차인의 우선변제권의 범위
ⓐ 소액임차인의 우선변제의 범위와 기준은 경매시 매각대금의 1/2범위 내 에서 지급
ⓑ 수도권정비계획법에 의한 과밀억제권역에서는 보증금이 4,000만원 이하 인 임차인에 한하여 1,600만원까지 최우선변제
ⓒ 광역시(과밀억제권역에 포함되는 인천광역시 지역 제외)에서는 보증금 이 3,500만원 이하인 임차인에 한하여 1,400만원까지 최우선변제
ⓓ 그 이외의 지역에서는 보증금이 3,000만원 이하인 임차인에 한하여 1,200만원까지 최우선 변제
④ 임차권등기명령제도
㉠ 임차권등기명령신청을 하는 경우 : 주택임대차기간이 종료되었음에도 보 증금을 반환받지 못한 경우
㉡ 절차 : 신청의 취지 및 이유, 임대차의 목적인 주택의 표시(일부인 경우 도면 첨부), 임차권등기의 원인이 된 사실(확정일자인을 갖춘 계 약서, 주민등록등본 등)을 기재한 신청서 제출
㉢ 소명의무 : 신청의 이유 및 임차권의 존재는 임차인이 소명
㉣ 항고 및 비용청구 : 임차인은 임차권등기명령신청을 법원이 기각결정을 한 경우 항고할 수 있으며 소요된 비용을 임대인에 게 청구할 수 있다.
㉤ 임차권등기의 효력 : 주민등록을 이전하고 이사를 하여도 대항력 및 확정 일자에 의한 우선변제권의 유지
㉥ 최우선변제권의 배제 : 임차권등기가 경료된 주택의 경우 그 이후에 임차한 임차인은 소액보증금에 의한 최우선변제를 받을 수 없다.
⑤ 주택임차권의 승계
㉠ 목적 : 사실혼 관계자 보호
㉡ 상속인이 없는 경우 : 사실혼 관계자가 승계
㉢ 상속인이 있는 경우
ⓐ 상속인이 가정공동생활을 하는 경우 : 상속인에게 승계
ⓑ 상속인이 가정공동생활을 하지 않는 경우 : 2촌이내 친족과 사실혼 관 계자가 공동승계
⑤ 월세전환시 월차임의 범위제한 : 보증금의 전부 또는 일부를 월차임으로 전환하는 경우 연 1할 4푼으로 제한
88. 상가건물임대차보호법
① 상가건물임대차보호법의 적용범위
㉠ 사업자등록의 대상이 되는 상가건물의 임대차에만 적용
㉡ 다음의 보증금 이하에만 적용
서울특별시 | 2억4천만원 |
수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역(서울특별시를 제외한다) | 1억9천만원 |
광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) | 1억5천만원 |
그 밖의 지역 | 1억4천만원 |
※ 월차임이 있는 경우에는 그 월 차임액에 100을 곱하여 환산한 금액을 포함 |
② 임차인의 계약갱신요구권
㉠ 임대인은 임차인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계 약갱신 요구에 대하여 정당한 사유없이 이를 거절하지 못한다.
㉡ 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기 간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다.
※ 참고 ※ 임대인이 계약갱신 거절을 할 수 있는 경우
㉠ 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
㉡ 임차인이 허위 또는 기타 부정한 방법으로 임차한 경우
㉢ 쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
㉣ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 일부 또는 전부를 전대한 경우
㉤ 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손 한 경우
㉥ 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
㉦ 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목 적 건물의 점유 회복이 필요한 경우
㉧ 기타 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를존속하 기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
③ 보증금중 일정액의 보호(최우선 변제)
서울특별시 | 4천500만원 | 1천350만원 |
수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역(서울특별시를 제외) | 3천900만원 | 1천170만원 |
광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외) | 3천만원 | 900만원 |
그 밖의 지역 | 2천500만원 | 750만원 |
※ 월차임이 있는 경우에는 그 월 차임액에 100을 곱하여 환산한 금액을 포함 |
※ 참고 ※ 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법의 비교
구 분 | 주택임대차보호법 | 상가건물임대차보호법 |
적용범위 | 주거용임대차 보증금 제한 없음 | 사업자등록대상 임대차 일정보증금액 이하 (월 차임×100 합산) |
대항력 | 주택의인도+전입신고 | 건물의인도+사업자등록신청 |
우선변제권 | 대항력+확정일자 | 대항력+확정일자 |
최우선변제 | 대항력+일정보증금 이하 주택가액 1/2 | 대항력+일정보증금 이하 (월차임×100 합산) 주택가액 1/3 |
묵시적 갱신 | 인정 | 인정 |
증감청구 | 인정(증액청구 5%이내) | 인정(증액청구 12% 이내) |
임차권등기명령신청 | 인정 | 인정 |
계약갱신요구권 | 없음 | 있음(5년 범위내) |
월차임전환시의 제한 | 연 14% | 연 15% |
존속기간 | 2년 | 1년 |
일시사용임대차 | 인정안함 | 인정안함 |
임차인에 불리한 약정 | 무효 | 무효 |
임차권승계(사실혼) | 규정있음 | 규정없음 |
89. 부동산실권리자명의등기에 관한 법률
① 적용범위 : 부동산의 소유권 이전등기 및 가등기
② 적용예외 : 채무담보(부동산의 양도담보나 가등기 담보의 경우-등기시 증 명서류 제출), 구분소유, 신탁재산
③ 명의신탁 약정의 효력 : 명의신탁 약정 무효, 등기무효, 물권변동 무효(무 효의 예외 : 명의수탁자가 그 일방 당사자가 되고 그 타방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 유효 하다)
③ 명의신탁 약정의 예외 : 종중재산의 명의신탁, 부부간의 명의신탁(단, 조세 포탈․강제집행의 면탈 또는 법령상 제한의 회피 를 목적으로 하지 않는 경우)
④ 제3자에게 대항 : 제3자에게 대항하지 못한다(선의, 악의 불문).
⑤ 의무위반시 벌칙
㉠ 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금 : 장기미등기자, 명의신탁자 및 교사자, 양도담보기재의무를 위반한 채권자, 채무자를 허위로 기재하 여 제출하게 한 실채무자 및 교사자
㉡ 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금 : 명의수탁자 및 교사자
㉢ 1년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금 : 실권리자 명의 등기의무를 위반하도록 한 방조자
⑥ 의무위반시 과징금 - 아래 ㉠과 ㉡의 과징금 부과율을 합신한 과징금 부과율에 부동산평가액을 곱하여 산정
㉠ 부동산평가액을 기준으로 하는 과징금 부과율
ⓐ 5억원 이하 : 5%
ⓑ 5억원 초과 30억원 이하 : 10%
ⓒ 30억원 초과 : 15%
㉡ 의무위반 경과기간을 기준으로 하는 과징금 부과율
ⓐ 1년 이하 : 5%
ⓑ 1년초과 2년 이하 : 10%
ⓒ 2년 초과 : 15%
㉢ 조세포탈, 법령의 제한을 회피할 목적이 아닌 경우
ⓐ 명의신탁, 장기미등기자 : 과징금의 100분의 50을 감경할 수 있다.
ⓑ 기존 양도담보권자의 서면제출 의무위반자 : 부동산평가액의 100분의 5 를 부과한다.
90. 부동산등기특별조치법
① 소유권에 대한 등기신청
㉠ 소유권 이전등기 신청의무(과태료 등록세액의 5배)
ⓐ 매매 등 쌍무계약의 경우 : 반대급부의 이행이 완료된날(잔금지급 등) 로부터 60일 이내
ⓑ 증여 등 편무계약의 경우 : 계약의 효력이 발생한 날로부터 60일 이내
㉡ 소유권 보존등기 신청의무
ⓐ 소유권 보존등기가 가능함에도 미등기로 계약을 체결하는 경우 : 계약 을 쳬결한 날로부터 60일 이내
ⓑ 소유권 보존등기가 불가능하여 미등기로 계약을 체결하는 경우 : 소유 권보존등기를 신청할 수 있게 된 날로부터 60일 이내
② 계약서 검인신청
㉠ 매매계약서의 경우 : 부동산등기특별조치법상 필요적 기재사항이 기재된 계약서의 원본 및 사본 2통을 제출한다.
㉡ 판결문인 경우 : 법원의 판결로 소유권이 이전되는 경우에는 판결서 정본 및 부본 2통을 제출한다.
㉢ 부동산이 2개 이상의 시․군․구에 걸치는 경우 : 2개 이상의 시․군․구 에 있는 수개의 부동산의 소유권 이전을 내용으로 하는 계약서 또는 판 결문 등을 검인받고자 하는 경우에는 시․군․구의 수에 1을 더한 통수 를 제출
㉣ 분양권 전매시의 검인신청 : 분양권 전매시에는 최초 계약을 체결한 계약 서에 검인을 받은 후 새로 작성된 계약서에도 검인을 받아야 한다.
㉤ 검인기관 : 검인기관은 부동산의 소재지가 있는 시․군․구이다. 또한 이 들로부터 위임을 받은 읍․면․동장이 검인기관이 될 수 있다.
91. 계약서의 필요적 기재사항
① 부동산중개업법상 계약서의 기재사항 : 거래당사자의 인적사항, 물건의 표 시, 물건의 인도일시, 권리이전의 내용, 거래가격과 계약금액 및 그 지급방 법, 기타 약정내용
② 부동산등기특별조치법상 계약서의 기재사항(매매 및 교환등의 계약서 작성시 필요) : 당사자, 목적부동산, 계약 연월일, 대금 및 그 지급일자 등 지급 에 관한 사항 또는 평가액 및 그 차액의 정산에 관한 사항, 부동 산중개업자가 있을 때에는 부동산중개업자, 계약의 조건이나 기 한이 있을 때에는 그 조건 또는 기한
92. 계약당사자 확인
① 매도인에 관한 확인
㉠ 매도인과 소유권자가 같은지, 다를 경우 위임장이 첨부되어 있는지 확인
㉡ 매도인이 처분능력이 있는지를 확인(금치산자의 경우에는 법정대리인이 동의를 한다 하여도 언제든지 취소할 수 있으므로 금치산자와의 직접계 약은 피하여야 한다)
㉢ 공유
ⓐ 공유지분 : 단독처분 가능
ⓑ 공유물 : 공유자 전원의 동의가 필요
㉣ 합유 : 지분이나 합유물의 처분에는 전원의 동의가 필요
㉤ 총유 : 사원총회 의결, 문종 및 종중의 규약․회의록 확인
② 매수자에 대한 확인 : 매수자도 매도자와 같이 행위능력이 있는지를 확인 한다. 또한 매수자가 본인이 아닐 경우 대리권이 있는지를 확인하고 위임장 이 첨부되었는지를 확인한다.
93. 계약서의 특약사항
① 담보책임
㉠ 법정책임, 무과실책임(계약해제권, 대금감액청구권, 손해배상청구권)
㉡ 특약으로 배제가능(미리 알고 있었거나 권리를 스스로 제3자에게 양도하 는 경우 제외)
② 계약해제권
㉠ 채무불이행, 이행지체시 계약해제 약정(약정을 하지 않은 경우 최고를 해 야 해제 가능)
㉡ 계약 후 24시간 이내 계약해제면 계약금 떼이지 않는다는 규정 없음
③ 매매비용
㉠ 매매비용 : 매매계약을 체겨람에 있어 일반적으로 소요되는 비용
㉡ 종류 : 측량비용, 계약서작성비용 및 공증비용, 평가비용, 중개수수료
㉢ 매매비용은 특약이 없으면 쌍방이 균분(중개수수료는 쌍방이 각각 부담)
㉣ 등기비용은 매매비용에 해당하지 않음
94. 계약체결시 사례별 유의사항
① 환지예정지 매매
㉠ 권리행사 : 환지예정지가 지정된 경우 환지예정지 지정의 효력발생일로부 터 환지처분의 공고가 있는 날까지 환지예정지에 대하여 종전 과 동일한 권리 행사 가능
㉡ 사용수익 : 종전의 토지에 대하여는 사용하거나 수익할 수 없음
㉢ 처분권의 상실여부 : 처분권은 상실되지 않음
㉣ 매매목적물 : 종전의 토지
㉤ 실질적 : 환지예정지 목적
㉥ 소유권 이전등기 : 종전의 토지
② 토지 위에 제3자의 건물이 있는 경우 토지의 매매
㉠ 알 수 없는 원인에 의하여 들어선 건물이라 하더라도 함부로 철거할 수 없다(철거 및 퇴거명령 하여야).
㉡ 임차권이나 지상권 등기가 되어 있는 경우 : 토지 매수자는 그 토지를 사 용할 수 없다(제3자에 대항).
㉢ 건물의 소유권보존등기가 된 경우 : 토지소유자에게 효력주장 가능(제3자 에 대항)
㉣ 임대차 기간 종료 뒤 : 등기가 된 경우 건물소유주는 갱신청구권, 지상물 매수청구권 인정
③ 차지상의 건물 매매
㉠ 차지상의 건물을 매수하는 경우 : 임대인의 동의를 얻어야 함
㉡ 임차권을 양수하지 못하는 경우 : 건물철거, 매수청구
㉢ 미리 동의를 얻게 하거나 동의를 얻을 조건의 정지조건부 계약 체결
95 . 부동산 경매의 종류
① 강제경매 : 강제경매란 집행권원의 존재를 전제로 성립하는 경매를 말한다. 집행권원에는 다음과 같은 것들이 있다.
㉠ 확정된 이행판결
㉡ 확정된 지급명령
㉢ 가집행 선고부 판결
㉣ 각종 조서(화해조서, 조정조서, 청구인낙조서)
㉤ 공증된 금전채권 문서 : 공증 된 문서 중 금전 또는 유가증권의 채무이행에 관한 문서로서 강제집행의 취지가 기재된 문서(금전 또는 유가증권이 아닌 계약이행에 대해 공증된 것이면 법원의 판결을 받아야 한다)
② 담보권실행을 위한 경매 :
담보권 실행을 위한 경매는 채무자나 제3자인 물상보증인의 특정재산에 대 하여 저당권, 전세권, 유치권, 질권, 담보가등기 등을 설정하고 이를 약정한 기일까지 변제하지 않거나 계약의 해지 또는 해제사유가 발생하였을 경우 그 특정재산을 매각하여 담보권자에게 우선변제를 얻게 하기 위하여 하는 경매를 말한다.
96. 부동산 경매의 절차
① 입찰공고 : 매각기일 14일전에 신문 및 법원 게시판에 공고한다.
↓
② 물건열람 : 매각기일 7일 전에 해당 민사과에 비치한다.
↓
③ 현장답사 : 권리분석, 공부상 분석 한 것 확인
↓
④ 경매참가 신청 : 입찰보증금 10%, 인감도장, 주민등록증 지참하여 입찰표 를 작성하고 입찰함에 투입하면 최고가로 결정된 자를 결정
↓
⑤ 매각허부결정 : 매각기일로부터 7일 이내에 입찰자에 대한 매각허가와 거 부를 결정(항고 : 매각대금의 10분의 1 보증금으로 공탁)
↓
⑥ 대금납부 : 소유권 이전(인도명령 : 소유자, 채무자, 점유자)
↓
⑦ 소유권이전등기촉탁
↓
⑧ 물건의 인도
97. 부동산 경매의 이해관계인 및 배당받을 채권자
① 경매절차의 이해관계인
㉠ 압류채권자와 집행력 있는 정본에 의하여 배당을 요구한 채권자
㉡ 채무자 및 소유자
㉢ 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자
㉣ 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람
② 배당받을 채권자의 범위
㉠ 배당요구의 종기까지 경매신청을 한 압류채권자
㉡ 배당요구의 종기까지 배당요구를 한 채권자
㉢ 첫 경매개시결정등기전에 등기된 가압류채권자
㉣ 저당권․전세권, 그 밖의 우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정등기전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자
※ 가압류 등기가 된 제3채권자는 배당에 참여할 수 없다.
98. 소제되는 권리와 인수되는 권리
① 소멸기준권리 : (근)저당권, 담보가등기, 가압류, 압류(이러한 권리는 항상 소멸된다. 이러한 권리가 가장 앞에 있는 경우 소멸기준권 리가 된다)
② 소제(소멸)되는 권리 : 매각시 소멸되는 권리
㉠ 저당권
㉡ 전세권 : 인수되는 권리라 하더라도 배당신청을 한 경우
㉢ 소멸기준권리보다 후순위인 권리들(전세권, 지역권, 지상권, 임차권, 대항 력을 갖춘 세입자, 가등기, 가처분, 환매등기 등)
㉣ 경매개시결정 등기보다 늦게 설정된 권리
㉤ 가압류․압류 등기
③ 인수(잉여)되는 권리 : 매각시 매수자에게 인수되는 권리
㉠ 유치권
㉡ 예고등기
㉢ 소멸기준권리보다 선순위인 권리들(전세권, 지역권, 지상권, 임차권, 대항 력을 갖춘 세입자, 가등기, 가처분등기, 환매등기)
㉣ 소멸기준권리가 없는 경우 경매개시결정 등기보다 앞서 설정된 권리들
㉤ 제3채권자(구 채권자)의 가압류등기
99. 부동산 공매
① 부동산 공매의 개요 : 공매란 한국자산관리공사가 행하는 경매를 말한다.
② 비업무용 부동산의 공매
㉠ 공매차수는 대부분 같은 날 1차, 2차 연속적으로 응찰하는 시간이 있다.
㉡ 유찰이 되었을 경우 비업무용 부동산의 공매절차의 특징으로 나타나는 것이 유찰계약 즉, 수의계약이다.
③ 압류부동산
㉠ 압류부동산은 수의계약이 없이 공매에 의해서만 매각된다.
㉡ 대금 납부는 계약일로부터 60일 이내에 잔금을 납부한다.
100. 경매․공매와 각종 법률관계
① 농지취득자격증명 : 소유권 이전에 농지취득자격증명이 요구되는 농지의 경우는 최고가 입찰자로 결정된 후 농지취득자격증명을 제출하여야 낙찰이 허가된다.
② 토지거래허가
㉠ 경매 : 경매로 토지거래허가 지역의 토지를 취득한 경우에는 토지거래 허 가를 받을 필요가 없다.
㉡ 비업무용 부동산 : 토지거래허가를 받아야 한다. 그러나 3회 이상 유찰된 토지를 경락받은 경우에는 받지 않아도 된다.
㉢ 압류부동산 : 토지거래허가를 받지 않아도 된다.
③ 검인신청 : 받지 않아도 된다.